Решение от 21 октября 2020 г. по делу № А27-14900/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Красная ул., д. 8, Кемерово, 650000

http://www.kemerovo.arbitr.ru

E-mail: info@kemerovo.arbitr.ru

тел. (384-2) 58-43-26, тел./факс (384-2) 58-37-05

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А27-14900/2019
город Кемерово
21 октября 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 14 октября 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 21 октября 2020 года.

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Ходяковой О.С. при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Челленжер» (Кемеровская область – Кузбасс, г. Новокузнецк, ОГРН <***>, ИНН <***>) к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Прокопьевска (Кемеровская область - Кузбасс, г. Прокопьевск, ОГРН <***>,

ИНН <***>)

третье лицо: администрация города Прокопьевска (Кемеровская область – Кузбасс, г.Прокопьевск, ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка

при участии:

от заявителя: ФИО2, доверенность от 18.07.2019 № 11/19,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Челленжер» (далее-общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения Комитета по управлению муниципальным имуществом Кемеровской области (далее – комитет) об отказе в заключении нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером 42:32:0103013:32252 общей площадью 4382 кв.м., расположенного по адресу: Россия, <...> м на восток от жилого дома по проспекту Строителей, 17, изложенное в письме № 1535 от 25.03.2019, обязании подготовить и направить в трех экземплярах в адрес ООО «Челенджер» подписанный и заверенный печатью со стороны арендодателя от имени МО «Прокопьевский городской округ» новый договор аренды земельного участка с кадастровым номером 42:32:0103013:32252 общей площадью 4382 кв.м., категория: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: обслуживание автотранспорта, расположенного по адресу: Россия, <...> м на восток от жилого дома по проспекту Строителей, 17, сроком на 3 года для целей окончания строительства объекта «Комплекс сервисного обслуживания водителей и пассажиров с пунктом розничной торговли» по адресу: <...> м на восток от жилого дома по пр.Строителей, 17, на основании раннее поданного заявления ООО «Челенджер» № 34ч-19 от 21.02.2019 и представленных обществом документов.

Заявленные требования мотивированы тем, что на испрашиваемом земельном участке расположен принадлежащий заявителю на праве собственности объект незавершенного строительства, и общество в силу закона обладают правом на получение в аренду земельного участка сроком на три года для завершения строительства.

Комитет в отзыве на заявление ссылается на принцип однократности, предусмотренный пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ, на отсутствие оснований для повторного заключения с обществом договора аренды.

Определением от 21.08.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация города Прокопьевска.

Комитет и администрация известили о рассмотрении дела в отсутствие их представителей.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителей заявителя и заинтересованного лица, суд установил следующее.

Между комитетом (арендодатель) и ООО «Челленжер» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 27.06.2016 № 6144, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населённых пунктов, площадью 4382 кв.м, расположенный по адресу <...> м на восток от жилого дома по проспекту Строителей, 17, имеющий кадастровый номер 42:32:0103013:32252.

Согласно пункту 1.2. договора на участке имеются: недостроенное здание.

В соответствии с пунктом 1.4. договора разрешенное использование: обслуживание автотранспорта (размещение АЗС).

Срок действия аренды участка устанавливается с 10.05.2016 по 10.05.2019 (пункт 2.1 договора).

За ООО «Челленжер» было зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, кадастровый номер 42:32:0103013:33637, площадь 1156,1 кв.м, наименование объекта: Торгово-офисный центр, этажность (этаж) 2, степень готовности 4%, адрес (местоположение) объекта: <...> м на восток от жилого дома по проспекту Строителей, 17 (запись от 10.05.2016).

21.02.2019 (за 2 месяца до окончания срока действия договора) ООО «Челенджер» обратилось в комитет с заявлением (исх. № 34ч-19) о продлении срока действия существующего договора аренды земельного участка № 6144 от 27.06.2016 на неопределенный срок до окончания строительства либо заключения с нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером 42:32:0103013:32252 на 3 года для целей окончания строительства.

Комитет в письме от 25.03.2019 № 1535 сообщил об отсутствии намерения в продлении срока действия договора аренды № 6144 от 27.06.2016.

Заявитель, считая отказ комитета незаконным, нарушающим его права и законные интересы, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Согласно подпункту 6 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Из приведенных норм следует, что собственник объекта незавершенного строительства имеет право однократно приобрести земельный участок в аренду без проведения торгов на три года для завершения строительства объекта.

Суд отклоняет доводы комитета об отсутствии основания для повторного предоставления земельного участка с учетом арендных отношений с 10.05.2016 по 10.05.2019.

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Прокопьевска обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к ООО «Челленжер», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области – Кузбассу о признании зарегистрированного права собственности ООО «Челленжер» на объект незавершенного строительства, кадастровый номер 42:32:0103013:33637, площадь 1156,1 кв.м, наименование объекта: Торгово-офисный центр, этажность (этаж) 2, степень готовности 4%, адрес (местоположение) объекта: <...> м на восток от жилого дома по проспекту Строителей, 17 отсутствующим (дело № А27-22043/2019).

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 30.06.2020 по делу № А27-22043/2019 исковые требования удовлетворены частично, суд признал зарегистрированное право собственности ООО «Челленжер» на объект незавершенного строительства, кадастровый номер 42:32:0103013:33637, площадь 1156,1 кв.м, наименование объекта: Торгово-офисный центр, этажность (этаж) 2, степень готовности 4%, адрес (местоположение) объекта: <...> м на восток от жилого дома по проспекту Строителей, 17, отсутствующим. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

В рамках дела № А27- 22043/2019 судом установлено, что право собственности общества возникло на основании договора № 20-2016 купли-продажи объекта незавершенного строительства от 05.04.2016, заключенного с ООО «Сибблок».

На момент приобретения спорного объекта ответчиком между ООО «Сибблок» и КУМИ города Прокопьевска действовал договор аренды земельного участка № 5156 от 10.09.2014 с кадастровым номером 42:32:0103013:32252.

В дальнейшем Решением Прокопьевского городского Совета народных депутатов № 228 от 30.06.2015 в Правила землепользования и застройки г. Прокопьевска были внесены изменения, установлен вид разрешенного использования земельного участка – «обслуживания автотранспорта».

27.06.2016 между КУМИ и ООО «Челленжер» заключен договор аренды земельного участка № 6144 (в пункте 1.4. договора указан вид разрешенного использования - обслуживание автотранспорта (размещение АЗС).

После получения ООО «Челленжер» разрешения на строительство многотопливной АЗС за № 42-RU-4231200020-2/12-52016 от 29.08.2016, обществом начаты работы по строительству АЗС.

По результатам судебной экспертизы на земельном участке 42:32:0103013:32252 установлено наличие объекта недвижимого имущества, а именно железобетонного фундамента (устроенного в виде ж/б плиты на щебеночном основании) размером 8.27*16,22 м высотой наземной части - 0, 38 м и сваи размером в поперечном сечении - 300*300 мм.

Установленные геометрическое размеры железобетонного фундамента (плиты) и его расположение в плане соответствуют проекту шифр ЦГ-697/Х-17-ПОД; ЦГ-697/Х-17-ПЗ; ЦГ-697/Х-17-ПЗУ «Многотопливная автозаправочная станция легковых автомобилей», т.е. фундаменту под «Здание сервисного обслуживания»; - техническому паспорту, выданному Кемеровским ФГУП «Ростехинвентаризация» - Федеральное БТИ от 09.10.2019 на объект незавершенного строительства - многотопливная автозаправочная станция легковых автомобилей.

В заключении сделан вывод о том, что, так как экспертами установлено, что объекты по сооружению фундамента под «Здание сервисного обслуживания» выполнены, у экспертов есть достаточные основания полагать, что выявленный фундамент является объектом незавершенного строительством (п. 1 статьи 130 ГК РФ). Учитывая также положения ст. 130 ГК РФ: объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу (недвижимым вещам, прочно связанным с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно).

По результатам дополнительной экспертизы установлено наличие в границах земельного участка с кадастровым номером 42:32:0103013:32252, расположенного по адресу: <...> м на восток от жилого дома по проспекту Строителей,17, объекта недвижимого имущества, а именно железобетонного фундамента (устроенного в виде ж/б плиты на щебеночном основании) размером 8,27816,22 м высотой надземной части - 0, 38 м - здания сервисного обслуживания «Многотопливной автозаправочной станции легковых автомобилей» по адресу: <...> м на восток от жилого дома по пр. Строителей, 17.

Иных объектов недвижимого имущества в понимании п. 1 ст. 130 ГК РФ в границах земельного участка с кадастровым номером 42:32:0103013:32252, расположенного по адресу: <...> м на восток от жилого дома по проспекту Строителей, 17, не имеется.

В границах земельного участка с кадастровым номером 42:32:0103013:32252 имеются строительные конструкции в виде железобетонных свай (свайное поле), обоснованно отнесенных в экспертном заключении от 24.01.2020 за № 1/ПО-20 к наземной части объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 42:32:0103013:33637.

В ходе повторного технического осмотра, в рамках дополнительной экспертизы, выявленные экспертами в полном объеме в границах земельного участка с кадастровым номером 42:32:0103013:32252 строительные конструкции, в виде забивных железобетонных свай, а именно их надземная часть (размером в поперечном сечении: 300*300 мм), так же как и ранее установленные (в результате первоначальной экспертизы), являются наземной частью ранее имевшегося на данном земельном участке объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 42:32:0103013:33637 (торгово-офисный центр), сохранившиеся в процессе демонтажа при строительстве Многотопливной автозаправочной станции легковых автомобилей (согласно проекту шифр ЦГ-697/Х-17-ПОД).

При проведении настоящей дополнительной экспертизы в границах земельного участка с кадастровым номером 42:32:0103013:32252, расположенного по адресу: <...> м на восток от жилого дома по проспекту Строителей, 17, установлено также наличие строительных конструкций, не отраженных в экспертном заключении от 24.01.2020 N 1/ПО-20, а именно четыре железобетонных колодца, выполненные из железобетонных колец, в том числе два смотровых, один канализационный и один ливневый колодец.

Выявленные железобетонные колодцы по своему технологическому назначению относятся к элементам устройств сетей водоснабжения и водоотведения объекта незавершенного строительства «Многотопливная автозаправочная станция легковых автомобилей» по адресу: <...> м на восток от жилого дома по проспекту Строителей, 17.

Исследовав экспертные заключения, принимая во внимание данные в судебном заседании суда первой инстанции пояснения экспертов, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ими установлено наличие на земельном участке одного объекта незавершенного строительства – «Многотопливная автозаправочная станция легковых автомобилей».

Учитывая установленные в рамках дела № А27- 22043/2019 обстоятельства, суд принимает во внимание нахождение на земельном участке объекта незавершенного строительства – «Многотопливная автозаправочная станция легковых автомобилей».

Общество имеет право однократно приобрести земельный участок в аренду без проведения торгов на три года для завершения строительства.

Администрацией выдано разрешение на строительство от 29.08.2016 № 42-RU4231200020-2/12-2016 сроком действия до 29.03.2017.

Строительство объекта в период действия договора аренды земельного участка от 27.06.2016 № 6144 не было завершено по независящим от заявителя причинам. Общество обращалось за новым разрешением на строительство объекта.

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 04.10.2017 по делу № А27-16756/2017 признано незаконным решение Администрации города Прокопьевска об отказе в выдаче ООО «Челленжер» разрешения на строительство, изложенное в уведомлении от 18.07.2017 № RU 42312000-6/117. Администрация города Прокопьевска обязывалась в установленном действующим законодательством порядке повторно рассмотреть заявление ООО «Челленжер» от 11.07.2017 с представленными документами о выдаче разрешения на строительство объекта «Комплекс сервисного обслуживания водителей и пассажиров с пунктом розничной торговли» по адресу: <...> м на восток от жилого дома по пр. Строителей, 17.

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 09.10.2018 по делу № А27-7055/2018 признан недействительным отказ Администрации города Прокопьевска в выдаче разрешения на строительство № RU 42312000-6/02 от 10.04.2018. Суд обязал Администрацию города Прокопьевска устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО «Челленжер» в течение 10 дней с даты вступления решения в законную силу.

В договор аренды земельного участка № 6144 от 27.06.2016 указан вид разрешенного использования - обслуживание автотранспорта (размещение АЗС).

Строительство объекта не было закончено в связи с неправомерными действиями органа, отказавшего в выдаче разрешения на строительство.

Договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды (пункт 31 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

На основании изложенного, заявленные требования подлежат удовлетворению.

Согласно положениям пункта 3 части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд должен определить способ восстановления нарушенных прав и законных интересов заявителя.

Нарушение прав и законных интересов заявителя подлежат устранению путем возложения на комитет обязанности по подготовке проекта договора аренды земельного участка и направлению проекта для подписания заявителю.

Судебные расходы по уплате государственной пошлине подлежат возмещению заявителю за счет комитета на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судебные акты, за исключением актов, содержащих сведения, составляющие охраняемую законом тайну, могут быть выполнены (изготовлены) в форме электронного документа, который подписывается судьей (судьями) усиленной квалифицированной электронной подписью (часть 5 статьи 15 АПК РФ).

Судебные акты, принятые в порядке, предусмотренном законодательством о судопроизводстве в арбитражных судах, за исключением судебных актов, содержащих сведения, составляющие охраняемую законом тайну, при наличии технической возможности направляются лицам, участвующим в деле, посредством их размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа либо в виде электронного документа (часть 1 статьи 177, часть 1 статьи 186 АПК РФ).

Согласно части 3 статьи 319 АПК РФ исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом первой инстанции.

В резолютивной части решения от 14.10.2020 допущена опечатка в части указания наименования органа, вместо Комитета по управлению муниципальным имуществом города Прокопьевска ошибочно указано - Комитет по управлению государственным имуществом города Прокопьевска.

Опечатка подлежит исправлению в порядке статьи 179 АПК РФ. При изготовлении полного текст решения опечатка исправлена.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 180, 181, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Требования общества с ограниченной ответственностью «Челленжер» удовлетворить.

Признать незаконным решение Комитета по управлению муниципальным имуществом города Прокопьевска об отказе в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 42:32:0103013:32252, оформленное письмом от 25.03.2019 № 1535.

Обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом города Прокопьевска в течение тридцати дней с момента вступления решения суда в законную силу осуществить подготовку проекта договора аренды земельного участка с кадастровым номером 42:32:0103013:32252 для целей окончания строительства объекта в трёх экземплярах и их подписание, а также направить проект договора для подписания обществу с ограниченной ответственностью «Челленжер».

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом города Прокопьевска в пользу общества с ограниченной ответственностью «Челенжер» 3000 руб. в счет возмещения судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Кемеровской области.

Судья О.С. Ходякова