Решение от 13 декабря 2019 г. по делу № А41-102455/2018

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-102455/18
13 декабря 2019 года
г.Москва


Резолютивная часть объявлена 02 декабря 2019 года

Полный текст решения изготовлен 13 декабря 2019 года


Арбитражный суд в составе судьи Ю.С. Петропавловской,

При ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассматривает в судебном заседании дело по иску Садоводческого товарищества собственников недвижимости "Дзержинец"

к Индивидуальному предпринимателю ФИО2,

третье лицо - ИП ФИО3,

о расторжении Договора № 1 аренды земельного участка от 17.04.2002г. и обязании передать земельный участок истцу.

При участии в судебном заседании- согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

Садоводческое товарищество собственников недвижимости "Дзержинец" (далее – истец, арендодатель, товарищество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, арендатор, предприниматель) с требованиями: о расторжении договора № 1 аренды земельного участка от 17.04.2002 и обязании передать земельный участок истцу.

В обоснование заявленных требований истец указал, что в нарушение положений договора аренды земельного участка от 17.04.2002 №1 ответчик не исполняет принятые на себя обязательства, а именно:

- не использует здание, расположенное на земельном участке, исключительно как магазин, торгующий продовольственными, промышленными, хозяйственными товарами, осуществляя продажу спиртных напитков и табачной продукции в отсутствие лицензии;

- не благоустроил площадь земельного участка вокруг магазина и подъезды к нему, завалив земельный участок деревянными досками, мусором и иными посторонними предметами;

- не установил у магазина необходимое количество мусорных контейнеров и не организовал своевременный вывоз отходов и мусора, образующегося при работе магазина;

- не поддерживает санитарный порядок и допускает ухудшение экологической обстановки на арендуемом и прилегающем земельных участках, не вывозя отходы жизнедеятельности из выгребной ямы уличного туалета;

- сдал земельный участок и первый этаж здания магазина в субаренду без согласия арендодателя;

- не обеспечивает противопожарную безопасность зданий и сооружений на арендуемом земельном участке,

в результате чего истец просит расторгнуть договор аренды и обязать вернуть земельный участок.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, к участию в деле привлечен индивидуальный предприниматель ФИО3

В судебном заседании участвовали представители сторон. Представители истца поддержали исковые требования. Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований.

Дело рассмотрено в порядке части 5 статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителя третьего лица, извещенного о месте и времени судебного разбирательства надлежащим образом.

Арбитражный суд, заслушав представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, установил следующее.

Как установлено материалами дела, между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка от 17.04.2002 №1 (далее – договор аренды).

В соответствии с условиями договора аренды арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 750 кв.м., с кадастровым номером 50:4:05:28:32:586 (новый кадастровый номер 50:04:0280102:723), категория земель - «земли сельскохозяйственного назначения», вид разрешённого использования – «ведение садоводства», расположенный по адресу: обл. Московская, р-н Дмитровский, с/пос. Якотское, в районе п. Рыбное, ск Дзержинец, для строительства и эксплуатации магазина, строительства и эксплуатации иных сооружений, необходимых для работы магазина (пункт 1.1 договора аренды).

Срок действия договора аренды установлен на 25 лет (пункт 2.1 договора аренды).

В соответствии с пунктом 4.3 договора аренды арендатор обязан, в том числе:

- использовать построенное здание исключительно как магазин, торгующий продовольственными, промышленными, хозяйственными товарами;

- благоустроить площадь земельного участка вокруг магазина и подъезды к магазину;

- установить у магазина необходимое количество мусорных контейнеров и своевременно вывозить отходы и мусор, образовавшийся при работе магазина;

- поддерживать санитарный порядок и допускает ухудшение экологической обстановки на арендуемом и прилегающем земельных участках в результате своей хозяйственной деятельности;

- не сдавать земельный участок в субаренду;

- не нарушать права других землепользователей и природопользователей.

Арендодатель в силу пункта 5.1 договора аренды имеет право:

- осуществлять контроль за использованием и охраной земель арендатором;

- досрочно прекращать право аренды в случаях не использования арендатором земельного участка в течение одного года, а также передачи арендатором земельного участка в субаренду;

- расторгнуть договор в одностороннем порядке в случаях: использования земли не по целевому назначению; использования здания магазина или какой-либо его части под иную сферу деятельности; неуплаты арендной платы за один год в сроки, установленные договором.

20.05.2002 в ЕГРН внесена запись о государственной регистрации указанного договора аренды.

Согласно представленной выписке из ЕГРН, 04.04.2003 в ЕГРН внесена запись о государственной регистрации права собственности ФИО2 на нежилое 2-х этажное здание магазина сезонной торговли общей площадью 165 кв.м., расположенном на земельном участке с кадастровом номере 50:04:0280102:723.

В обоснование своих требований истцом представлен акт о результатах осуществления контроля от 25.05.2018, согласно которому комиссия, проводившая контрольное мероприятие, установила, что первый этаж магазина используется по назначению (п.3). В осмотре второго этажа магазина и двух строений комиссии было отказано (п.2). В п.4 акта указано, что туалеты сделаны с выгребными ямами, находящихся в пределах санитарно-защитной зоны скважины (договор на откачку выгребных ям не представлен), лицензия на торговлю алкогольной продукцией отсутствует, трудовые договоры с продавцами не представлены, свидетельство и лицензия на торговую деятельность субарендатора отсутствует, договор на вывоз мусора отсутствует, ведется торговля табачными изделиями, на территории арендуемого земельного участка установлен только один мусорный контейнер, на первом этаже здания отсутствует оборудование для мытья рук и принятия душа, туалетная комната. Контрольное мероприятие было зафиксировано видеосъемкой. В материалы дела представлен цифровой носитель.

Истцом 04.06.2018 в адрес ответчика направлена претензия от 01.06.2018, в которой истец потребовал устранить нарушения договора, а также предложил расторгнуть договор аренды с 01.07.2018. Претензия оставлена без ответа, на момент подачи искового заявления нарушения не устранены.

Оставление указанных претензий без удовлетворения, послужило основанием для обращения в суд с настоящими требованиями.

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Оценка существенности нарушения того или иного условия договора производится судом (пункт 28 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Ответчик, возражая против удовлетворения исковых требований, указывает, что торговый зал расположен на первом этаже здания, на втором расположены подсобные помещения и помещения административно-хозяйственного назначения для осуществления предпринимательской деятельности.

В качестве подтверждения соблюдения требований противопожарной безопасности ответчиком материалы дела представлены договор от 17.09.2005 со специализированной организацией ООО «Спецмонтаж» на установку противопожарной сигнализации. Также представлен договор от 01.09.2018 на техническое обслуживание пожарной сигнализации со специализированной организацией ООО «Перспективные системы безопасности».

Ответчик указывает, что проведенная 21.03.2016 органом, осуществляющим государственный противопожарный надзор, внеплановая проверка с целью проверки фактов нарушения требований пожарной безопасности не выявила таковых нарушений. Акт проверки представлен в материалы дела.

Опровергая довод истца о продаже в магазине спиртных напитков и табачных изделий, ответчик представил в материалы дела уведомление УМВД России по Дмитровскому району исп. КУСП №31536 от 23.10.2018, согласно которому в ходе проверки хранение и реализация алкогольной и табачной продукции не обнаружено, а факт продажи данной продукции не подтвержден. Определением №10009/18 от 26.10.2018 было отказано в возбуждении дела об административном правонарушении, предусмотренном ст. 14.2 и 14.17.1 КоАП РФ.

Также ответчиком представлены договор на вывоз и размещение твердых бытовых отходов от 01.07.2015 №24-Я-15 с актами выполненных работ и квитанциями об оплате, договор №1 на откачку, ввоз и передачу сточных вод и осадка от 16.08.2018 с приложением актов выполненных работ и квитанций об оплате в опровержение довода об отсутствии организации своевременного вывоза отходов и мусора.

Определением от 11.06.2019 судом назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам Автономной некоммерческой организации Единой службе судебных экспертиз "МСКЭксперт".

Перед экспертами поставлен следующий вопрос: С учетом действующих требований в области экологического и санитарно-эпидемиологического законодательства, а также законодательства о техническом регулировании, нормативных технических документов, обязательных для применения на территории Российской Федерации, земельного законодательства в части установления требований к использованию земель сельскохозяйственного назначения, определить, используется ли надлежащим образом земельный участок с кадастровым номером № 50:04:0280102:723, расположенный по адресу: 141821, Московская область, Дмитровский район, пос. Рыбное, СТСН "Дзержинец", отнесенный к категории земель «земли сельскохозяйственного назначения» с видом разрешенного использования «строительство и эксплуатация магазина, строительство и эксплуатация иных сооружений, необходимых для работы магазина».

По результатам проведенной экспертизы эксперты пришли к следующему выводу: земельный участок с кадастровым номером 50:04:0280102:723 на момент обследования используется в соответствии с предусмотренным назначением, нарушений экологических и санитарно-эпидемиологических норм, нормативных технических документов в части использования участка не установлено.

Оценив указанное экспертное заключение, суд признал его отвечающим требованиям статьи 86 АПК РФ, допустимым и достоверным доказательством по делу.

Суд принимает во внимание довод истца о заключении арендатором договора аренды части нежилого здания-магазина сезонной торговли от 30.04.2018 (далее - договор от 30.04.2018) без согласия арендатора, поскольку использование части объекта недвижимости невозможно без использования земельного участка, на котором расположен объект. Однако суд учитывает, что договор аренды от 30.04.2018 был расторгнут по соглашению сторон 13.08.2018. Кроме того, истцом не представлено доказательств существенности нарушения положений договора аренды земельного участка и причинения товариществу ущерба при сдаче предпринимателем в аренду части магазина. Соответственно, суд не признает указанный довод достаточным основанием для досрочного расторжения договора аренды.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к вводу о недоказанности истцом фактов существенного нарушения ответчиком положений договора аренды земельного участка.

При таких обстоятельствах требования не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями ст. 110, 156, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.


Судья Ю.С. Петропавловская