Решение от 24 августа 2021 г. по делу № А74-1937/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ХАКАСИЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

24 августа 2021 годаДело № А74-1937/2021

Резолютивная часть решения объявлена 18 августа 2021 года.

Полный текст решения изготовлен 24 августа 2021 года.

Арбитражный суд Республики Хакасия в составе судьи А.А. Федулкиной при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1 рассмотрел дело по исковому заявлению Управления имущественных отношений администрации Усть-Абаканского района Республики Хакасия (ИНН <***>, ОГРН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании 362 538 руб. 20 коп. долга, о расторжении договора аренды земельного участка от 15.12.2005,

Управление имущественных отношений администрации Усть-Абаканского района Республики Хакасия (далее - истец, УИО администрации Усть-Абаканского района) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее- ответчик, ИП ФИО2) о взыскании 1 527 263 руб. 09 коп., в том числе 1 421 671 руб. 30 коп. задолженности по договору аренды земельного участка от 15.12.2005 за период 01.01.2018 по 31.12.2020, 105 591 руб. 71 коп. пени за период с 11.04.2018 по 10.01.2021, о расторжении договора аренды земельного участка от 15.12.2005.

В судебном заседании представитель истца заявила отказ от исковых требований в части взыскания неустойки в размере 105 591 руб. 71 коп, в остальной части требования поддержала.

В силу частей 1, 2, 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

Арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, уменьшение им размера исковых требований, признание ответчиком иска, не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права других лиц. В этих случаях суд рассматривает дело по существу (часть 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Отказ от иска согласно пункту 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для прекращения производства по делу.

В соответствии с частью 3 статьи 151 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае прекращения производства по делу повторное обращение в арбитражный суд по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям не допускается.

Принимая во внимание, что частичный отказ истца от иска не противоречит закону и не нарушает права других лиц, заявление об отказе от иска подписано уполномоченным представителем, последствия, предусмотренные частью 3 статьи 151 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представителю истца разъяснены, арбитражный суд считает необходимым принять отказ от исковых требований в части взыскания неустойки и прекратить производство по делу в указанной части.

На основании части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд также принял уменьшение исковых требований в части взыскания задолженности по арендной плате до 362 538 руб. 20 коп.

В качестве основания для расторжения договора представитель истца пояснил, что ответчиком ежегодно вносится арендная плата, но в меньшем размере от установленного, что существенно нарушает права арендодателя. Кроме того, арендатор длительно не использует земельный участок, что ведет к его порче.

Ответчик возражал против расторжения договора, пояснил, что истцом необоснованно предъявлен размер долга, поскольку ответчик не получал уведомлений об изменении размера арендной платы и нового расчета, соответственно, не знал и не мог знать об изменении арендной платы. Ответчик также заявил, что истцом не предоставлено доказательств порчи земельного участка.

При рассмотрении дела арбитражным судом установлены следующие обстоятельства.

Между УИО администрации Усть-Абаканского района (арендодателем) и ФИО3 (арендатор) 15.12.2005 заключён договор аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 19993 кв.м. из земель промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения, с кадастровым номером 19:10:050309:0003, расположенный по адресу: Республика Хакасия, Усть-Абаканский район, 406 км. автодороги «Енисей», для строительства и эксплуатации автосервисного центра, в границах, указанных в кадастровом плане Участка, прилагаемым к настоящему договору и являющийся его неотъемлемой частью (пункт 1.1 договора).

В силу пункта 2.1. договора срок аренды участка устанавливается с 15.12.2005 по 14.12.2054 на 49 лет.

Согласно пунктам 3.1., 3.2. договора размер арендной платы за участок составляет 9 396 руб. 71 коп. в год. Арендная плата вносится арендаторами ежеквартально не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным периодом путем перечисления на счет арендодателя.

Размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке путем внесения изменений и дополнений в расчет (приложение к настоящему договору), в случае принятия законодательных актов Правительства РФ, Правительства РХ, органа местного самоуправления об увеличении ставки земельного налога, коэффициентов зонирования и категорий арендаторов, но не чаще одного раза в год (пункт 3.4. договора).

В силу пункта 4.1.1. договора арендодатель имеет право требовать в судебном порядке досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев, в случае не подписания арендатором дополнительных соглашений к договору в соответствии с п.3.4.

Согласно пункту 6.2. договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке установленном гражданским законодательством , а также в случаях указанных в пункте 4.1.1. договора.

По акту приема передачи от 15.12.2015 земельный участок передан арендатору.

Между ФИО3(арендатор) и ФИО2 (новый арендатор) 27.05.2014 заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 1, в соответствии с которым арендатор, в соответствии с правом, предусмотренным ему ст.22 ЗК РФ передает, а новый арендатор принимает в полном объеме права и обязанности по договору аренды земельного участка от 15.12.2005. Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационный службы по РХ 28.03.2006, номер регистрации 19-19-10/002/2006-143.

Согласно уведомлениям истца размер годовой арендной платы за 2018 год в отношении земельного участка с кадастровым номером 19:10:050309:0003 составил 531 598 руб. 59 коп, за 2019 год составил 554 457 руб. 33 коп., за 2020 год составил 571 091 руб. 05 коп.

Ответчик платежными поручениями от 08.10.2019 № 240144, от 06.08.2019 № 319370, от 06.08.2019 № 354351, от 16.01.2020 № 851593, от 13.05.2020 № 332512, от 11.02.2021 № 190751, от 16.07.2020 №200716190000207 перечислил арендную плату на общую сумму 92 702 руб. 80 коп. за период с 01.01.2018 по 31.12.2020.

Пользование земельным участком осуществляется ответчиком до настоящего времени.

В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по внесению арендной платы в период с 01.01.2018 по 31.12.2020 истец направил ответчику претензию от 21.09.2021 № б/н с требованием об уплате задолженности, претензию от 21.09.2020 №б/н с требованием о расторжении договора аренды земельного участка. Указанная претензия ответчиком оставлена без удовлетворения, что послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, оценив доводы сторон и представленные доказательства, арбитражный суд пришёл к следующим выводам.

Правоотношения сторон возникли из договора аренды и регулируются положениями главы 34 ГК РФ и нормами Земельного кодекса РФ.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьями 614, 616, 654 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Действующая до 31.12.2017 года методика исчисления арендной платы за земельные участки Республики Хакасия, утвержденная постановлением Правительства Республики Хакасия от 23.01.2008 г. № 05, предусматривала следующую формулу определения арендной платы - произведение кадастровой стоимости на коэффициент инфляции и коэффициент вида разрешенного использования земельного участка, утвержденный органом местного самоуправления. Постановлением Правительства Республики Хакасия от № 678 от 27.12.2017 «О внесении изменений в некоторые нормативные правовые акты Правительства Республики Хакасия" в постановление № 05 внесены изменения: арендная плата за земли промышленности установлена в размере рыночной арендной платы. В части определения размера арендной платы за земельные участки, расположенные на территории Усть-Абаканского, Бейского и Алтайского районов Республики Хакасия изменения вступили в силу с 1 января 2018 года. При этом в части определения размера арендной платы за земельные участки, расположенные на территории Орджоникидзевского, Ширинского, Таштыпского, Аскизского, Боградского районов и городских округов Республики Хакасия изменения вступают в силу с 1 января 2021 года.

Пунктом 2.2.1. Постановления Правительства Республики Хакасия от 23.01.2008 г. № 05 (в новой редакции) предусмотрено, что по ранее заключенным договорам аренды арендодатель обеспечивает проведение оценки рыночной стоимости арендной платы за земельные участки, относящиеся к категории земель промышленности, расположенные на территории Усть-Абаканского, Бейского и Алтайского районов Республики Хакасия, до 01 апреля 2018 года. Арендная плата за 1 квартал 2018 года в указанных случаях вносится в течение 15 дней с момента получения от арендодателя уведомления об установленном размере арендной платы.

Согласно полученному Управлением отчету о рыночной стоимости арендной платы, выполненной оценщиком ФИО4 размер арендной платы за участок 19:10:050309:3 составил 531 598 руб. 59 коп.

В связи с изменениями, внесёнными 27.12.2017 в постановление Правительства Республики Хакасия от 23.01.2008 г. № 05, Управление направило в адрес арендатора уведомление от 06.04.2018 г. №, в котором сообщалось, что размер арендной платы на 2018 г. по договору аренды от 15.12.2005 составил 531 598 руб. 59 коп. В подтверждение отправки уведомления в материалы дела представлена почтовая квитанция от 12.04.2018.

В связи с несогласием ответчика с размером рыночной стоимости годовой арендной платы, по ходатайству ответчика с целью определения рыночной стоимости годовой арендной платы по состоянию на 01.01.2018, определением арбитражного суда назначена судебная экспертиза по делу, проведение которой поручено эксперту ООО «Эксперт-Оценка» ФИО5.

Согласно заключению эксперта ООО «Эксперт-Оценка» ФИО5 рыночная стоимость годовой арендной платы земельного участка с кадастровым номером 19:10:050309:0003, целевое использование: для строительства и эксплуатации автосервисного центра, категории – земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики, обороны и иного значения, расположенного по адресу: Республика Хакасия, Усть-Абаканский район, 406 км автодороги «Енисей» по состоянию на 01.01.2018 составила 151 747 руб.

Заключение эксперта ООО «Эксперт-Оценка» ФИО5 от 14.07.2021 № 101 соответствует требованиям АПК РФ, Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в связи с чем является надлежащим доказательством.

Довод ответчика о том, что истцом необоснованно предъявлен размер задолженности, поскольку ответчик не получал уведомлений об изменении размера арендной платы и нового расчета, соответственно, не знал и не мог знать об изменении арендной платы, отклоняется арбитражный судом как несостоятельный и противоречащий материалам дела.

В материалы дела представлена переписка сторон, в которой ответчиком выражено несогласие на поступающие уведомления истца о расчете арендной платы по договору аренды земельного участка от 15.12.2005, ответчик не согласился с коэффициентом вида разрешенного использования, в связи с чем, по его мнению, арендная плата остается неизменной. Факт получения уведомления ответчиком подтверждается ее же заявлением, зарегистрированным управлением 12.08.2019, где арендатор не согласился с предъявленным размером задолженности по арендной плате.

Кроме того, согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении № 305-ЭС19-12083 (пункт 22 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 25.12.2019), если арендодатель не исполнил предусмотренную договором аренды публичного земельного участка обязанность своевременно производить перерасчет арендной платы и информировать об этом арендатора и не уведомил его об изменении арендной платы, это не освобождает арендатора от обязательства заплатить за аренду в размере, установленном нормативными правовыми актами. В то же время в силу статьи 406 ГК РФ он вправе оспаривать правомерность начисления неустойки за нарушение сроков внесения платы.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд пришел к выводу о том, что сумму долга следует рассчитывать исходя из рыночной стоимости годовой арендной платы по состоянию на 01.01.2018 - 151 747 руб.

Как указано выше, ответчик произвел оплату арендных платежей в размере 92 702 руб. 80 коп. (платежные поручения от 08.10.2019 № 240144, от 06.08.2019 № 319370, от 06.08.2019 № 354351, от 16.01.2020 № 851593, от 13.05.2020 № 332512, от 11.02.2021 № 190751, от 16.07.2020 №200716190000207).

Таким образом, размер долга по арендной плате ответчика перед истцом за период с 01.01.2018 по 31.12.2020 составляет 362 538 руб. 20 коп. (151 747*3- 92 702 руб. 80 коп.).

Поскольку доказательств оплаты долга ответчик в материалы дела не представил, требование истца о взыскании долга является обоснованным и подлежащим удовлетворению в заявленной сумме 362 538 руб. 20 коп.

Также истец заявил требование о расторжении договора аренды земельного участка от 15.12.2005.

В соответствии с подпунктами 1 - 3 пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Вместе с тем специальная норма пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации регулирует особенности расторжения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет: если иное не предусмотрено Земельным кодексом Российской Федерации, другим федеральным законом, досрочное расторжение такого договора по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Требование о расторжении договора заявлено в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, с соблюдением досудебного порядка. Соблюдение досудебного порядка урегулирования спора подтверждается представленным в материалы дела почтовым реестром о направлении претензии с требованием о расторжении договора аренды.

В силу пункта 4.1.1. договора арендодатель имеет право требовать в судебном порядке досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев, в случае не подписания арендатором дополнительных соглашений к договору в соответствии с п.3.4.

Материалами дела подтверждается, что ответчик за 2018 – 20120 годы арендную плату вносил с нарушением установленных договором сроков в ничтожно малом размере (по 8427 руб. 53 коп. в квартал) по сравнению с размером подлежащей уплате арендной платы 151 747 руб. в год, при том, что из материалов дела следует, что ответчику было известно о том, что арендная плата увеличилась. В разумный срок ответчиком не устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.

Невнесение арендной платы более чем за 6 месяцев, в соответствии с договором является основанием для его расторжения. Систематическое нарушение ответчиком сроков платежей, а также невнесение арендной платы в установленном размере в течение трех лет является существенным нарушением условий договора.

Кроме того, согласно представленному в материалы дела акту осмотра земельного участка от 21.04.2021, а также приложенным к нему фотографиям земельный участок не используется, не огорожен, зарастает бурьяном.

Таким образом, с 2014 года –года вступления ответчицы в права арендатора, строительство на земельном участке так и не началось.

Учитывая изложенное, доказанность существенного нарушения ответчиком договора аренды земельного участка, требование о расторжении договора аренды земельного участка 15.12.2005 подлежит удовлетворению.

Государственная пошлина по делу составляет 16 251 руб. В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина в размере 16 251 руб. относится на ответчика и подлежит взысканию с него в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 169-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

1. Принять отказ от иска в части и прекратить производство по делу в части требования о взыскании неустойки в сумме 105 591 руб. 79 коп.

2. Иск удовлетворить: взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу Управления имущественных отношений администрации Усть-Абаканского района Республики Хакасия 362 538 (триста шестьдесят две тысячи пятьсот тридцать восемь) руб. 20 коп. долга

3. Расторгнуть с индивидуальным предпринимателем ФИО2 договор аренды от 15.12.2005 земельного участка кадастровый № 19:10:050309:003

4. Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета 16 251 руб. государственной пошлины.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Третий арбитражный апелляционный суд в месячный срок с момента его принятия.

Жалоба подаётся через Арбитражный суд Республики Хакасия.

СудьяА.А. Федулкина