Решение от 23 декабря 2020 г. по делу № А29-9746/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ул. Орджоникидзе, д. 49а, г. Сыктывкар, 167982

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело № А29-9746/2020
23 декабря 2020 года
г. Сыктывкар



Резолютивная часть решения объявлена 16 декабря 2020 года, полный текст решения изготовлен 23 декабря 2020 года.


Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи Изъюровой Т.Ф.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Ловеч-центр» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Воркута» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

об обязании заключить договор аренды имущества

и встречному иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Воркута» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Ловеч-центр» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

об истребовании имущества

без участия представителей сторон,



установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Ловеч-центр» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к Администрации муниципального образования городского округа «Воркута» в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Воркута» (далее – ответчик, Комитет) об обязании заключить договор аренды имущества (нежилого помещения), расположенного по адресу: <...>, встроенное помещение торговое, Лит. А-Ш, инв. № 3375, номера помещений на поэтажном плане: 1 этаж: 1-5, 10, 11, 13-16, общей площадью 91,00 кв.м, для использования в целях организации розничной торговли (далее - спорные помещения) сроком не менее чем на 3 года.

Комитетом заявлен и судом принят к рассмотрению совместно с первоначальным встречный иск об истребовании из чужого незаконного пользования Общества спорных помещений.

Дело рассмотрено в отсутствии представителей сторон, извещенных надлежащим образом о судебном процессе.

Рассмотрев материалы дела, оценив правовые позиции сторон, суд отклоняет первоначальные исковые требования и удовлетворяет встречные исковые требования в силу следующего.

В муниципальной собственности находится общежитие №6 общей полезной площадью 4160,4 кв.м по адресу: <...>. Спорные помещения являются встроенным торговым помещением по указанному адресу, лит.А-III, инв.№3375.

На основании распоряжения Отдела по управлению муниципальной собственностью от 24.01.2011 года №188 (л.д.75) в соответствии с протоколом единой постоянно действующей комиссии №2 от 18.01.2011 по результатам проведения конкурса на право аренды 24 января 2011 года был заключен договор №242 (л.д.65-66), по условиям которого Общество (арендатор) принимает у Администрации муниципального образования городского округа "Воркута" (арендодатель) спорные помещения для использования в целях организации розничной торговли на срок с 20.01.2011 года по 15.01.2012 года.

26.12.2011 Отделом по управлению муниципальной собственностью издано распоряжение №2132 (л.д.76) "О заключении договора аренды в новой редакции" о заключении договора аренды спорных помещений в новой редакции сроком с 16.01.2012 года по 30.06.2015 года, при этом Обществу предписано заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями.

В тот же день между теми же сторонами был заключен такой договор, также имеющий номер 242 (л.д.67-68).

По истечении указанного срока использование Обществом спорных помещений было продолжено заключенным сторонами спора договора №132 от 16.03.2016 года (л.д.14-16) по результатам оценки рыночной стоимости объекта на основании постановления администрации муниципального образования городского округа "Воркута" №457 от 14.03.2016г. Арендодателем по данному договору выступил Комитет, срок аренды определен с 01.07.2015 года по 30.06.2020 года.

Письмом от 22.06.2020 г. №5021 (л.д.78), направление которого Обществу в период действия договорных отношений Комитетом подтверждено и Обществом не оспорено (л.д.123), арендодатель уведомил арендатора об истечении срока аренды и о необходимости возврата арендуемого имущества, ссылаясь на положения ст.622 ГК РФ и п.2.2.8 договора аренды, предусматривающих обязанность арендатора вернуть арендодателю имущество при прекращении договора аренды по акту приема-передачи в исправном состоянии, с учетом нормального износа. При этом Обществу было предложено в двухнедельный срок с момента получения настоящего уведомления письменно сообщить арендодателю о своем намерении заключить договор аренды на новый срок, либо осуществить возврат имущества арендодателю.

29 июля 2020 года письмом №5919 (л.д.18) в связи с истечением срока договора Комитет потребовал Общество возвратить имущество, входящее в состав казны.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, Кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Частью 1 статьи 621 ГК РФ установлено, что арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, если иное не предусмотрено законом или договором аренды.

Согласно части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в случаях, перечисленных в пунктах 1 - 16 части 1 данной статьи.

Частью 3 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ установлено, что в порядке, предусмотренном частью 1 данной статьи, осуществляется заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, которое принадлежит на праве оперативного управления государственным или муниципальным бюджетным и казенным учреждениям, государственным органам, органам местного самоуправления.

В соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 данной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Частью 10 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ предусмотрено, что арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 данной статьи, за исключением следующих случаев:

1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;

2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

При заключении договора на новый срок, в том числе при продлении срока действия договора путем подписания дополнительного соглашения, у сторон возникают новые правоотношения, которые в соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим на момент их возникновения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Правовым основанием своего права на заключение договора аренды на новый срок Общество указывает положения части 1 статьи 621 ГК РФ, а наличия обязанности Комитета по заключению с ним соответствующего договора - положения части 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ, а также статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 №98-ФЗ (ред. от 08.06.2020) "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций".

Между тем установленные в ходе рассмотрения дела обстоятельства указывают на то, что первоначальный договор аренды спорных помещений был заключен по результатам торгов с Обществом 24.01.2011. Указанный договор продлялся заключением договора от 26.12.2011г. по заявлению Общества, а 16.03.2016 в отношении этих же помещений был заключен договор на новый срок с 01.07.2015 по 30.06.2020 без проведения конкурса, по результатам рыночной оценки стоимости объекта. На период после 30.06.2020 стороны не заключали новый договор аренды.

Следовательно, Общество реализовало дважды свое право на перезаключение договора аренды помещения на новый срок.

Пунктом 5.1 договора от 16.03.2016г. предусмотрено, что для заключения договора на новый срок арендатор обязан представить в адрес арендодателя заявление не позднее, чем за один месяц до истечения срока его действия. О наличии данного права арендодатель напомнил арендатору также письмом от 22.06.2020г.

Между тем в материалах дела отсутствуют доказательства выражения Обществом соответствующего намерения до истечения срока действия договора.

Наряду с этим не опровергнуты доводы Комитета о том, что в период действия договора №132 от 16.03.2016 арендатор не исполнял в пользу третьих лиц обязательства собственника по участию в расходах на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме соразмерно доле занимаемой площади на это имущество, предусмотренные пунктом 2.2.9 данного договора.

Претензией о ненадлежащем исполнении обязанностей по договору аренды от 15.05.2017 №1438 (л.д.74) Комитет предлагал Обществу в десятидневный срок с момента получения претензии заключить с управляющей организацией МУП "УМД" МО ГО "Воркута" договор на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>. В случае отказа от заключения договора на возмещение затрат предлагал расторгнуть договор аренды.

По информации управляющей организации ООО "Сантехмен", с ООО "Ловеч-Центр" заключен договор №С-2/С от 26.08.2020 на выполнение работ и оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества с многоквартирном доме по адресу <...> с 7 июля 2020 года.

Положения статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 №98-ФЗ (ред. от 08.06.2020) "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" об отсутствии у арендодателя в 2020 году права отказать в продлении договора на срок до 1 года, если арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности до введения в субъекте РФ режима повышенной готовности или ЧС в рассматриваемой ситуации не подлежат применению, поскольку Общество на момент предъявления требований об обязании заключить договор аренды не являлось владельцем муниципального имущества по договору аренды, заключенному по результатам проведения торгов, не исполняло предусмотренные договором свои обязательства по возмещению затрат собственника на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме соразмерно доле занимаемой площади. Более того, положения названного закона не предоставляют арендатору права требовать заключения (продления) договора на срок, не менее чем 3 года, как того требует Общество в своем иске.

Таким образом, договорные отношения сторон прекращены и судом не установлено достаточных оснований для обязания администрации МО ГО "Воркута" в лице Комитета заключить с Обществом договор аренды на срок не менее 3 лет.

В соответствии с положениями п. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

С учетом изложенного, первоначальные требования Общества удовлетворению не подлежат, а встречные исковые требования Комитета, напротив, подлежат удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины по первоначальному и встречному иску по правилам ст.110 АПК РФ возлагаются судом на Общество.

Руководствуясь статьями 110, 132, 167-170, 176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд



РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Встречные исковые требования удовлетворить.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Ловеч-центр» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) передать Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Воркута» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) встроенное помещение, назначение: нежилое, этаж 1, номера на поэтажном плане: 1-5, 10, 11, 13-16, расположенное по адресу: <...>.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Ловеч-центр» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в доход федерального бюджета 6000 руб. государственной пошлины.

Выдать исполнительные листы после вступления решения в законную силу.

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.


Судья Т.Ф. Изъюрова