Решение от 7 ноября 2017 г. по делу № А65-25071/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. КазаньДело № А65-25071/2017

Дата принятия решения – 08 ноября 2017 года.

Дата объявления резолютивной части – 07 ноября 2017 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Савельевой А.Г., при ведении аудиопротоколирования и составлении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Олимп", г.Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Обществу с ограниченной ответственностью "Ресторан", г.Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании 4097727 руб. 35 коп. долга, расторжении договора аренды №144-ОК от 01.10.2015г., об обязании ООО «Ресторан» вернуть по акту приема-передачи помещение,

с участием:

от истца – ФИО2, доверенность от 01.02.2017г.,

от ответчика – не явился, извещён,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Олимп", г.Казань (далее – истец), обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Ресторан", г.Казань (далее – ответчик) - о взыскании 4272710 руб. 52 коп. долга, 3803186 руб. 35 коп. пени, расторгнуть договор аренды № 144-ОК от 01.10.2015 г. об обязании ООО «Отель» вернуть по акту приема- передачи помещение.

В судебном заседании 09.10.2017г. судом установлено наличие технической ошибки в определении о принятии иска к производству – неверно указана сумма задолженности и ошибочно указана сумма неустойки, которую истец при уточнении требований до принятия иска исключил из исковых требований.

Описка судом исправлена путём вынесения отдельного определения от 12.10.2017г.

Истец также указал, что наличие в третьем требовании ссылки на Общество с ограниченной ответственностью «Отель» является его технической ошибкой, просил считать третье требование также адресованным ответчику.

Уточнение было принято судом.

Ответчик отзыв на иск не представил, устно пояснил, что в арендуемом им помещении находится оборудование, которым ответчик также пользуется, регулярно ремонтирует, в силу чего истцу выставлялись акты для уменьшения размера задолженности, однако актов или заявлений о зачете не имеется.

Истец указал, что находится в процедуре банкротства, в связи с чем зачеты не допускаются, ответчик не лишен права обратиться с заявлением о включении требований в реестр требований кредиторов.

В судебном заседании 07.11.2017г. истец поддержал заявленные требования.

Ответчик в заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства по существу извещен в порядке ст.123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отзыв по существу иска не представил.

Дело рассмотрено в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации без участия представителя ответчика.

Исследовав представленные доказательства, заслушав доводы истца, суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения №144-ОК от 01.10.2015г., по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение общей площадью 1200,9 кв.м., находящееся на 4 этаже здания, расположенного по адресу: <...>.

Согласно статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Предмет аренды был передан арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 01.10.2015г. (л.д. 43).

Согласно п. 3.1. договора арендная плата включает в себя базовую арендную плату и коммунальные расходы.

В соответствии с п. 3.1.1. договора стоимость базовой арендной платы составляет 500000 руб. в месяц, в том числе НДС 18%.

Согласно п. 3.2. договора оплата по настоящему договору производится в рублях путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя, указанный в настоящем договоре, авансом не позднее 5 (пятого) числа текущего месяца без выставления счета.

Согласно п. 8.1. действие срока аренды начинается с 01.10.2015г. и продолжается в течение 3 (трех) лет, т. е. до 30.09.2018г. включительно.

Согласно статьям 450 (части 1) и 453 (части 1) Гражданского кодекса Российской Федерации по соглашению стороны вправе внести изменения в условия договора, при этом обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

02.10.2015г. между истцом и ответчиком было заключено дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения №144-ОК от 01.10.2015г.

В соответствии с п. 1 дополнительного соглашения от 02.10.2015г. пункт 3.1 договора аренды №144-ОК от 01.10.2015г. исключен сторонами.

Согласно п. 2 дополнительного соглашения от 02.10.2015г. к договору – пункт 3.1.1 изменен и изложен в следующей редакции: «Стоимость арендной платы помещения составляет 20% от выручки предприятия за один месяц, но не менее 500000 руб. в месяц, в том числе НДС 18%, и включает в себя коммунальные услуги».

За период пользования помещением с 01.10.2015г. по 03.07.2017г. ответчик платежи, предусмотренные договором, своевременно и в полном объеме не производил.

Долг ответчика за указанный период согласно расчету истца составляет 4097727 руб. 35 коп.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств, по внесению арендных платежей по договору, истцом в адрес ответчика была выставлена претензия №151 от 04.07.2017г. (л.д. 60 с оборотом) с требованием оплатить образовавшуюся задолженность в добровольном порядке в течение 7 дней с момента получения претензии.

Поскольку ответчиком обязательства по договору в части оплаты должным образом не исполнялись, претензия, оставлена без внимания и удовлетворения, истец обратился с настоящим иском в суд.

Суд установил, что договор №144-ОК от 01.10.2015г. по своей правовой природе является договором аренды, к спорным правоотношениям применяются положения параграфа 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьями 307 - 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

На основании ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 608 Гражданского кодекса право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Согласно ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (статья 9 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Определения Арбитражного суда Республики Татарстан от 01.09.2017г., от 09.10.2017г. ответчик не исполнил, доказательств оплаты задолженности суду не представил, в материалах дела такие документы отсутствуют. Представленный истцом расчет задолженности по арендной плате ответчиком не оспорен. Доказательств, опровергающих доводы истца, ответчик не представил.

Материалами дела установлено, что определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 25.01.2016г. по делу №А65-28451/2015 в отношении Общества с ограниченной ответственностью «Торговый комплекс «Олимп», г.Казань (ИНН <***>, ОГРН <***>), введена процедура наблюдения. Решением Арбитражный суд Республики Татарстан от 12.09.2016г. по делу №А65-28451/2015 Общество с ограниченной ответственностью «Торговый комплекс «Олимп», г.Казань (ИНН <***>, ОГРН <***>) признано судом несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыта процедура конкурсного производства.

Ответчик отзыв на иск не представил, при этом пояснил, что в арендуемом им помещении, расположенном по адресу: <...> находится оборудование, которым ответчик также пользуется, которое им регулярно ремонтируется, в силу чего истцу выставлялись акты для уменьшения размера задолженности, однако актов или заявлений о зачете не имеется.

Указанный довод ответчика отклоняется судом, поскольку в силу п. 1 ст. 63 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения не допускается прекращение денежных обязательств должника путем зачета встречного однородного требования, если при этом нарушается установленная пунктом 4 статьи 134 настоящего Федерального закона очередность удовлетворения требований кредиторов. В отношении обязательств, возникающих из финансовых договоров, размер которых определяется в порядке, предусмотренном статьей 4.1 настоящего Федерального закона, указанный запрет применяется только в части прекращения нетто-обязательств должника.

В соответствии с ч. 3.1. ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Ответчиком обязательства по оплате арендных платежей надлежащим образом исполнены не были, задолженность по спорному договору аренды в сумме 4097727 руб. 35 коп. не погашена.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что выполнение обязательств истцом подтверждается материалами дела и ответчиком доказательств оплаты задолженности не представлено, требование истца о взыскании 4097727 руб. 35 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения №144-ОК от 01.10.2015г. на основании статей 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации правомерно и подлежит удовлетворению.

Кроме того, истцом заявлено требование о расторжении договора аренды нежилого помещения №144-ОК от 01.10.2015г.

Согласно ч.2 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ или другими законами.

Согласно ч.3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя является невнесение арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

В соответствии с п.7.1. договора договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя в случаях систематический задержки внесения арендной платы.

За период пользования помещением с 01.10.2015г. по 03.07.2017г. ответчик платежи, предусмотренные договором, своевременно и в полном объеме не производил, что является существенным нарушением условий договора аренды №144-ОК от 01.10.2015г.

В пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002г. №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что по смыслу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды.

Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Как разъяснено в пункте 30 указанного информационного письма необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Необходимость исследования обстоятельства получения другой стороной такой претензии обусловлено тем, что основанием для расторжения договора по статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является нарушение арендатором условий договора, ввиду чего арендатору должно быть предоставлено право исполнить нарушенное обязательство в разумный срок.

В силу указанного в предмет доказывания по требованию о расторжении договора входит наличие доказательств соблюдения досудебной процедуры расторжения договора.

В силу ч. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы истец направил в адрес ответчика претензию №151 от 04.07.2017г. (л.д. 60 с оборотом) с требованием погасить образовавшуюся задолженность в течение 7 дней с момента получения претензии, а также предложением расторжения договора аренды нежилого помещения №144-ОК от 01.10.2015г. в добровольном порядке, в связи с систематической неуплатой арендной платы, в течение 10 календарных дней с момента получения данной претензии. В указанной претензии истец предоставил ответчику возможность добровольного исполнения им обязательств по погашению задолженности по арендной плате в течение 7 дней с момента получения претензии. При этом, в целях надлежащего соблюдения досудебного порядка урегулирования спора о досрочном расторжении договора по требованию арендодателя, истцом в соответствии с ч. 3 ст. 619 и ч. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчику был предложен иной срок для добровольного расторжения договора аренды, а именно в течение 10 календарных дней с момента получения данной претензии.

Таким образом, суд приходит к выводу о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора по требованию о расторжении договора.

На основании вышеизложенного, учитывая нарушение ответчиком существенных условий договора в части оплаты арендной платы, а также соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора по требованию о расторжении договора, требование о расторжении договора аренды нежилого помещения №144-ОК от 01.10.2015г. является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Истцом также заявлено требование об обязании ответчика передать истцу по акту приёма-передачи нежилое помещение площадью 1200,9 кв.м., расположенное на 4 этаже здания по адресу: <...>.

В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Согласно ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

По правилам п.2 ст.622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или состоянии, обусловленном договором.

При этом доказательств исполнения ответчиком обязанности по возврату истцу нежилого помещения, суду представлено не было.

При таких обстоятельствах требование истца об обязании ответчика передать истцу по акту приёма-передачи нежилое помещение площадью 1200,9 кв.м., расположенное на 4 этаже здания по адресу: <...> также подлежит удовлетворению.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины, согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, относятся на ответчика.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 110, 112, 167-170, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Татарстан,

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Ресторан", г.Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Олимп", г.Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) 4097727 руб. 35 коп. долга.

Расторгнуть договор аренды нежилого помещения №144-ОК от 01.10.2015г. между ООО "Торговый дом "Олимп" и ООО "Ресторан".

Обязать Общество с ограниченной ответственностью "Ресторан", г.Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) в 10-дневный срок с момента вступления решения в законную силу передать Обществу с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Олимп", г.Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) по акту приёма-передачи нежилое помещение площадью 1200,9 кв.м., расположенное на 4 этаже здания по адресу: <...>.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Ресторан", г.Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход бюджета 55489 руб. госпошлины.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый Арбитражный апелляционный суд в месячный срок.

СудьяА.Г. Савельева