Решение от 10 июля 2020 г. по делу № А40-272188/2019

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-272188/19-142-2166
10 июля 2020 года
город Москва


Резолютивная часть решения объявлена 07 июля 2020 года

Решение в полном объеме изготовлено 10 июля 2020 года

Арбитражный суд города Москвы в составе судьи Немтиновой Е.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев дело № А40-272188/19-142-2166 по иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ФИРМА "ДЕКОР" (ОГРН <***>, ИНН <***>) к ответчику ФЕДЕРАЛЬНОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО БЮДЖЕТНОГО УЧРЕЖДЕНИЯ КУЛЬТУРЫ "АГЕНТСТВО ПО УПРАВЛЕНИЮ И ИСПОЛЬЗОВАНИЮ ПАМЯТНИКОВ ИСТОРИИ И КУЛЬТУРЫ" (ОГРН <***>, ИНН: <***>) о признании недействительным уведомления ФГБУК АУИПИК № 1058/15 от 03.04.2019 к охранно-арендному договору от 01.07.2001 № 63 в редакции дополнительных соглашений от 20.10.2003, от 16.06.2010, от 11.10.2016 объекта культурного наследия федерального значения, находящегося по адресу: <...>,

при участии:

От истца – ФИО2, доверенность

От ответчика – ФИО3, доверенность

УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ФИРМА "ДЕКОР" (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к ФЕДЕРАЛЬНОМУ ГОСУДАРСТВЕННОМУ БЮДЖЕТНОМУ УЧРЕЖДЕНИЮ КУЛЬТУРЫ "АГЕНТСТВО ПО УПРАВЛЕНИЮ И ИСПОЛЬЗОВАНИЮ ПАМЯТНИКОВ ИСТОРИИ И КУЛЬТУРЫ" (далее – Учреждение) о признании недействительным уведомления от 03.04.2019 №1058/15 к охранно-арендному договору от 01.07.2001 №63 в редакции дополнительных соглашений об изменении ставки арендной платы.

Ответчик представил отзыв, в котором просил в иске отказать, исходя из следующего: спорным уведомлением ответчик уведомил истца об изменении ставки арендной платы по договору на основании пункта 9 дополнительного соглашения от 16.06.2010 и пункта 1.6 дополнительного соглашения от 30.07.2014; ставка рассчитана в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости арендной платы от 28.02.2019 №107/02, подготовленного ООО «ОЗФ ГРУПП», на который имеется положительное экспертное заключение МСНО – НП «ОПЭО» от 13.03.2019 №300/19 с учетом условий договора и положений Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; истец не обращался в установленном действующим законодательством порядке за установлением льготной ставки арендной платы по договору; уведомление не противоречит нормам действующего законодательства, в том числе в области сохранения объектов культурного наследия, не нарушает права и законные интересы истца и не является недействительным в силу пункта 1 статьи 168 ГК РФ; уведомление, вопреки утверждениям истца, не было направлено до истечения годичного срока действия предыдущей ставки арендной платы, поскольку предыдущая ставка арендной платы в размере 231 904 руб. 17 коп. была установлена уведомлением Департамента городского имущества города Москвы от 22.01.2014 №ДГИ-1-140661/13-1, о чем было указано в подписанном сторонами дополнительном соглашении от 30.07.2014 №01-1/14-11-1.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования, представитель ответчика против иска возражал по изложенным в отзыве основаниям.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ в совокупности представленные доказательства, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска по следующим основаниям.

Судом установлено, что Государственное учреждение «Главное правление охраны памятников г. Москвы» (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили на срок до 01.07.2026 договор от 01.07.2001 №63 аренды здания площадью 795,1 кв.м, являющегося памятником архитектуры «Палаты XVII в.» и находящегося в собственности Российской Федерации расположенного по адресу: <...>, для использования под конторские помещение (в редакции дополнительных соглашений).

Здание передано арендатору по акту от 01.07.2001.

Впоследствии в связи закреплением здания за ответчиком на праве оперативного управления в соответствии с дополнительным соглашением от 30.07.2014 ответчик стал арендодателем по договору от 01.07.2001 №63.

В пункте 6 данного дополнительного соглашения отражено, что в соответствии с уведомлением Департамента городского имущества города Москвы от 22.01.2014 №ДГИ-1-140661/13-1 размер ежемесячной арендной платы составляет 273 646 руб. 92 коп. (с учетом налога на добавленную стоимость); годовой размер арендной платы составляет 3 283 763 руб. 05 коп. (с учетом налога на добавленную стоимость).

Дополнительным соглашением от 11.10.2016 стороны согласовали изменение площади (уменьшение) до 790,5 кв.м.

Дополнительным соглашением от 06.12.2018 отражено, что размер ежемесячной арендной платы за объект составляет 231 904 руб. 17 коп. (без учета НДС); годовой размер арендной платы составляет 2 782 850 руб. 04 коп. (без учета НДС).

Дополнительным соглашением от 16.06.2010 (пункт 9) стороны предусмотрели, что начиная с 2010 года арендодатель вправе в одностороннем порядке не чаще одного раза в год изменять ставку арендной платы. Указанное изменение ставки производится при принятии Правительством Москвы решения о централизованном изменении ставки арендной платы. Изменение ставки арендной платы оформляется уведомлением. Ставка считается измененной в одностороннем порядке и согласованной сторонами через месяц с момента направления такого уведомления.

Пунктом 1.6 Дополнительного соглашения от 30.07.2014 стороны согласовали, что величина арендной платы устанавливается в соответствии с уведомлением о размере арендной платы, а определяется на основании отчета об оценке, выполненного в соответствии с нормативно-правовыми актами, действующими в момент проведения оценки, и не может быть снижена.

В соответствии с пунктом 9 дополнительного соглашения от 16.06.2010 и пункта 1.6 дополнительного соглашения от 30.07.2014 ответчик уведомлением от 03.04.2019 №1058/15 уведомил истца о том, что в соответствии с рыночной величиной годовой арендной платы, указанной в отчете об оценке от 28.02.2019 №107/02, с 01.05.2019 ежемесячная арендная плата с учетом НДС составляет 1 086 452 руб. 00 коп.

В обоснование иска истец указал следующее: ответчик в одностороннем порядке изменил размер арендной платы, что нарушает права и законные интересы истца; спорное уведомление об изменении ставки арендной платы является незаконным, поскольку истец дважды за год изменил ставку арендной платы; оценочный отчет, на оснвоании которого определена савка арендной платы, выполнен с нарушениями и недостоверен.

Претензионный порядок соблюден.

Спор между сторонами возник ввиду несогласия Общества, являющегося стороной по договору аренды (арендатор), с уведомлением второй стороны по договору (арендодатель) об изменении ставки арендной платы.

Нарушенное право общества подлежит восстановлению гражданско-правовыми способами, в порядке статьи 12 ГК РФ.

По смыслу статьи 153 ГК РФ при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, односторонний отказ от исполнения обязательства) (пункт 50 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

По общему правилу право на одностороннее изменение условий обязательства должно быть предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами и иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

Право на одностороннее изменение условий обязательства может быть предусмотрено договором для лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность, в отношениях между собой (пункт 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" – далее ПП ВС РФ № 54).

При применении статьи 310 ГК РФ следует учитывать, что общими положениями о договоре могут быть установлены иные правила о возможности предоставления договором права на одностороннее изменение его условий.

Согласно пункту 3 статьи 614 ГК РФ размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, только в случае если иное не предусмотрено договором.

Таким образом, буквальное толкование вышеуказанных норм позволяет прийти к выводу о том, что по общему правилу арендодателю нормами Гражданского кодекса Российской Федерации не предоставлено право на одностороннее изменение условий договора аренды о размере арендной платы.

Если одностороннее изменение условий обязательства совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон, или не соблюдены требования к его совершению, то по общему правилу такое одностороннее изменение его условий не влечет юридических последствий, на которые оно было направлены (пункт 12 ПП ВС РФ № 54). То есть, согласно указанному разъяснению данная односторонняя сделка является ничтожной.

Согласно пункту 2 статьи 154 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Если односторонняя сделка совершена, когда законом, иным правовым актом или соглашением сторон ее совершение не предусмотрено или не соблюдены требования к ее совершению, то по общему правилу такая сделка не влечет юридических последствий, на которые она была направлена.

Таким образом, с учетом пункта 2 статьи 154 ГК РФ, для признания оспариваемого уведомления об изменении ставки арендной платы недействительной сделкой ввиду ее ничтожности, суду необходимо установить, что она совершена тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон, или арендодателем не соблюдены требования к ее совершению.

В данном случае изменение ставки арендной платы произведено ответчиком в полном соответствии с договором (пункт 9 дополнительного соглашения от 16.06.2010, пункт 1.6 дополнительного соглашения от 30.07.2014), ставка определена на основании отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы от 28.02.2019 №107/02, подготовленного ООО «ОЗФ ГРУПП», на который имеется положительное экспертное заключение МСНО – НП «ОПЭО» от 13.03.2019 №300/19.

Вопреки утверждениям истца, отчет об оценке рыночной стоимости арендной платы от 28.02.2019 №107/02 выполнен в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что подтверждается положительное экспертное заключение МСНО – НП «ОПЭО» от 13.03.2019 №300/19. Доказательства обратного истцом не представлены. Представленный истцом иной оценочный отчет (без положительного экспертного заключения) таким доказательством не является. На судебной экспертизе истец не настаивал, полагая рассмотреть спор по имеющимся доказательствам.

Доводы истца о том, что ответчик дважды за год изменил ставку арендной платы (дополнительным соглашением от 06.12.2018 и уведомлением от 03.04.2019) не соответствуют действительности, поскольку, как следует из материалов дела, прежняя ставка арендной платы была установлена дополнительным соглашением от 30.07.2014 в соответствии с уведомлением Департамента городского имущества города Москвы от 22.01.2014 №ДГИ-1-140661/13-1, ставка же в дополнительном соглашении от 06.12.2018 аналогична ставке, установленной дополнительным соглашением от 30.07.2014, с учетом изменения (уменьшения) площади объекта и включения / не включения НДС в состав арендной платы.

Доказательства, свидетельствующие о том, что истец обращался в установленном действующим законодательством порядке за установлением льготной ставки арендной платы по договору, в материалы дела не представлены, и на наличие таких доказательств истец не ссылался.

Таким образом, уведомление от 03.04.2019 №1058/15 направлено ответчикоом в соответствии с действующими нормативными актами условиями договора, его содержание не противоречит условиям договора и не нарушает права и законные интересы Общества.

Несогласие арендатора с вновь установленным размером арендной платы не свидетельствует о ненадлежащем исполнении ответчиком, возложенных на него договором обязательств.

При таком положении сделка-уведомление не может быть признана недействительной, поскольку совершена в соответствии с договором и законом. В иске надлежит отказать с отнесением расходов по оплате государственной пошлины на истца.

Руководствуясь статьями 4, 65, 110, 167, 168, 169, 170, 171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья Е.В. Немтинова