Решение от 17 февраля 2025 г. по делу № А84-4991/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

Л. Павличенко ул., д. 5, Севастополь, 299011, www.sevastopol.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А84-4991/2024
18 февраля 2025 г.
г. Севастополь



Резолютивная часть решения объявлена 14.02.2025.

Решение изготовлено в полном объеме 18.02.2025.

Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи Астаповой К.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Беликовой Е.А., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Культурный центр «Мыс Хрустальный» (г.Севастополь, ОГРН <***>, ИНН <***>) к Управлению государственной регистрации права и кадастра Севастополя (г.Севастополь, ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании незаконным решение,

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя,

при участии в судебном заседании:

от ООО «Мыс Хрустальный» - ФИО1 по доверенности  от 03.06.2024,

от Севреестра – ФИО2 по доверенности № Д-25/04 от 14.01.2025,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Культурный центр «Мыс Хрустальный» (далее – ООО «Мыс Хрустальный») обратилось в Арбитражный суд города Севастополя (далее – суд) с заявлением к Управлению государственной регистрации права и кадастра Севастополя о признании незаконным отказ Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя (далее – Управление, Севреестр) в государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности ООО «Мыс Хрустальный» на объект недвижимости – трансформаторная подстанция № 1419, 1-этажную, общей площадью 68,1 кв.м., 2008 года создания, расположенная на земельном участке с кадастровым номером 91:03:001001:117, выраженный в сообщении об отказе в государственной регистрации права собственности от 13.05.2024 № КУВД-001/2024-4405412/3, об обязании Управление осуществить государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности ООО «Мыс Хрустальный» на объект недвижимости - трансформаторная подстанция № 1419, 1-этажную, общей площадью 68,1 кв.м., 2008 года создания, расположенная на земельном участке с кадастровым номером 91:03:001001:117, в  месячный срок после вступления решения в законную силу.

Определением суда от 28.06.2024 исковое заявление принято к производству, возбуждено производство по делу.

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания 14.02.2025, явку представителя в судебное заседание не обеспечил, что в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не является препятствием для проведения судебного заседания без его участия и рассмотрения дела по имеющимся в деле документам.

В судебном заседании 14.02.2025 представитель заявителя настаивал на удовлетворении заявленных требований.

Представитель Севреестра дал пояснения по существу спора, возражал против удовлетворения требований.

Исследовав доказательства по делу, суд установил следующие фактические обстоятельства дела, имеющие значение для рассмотрения настоящего спора.

Как следует из материалов дела, ООО «Мыс Хрустальный» является арендатором 3 земельных участков с кадастровыми номерами 91:03:001001:117, 91:03:001001:118, 91:03:001001:1000.

Согласно разрешительной документации (разрешения на выполнение строительных работ от 11.09.2008 № 400, от 28.07.2009 № 336, от 15.07.2009 № 304, декларация о начале выполнения строительных работ от 11.12.2012 № СТ 08312500238) на вышеуказанных земельных участках возведен имущественный комплекс, состоящий из 4 очередей строительства.

Все объекты недвижимости (имущественный комплекс) введены в эксплуатацию (акт готовности объекта к эксплуатации от 23.11.2009 № 227, декларация о готовности объекта к эксплуатации от 29.10.2012 № СТ 1431220334, декларация о готовности объекта к эксплуатации от 06.11.2013 № СТ 1431303504).

Для строительства вышеуказанного имущественного комплекса, а в последующем его обслуживания на участке с кадастровым номером 91:03:001001:117 в 2008 году в качестве вспомогательного объекта построена электрическая подстанция № 1419.

На земельном участке с кадастровым номером 91:03:001001:117 имеются объекты недвижимости, права собственности на которые зарегистрированы и деятельность которых обеспечивает трансформаторная подстанция, расположенная на этом же земельном участке.

Указанные обстоятельства подтверждены постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2019 по делу № А84-297/2018.

Объекты капитального строительства, расположенные на земельном участке, предоставленном ООО «Мыс Хрустальный» по договору аренды земельного участка от 12.12.2007 (кадастровый номер 91:03:001001:117) по адресу: <...>. 29. состоят из следующих зданий и сооружений:

одноэтажная трансформаторная подстанция, функционально, здание представляет собой электроустановку, предназначенную для приёма, преобразования и распределения электрической энергии, которая является вспомогательным объектом ко всему имущественному комплексу;

четырёхэтажное общественное здание с цокольным этажом для временного размещения и пребывания граждан;

четырёхэтажное здание (включая один подземный этаж), состоящее из подвала и надземных этажей. Целевое назначение здания определено как административное;

трёхэтажное общественное здание с возможностью временного размещения людей.

05.02.2024 ООО «Мыс Хрустальный» обратилось в Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя с заявлением о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности на сооружение вспомогательного использования - одноэтажная трансформаторная подстанция № 1419, 1-этажная, общей площадью 68.1 кв. м, расположенная на земельном участке с кадастровым номером 91:03:001001:117, в качестве правоустанавливающих документов на государственную регистрацию представило договор аренды земли 20.12.2007 под № 040766000086, технический план здания, рабочий проект на трансформаторную подстанцию, акт экспертного исследования № 15.11.23 от 17.11.2023.

Уведомлением от 12.02.2024 Севреестр приостановил государственную регистрацию, предложив  представить документы о праве заявителя на земельный участок с кадастровым номером 91:03:001001:117, проектную документацию, содержащую сведения об объекте вспомогательного использования. А также указано, что нежилое здание, представленное к учетно-регистрационным действиям, частично расположен в зоне с особыми условиями использования территории «Единая охранная зона объектов культурного наследия регионального значения «Скульптурная композиция «Солдат и матрос», «Обелиск городу-герою Севастополю», «Оборонительная стена 7-го бастиона» - ЕОЗ» (реестровый номер 91:03-6.279). В границах защитной зоны объекта культурного наследия «Единая охранная зона объектов культурного наследия регионального значения «Скульптурная композиция «Солдат и матрос», «Обелиск городу- герою Севастополю», «Оборонительная стена 7-го бастиона» - ЕОЗ», запрещаются строительство объектов капитального строительства.

Уведомлением от 13.05.2024 № КУВД-001/2024-4405412/3 Севреестр отказал заявителю в испрашиваемой государственной регистрации,  ссылаясь на обстоятельства, изложенные в уведомлении о приостановлении государственной регистрации.

Не согласившись с законностью решения Севреестра, ООО «Мыс Хрустальный» обратилось в арбитражный суд.

Рассмотрев материалы дела, исследовав доказательства, суд считает, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

По смыслу норм статей 198, 200 и 201 АПК РФ для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствия их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской (иной экономической) деятельности. Обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

Частью 1 статьи 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) установлено, что государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении такой регистрации.

В статье 26 Закона № 218 содержится перечень оснований для приостановления государственной регистрации прав. В частности государственная регистрация прав может быть приостановлена в случаях, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца.

В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (статья 27 Закона № 218-ФЗ).

Из содержания оспариваемого решения следует, что основанием для отказа в государственной регистрации права, послужило непредставление документов о праве заявителя на земельный участок с кадастровым номером 91:03:001001:117, проектную документацию, содержащую сведения об объекте вспомогательного использования. А также указано, что нежилое здание, представленное к учетно-регистрационным действиям, частично расположен в зоне с особыми условиями использования территории «Единая охранная зона объектов культурного наследия регионального значения «Скульптурная композиция «Солдат и матрос», «Обелиск городу-герою Севастополю», «Оборонительная стена 7-го бастиона» - ЕОЗ» (реестровый номер 91:03-6.279). В границах защитной зоны объекта культурного наследия «Единая охранная зона объектов культурного наследия регионального значения «Скульптурная композиция «Солдат и матрос», «Обелиск городу- герою Севастополю», «Оборонительная стена 7-го бастиона» - ЕОЗ», запрещаются строительство объектов капитального строительства.

Возможность обжалования заинтересованным лицом в суд приостановления и (или) отказа в государственной регистрации прав закреплена в части 12 статьи 29 Закона № 218-ФЗ.

Согласно пункту 1 части 1 статьи 15 Закона № 218-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав одновременно такие государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются по заявлению собственника земельного участка, либо лица, которому земельный участок принадлежит на ином праве, если в соответствии с видом или видами разрешенного использования земельного участка допускаются строительство, реконструкция объектов капитального строительства, либо лица, использующего земельный участок на условиях сервитута, публичного сервитута, либо лица, которому в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации предоставлено право на использование земель или земельного участка, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельного участка и установления сервитута, публичного сервитута, - при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на созданные или создаваемые на таких землях или земельном участке здание, сооружение, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс.

Частью 10 статьи 40 Закона № 218-ФЗ предусмотрено, что государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение (помещения или машино-места в таких здании, сооружении) осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости, в том числе соглашения об установлении сервитута, решения об установлении публичного сервитута. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение (помещения или машино-места в таких здании, сооружении), для строительства которых в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство, а также на соответствующий объект незавершенного строительства осуществляются на основании технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости, в том числе соглашения об установлении сервитута, решения об установлении публичного сервитута, или документа, подтверждающего в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации возможность размещения таких созданных сооружений, а также соответствующих объектов незавершенного строительства без предоставления земельного участка или установления сервитута.

Согласно части 13 статьи 40 Закона № 218-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на созданные здание, сооружение, помещения или машино-места в них в рамках проведения правовой экспертизы на предмет наличия оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, предусмотренных пунктом 7 части 1 статьи 26 настоящего Федерального закона, представленные документы в части их содержания проверяются государственным регистратором прав исключительно на соответствие сведений, указанных в техническом плане:

1) разрешению на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию (в случае осуществления государственного кадастрового учета объекта, введенного в эксплуатацию);

2) акту приемочной комиссии, подтверждающему завершение перепланировки помещений в многоквартирном доме (в случае, если осуществляются государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на помещения, образованные (измененные) в результате перепланировки).

Согласно части 14 статьи 40 Закона № 218-ФЗ  сведения, указанные в техническом плане, проверяются на соответствие документам, предусмотренным пунктами 1 и 2 части 13 настоящей статьи, исключительно в отношении площади объекта недвижимости (с учетом положений пункта 61 части 1 статьи 26 настоящего Федерального закона), количества этажей, жилых и (или) нежилых помещений (при наличии) и машино-мест (при наличии), протяженности линейного объекта при условии, что основной характеристикой объекта является протяженность (с учетом положений пункта 61.1 части 1 статьи 26 настоящего Федерального закона).

Кроме того, в пункте 15 статьи 40 Закона № 218-ФЗ указано, что при проведении правовой экспертизы в случаях осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на созданное сооружение проверка наличия правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположено сооружение, введенное в эксплуатацию, а также соответствия такого введенного в эксплуатацию сооружения виду разрешенного использования данного земельного участка и установленным применительно к данному земельному участку ограничениям прав на землю, государственным регистратором прав не осуществляется.

Таким образом, требования о предоставлении оформленных прав на земельные участки при проведении государственной регистрации права на объект являются избыточными, если Технический план содержит сведения о дате завершения строительства объекта.

Вместе с тем, как следует из материалов дела и установлено в ходе судебного разбирательства, заявитель обратился с заявлением на постановку на кадастровый учет и регистрацией права собственности вспомогательного объекта, у которого отсутствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Причиной приостановления государственной регистрации и дальнейшего отказа в ее осуществлении фактически являлось то, что совокупностью представленных в дело документов, а именно: Технический план здания,  акт экспертного исследования, не подтвердило того факта, что объект является вспомогательным, а, следовательно, повлекло необходимость установления иных обстоятельств как право на земельный участок.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

В силу части 1 статьи 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3 части 17 статьи 51 ГрК РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования. Градостроительный кодекс Российской Федерации не содержит определения объекта вспомогательного использования.

Основными критериями определения таких объектов как объектов вспомогательного использования являются принадлежность объектов к виду сооружений пониженного уровня ответственности, отсутствие необходимости получения разрешительной документации на их строительство и наличие основного объекта недвижимого имущества, по отношении к которому объект является вспомогательным и для обслуживания которого он построен, а также невозможность самостоятельного использования для иной деятельности.

Согласно пункту 10 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» к зданиям и сооружениям пониженного уровня ответственности отнесены здания и сооружения временного (сезонного) назначения, а также здания и сооружения вспомогательного использования, связанные с осуществлением строительства или реконструкции здания или сооружения либо расположенные на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства.

В письме Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 13.04.2020 № 3215-АБ/20 разъяснено, что к числу объектов капитального строительства вспомогательного использования, по мнению Росрееста, могут относиться здания, строения, сооружения, не имеющие самостоятельного хозяйственного назначения и предназначенные для обслуживания другого (главного) объекта капитального строительства. При этом размещение объекта капитального строительства вспомогательного использования предусматривается проектной документацией. Вместе с тем застройщиком может быть принято решение о создании объекта капитального строительства вспомогательного использования и в процессе эксплуатации ранее созданных (главных) объектов капитального строительства, в связи с чем, в указанном случае размещение объекта вспомогательного использования не будет предусмотрено проектной документацией.

Минстрой России в письме от 16.03.2020 № 9394-ДВ/08 разъяснил, что под объектами вспомогательного использования следует понимать объекты, предназначенные для обслуживания и эксплуатации основного объекта и не имеющие возможности самостоятельного использования для иной деятельности, представляется, что возведение таких объектов возможно при наличии на земельном участке основного объекта, для обслуживания которого планируется возведение объекта вспомогательного использования.

Согласно п. 21.24 Требований к подготовке технического плана и состава, содержащихся в нем сведений, утвержденных Приказом Росреестра от 15.03.2022 № П/0082 «Об установлении формы технического плана, требований к его подготовке и состава содержащихся в нем сведений», при выполнении кадастровых работ в отношении объекта вспомогательного использования, строительство (реконструкция) которого предусмотрено проектной документацией по строительству (реконструкции) основного объекта капитального строительства, подготовка технического плана указанного объекта вспомогательного использования осуществляется на основании такой проектной документации.

В этом случае, в качестве обоснования отнесения объекта к объектам вспомогательного использования в Приложение включается копия фрагмента проектной документации, содержащего сведения о таком объекте вспомогательного использования и информацию об утверждении такой проектной документации, или иного документа, в соответствии с которым данный объект определен в качестве вспомогательного (при наличии такого документа).

Согласно пп. 9 п. 51 Требований к техническому плану, в раздел «Характеристики объекта недвижимости» включаются сведения о соответствующих объектах недвижимости в отношении объекта вспомогательного использования указываются слова «объект вспомогательного использования» и вид использования (например, "здание контрольно-пропускного пункта").

Согласно п. 58 Требований к техническому плану, в случае если, по мнению кадастрового инженера, необходимо дополнительное обоснование результатов кадастровых работ, раздел "Заключение кадастрового инженера" оформляется в виде связного текста, в том числе в этом разделе приводятся: сведения о том, что для строительства (реконструкции) основного объекта недвижимости не требуются подготовка проектной документации, выдача разрешения на строительство, о том, каким документом объект определен в качестве вспомогательного (при наличии такого документа), в отношении какого объекта такой объект выполняет вспомогательную функцию, в чем именно данная функция заключается - в случае подготовки технического плана в отношении объекта вспомогательного использования.

Вместе с тем, в ходе судебного разбирательства заявитель указал, что трансформаторная подстанция была спроектирована еще 2008 году при проектировании имущественного комплекса. По мнению заявителя, акт экспертного исследования, составленный ООО «Центр независимых судебных экспертиз и исследований ЮФО», является достаточным документом, подтверждающим, что объект является вспомогательным по отношению к имущественному комплексу, данные вывод эксперт сделал на основании договора аренды и проектной документации.

При этом, данные обстоятельства послужили  основанием для приостановления государственной регистрации, необходимостью представления договора аренды и проектной документации.

Представитель заявителя подтвердил получение Уведомления о приостановлении государственной регистрации, и данные обстоятельства не отрицал, как и тот факт, что документы, испрашиваемые Севреестром (проектная документация), представлены не были.

Заявитель представил проектную документацию только в суд, представитель Севреестра о наличии указанных документов узнал, только в ходе судебного разбирательства. В представленных материалах реестрового дела такие документы также отсутствовали.

Представленное экспертное исследование в реестровое дело, не может подменить собой надлежащим образом оформленный технический план, являющийся основанием для осуществления государственного кадастрового учета (п. 7.3 ч. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 27 Закона № 218-ФЗ, в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 этого закона.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу, что Управлением законно отказано в осуществлении испрашиваемых регистрационных действий.

При этом заявитель не лишен возможности повторно обратиться в Управление с полным комплектом документов, необходимых для осуществления испрашиваемых регистрационных действий.

Следовательно, в данном случае отсутствуют основания, предусмотренные статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации и частью 1 статьи 198 АПК РФ Федерации, которые одновременно необходимы для признания ненормативного акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным, а решения или действия незаконными.

Согласно ч. 3 ст. 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что заявленные требования удовлетворению не подлежат.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, состоящие из государственной пошлины, суд относит на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью «Мыс Хрустальный» отказать.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд города Севастополя в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

На основании части 1 статьи 177 АПК РФ копии настоящего решения направляются лицам, участвующим в деле, посредством размещения этого судебного акта на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». Копии решения на бумажном носителе могут быть направлены лицам, участвующим в деле, заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку на основании соответствующего ходатайства.


Судья        

К.Г. Астапова