Решение от 23 августа 2024 г. по делу № А76-21590/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А76-21590/2023
23 августа 2024 года
г. Челябинск


Судья Арбитражного суда Челябинской области Холщигина Д.М., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Пильковым Е.К., рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1, ОГРНИП <***>, ИНН <***>, к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска, ОГРН <***>, ИНН <***>, при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления по архитектурно-градостроительному проектированию города Челябинска, ОГРН <***>, акционерного общества «Сбербанк-АСТ», ИНН <***>, Администрации города Челябинска, ИНН <***>, общества с ограниченной ответственностью «Бриз», ОГРН <***>, Инспекции Федеральной налоговой службы по Советскому району г. Челябинска, Комитета финансов города Челябинска, ИНН <***>, ОГРН <***>, о признании недействительными торгов, при участии в судебном заседании представителя ответчика ФИО2 по доверенности от 22.02.2024, служебное удостоверение,

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО1 (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к КУИЗО г. Челябинска (далее – ответчик), в котором просит признать недействительными торги в форме аукциона, проведенные на основании Распоряжения заместителя Главы города Челябинска по правовым и имущественным вопросам № 5099-р от 11.05.2022, по продаже объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0507002:635, площадью застройки 974,3 кв.м, со степенью готовности 23%, по адресу: пересечение ул. Труда и ул. Энгельса, в Центральном районе города Челябинска. Применить последствия недействительности сделки, обязать КУИЗО г. Челябинска возвратить истцу денежные средства в сумме 12 254 292 руб. 84 коп., обязать ИП ФИО1 вернуть Комитету объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0507002:635, площадью застройки 974,3 кв.м, со степенью готовности 23%, по адресу: пересечение ул. Труда и ул. Энгельса, в Центральном районе города Челябинска.

Определением от 19.07.2023 исковое заявление принято к производству в порядке общего искового производства.

Ответчик в судебном заседании возражал против удовлетворения требований по основаниям, изложенным в отзыве (л.д. 23-26).

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в порядке ст. 121-123 АПК РФ. Третье лицо Управление по архитектурно-градостроительному проектированию города Челябинска в письменном отзыве поддержало позицию ответчика, просило отказать в удовлетворении требований (л.д. 51-59). Третье лицо ООО «Бриз» в письменном отзыве считало требования не подлежащими удовлетворению (л.д. 61-62).

Рассмотрев материалы дела, исследовав и оценив представленные в материалы дела письменные доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил.

Как следует из материалов дела, постановлением 18 ААС от 22.06.2021 по делу № А76-34689/2020 удовлетворены исковые требования КУИЗО г. Челябинска к ООО «Бриз» об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0507002:635, площадью застройки 974,3 кв.м, степень готовности 23%, по адресу: пересечение ул. Труда и ул. Энгельса, в Центральном районе города Челябинска, путем продажи с публичных торгов.

На основании Распоряжения заместителя Главы города Челябинска по правовым и имущественным вопросам № 5099-р от 11.05.2022 на сайте Администрации г. Челябинска в сети Интернет по адресу: https://cheladmin.ru/cheladmin/view/auction.htm?id=10695203 01.06.2022 было опубликовано извещение о проведении на электронной площадке оператора АО «Сбербанк – АСТ» аукциона в электронной форме по продаже указанного объекта недвижимости.

Организатором аукциона был заявлен Комитет, основанием проведения торгов указаны ст. 239.1 ГК РФ, постановление Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства», а также Распоряжения заместителя Главы города Челябинска. Форма торгов: аукцион в электронной форме открытый по составу участников и форме подачи предложений.

В извещении о проведении аукциона также сообщались сведения о земельном участке, на котором располагался объект незавершенного строительства, а именно: земельный участок площадью 942 кв.м с кадастровым номером 74:36:0507002:60, адрес (местоположение): Челябинская область, г. Челябинск, р-н Центральный, пересечение ул. Труда и ул. Энгельса. Вид разрешенного использования: Для строительства автомоечного комплекса. Категория земель: земли населенных пунктов.

Протоколом № 2 о результатах аукциона в электронной форме по продаже объекта незавершенного строительства от 12.07.2022 истец признан победителем торгов.

Между истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) был заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства № 2 от 15.07.2022. Истец произвел оплату в общей сумме 12 297 272 руб. 84 коп. платежными поручениями № 1071 от 04.07.2022 и № 1166 от 19.07.2022.

После регистрации перехода права собственности на объект в ЕГРН, истцом был заключен договор УЗ № 019943-к-2022 аренды земельного участка города Челябинска от 22.11.2022, по условиям которого истцу передан в аренду земельный участок площадью 942 кв.м с кадастровым номером 74:36:0507002:60, адрес (местоположение): Челябинская область, г. Челябинск, р-н Центральный, пересечение ул. Труда и ул. Энгельса, из земель населенных пунктов, находящихся в ведении муниципального образования, вид разрешенного использования: для строительства офисного здания. Земельный участок предоставляется на условиях его целевого использования, указанного в п. 1.1. и разрешенного использования в соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования «Челябинский городской округ».

Решением Челябинской городской Думы от 09.10.2012 № 37/13 были утверждены Правила землепользования и застройки муниципального образования «Челябинский городской округ».

В силу п. 3 ст. 10 указанных правил, основанием для изменения одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования является подготовленная и утвержденная документация по планировке территории.

Земельный участок с кадастровым номером 74:36:0507002:60 расположен в границах территории, в отношении которой утверждены проект планировки территории и проект межевания территории постановлением Администрации города Челябинска от 05.12.2019 № 702-п «Об утверждении документации по планировке территории (проект планировки территории с проектом межевания территории) в границах Свердловского пр., ул. Труда, ул. Энгельса, парапета набережной реки Миасс в Центральном районе города Челябинска» (далее - ДПТ).

После заключения договора купли-продажи объекта незавершенного строительства и договора аренды истец обнаружил обстоятельства, влекущие невозможность достройки объекта и целевого использования арендуемого земельного участка.

В соответствии с ДПТ для земельного участка с кадастровым номером 74:36:0507002:60 (поз. 20 на плане красных линий, основной чертеж) предусмотрен объект коммунального хозяйства с административными помещениями, количество этажей/этажность – 2/2, площадь застройки – 380 кв.м, общая площадь – 710 кв.м.

Как указала ИП ФИО1 в заявлении, ввиду несоответствия вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 74:36:0507002:60 «Для строительства автомоечного комплекса» и запланированному ДПТ строительству «объекта коммунального хозяйства с административными помещениями» истец не может приступить к целевому использованию арендуемого земельного участка и завершению строительства размещенного на нем объекта по следующим причинам:

1) в п.1.1. и в п 1.1.1. договора аренды предусмотрено два вида разрешенного использования земельного участка: «для завершения строительства автомоечного комплекса» и «строительство офисного здания», при этом разрешенное использование земельного участка согласно ДПТ строительство «объекта коммунального хозяйства с административными помещениями»;

2) не представляется возможным выполнить соблюдение требований, предусмотренных в п. 3.1. договора аренды, а именно: осуществить подготовку проектной документации на строительство объекта недвижимости и ее утверждение в установленном порядке; оформить разрешение на строительство в установленном порядке.

После обращения истца к заместителю главы города Челябинска по строительству с заявлением о выдаче разрешения на строительство автомоечного комплекса было получено письмо от 26.06.2023 № 2602/гасн, в котором сообщалось, что на арендуемом истцом земельном участке предусмотрено размещение объекта коммунального хозяйства с административными помещениями, в выдаче разрешения на строительство было отказано.

В целях согласования проектной документации на достройку объекта незавершенного строительства истец обращался к ответчику с предложениями о внесении изменений в проект планировки территории, утвержденный постановлением Администрации города Челябинска от 05.12.2019 № 702- п.

В письме от 25.04.2023 № 0761-т ответчик отказал в согласовании внесения изменений в проект планировки территории в виду того, что изменение целевого назначение арендуемого земельного участка противоречит закону и потому не может быть изменено.

В 2019 году Комитет рассмотрел и согласовал проект планировки территории, предусматривающий изменение вида объекта капитального строительства, размещаемого на земельном участке, в связи с чем в ДПТ была произведена замена ранее утвержденного к размещению «автомоечного комплекса» на «объект коммунального хозяйства с административными помещениями».

При этом, как указал истец, сведения об указанном изменении проекта планировки территории до участников торгов доведены не были.

Кроме того, при детальной разработке проектной документации и анализа параметров застройки для объекта капитального строительства, предусмотренного вышеуказанной ДПТ, выявлена несоразмерность площади застройки 380 кв.м по отношению к общей площади нежилого здания 710 кв.м с учетом количества этажей – 2.

Проектная организация ООО «Союз-Проект» провела предварительное проектирование объекта, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0507002:60. Расчет общей площади объекта капитального строительства примерно составил: (380 х 0,85 х 2) ~ 646 кв.м, где 0,85 - коэффициент, при котором на конструктивные элементы принято 15% от площади застройки (максимальное значение на строительные конструкции из блоков ячеистого бетона или подобные), 2 – количество этажей/ этажность. Следовательно, отклонение общей площади по ДПТ от проектной площади объекта равно 710 кв.м. – 646 кв.м. ~ 64 кв.м. и составляет 9 % от общей площади, предусмотренной параметрами ДПТ, что недопустимо для получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

Таким образом, параметры планируемого к размещению объекта капитального строительства по ДПТ не могут быть соблюдены при проектировании, в связи с чем объект на может быть достроен и введен в эксплуатацию в заданных параметрах.

По мнению истца, в результате установленных нарушений при проведении торгов нарушены права истца, поскольку был приобретен по результатам аукциона объект незавершенного строительства по цене 12 297 272 руб. 00 коп., но по причине несоответствия разрешенного использования земельного участка разрешенному использованию объекта и несоразмерностью площади застройки по отношению к объекту нет возможности согласовать проект, получить разрешение на строительство, достроить приобретенный объект и использовать по назначению земельный участок в течение срока действия договора аренды (срок до 22.11.2025).

Истцом произведены расходы, которые являются обязательными для подготовки проектной документации для внесения изменений в утвержденную ДПТ, для выдачи разрешения на строительства, в соответствии с со ст. 51 ГрК РФ, в том числе инженерно-геологические и инженерно-геодезические изыскания, и расходы, связанные с ограждением территории, выноса сетей инженерно-технического обеспечения за границы строительной площадки, освобождением территории от мусора и т.д.

Истец, приобретая на торгах объект незавершенного строительства, намеревался в соответствии с разрешенным использованием земельного участка возвести и в дальнейшем эксплуатировать здание автомоечного комплекса.

Истец считает, что сведения о разрешенном использовании земельного участка с кадастровым номером 74:36:0507002:60 и о параметрах его застройки имели существенное значения для участников торгов, принявших в них участие. Однако указанные сведения оказались недостоверными, что повлекло невозможность достройки объекта и использования земельного участка по его целевому назначению.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения с настоящим заявлением в суд.

Возражая против заявленных требований, ответчик в письменном отзыве указал, что в извещении о проведении аукциона содержалась подробная информация об объекте незавершенного строительства, документации по планировке территории, правилах землепользования и застройки, а также сведения о земельном участке.

ИП ФИО1 как участник гражданского оборота должна была действовать осмотрительно, разумно, объективно оценивать ситуацию, знакомиться со всеми документами, в случае возникновения сомнений вправе была отказаться от аукциона.

В выписке из ЕГРН по состоянию на 20.11.2023 указан вид разрешенного использования земельного участка – для строительства автомоечного комплекса (л.д. 30-31), договор аренды спорного земельного участка заключен для завершения строительства автомоечного комплекса.

Так же ответчик указал, что при проведении аукциона от 12.07.2022 Комитет выступал только в качестве организатора аукциона, денежные средства, уплаченные ИП ФИО1, не были обращены в доход бюджета г. Челябинска. Платежным поручением № 125856 от 06.09.2022 денежные средства в сумме 10 204 747 руб. 51 коп. перечислены ООО «Бриз» (л.д. 34), платежным поручением № 125855 от 06.09.2022 денежные средства в сумме 2 049 545 руб. 33 коп. перечислены в адрес налогового органа (л.д. 33).

Платежным поручением № 125854 от 06.09.2022 денежные средства в сумме 42 979 руб. 16 коп. перечислены в счет погашения расходов на проведение торгов (л.д. 35).

В соответствии со ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо обладает правом на обращение в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии с ч. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом, иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно положениям ст. 11 ГК РФ судебная защита нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляется в судебном порядке одним из способов, указанных в ст. 12 ГК РФ. Способы защиты гражданских прав приведены в статье 12 ГК РФ.

Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав. Таким образом, избранный способ защиты должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

Таким образом, обращаясь с исковым заявлением в суд, истец должен указать конкретные требования, адресованные конкретному лицу, и доказать то обстоятельство, что такое обращение связано с защитой нарушенных его прав и направленностью их на восстановление, учитывая, что защите подлежит нарушенное, а не предполагаемое право.

В силу ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать как наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством, так и то, восстанавливается ли его нарушенное право при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

При этом основанием для признания торгов недействительными может служить не всякое нарушение, а лишь имеющее существенное влияние на результаты торгов и находящееся в причинной связи с ущемлением прав и законных интересов заявителя.

Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки (п. 1, 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 № 101 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными торгов, проводимых в рамках исполнительного производства»).

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца (п. 12 Обзора судебной практики № 2 (2019), утвержденный Президиумом ВС РФ 17.07.2019).

Аналогичная позиция содержится и в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 16.07.2009 № 739-О-О.

Как следует из конкурсной документации, 12.07.2022 на торги был выставлен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0507002:635, площадью застройки 974,3 кв.м, степень готовности 23%, по адресу: пересечение ул. Труда и ул. Энгельса, в Центральном районе города Челябинска. Одним из условий аукциона было указано на необходимость однократного заключения победителем торгов договора аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0507002:60 для завершения строительства приобретенного объекта в соответствии с разрешенным использованием земельного участка. В извещении о проведении торгов указан вид разрешенного использования земельного участка – для строительства автомоечного комплекса.

В силу ч. 2 ст. 7 ЗК РФ использование земельных участков возможно только в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами, исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования.

Согласно ст. 30 ГрК РФ в целях создания условий для устойчивого развития территории муниципального образования органами местного самоуправления разрабатываются правила землепользования и застройки (ПЗЗ), которые включают в себя порядок их применения и внесения изменений, карту градостроительного зонирования, градостроительные регламенты.

Градостроительный регламент – это устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и максимальные) размеры земельных участков и предельные размеры разрешенного строительства.

Градостроительный регламент ограничивает целевое использование земельного участка, на котором находится объект незавершенного строительства, возможность продолжения строительства объекта незавершенного строительства и последующая эксплуатация объекта напрямую зависит от целевого использования земельного участка.

Следовательно, сведения о разрешенном виде использования земельного участка с кадастровым номером 74:36:0507002:60 относятся к сведениям о предмете торгов, имеющим существенное значение.

Как следует из материалов дела, 18.05.2012 застройщику было выдано разрешение на строительство автомоечного комплекса на пересечении улиц Труда и Энгельса. Разрешение на строительство продлевалось до 31.07.2015. Впоследствии объект незавершенного строительства был изъят по решению суда.

Решением Челябинской городской Думы от 09.10.2012 № 37/13 были утверждены Правила землепользования и застройки муниципального образования «Челябинский городской округ». В соответствии с Картой градостроительного зонирования Правил земельный участок с кадастровым номером 74:36:0507002:60 находился в границах территориальной зоны 05 20 06 Б.1 (многофункциональные общественно-деловые зоны), градостроительным регламентом которой размещение автомоечного комплекса не предусмотрено.

В настоящее время действуют Правила землепользования и застройки муниципального образования «Челябинский городской округ», утвержденные решением Челябинской городской Думы от 29.08.2023 № 41//23. В соответствии с Картой градостроительного зонирования Правил земельный участок с кадастровым номером 74:36:0507002:60 находился в границах территориальной зоны 05 21 11 Б.8 (зона перспективной высотной застройки), градостроительным регламентом которой размещение автомоечного комплекса так же не предусмотрено.

Земельный участок с кадастровым номером 74:36:0507002:60 расположен в границах территории, в отношении которой постановлением Администрации г. Челябинска от 05.12.2019 № 702-п утверждена документация по планировке территории (проект планировки территории с проектом межевания территории) в границах Свердловского проспекта, ул. Труда, ул. Энгельса, парапета набережной реки Миасс в Центральном районе г. Челябинска (ДПТ № 702-п), в соответствии с которой на указанном земельном участке с условным номером 20 планируется размещение объекта коммунального хозяйства с административными зданиями (л.д. 54-59). Размещение автомоечного комплекса не предусмотрено.

Анализ указанных норм права и обстоятельств настоящего дела позволяет суду сделать вывод, что на дату проведения аукциона заявленный Комитетом вид разрешенного использования спорного земельного участка «для строительства автомоечного комплекса» не соответствовал ни Правилам землепользования и застройки г. Челябинска (градостроительному регламенту), ни проекту планировки территории.

После выдачи первоначального разрешения на строительство автомоечного комплекса на пересечении улиц Труда и Энгельса 18.05.2012 были изменены градостроительный регламент и проект планировки территории, согласно которым в указанном месте не предусмотрено возведение автомоечного комплекса. В плане красных линий проекта планировки указанной территории на спорном земельном участке возможно только размещение объекта коммунального хозяйства с административными зданиями.

Информация о перечисленных изменениях не была отражена в конкурсной документации.

Согласно ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории. Проект достройки здания автомоечного комплекса на спорном земельном участке не может быть реализован истцом, поскольку это не предусмотрено градостроительным регламентом и проектом планировки территории для размещения в указанном месте.

Более того, целевое использование истцом земельного участка по договору аренды УЗ № 019943-К-2022 от 21.11.2022 не предполагает строительство объекта коммунального хозяйства с административными помещениями в соответствии с градостроительным регламентом.

Письмом от 26.06.2023 № 2602/гасн. заместитель Главы г. Челябинска по строительству сообщил истцу о невозможности получения разрешения на строительство по причине противоречия целевого назначения земельного участка в договоре аренды и градостроительной документации.

Поскольку согласно п. 17 ст. 39.8 ЗК РФ внесение изменений в заключенный по результатам аукциона договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения видов разрешенного использования не допускается, у истца отсутствует возможность изменить вид разрешенного использования спорного земельного участка.

В результате сообщения недостоверной информации о целевом использовании земельного участка истец не может приступить к завершению строительства объекта недвижимости.

Согласно ч. 2 ст. 448 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Из материалов дела усматривается, что в сообщении о проведении аукциона не было указано, что вид разрешенного использования спорного земельного участка «для строительства автомоечного комплекса» был изменен в 2019 году. При этом, указанные изменения не были внесены в ЕГРН.

Неполная и недостоверная информация о предмете торгов не обеспечивает конкуренцию покупателей, лишает покупателей возможности сформировать полное представление о реализуемом имуществе и уменьшает возможность их участия в торгах, что в свою очередь влияет на формирование цены реализации имущества. Ненадлежащее доведение до неопределенного круга лиц достоверной информации о торгах и условиях их проведения создало условия, ограничивающие привлечение наибольшего количества заинтересованных лиц для обеспечения конкуренции покупателей, а также ввело в заблуждение потенциального покупателя.

П. 2 ст. 449 ГК РФ предусмотрено, что признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных ст. 167 настоящего Кодекса.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 70 постановления Пленума ВС РФ от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», ответчиками по требованиям о признании публичных торгов недействительными по общему правилу являются организатор торгов и/или привлекаемые им специализированные организации и лицо, выигравшее публичные торги.

На основании п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ).

Согласно п. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

В силу п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

При этом признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных ст. 167 ГК РФ (п. 2 ст. 449 ГК РФ).

Торги являются способом заключения договора, а признание их недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. По этой причине предъявление требования о признании недействительными торгов означает также предъявление требования о признании недействительной сделки, заключенной по результатам торгов.

В п. 14 Информационного письма № 101 разъяснено, что обязанность возврата денежных средств покупателю при применении последствий недействительности заключенного по итогам публичных торгов договора должна возлагаться на лицо, действующее в качестве организатора торгов и заключающее договор купли-продажи от собственного имени.

Поскольку в силу п. 1 ст. 971 ГК РФ обязательства по сделке купли продажи, совершенной по результатам торгов, возникают у продавца, а также принимая во внимание, что КУИЗО г. Челябинска действовал в качестве организатора торгов и заключил договор купли-продажи имущества на торгах № 2 от 15.07.2022, суд приходит к выводу о том, что Комитет является надлежащим ответчиком по иску, в том числе в части применения последствий недействительности сделки по возврату покупателю (истцу) денежных средств, уплаченных по недействительной сделке.

Доводы Комитета о том, что денежные средства должны быть возвращены теми лицами, которыми они получены по результатам торгов, не могут быть признаны состоятельными, поскольку согласно п. 14 Информационного письма № 101 при применении последствий недействительности договора купли-продажи, заключенного на публичных торгах, в случае нарушения порядка их проведения на взыскателя не может быть возложена обязанность возврата полученных им денежных средств.

Продажа на публичных торгах организуется и проводится уполномоченным государственным (муниципальным) органом, действующим в рамках осуществления своих публичных полномочий по реализации имущества в связи с принудительным исполнением судебных решений. Организатор торгов обязан соблюдать предусмотренные законом требования к порядку их проведения. Признание торгов недействительными вследствие допущенных нарушений правил проведения торгов влечет недействительность заключенного на торгах договора купли-продажи и применение последствий, предусмотренных ст. 167 ГК РФ.

Обязанность возврата денежных средств покупателю при применении последствий недействительности заключенного по итогам публичных торгов договора должна возлагаться на лицо, действующее в качестве организатора торгов и заключающее договор аренды от собственного имени.

Таким образом, в порядке применения последствий недействительности сделки суд, установив недействительность договора купли-продажи № 2 от 15.07.2022, считает необходимым обязать Комитет вернуть ИП ФИО1 денежные средства, полученные от последней в счет оплаты договора, а предпринимателя – возвратить объект незавершенного строительства.

На основании ст. 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов (государственной пошлины и судебных издержек) разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу.

Платежным поручением № 1405 от 05.07.2023 истцом уплачена государственная пошлина в размере 6 000 руб. 00 коп.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167, 168, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 удовлетворить.

2. Признать недействительными торги в форме аукциона, проведенные на основании Распоряжения заместителя Главы города Челябинска по правовым и имущественным вопросам № 5099-р от 11.05.2022, по продаже объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0507002:635, площадью застройки 974,3 кв.м, со степенью готовности 23%, по адресу: пересечение ул. Труда и ул. Энгельса, в Центральном районе города Челябинска.

3. Признать недействительным договор купли-продажи объекта незавершенного строительства № 2 от 15.07.2022, заключенный между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска и индивидуальным предпринимателем ФИО1 по итогам торгов. Применить последствия недействительности сделки. Взыскать с Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 денежные средства в сумме 12 297 272 руб. 84 коп. Обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 возвратить Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0507002:635, площадью застройки 974,3 кв.м, со степенью готовности 23%, по адресу: пересечение ул. Труда и ул. Энгельса, в Центральном районе города Челябинска.

4. Взыскать с Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб. 00 коп.

5. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции (ч. 1 ст. 180 АПК РФ).

6. Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Судья Д.М. Холщигина