Решение от 10 июня 2024 г. по делу № А06-8068/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АСТРАХАНСКОЙ ОБЛАСТИ

414014, г. Астрахань, пр. Губернатора Анатолия Гужвина, д. 6

Тел/факс (8512) 48-23-23, E-mail: astrahan.info@arbitr.ru http://astrahan.arbitr.ru Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А06-8068/2023
г. Астрахань
11 июня 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 04 июня 2024

Арбитражный суд Астраханской области в составе: судьи: Соколова А.М.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Истрати В. А.

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Специализированного застройщика Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая Строительная компания Стройкомплекс" (ИНН 3017031323) к ООО "Специализированный застройщик "РегионЭлитСтрой" (ИНН 3015113531) о признании отсутствующим права собственности

исковое заявление специализированного застройщика общества с ограниченной ответственностью «Управляющая строительная компания «Стройкомплекс» (414021, г. Астрахань, ул. Боевая, 119, ИНН 3017031323, ОГРН 1023000816574) к индивидуальному предпринимателю Шналиева Дмитрия Муратовича (ИНН 300512096021, ОГРНИП 321302500022010) о признании недействительной сделки – договора купли-продажи земельного участка кадастровый номер 30:12:030650:2226, расположенного по адрес: г. Астрахань, в границах улиц Безжонова, Котельная, Адм.Нахимова, площадью 443+/- 16 кв.м., заключенного 19.01.2022 между общества с ограниченной ответственностью «Управляющая строительная компания «Стройкомплекс» и индивидуальным предпринимателем Шналиевым Дмитрием Муратовичем, применении последствий признания сделки недействительной.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области, Министерство имущественных и градостроительных отношений Астраханской области, Служба строительного надзора Астраханской области, администрация муниципального образования "Городской округ город Астрахань", Управление по капитальному строительству администрации муниципального образования "Городской округ город Астрахань, публично-правовая компания "Роскадастр" в лице Астраханского филиала ППК «РОСКАДАСТР», Прокуратура Астраханской области, Управление по строительству, архитектуре и градостроительству Администрации муниципального образования «Город Астрахань», Жилищное управление Администрации муниципального образования "Городской округ город Астрахань", Управление муниципального имущества

Администрации муниципального образования "Городской округ город Астрахань", Бочаров Денис Николаевич, Сидагалиев Рустам Джекшембаевич

при участии (до и после перерыва):

от истца: Цыганова Т.Б.- представитель по доверенности от 27.07.2023 г., диплом, Шарамо К.А.- представитель по доверенности от 29.12.2023 г., диплом ,

от ответчика: ООО "Специализированный застройщик "РегионЭлитСтрой" - Утешова Ж.С.- представитель по доверенности от 27.07.2023 г., диплом;

от ответчика Шналиева Д.М. - Утешова Ж.С. - представитель по доверенности от 10.01.2024г., диплом;

от ответчика Администрации муниципального образования "Городской округ город Астрахань" – Гнездилова А.С.- представитель по доверенности № 30-09-210 от 20.06.2023 г., диплом

от третьего лица прокуратуры Астраханской области – Безуглая Н.Р.- по удостоверению № ТО343932 от 14.02.2023 г., Сидорова Н. Е.- по удостоверению

от третьего лица Министерства имущественных и градостроительных отношений Астраханской области: Разгулов А.И.- представитель по доверенности № 114-05-0111997 от 01.03.2024 г., диплом, Шабанова А. В.- представитель по доверенности

от третьего лица администрации МО «Город Астрахань» - Нуруллаев Р.Р.- представитель по доверенности № 30-09-159 от 03.05.2023 г., диплом; Гнездилова А.С.- представитель по доверенности № 30-09-210 от 20.06.2023 г., диплом

от третьего лица управления муниципального имущества Администрации муниципального образования "Городской округ город Астрахань" – Зеленский А.Н. – представитель по доверенности № 12 от 14.06.2023 г., диплом,

от третьего лица управления по строительству, архитектуре и градостроительству Администрации муниципального образования «Город Астрахань» - Нуруллаев Р.Р. - представитель по доверенности от 26.12.2023, диплом;

Специализированный застройщик Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая Строительная компания Стройкомплекс" (ИНН 3017031323) обратился в суд с иском к ООО "Специализированный застройщик "РегионЭлитСтрой" (ИНН 3015113531) о признании отсутствующим права собственности. Делу присвоен № А06-8068/2023.

Представителем истца заявлено ходатайство об объединении в одно производство настоящего дела с делом № А06-8475/2023.

Арбитражным судом установлено, что в производстве суда в рамках дела № А068475/2023 рассматривается исковое заявление Специализированного застройщика общества с ограниченной ответственностью «Управляющая строительная компания "Стройкомплекс" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) к Администрации муниципального образования "Городской округ город Астрахань" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) о признании недействительной сделки -одностороннего расторжения договора о развитии застроенной территории в границах муниципального образования «Город Астрахань» от 11.06.2014 г., выраженного в письме № 3001-4562 от 24.08.2023 г. «Уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке».

Определением Арбитражного суда Астраханской области от 18.12.2023 г. дело № А06-8475/2023 и № А06-8068/2023 объединены в одно производство с присвоением судебному делу единого номера – А06-8068/2023.

Специализированный застройщик общества с ограниченной ответственностью «Управляющая строительная компания «Стройкомплекс» (414021, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) обратился в суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) о признании недействительной сделки – договора купли-продажи земельного участка кадастровый номер 30:12:030650:2226, расположенного по адрес: г.

Астрахань, в границах улиц Безжонова, Котельная, ФИО2, площадью 443+/16 кв.м., заключенного 19.01.2022 между общества с ограниченной ответственностью «Управляющая строительная компания «Стройкомплекс» и индивидуальным предпринимателем ФИО1, применении последствий признания сделки недействительной. Делу присвоен № А06-11676/2023

Представителем истца заявлено ходатайство об объединении в одно производство настоящего дела с делом № А06-11676/2023.

Определением Арбитражного суда Астраханской области от 22.12.2023 г. дело № А068475/2023 и № А06-8068/2023 объединены в одно производство с присвоением судебному делу единого номера – А06-8068/2023.

В рамках рассмотрения требования Специализированного застройщика общества с ограниченной ответственностью «Управляющая строительная компания "Стройкомплекс" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) к Администрации муниципального образования "Городской округ город Астрахань" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) о признании недействительной сделки -одностороннего расторжения договора о развитии застроенной территории в границах муниципального образования «Город Астрахань» от 11.06.2014 г., выраженного в письме № 3001-4562 от 24.08.2023 г. «Уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке» суд пришел к выводу, что для рассмотрения вышеуказанного требования имеется необходимость в привлечении, в удовлетворении ходатайства о вступлении в качестве третьих лиц собственников жилых помещений в МКД, расположенных по адресам: г. Астрахань, ФИО3 д.4, ул. ФИО3 д.6 .

В случае, если третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, вступило в дело после начала судебного разбирательства, рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда производится с самого начала (часть 4 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В целях эффективного правосудия, суд определением от 04.06.2023 ( резолютивная часть решения) выделил в отдельное производство требование Специализированного застройщика общества с ограниченной ответственностью «Управляющая строительная компания "Стройкомплекс" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) к Администрации муниципального образования "Городской округ город Астрахань" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) о признании недействительной сделки -одностороннего расторжения договора о развитии застроенной территории в границах муниципального образования «Город Астрахань» от 11.06.2014 г., выраженного в письме № 3001-4562 от 24.08.2023 г. «Уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке».

Ответчики по делу, третьи лица , прокурор представили письменные возражения на заявленные требования.

Изучив материалы дела, выслушав доводы сторон суд

УСТАНОВИЛ:

По иску Специализированный застройщик общества с ограниченной ответственностью «Управляющая строительная компания «Стройкомплекс» (414021, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) обратился в суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) о признании недействительной сделки – договора купли-продажи земельного участка кадастровый номер 30:12:030650:2226, расположенного по адрес: г. Астрахань, в границах улиц Безжонова, Котельная, ФИО2, площадью 443+/- 16 кв.м., заключенного 19.01.2022 между общества с ограниченной ответственностью «Управляющая строительная компания «Стройкомплекс» и индивидуальным

предпринимателем ФИО1, применении последствий признания сделки недействительной:

Между истцом и ответчиком 19 января 2022 года заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 30:12:030650:2226, расположенный по адресу: Астраханская область, г. Астрахань, р-н Советский. В границах улиц Безжонова, Котельная, ФИО2. Договор купли-продажи зарегистрирован Управлением Федеральной' службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области 24.01.2022.

Согласно п. 1.1 договора 1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель принять и оплатить земельный участок: кадастровый номер: 30 12 030650 2226;дата присвоения кадастрового номера: " 12" марта 2018 г.; адрес (описание местоположение): Астраханская область, г. Астрахань, р-н Советский, в границах улиц Безжонова, Котельная, ФИО2; категория земель: земли населенных пунктов; вид (виды) разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка);площадь 4436+/- 16 кв. м.

1.2. Договора- земельный участок принадлежит Продавцу на праве собственности, что подтверждается впиской из ЕГРН от 13.01.2022 . 1.3-По Договору земельный участок передается свободным от прав третьих лиц, не является предметом спора, под залогом и арестом не состоит.

В предусмотренные договором сроки продавец передал земельный участок покупателю, а покупатель принял земельный участок и уплатил продавцу, предусмотренную договором цену. Договор купли-продажи земельного участка сторонами исполнен.

Ответчик передал земельный участок с кадастровым номером 30:12:030650:2226 по договору аренды от 14.02.2022 Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Регионэлитстрой» для строительства МКД

Оспаривая сделку, истец указал, что земельный участок с кадастровым номером 30:12:030650:2226 приобретен СЗ ООО «Стройкомплекс» бесплатно в рамках исполнения договора от 11.06.2014 о развитии| застроенной территории в границах муниципального образования «Город Астрахань».

Земельный участок, на котором осуществляется строительство, входит в границы проекта планировки и межевания территории в границах ул. Безжонова, Котельной, Адмирала ФИО2 в Советском районе г. Астрахани, утвержденного Постановлением Администрации муниципального образования "Город Астрахань" от 12 октября 2015 N 6823.

В утвержденном Проекте планировки территории были рассчитаны и определены основные технико-экономические параметры застройки всей территории, с учетом градостроительных требований (Градостроительный кодекс РФ от 7 мая 1998 г. N 73-ФЗ, Глава XII. Регулирование застройки территорий городских и сельских поселений (ст. ст. 5664), Статья 56 Градостроительные требования к использованию земельных участков в городских и сельских поселениях):

- учтены плотность застройки территории, - количество парковочных мест, - расчет детских площадок с учетом существующей застройки,

- учет санитарных норм и требований (учет инсоляции существующей застройки),

- учет противопожарных норм (организация пожарных проездов к новой застройке) и требований.

В свою очередь, СЗ ООО "РегионЭлитСтрой" в нарушение проекта разместил на земельном участке 335 квартир вместо 126, предусмотренных договором о развитии, общей площадью 12029,9 м2, на 100% выбрав весь ресурс территории:

- плотность застройки территории,

- возможность размещения необходимого количество парковочных мест и детских площадок с учетом интересов жителей сложившейся существующей застройки в границах договора,

- полностью изменил параметры застройки (площадь и конфигурацию здания), - отсутствует пожарный проезд к новой застройке.

Таким образом, ответчиком СЗ ООО "РегионЭлитСтрой" нарушены вышеуказанные санитарные и противопожарные требования к застройке, полностью лишив истца, при утверждении изменений в Проекта планировки территории н получении нового разрешения на строительство на объект капитального строительства (с параметрами, указанными в новом Проекте планировки территории), возможности вести застройку на участке, предусмотренном под строительство 3-го этапа.

Судом установлено, что 11.06.2014 между администрацией города Астрахани и 000 УСК «Стройкомплекс» был заключен договор о развитии застроенной территории в границах муниципального образования «Город Астрахань».

Предметом настоящего договора является развитие застроенной территории по ул. Адмирала ФИО3 ( №№ 4,6) в Советском районе города Астрахани, ориентировочной площадью 0,91 га.

Согласно п.2.2 договора застройщик обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) средств других лиц выполнить обязательства по развитию застроенной территории, а Администрация обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств по развитию застроенной территории.

В силу п.4.1 - 4.4 застройщик приобретает жилые помещения, подобранные с учетом требований жилищного законодательства для переселяемых граждан, выселяемых из жилых помещений, расположенных на застроенной территории и предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения или осуществляет строительство целевым назначением домов для переселения нанимателей с учетом необходимого набора квартир, норм предоставления жилых помещений в городе Астрахани, и по акту приема-передачи передает приобретенные или построенные жилые помещения в собственность муниципального образования «Город Астрахань» для предоставления нанимателям. После завершения строительства объектов в границах застроенной территории в собственность МО «Город Астрахань» оформляются объекты инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, указанные в п.6.2.8 настоящего договора. Застройщик приобретает права на земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в границах застроенной территории и не подлежащие изъятию для муниципальных нужд в соответствии с гражданским и земельным законодательством. Стороны вправе в окончательном виде утвердить перечень объектов, подлежащих передаче в собственность сторон по итогам реализации настоящего договора, дополнительным соглашением к настоящему договору, заключенным после утверждения в установленном порядке проекта планировки территории, включая проект межевания территории.

В соответствии с п.8.1 договора при осуществлении оборота предоставленных застройщику в соответствии с настоящим договором земельных участков к новым правообладателям переходят обязанности по осуществлению строительства в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории в установленные Графиком строительства сроки, а также иных обязательств Застройщика по настоящему договору, подлежащих выполнению после предоставления указанных земельных участков.

Отношения, связанные с вопросами развития застроенной территории, регулируются положениями статей 46.1 - 46.3 ГрК РФ, которые были внесены в данный Кодекс Федеральным законом от 18.12.2006 N 232-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в целях увеличения объемов жилищного строительства и совершенствования механизмов вовлечения в хозяйственный оборот земельных участков для жилищного строительства.

Данным Законом введено понятие "развитие застроенной территории", которое означает снос/реконструкцию зданий, строений, сооружений, являющихся аварийными или подлежащими сносу/реконструкции по иному основанию, и осуществление нового строительства на освобожденной территории.

В соответствии со статьей 46.1 ГрК РФ в редакции, действовавшей в спорный период, развитие застроенных территорий осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей; решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления по инициативе органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, физических или юридических лиц при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования (при их отсутствии - утвержденных органом местного самоуправления расчетных показателей обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены: многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу; многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.

Таким образом, согласно данной статье решение о развитии застроенной территории должно приниматься органом местного самоуправления с учетом заключения компетентных в вопросах градостроительства и архитектуры органов при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования, в целях освобождения земельных участков от старых строений и их нового комплексного освоения.

Согласно части 1 статьи 46.2 ГрК РФ в редакции, действовавшей в спорный период, по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 указанной статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 этой же статьи.

Частью 2 статьи 46.2 ГрК РФ в указанной редакции предусмотрено, что договор заключается органом местного самоуправления с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 25 и 28 статьи 46.3 данного Кодекса.

В части 3 статьи 46.2 ГрК РФ приведены существенные условия договора, к которым в том числе относятся: сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции; цена права на заключение договора; срок договора; ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора, взаимные обязательства сторон договора.

В данной норме предусмотрены следующие обязательства сторон: орган местного самоуправления обязуется создать необходимые условия для строительства (утвердить проект планировки, принять решение об изъятии путем выкупа жилья в аварийных домах, предоставить земельные участки для застройки), а другая (победитель либо единственный участник аукциона на право заключения такого договора) - подготовить проект планировки застроенной территории, создать или приобрести и передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенное жилье для предоставления гражданам определенных категорий, уплатить выкупную цену за изымаемые жилые помещения в аварийных многоквартирных домах, осуществить строительство на территории, в отношении которой принято решение о развитии.

Одним из ключевых моментов договора является то, что земельный участок, находящийся в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, предоставляется лицу, с которым заключен такой договор, для строительства без проведения торгов. Участок по выбору такого лица передается бесплатно в собственность или в аренду (пункт 2.1 статьи 30 ЗК РФ в редакции, действовавшей на момент заключения спорного договора, подпункт 13 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, введенной в действие с 01.03.2015, часть 8 статьи 46.1 ГрК РФ).

По смыслу приведенных норм в результате исполнения договора о развитии территории достигаются как цели, преследуемые органом местного самоуправления за счет средств исполнителя (застройщика) по увеличению жилищного фонда, в том числе по сносу аварийных домов, предоставлению благоустроенного жилья гражданам, проживающим в аварийных и подлежащих сносу домах, передачи в муниципальную собственность дополнительного жилья, так цели, преследуемые застройщиком, по получению земельных участков в границах, подлежащей развитию территории, для капитального строительства и получению прибыли в результате использования и реализации построенных объектов. В градостроительном законодательстве отсутствуют нормы, из которых бы следовало, что развитие застроенных территорий может осуществляться в целях благоустройства территории без возведения капитальных объектов.

Поскольку по своей правовой природе существенные условия договора о развитии застроенной территории являются взаимными обязательствами органа местного самоуправления и лица, заключившего договор о развитии застроенной территории с органом местного самоуправления (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 307, пункт 1 статьи 307.1 ГК РФ), к отношениям сторон подлежат применению также нормы гражданского законодательства.

Право на отчуждение земельных участков, предоставленных в рамках договора о развитии застроенной территории, новым правообладателям императивно установлено частью 7 статьи 46.2 ГрК РФ, согласно которой при осуществлении оборота предоставленных в соответствии с частью 8 статьи 46.1 настоящего Кодекса и пунктом 9 части 3 настоящей статьи земельных участков к новым правообладателям переходят обязанности по выполнению требований, предусмотренных пунктом 6 части 3 настоящей статьи, а также иных требований, если они являются существенными условиями договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи и определяют обязательства заключившего договор с органом местного самоуправления лица, подлежащие выполнению после предоставления указанных земельных участков.

Принимая во внимание, что в силу специфики возникших правоотношений запрет на уступку права и перевод долга, установленный пунктом 7 статьи 448 ГК РФ, не распространяется на передачу прав и перевод обязанностей по договору о развитии застроенной территории, а нормы градостроительного законодательства не содержат такого запрета, с учетом того, что частью 7 статьи 46.2 ГрК РФ прямо предусмотрена возможность передачи прав на земельные участки, предоставленные по договору о развитии застроенной территории, лицу, не участвовавшему в аукционе, с переводом на такое лицо обязанностей

стороны договора, суды пришли к выводу об отсутствии законодательных ограничений для передачи прав и обязанностей по договору о развитии застроенной территории.

Согласно статье 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно положениям статьи 392.2 ГК РФ долг может перейти с должника на другое лицо по основаниям, предусмотренным законом. При этом для перехода долга в силу закона не требуется согласие кредитора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

Положениями ГрК РФ и договором не установлена обязанность ООО УСК "Стройкомплекс" перед отчуждением либо передаче в аренду третьим лицам земельного участка, переданного ему в собственность, получить согласие Администрации на совершение таких действий.

Таким образом, предоставление земельного участка из муниципальной собственности в собственность (аренду) частному лицу для нового строительства - обязанность органа местного самоуправления, принявшего решение о развитии застроенной территории, как стороны договора о развитии застроенной территории (пункт 9 части 3 статьи 46.1 ГрК РФ). При этом законодателем в части 7 статьи 46.2 ГрК РФ прямо предусмотрена возможность оборота таких земельных участков в период действия договора, который предполагает переход права собственности (аренды) в отношении предоставленных инвестору по договору о развитии застроенной территории земельных участков с переводом на нового правообладателя обязанностей стороны инвестора по договору.

Принимая во внимание, что в силу специфики возникших правоотношений запрет на уступку права и перевод долга, установленный пунктом 7 статьи 448 ГК РФ, не распространяется на передачу прав и перевод обязанностей по договору о развитии застроенной территории, а нормы градостроительного законодательства не содержат такого запрета, с учетом того, что частью 7 статьи 46.2 ГрК РФ прямо предусмотрена возможность передачи прав на земельные участки, предоставленные по договору о развитии застроенной территории лицу, не участвовавшему в аукционе, с переводом на такое лицо обязанностей стороны договора, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии законодательных ограничений для передачи прав и обязанностей по договору о развитии застроенной территории.

Законодательством, на дату заключения договора развития территории, не предусмотрено прекращение обязанностей по договору о развитии застроенной территории победителя аукциона в связи с переходом права собственности на земельный участок, предоставленный в рамках такого договора, иным лицам. Следовательно, приобретение земельного участка, предоставленного изначально в рамках договора о развитии застроенной территории, возлагает для нового правообладателя исполнение обязанностей, предусмотренных договором.

В силу части 8 статьи 46.2 ГрК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, предусмотренных пунктом 6 части 3 настоящей статьи, и иных обязательств, если они являются существенными условиями договора и подлежат выполнению после предоставления земельных участков в соответствии с частью 8 статьи 46.1 настоящего Кодекса и пунктом 9 части 3 настоящей статьи, права на соответствующие земельные участки могут быть прекращены в соответствии с земельным законодательством и гражданским законодательством.

Пунктом 18 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2020 N 494-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий" с 30.12.2020 признана утратившей силу Глава 5.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации "Виды деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории и порядок их осуществления".

При этом, частью 5 статьи 18 Федерального закона от 30.12.2020 N 494-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий" предусмотрено, что договоры о развитии застроенных территорий, договоры о комплексном освоении территории, договоры о комплексном развитии территории, договоры об освоении территории в целях строительства стандартного жилья, договоры о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, заключенные в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона), а также договоры, предусматривающие предоставление земельных участков из государственной или муниципальной собственности в целях реализации указанных договоров о развитии застроенных территорий, договоров о комплексном освоении территории, договоров о комплексном развитии территории, договоров об освоении территории в целях строительства стандартного жилья, договоров о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, сохраняют свое действие в соответствии с условиями таких договоров с учетом особенностей, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. При этом изменение и расторжение указанных в настоящей части договоров осуществляется в порядке, действовавшем на день заключения таких договоров. Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в целях реализации указанных договоров о развитии застроенных территорий, договоров о комплексном освоении территории, договоров о комплексном развитии территории, договоров об освоении территории в целях строительства стандартного жилья, договоров о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья осуществляется в соответствии с положениями Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона).

30.12.2020 опубликован Федеральный закон N 494-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территории" (дата вступления в силу Федерального закона - 31.12.2020), в соответствии с п. 18 ст. 1 которого признается утратившей силу глава 5.1 ГрК РФ (Виды деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории и порядок их осуществления).

При этом договоры о развитии застроенных территорий, заключенные в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Закона N 494-ФЗ), сохраняют свое действие в соответствии с условиями таких договоров с учетом особенностей, предусмотренных частью 6 статьи 18 Закона N 494- ФЗ, а изменение и расторжение указанных в настоящей части договоров осуществляются в порядке, действовавшем на день заключения таких договоров (часть 5 статьи 18 Закона N 494-ФЗ).

Таким образом, до 2020 года имелась императивная законодательная норма, которая указывала, что приобретение земельного участка, предоставленного изначально в рамках договора о развитии застроенной территории, возлагает для нового правообладателя исполнение обязанностей, предусмотренных данным договором.

Однако, оспариваемый договор купли-продажи был заключен 19.01.2022 года, без условия обременения договором о развитии застроенных территорий.

На основании статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 22.04.2014 N 12-П, определениях от 18.01.2005 N 7-О, от 13.05.2010 N 828-О-О от 29.01.2015 N 211-О, общим принципом действия закона во времени является распространение его на отношения, возникшие после введения его в действие. Только законодатель вправе распространить новые нормы на факты и порожденные ими правовые последствия, возникшие до введения соответствующих норм в действие, то есть придать закону обратную силу (ретроактивность), либо, напротив, допустить в определенных случаях возможность применения утративших силу норм (ультраактивность).

Соответствующее правило основано на принципе, согласно которому в частноправовых отношениях физических и юридических лиц интересам одной стороны не может быть предоставлен приоритет по сравнению с интересами другой, не нарушившей закон (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 21.07.2022 N 34-П), в результате чего придание обратной силы (ретроактивности) закону характеризуется как исключительный тип его действия во времени.

В рассмотренном случае нормы законодательства, отмененные вышеуказанным федеральным законом в 2020 году, не подлежат применению к договору заключенному 19.01.2022 года.

В силу ст. 422 ГК РФ к договору применяются нормы, действовавшие в момент его заключения.

Согласно п. 2 ст. 422 ГК РФ закон, принятый после заключения договора и устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, распространяет свое действие на отношения сторон по такому договору лишь в случае, когда в законе прямо установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. Согласно п. 2 ст. 4 ГК РФ это правило применяется как к императивным, так и к диспозитивным нормам (п. 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 марта 2014 г. N 16 "О свободе договора и ее пределах", п. 83 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положении Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств").

Соответственно, действующее право в качестве основного критерия применения той или иной нормы к договорным отношениям сторон устанавливает действие нормы, а не отсутствие знания о будущих изменениях закона, возможность полагаться на действующее регулирование или наличие (отсутствие) разумных ожидании, основанных на том, что закон не будет изменен в будущем.

Как положения ст. 4 ГК РФ, так и положения ст. 422 ГК РФ допускают в качестве исключения из общего правила, применимого к договорным отношениям, прямое указание законодателя на немедленное применение закона или применение закона с обратной силой к уже существующим отношениям. При этом даже в случае прямого указания закона на его немедленное применение или применение с обратной силой необходимо учитывать правовую позицию о недопустимости лишения прав в результате такого применения, высказанную в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 15 февраля 2016 г. N 3-П. "Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020).

Договор купли-продажи не содержит какого-либо указания на то, что он заключен во исполнение договора развития территории и его условия являются определяющими.

Нормы, позволяющей вменить ответчику права инвестора действующее законодательство не содержит, а правовых норм для признания сделки недействительной у суда не имеется.

Приобретение ответчиком у истца проекта на строительство МКД так же об этом не свидетельствует.

Учитывая разъяснения, содержащиеся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 25), суд отмечает, что в рассматриваемом случае Администрация не лишена права предъявить соответствующие требования к истцу и к ответчику, воспользовавшись правами, предусмотренными условиями договора о развитии территории , соответствующими нормами градостроительного, земельного и гражданского законодательства,.

В статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрены способы защиты гражданских прав, а также указано, что защита гражданских прав осуществляется и иными способами, предусмотренными законом. При этом избираемый способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

Из смысла положений статей 1, 11, 12 ГК РФ и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) следует, что условием предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, является установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, а также факта его нарушения непосредственно ответчиком. При этом реализация предусмотренных законом способов защиты гражданских прав путем предъявления иска в арбитражный суд возможна только в том случае, когда такое обращение в суд способно восстановить нарушенные или оспариваемые права и законные интересы.

В соответствии с ч. 2.1 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации, земельный участок предоставляется лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, если он свободен от прав третьи лиц.

Предполагаемый земельный участок для строительства 3 очереди не сформирован, на кадастровый учет не поставлен, как объект недвижимого имущества с характеристиками (границы, площадь), необходимыми для осуществления строительства отсутствует, от прав третьих лиц не свободен.

Истец не доказал наличие у него материально-правового интереса в оспаривании сделки по отчуждению спорного земельного участка, при том, что отмеченные истцом нарушения не могут быть восстановлены или защищены путем признания недействительными

Как было указано выше, исполнение обязанностей по договору о развитии застроенной территории в силу закона не увязано законодателем с сохранением права собственности победителя на земельный участок.

Довод истца, что предъявленный иск связан с необходимостью строительства третьей очереди не основан на нормах права.

Специальным законодательством об обязательствах, возникающих из договора о развитии застроенной территории, не предусмотрено возложение на застройщика риска невозможности исполнения обязательств муниципального образования, то есть обязанность исполнять договор без встречного предоставления со стороны муниципального образования, что, по сути, превращало бы предоставление застройщика в дарение.

В случае невозможности исполнения муниципальным образованием своих обязательств, предусмотренных положениями градостроительного законодательства и условиями договора о развитии застроенной территории (исполнение сделки является юридически невозможным в том числе из-за градостроительных ограничении, установленных органом власти), по общим правилам, прекращаются и обязательства

исполнителя такого договора, а следовательно, муниципальное образование не вправе требовать от инвестора-застройщика исполнения в натуре. ("Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020).

При указанных обстоятельствах требование истца не подлежит удовлетворению

По иску Специализированного застройщика Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая Строительная компания Стройкомплекс" (ИНН <***>) к ООО "Специализированный застройщик "РегионЭлитСтрой" (ИНН <***>) о признании отсутствующим права собственности о признании отсутствующим права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 30:12:030650:2357, расположенного по адресу <...>. ФИО2, 141 б, площадью 17543,4 кв. м.:

Судом установлено-11.06.2014 между администрацией города Астрахани и ООО УСК "Стройкомплекс" был заключен договор о развитии застроенной территории в границах муниципального образования "Город Астрахань".

Предметом настоящего договора является развитие застроенной территории по ул. Адмирала ФИО3 (NN 4,6) в Советском районе города Астрахани, ориентировочной площадью 0,91 га.

Земельный участок, на котором осуществляется строительство, входит в границы проекта планировки и межевания территории в границах ул. Безжонова, Котельной, Адмирала ФИО2 в Советском районе г. Астрахани, утвержденного Постановлением Администрации муниципального образования "Город Астрахань" от 12 октября 2015 N 6823.

В утвержденном Проекте планировки территории были рассчитаны и определены основные технико-экономические параметры застройки всей территории, с учетом градостроительных требований (Градостроительный кодекс РФ от 7 мая 1998 г. N 73-ФЗ, Глава XII. Регулирование застройки территорий городских и сельских поселений (ст. ст. 5664), Статья 56 Градостроительные требования к использованию земельных участков в городских и сельских поселениях):

- учтены плотность застройки территории, - количество парковочных мест, - расчет детских площадок с учетом существующей застройки,

- учет санитарных норм и требований (учет инсоляции существующей застройки),

- учет противопожарных норм (организация пожарных проездов к новой застройке) и требований.

В свою очередь, СЗ ООО "РегионЭлитСтрой" разместил на земельном участке 335 квартир вместо 126, предусмотренных договором о развитии, общей площадью 12029,9 м2, на 100% выбрав весь ресурс территории:

- плотность застройки территории,

- возможность размещения необходимого количество парковочных мест и детских площадок с учетом интересов жителей сложившейся существующей застройки в границах договора,

- полностью изменил параметры застройки (площадь и конфигурацию здания), - отсутствует пожарный проезд к новой застройке.

Таким образом, по мнению истца СЗ ООО "РегионЭлитСтрой" нарушены вышеуказанные санитарные и противопожарные требования к застройке, полностью лишив истца, при утверждении изменений в Проекта планировки территории н получении нового разрешения на строительство на объект капитального строительства (с параметрами, указанными в новом Проекте планировки территории), возможности вести застройку на участке, предусмотренном под строительство 3-го этапа.

Так же как следует из пояснений истца, он неоднократно обращался в Управление архитектуры и Администрацию города Астрахани относительно незаконного строительства спорного объекта, в которых указывалось что строительство объекта ООО "РЕГИОНЭЛИТСТРОЙ" ведется не в рамках выданного разрешения на строительство, в отсутствие какой-либо проектной документации на возводимый объект с предоставлением доказательств незаконности возведения объекта (обращения от 27.03.2023, 29.03.2023, 26.04.2023, 27.04.2023, 03.05.2023 предоставлены в материалы гражданского дела).

В дальнейшем Управление по строительству, архитектуре и градостроительству Администрации МО "Город Астрахань" одобрило документацию по внесению изменений в проект планировки и межевания территории в границах улиц Безжонова, Котельной, Адмирала ФИО2 в Советском районе г. Астрахани, что подтверждается публикацией в Астраханском вестнике N 14 от 06.04.2023, срок действия Разрешения на строительство был продлен до 21.04.2024.

В судебное заседание была представлена выписка из ЕГРН от 11.07.2023г. о регистрации права собственности на объект незавершенного строительства (степень готовности 25%) по адресу ул.Адмирала ФИО2, 141 б, площадью 17543,4 м2. Документы-основания, указанные в выписке: разрешение на строительство № 30 - RU$0301000 - 22 - 2022 от 04.05.2022 с площадью объекта 6783,5 м2.

В судебном заседании действительно подтверждено, что регистрация права на незавершенный объект по вышеуказанному адресу произведена с предоставлением разрешения на строительство № 30 - RU30301000 - 22 - 2022 от 04.05.2022 на строительство трех секций (126 квартир, общей площадью 6783,0 м2), ранее полученному СЗ ООО УСК «Стройкомплекс» в соответствии с параметрами, просмотренными договором о развитии и проектом планировки территории.

Фактически ответчик ведет строительство совершенно другого объекта, по иному проекту

05.12.2023 ООО "Специализированный застройщик "РегионЭлитСтрой" получено новое разрешение на строительство объекта капитального строительства "Многоэтажный жилой дом по ул. Адмирала ФИО3 в Советском районе г. Астрахани" N 30-12-031-2023 от 05.12.2023.

Дополнительно истец указал, что расчетным путем установил, что степень готовности незавершенного строительства на дату регистрации была менее 25%, что исключает возможность совершения данного действия.

Суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям:

Согласно разъяснением пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

По смыслу данного разъяснения иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством. При этом такой способ защиты предусмотрен исключительно в прямо указанных в данном положении случаях.

Как указано в рекомендациях, содержащихся в пункте 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 153 от 15.01.2013 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения" право на иск о признании права отсутствующим имеет только владеющее лицо, зарегистрированное в ЕГРН. Когда спорное имущество отсутствует во владении истца, его право может быть защищено исключительно с помощью иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, удовлетворение которого влечет за собой не только восстановление владения спорной вещью, но и корректировку записей в ЕГРН о принадлежности имущества.

Иск об отсутствии права имеет узкую сферу применения и не может заменять собой виндикационный, негаторный или иные иски, поскольку допустим только при невозможности защиты нарушенного права иными средствами. (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 5-КГ18-262)

При избрании способа защиты путем признания права отсутствующим запись в ЕГРП должна нарушать права истца, то есть истец должен обладать аналогичным с ответчиком правом в отношении объекта имущественных прав, поскольку в противном случае признание права ответчика отсутствующим не восстановит нарушенные права истца.

Следовательно, принимая во внимание факт того, что спорное имущество во владении истца не находится, руководствуясь положениями абзаца 4 пункта 52 постановления 10/22 и пункта 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 153 от 15.01.2013, суд приходит к выводу, что такой способ защиты как признание права отсутствующим, не может быть использован истцом по настоящему делу, что является самостоятельным основанием для отказа в исковых требованиях о признании отсутствующими зарегистрированного права собственности.

Кроме того, в рамках дела № А06- 5280/2023 в Арбитражный суд Астраханской области обратилось Специализированный застройщик общество с ограниченной ответственностью Управляющая строительная компания "Стройкомплекс" (далее - СК ООО УСК "Стройкомплекс", истец) с исковым заявлением к Администрации муниципального образования "Городской округ город Астрахань", Управлению по строительству, архитектуре и градостроительству администрации МО "Город Астрахань", обществу с ограниченной ответственностью СЗ "Регионэлитстрой", обществу с ограниченной ответственностью "СтройПро" об обязании ООО СЗ "Регионэлитстрой" за свой счет снести объект самовольного строительства.

Следует учесть, что в настоящее время каркас жилого дома возведен в полном объеме.

Истец, не заявляя притязаний на спорный объект и не являясь его владельцем, не подтвердил, каким образом заявленное им требование направлено на восстановление нарушенного права, и какие права истца являются нарушенными.

Таким образом, обстоятельств, предусмотренных пунктом 52 Постановления N 10/22 и необходимых для удовлетворения иска о признании права отсутствующим, по настоящему делу не установлено.

При таких обстоятельствах иск о признании права собственности ответчика отсутствующим является ненадлежащим способом защиты нарушенного права истца, в связи в удовлетворении требований суд отказывает.

Вместе с тем, истец просил суд обратить решение к немедленному исполнению.

Согласно ч. 3 ст. 182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд по заявлению истца вправе обратить решение к немедленному исполнению, если вследствие особых обстоятельств замедление его исполнения может привести к значительному ущербу для взыскателя или сделать исполнение невозможным. Немедленное исполнение решения допускается при предоставлении взыскателем обеспечения поворота исполнения на случай отмены решения суда (встречного обеспечения) путем внесения на депозитный счет арбитражного суда денежных средств в размере присужденной суммы либо предоставления банковской гарантии, поручительства или иного финансового обеспечения на ту же сумму.

Как неоднократно отмечал Конституционный Суд Российской Федерации, исполнение судебного акта следует рассматривать как элемент судебной защиты (постановления от 15.01.2002 N 1-П, от 14.05.2003 N 8-П, от 14.07.2005 N 8-П, от р 07.2007 N 10-П, от 26.02.2010 N 4-П, от 14.05.2012 N 11-П, от 10.03.2016 N 7-П, от 23.07.2018 N 35-П и др.).

Согласно правовой позиции Европейского Суда по правам человека по смыслу статей 6 и 13 Конвенции о защите прав человека и основных свобод право на судебную защиту стало бы иллюзорным, если бы правовая система государства позволяла, чтобы обязательное судебное решение оставалось недействующим к ущербу одной из сторон, И что исполнение решения, вынесенного любым судом, должно рассматриваться как неотъемлемая часть судебной защиты (постановление от 19.03.1997 по делу "Хорнсби (Hornsby) против Греции" и др.).

Доказывание наличия обстоятельств, указанных в ч. 3 ст. 182 Арбитражного процессуального кодекса РФ, в соответствии с ч. 1 статьи 65 АПК РФ возложено на заявителя, который должен обосновать причины обращения с заявлением об обращении решения суда к немедленному исполнению конкретными обстоятельствами, подтверждающими необходимость удовлетворения заявления и представить доказательства, подтверждающие его доводы.

При этом, обращение решения суда к немедленному исполнению по своей сути является ускоренным средством защиты. Однако таких доказательств, истцом не представлено.

Руководствуясь статьями 110, 167-171. 176Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

по иску Специализированного застройщика Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая Строительная компания Стройкомплекс" (ИНН <***>) к ООО «РЕГИОНЭЛИТСТРОЙ» (ИНН <***>) о признании отсутствующим права собственности:

В иске отказать.

по иску Специализированного застройщика Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая Строительная компания Стройкомплекс" (ИНН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) о признании недействительной сделки – договора купли-продажи земельного участка кадастровый номер 30:12:030650:2226, расположенного по адресу: г. Астрахань, в границах улиц Безжонова, Котельная, Адм ФИО2, площадью 443+/- 16 кв.м., заключенного 19.01.2022 между общества с

ограниченной ответственностью «Управляющая строительная компания «Стройкомплекс» и индивидуальным предпринимателем ФИО1:

В иске отказать. Ходатайство о немедленном исполнении отклонить.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Астраханской области.

Информация о движении дела может быть получена на официальном интернет – сайте Арбитражного суда Астраханской области: http://astrahan.arbitr.ru

Судья А.М. Соколова