Решение от 10 декабря 2018 г. по делу № А49-11218/2018

Арбитражный суд Пензенской области

Кирова ул., д. 35/39, Пенза г., 440000,

тел.: +78412-52-99-97, факс: +78412-55-36-96, http://penza.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №А49-11218/2018
г. Пенза
10 декабря 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 10 декабря 2018 года

В полном объеме решение изготовлено 10 декабря 2018 года

Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи Новиковой С.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Старыгиной Т.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Управления муниципального имущества администрации <...>, Пенза г., 440000; ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Стройдевелопмент» (Октябрьский проспект, 55, корпус 2, помещение IV, комната 1, Люберцы г., Московская область, 140002; ИНН <***>, ОГРН <***>)

об обязании возвратить земельный участок

при участии:

от истца- представитель ФИО1 (доверенность)

от ответчика - представитель ФИО2 (доверенность)

У С Т А Н О В И Л:

Управление муниципального имущества администрации города Пензы обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Стройдевелопмент» об обязании возвратить по акту приема-передачи арендованное имущество – земельный участок площадью 4901,00 кв.м., расположенный по адресу: г. Пензы, в районе ул. Горная, д. 1, кадастровый номер 58:29:04004012:0164, свободным от имущества. Требования заявлены на основании ст. ст. 8, 12, 190, 421, 422, 450.1, 606, 610, 621, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении сославшись на прекращение арендных отношений. Дополнительно пояснил, что на спорном земельном участке находится сооружение – сети водоснабжения (от ул.Мира до ул.Горная, 3А), которое поставлено на учет как бесхозяйный объект недвижимого имущества.

Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признал по доводам изложенным в отзыве на иск. Считает, что в соответствии с п.9 ст.22 Земельного кодекса РФ у истца нет права на досрочное расторжение долгосрочного договора в одностороннем внесудебном порядке. Договор подлежал расторжению только в судебном порядке и только при существенном нарушении условий договора арендатором. В связи с чем, договор аренды является действующим, и оснований для возврата земельного участка не имеется. Спорный земельный участок предоставлен для комплексного освоения в целях поэтапного проектирования и строительства многофункционального здания в составе жилого дома. Однако, использование спорного земельного участка по его целевому назначению не представляется возможным ввиду его расположения в пределах охранной зоны.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей истца и ответчика, арбитражный суд установил.

18 августа 2006 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Пензы (в настоящее время - Управление муниципального имущества администрации города Пензы, арендодателем) и ООО «Артстрой» (арендатором) был заключен договор аренды земельного участка, предназначенный для строительства №7347, в соответствии с которым арендатору по акту приема-передачи от 18.08.2006 передан земельный участок кадастровый номер 58:29:04004012:0164, площадью 4901,00 кв.м., расположенный по адресу: г.Пенза, в районе ул.Горная (ориентир – пр.2-й Горный, дом 1), для комплексного освоения в целях поэтапного проектирования и строительства многофункционального здания в составе жилого дома.

Согласно п.3.1. договор действует по 04.08.2009. Условия договора распространяются на правоотношения сторон, возникшие с 04.08.2006 (п.3.2. договора).

Границы, переданного в аренду участка обозначены на прилагаемом к договору кадастровом плане земельного участка, который является неотъемлемой частью договора.

В соответствии с п.7.4. договора споры, возникающие при исполнении договора, рассматриваются судом по месту нахождения арендодателя.

Срок действия договора аренды истек 04.08.2009, однако по истечении срока действия договора аренды арендатор продолжал пользоваться объектом аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, следовательно, договор аренды в силу положений п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

4 марта 2015 года между Управлением муниципального имущества администрации г.Пензы (арендодателем), ООО «Артстрой» (арендатором) и ООО «Стройдевелопмент» (новым арендатором) заключен договор уступки прав и обязанностей, по условиям которого арендатор уступил, а новый арендатор принял в полном объеме права и обязанности, принадлежащие арендатору по договору аренды земельного участка № 737 от 18.08.2006.

25.03.2015 в ЕГРП внесена запись о регистрации договора уступки прав и обязанностей от 04.03.2015 по договору аренды № 737 от 18.08.2006.

В соответствии с п.1 ст.46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу п.2 ст.610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договор аренды недвижимого имущества заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от него, предупредив об этом другую сторону за три месяца, если иной срок не установлен законом или договором.

Арбитражным судом установлено, что претензией №9/2337 от 21.05.2018 Управление муниципального имущества администрации г. Пензы со ссылкой на ст.ст.610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации уведомило ООО «Стройдевелопмент» об отказе от договора аренды, и что считает его расторгнутым по истечении трех месяцев с даты уведомления ответчика, обязав сдать земельный участок по акту приема-передачи в течение 5 дней после прекращения договора аренды.

Указывая на то, что договор аренды земельного участка от 18.08.2006 № 7347 прекратил свое действие, и после прекращения арендных отношений ответчик не возвратил спорный земельный участок, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Выслушав представителей истца и ответчика, и рассмотрев представленные в материалы дела письменные доказательства, арбитражный суд считает требования истца подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

В соответствии с ч.1 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (ч.2 ст. 450.1. ГК РФ).

В соответствии с п.2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды, заключенном на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

При этом, реализация данного права не поставлена законом в зависимость от каких-либо обстоятельств.

Направленное арендатору предупреждение об отказе в пролонгации арендного соглашения соответствует требованиям ст. 451.1, п.2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. Договорные отношения между истцом и ответчиком считаются прекращенными по истечении трех месяцев со дня уведомления арендатора.

Истец направил в адрес ответчика претензию за исх. № 9/2337 от 21.05.2018 об отказе от договора аренды, считая его расторгнутым по истечении трех месяцев с даты уведомления, предложив ему сдать земельный участок по акту приема-передачи в течение 5 дней после прекращения договора.

Претензия направлена 23.05.2018 в адрес ответчика, но последним не получена и возвращена в адрес отправителя с отметкой почты «по истечении срока хранения».

Суд считает, что истцом соблюден порядок одностороннего отказа от договора аренды исходя из следующего.

Поскольку в силу п. 1 ст. 165.1 Гражданского кодекса РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ).

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда РФ, приведенным в пункте 67 постановления от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», юридически значимое сообщение считается доставленным, в т.ч. в случае, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем, она была возвращена по истечении срока хранения.

В пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 № 61 разъяснено, что в силу подпункта «в» пункта 1 статьи 5 Федерального закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» адрес постоянно действующего исполнительного органа юридического лица (в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа юридического лица - иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности) отражается в ЕГРЮЛ для целей осуществления связи с юридическим лицом.

Юридическое лицо или индивидуальный предприниматель несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, поступивших по его адресу, указанному в ЕГРЮЛ, а также риск отсутствия по этому адресу своего представителя, и такое юридическое лицо не вправе в отношениях с лицами, добросовестно полагавшимися на данные ЕГРЮЛ об адресе юридического лица, ссылаться на данные, не внесенные в указанный реестр, а также на недостоверность данных, содержащихся в нем.

Следовательно, ООО «Стройдевелопмент» обязано надлежащим образом организовать и обеспечить получение почтовой корреспонденции по адресу, сообщенному налоговому органу и внесенному в ЕГРЮЛ, а также указанному в договоре, в целях осуществления связи с ним его контрагента.

Если в юридически значимом сообщении содержится информация об односторонней сделке, то при невручении сообщения по обстоятельствам, зависящим от адресата, считается, что содержание сообщения было им воспринято, и сделка повлекла соответствующие последствия (например, договор считается расторгнутым вследствие одностороннего отказа от его исполнения) (п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Претензия от 21.05.2018, содержащая уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора аренды, была направлена истцом по почте заказным письмом с уведомлением по адресу ответчика, указанному в договоре и в выписке из ЕГРЮЛ, что подтверждается представленными в материалы дела договором уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, претензией, копией возвращенного арендодателю за истечением срока хранения почтового отправления.

Учитывая, что по смыслу ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации участники гражданских правоотношений несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими действий, влекущих возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, суд приходит к выводу о получении арендатором предупреждения арендодателя об отказе от договора; дата получения арендатором соответствующего предупреждения определяется датой, когда арендатор уклонился от его получения, т.е. 28 мая 2018 года.

Таким образом, требование ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в части предупреждения арендатора об отказе от договора аренды за 3 месяца как предусмотрено действующим законодательством, - было арендодателем выполнено, в связи с чем, договор аренды от 18.08.2006 № 7347 прекратил свое действие с 29.08.2018.

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 4 информационного письма от 01.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 ГК РФ не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

Таким образом, реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества.

В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» разъяснено, что пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Однако, несмотря на то, что положения пункта 2 статьи 610 ГК РФ не содержат каких-либо специальных ограничений для реализации сторонами безусловного права на отказ от договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, такому праву может быть противопоставлена лишь установленная законом обязанность арендодателя продлить договор аренды или заключить с арендатором новый договор при условии соблюдения последним определенных условий.

В рассматриваемой ситуации спор касается не досрочного расторжения договора аренды, а правомерности отказа арендодателя от продолжения арендных отношений, которые приобрели бессрочный характер.

Оснований для признания состоявшегося отказа арендодателя от договора не повлекшим правовых последствий не установлено.

Ссылка представителя ответчика на положения п.9 ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации не состоятельна, поскольку договор аренды от 18.08.2006 № 7347 был изначально заключен на три года, а не на пять лет, и потом в связи с истечением срока действия договора 04.08.2009, в силу положений п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Поэтому у истца есть право на односторонний внесудебный отказ от арендных отношений.

В соответствии со ст.453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

В пункте 8 Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» разъяснено, что в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 Кодекса) либо договором, в том числе если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия. В таком случае положения главы 60 ГК РФ применению не подлежат. При этом в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).

Вышеназванная правовая позиция подлежит применению также и к случаям одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, поскольку влечет те же последствия, что и расторжение договора по соглашению его сторон или по решению суда (п. 1 Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора»).

Ввиду прекращения действия договора аренды ООО «Стройдевелопмент» утратило право пользования арендованным имуществом и обязано возвратить его истцу.

В силу ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В связи с тем, что ответчик не сдал по окончании срока действия договора аренды земельный участок площадью 4901 кв.м, расположенный по адресу: г.Пенза, в районе ул.Горная (ориентир – пр.2-й Горный, дом 1), по акту приема-сдачи, арбитражный суд считает требования истца о его возврате обоснованно заявленными и подлежащими удовлетворению.

Принимая решение, суд учитывает и те обстоятельства, что с 2006 года земельный участок не освоен и не использовался арендатором. Доказательств обращения ответчика к истцу с требованием об отказе от арендных отношений не представлено.

В силу ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Однако, поскольку истец освобожден от уплаты госпошлины, и она им не уплачена, поэтому государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика непосредственно в доход федерального бюджета в размере 6000 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд, -

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Управления муниципального имущества администрации города Пензы удовлетворить.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Стройдевелопмент» возвратить управлению муниципального имущества администрации города Пензы по акту приема-передачи арендованное имущество – земельный участок площадью 4901,00 кв.м., расположенный по адресу: г. Пензы, в районе ул. Горная, д. 1, кадастровый номер 58:29:04004012:0164, свободным от имущества.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Стройдевелопмент» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6000 руб.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд г. Самара через Арбитражный суд Пензенской области в течение одного месяца со дня его принятия.

Судья С.А. Новикова