Решение от 9 июля 2019 г. по делу № А59-1503/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ

693000, г. Южно-Сахалинск, Коммунистический проспект, 28

Факс 460-945, 460-952, адрес сайта-http://sakhalin.arbitr.ru/

Электронная почта-office@sakhalin.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А59-1503/2019
г. Южно-Сахалинск
9 июля 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 03.07.2019, решение в полном объеме изготовлено 09.07.2019.

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Веретенникова И.Н., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Стройград» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес регистрации: 693020, <...>)

к департаменту землепользования города Южно-Сахалинска (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес регистрации: 693000, <...>)

о взыскании убытков в виде арендной платы за участок невозможный к использованию и регистрацию (государственная пошлина) договора аренды земельного участка от 31.01.2012 № 12325 в размере 1 771 484 рублей 55 копеек,

при участии:

от истца: ФИО2 по доверенности от 03.12.2018;

от ответчика: Макаровой В.В. по доверенности № 81-Д от 07.08.2018 (до перерыва), Стребкова К.В. по доверенности № 82-Д от 07.08.2018 (после перерыва).

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Стройград» (далее – истец, общество, ООО «Стройград») обратилось в суд с исковым заявлением к Департаменту землепользования города Южно-Сахалинска (далее – истец, департамент) о взыскании убытков в виде арендной платы за участок невозможный к использованию и регистрацию договора аренды земельного участка от 31.01.2012 № 12325 в размере 1 771 484 рублей 55 копеек.

Исковые требования нормативно обоснованы положениями статей 15, 309, 611, 612 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по предоставлению земельного участка, невозможного к использованию.

Определением суда от 19.03.2019 исковое заявление принято к производству суда.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования. Представитель ответчика против удовлетворения исковых требований возражал, полагая, что отсутствуют основания для их удовлетворения, ввиду того, что общество достоверно зная о невозможности использования участка по целевому назначению, мер к расторжению договора не предпринимало. Также представителем ответчика заявлено о пропуске срока исковой давности

Выслушав участвующих в деле лиц, изучив материалы дела и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) представленные доказательства, суд установил следующее.

Из материалов дела судом установлено, что 31.01.2012 между Департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска (в настоящее время правопреемник Департамент землепользования г. Южно-Сахалинска) (Арендодатель) и ООО «Стройград» (Арендатор) заключен договор № 12325 аренды земельного участка (далее – договор), в соответствии с которым Арендодатель сдал, а Арендатор принял в пользование на условиях аренды с 26.01.2012 по 25.01.2015 земельный участок, относящийся к категории земель «земли населенных пунктов», с кадастровым номером 65:01:0901011:79, площадью 1 684 кв.м., расположенный по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, п.р. Ново-Александровск, ул. Науки, д. 1. Обязательство Арендодателя по передаче земельного участка во владение и пользование Арендатора считается выполненным в момент заключения настоящего договора; какие-либо дополнительные документы о передаче не составляются. Участок предоставляется под строительство многоквартирного дома (пункт 1.1 договора).

На основании пункта 2.1 договора Арендатор обязуется ежегодно вносить арендную плату за право пользования земельным участком в соответствии с Приложением к договору «Расчет арендной платы», которое является неотъемлемой частью настоящего договора.

Арендная плата начисляется с 26.01.2012. Арендная плата вносится Арендатором ежеквартально не позднее 20 числа последнего месяца квартал, а за 4 квартал - не позднее 25 ноября текущего года (пункты 2.3, 2.4 договора).

01.06.2012 договор аренды № 12325 от 31.01.2012 зарегистрирован Управлением Росреестра по Сахалинской области.

20.02.2018 департамент направил в адрес ответчика уведомление о прекращении арендных отношений, полученное ООО «Стройград» 20.02.2018.

Таким образом, договор арендыс 21.05.2018 прекратил свое действие.

За период действия договора истцом в пользу ответчика внесена арендная плата в размере 1 741 484 рубля 55 копеек.

Обстоятельства пользования земельным участком по договору аренды и расчетов по арендной плате явились предметом судебного разбирательства по делу № А59-6300/2018.

В силу части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В рамках дела № А59-6300/2018 судом установлено, что на представленном под строительство многоквартирного дома земельном участке расположены гаражи (около 50), что подтверждается чертежом градостроительного плана земельного участка, разработанным 13.07.2012 ДАГИЗ г. Южно-Сахалинска, топографической съемкой земельного участка, являющейся приложением к делу по межеванию земельного участка от 28.02.2008, перепиской сторон по вопросу о сносе гаражей (обращения ООО «Стройград» от 28.06.2013 исх. № 451, 06.08.2013 исх. № 534, 14.10.2014 исх. № 761, 01.12.2014 исх. № 897, письма Департамента исх. № 4924 от 02.07.2013, исх. № 5662-014/05 от 23.08.2013), актом осмотра земельного участка № 831 от 15.11.2018, составленного ведущим советником отдела муниципального земельного контроля ДЗП города Южно-Сахалинска и не отрицается истцом и ответчиком.

Наличие на земельном участке гаражей создает объективные препятствия в использовании арендуемого земельного участка, что исключает строительство на нем многоквартирного жилого дома и, следовательно, и использование самого арендуемого земельного участка, поскольку целью использования является именно жилищное строительство.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Таким образом, в случае предоставления земельного участка для строительства объекта обязательство арендодателя может считаться исполненным надлежащим образом лишь в том случае, если арендатор может использовать участок по указанному в договоре аренды назначению.

Ввиду невозможности ООО «Стройград» использовать земельный участок по назначению у ответчика отсутствует обязанность по уплате арендной платы.

Решение суда по делу № А59-6300/2018, которым установлены указанные обстоятельства, вступило в законную силу.

Ввиду изложенных обстоятельств, истцом 20.12.2018 в адрес ответчика направлена претензия исх. № 233, оставление которой без удовлетворения послужило основанием для обращения в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Проанализировав отношения участников спора, суд приходит к выводу о том, что правоотношения сторон подпадают под правовое регулирование норм Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), норм главы 34 ГК РФ, а также общих нормам гражданского законодательства об обязательствах

Согласно пункту 2 статьи 11 ЗК РФ органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

В силу пункта 7 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации, осуществляется за плату.

В силу статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли является налог и арендная плата.

В соответствии с пунктом 2 статьи 22, статьей 42, пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно производить платежи за землю.

В силу статьи 25 ЗК РФ права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно статье 612 ГК РФ за недостатки сданного в аренду имущества установлена ответственность арендодателя, а также права арендатора.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Как разъяснено в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017) арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Поскольку стороны не достигли соглашения относительно уменьшения размера арендной платы, иных действий, предусмотренных пунктом 1 статьи 612 ГК РФ, арендатор не совершил, договор аренды расторгнут с 21.05.2018, у истца возникло право требовать возмещения причиненных ему убытков.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если

законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Пунктом 2 названной статьи Кодекса установлено, что под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать факт нарушения его права, наличие причинно-следственной связи между этим фактом и понесенными убытками, а также размер убытков.

Ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств, предусмотренных договором аренды и пунктом 1 статьи 611 ГК РФ, наличие убытков у истца, их размер, а также причинно-следственная связь между убытками и действиями ответчика, подтверждены совокупностью доказательств по делу, что позволяет сделать вывод о наличии оснований для взыскания с ответчика убытков в размере 1 756 484 рубля 55 копеек.

Вместе с тем, представителем ответчика заявлено об истечении срока давности по платежам, произведенным до марта 2016 года.

Согласно статье 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности в соответствии с пунктом 1 статьи 196 ГК РФ составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 названного кодекса.

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 199 ГК РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности.

Рассмотрев заявленный довод ответчика о пропуске срока исковой давности, суд признает его обоснованным.

Судом установлено и истцом не оспаривается тот факт, что о невозможности использования арендованного участка по целевому назначению обществу стало известно сразу после заключении договора.

Ввиду изложенного, по платежам, произведенным истцом по платежным поручениям № 164 от 05.03.2012, № 22 от 16.01.2012, № 190 от 19.03.2012, № 603 от 26.06.2012, № 271 от 24.12.2012, № 637 от 06.08.2013, № 265 от 29.10.2013, № 769 от 17.04.2014, № 1047 от 04.07.2014, № 130 от 23.10.2014, № 439 от 24.04.2015, № 864 от 24.09.2015, № 71 от 31.12.2015, № 40 от 01.02.2016 истекли сроки исковой давности.

Прочие доводы ответчика, приведенные в отзыве на исковое заявление, правового значения для суда не имеют, поскольку опровергаются материалами дела.

Таким образом, суд удовлетворяет исковые требования истца частично, в размере 490 494 рублей 1 копейки.

При распределении судебных расходов, понесенных истцом в виде уплаты государственной пошлины, суд исходит из положений статьи 110 АПК РФ, регламентирующей, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 171 и 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые общества с ограниченной ответственностью «Стройград» удовлетворить частично.

Взыскать с департамента землепользования города Южно-Сахалинска (ОГРН 1026500544510, ИНН 6501053780, адрес регистрации: 693000, Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ул. Карла Маркса, д. 32) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Стройград» (ОГРН 1036500610816, ИНН 6501141821, адрес регистрации: 693020, Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ул. Крюкова Д.Н., д. 35) 490 494 (четыреста девяносто тысяч четыреста девяносто четыре) рубля 1 копейку.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Стройград» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес регистрации: 693020, <...>) в доход федерального бюджета 22 211 (двадцать две тысячи двести одиннадцать) рублей государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента вынесения в полном объеме через Арбитражный суд Сахалинской области.

Судья И.Н. Веретенников