Постановление от 22 декабря 2022 г. по делу № А51-3402/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА


Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru




ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-5844/2022
22 декабря 2022 года
г. Хабаровск


Резолютивная часть постановления объявлена 20 декабря 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 декабря 2022 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи Гребенщиковой В.А.

судей Бурловой-Ульяновой М.Ю., Мельниковой Н.Ю.

при участии:

от ООО «Строй-Артель»: ФИО1, представитель по доверенности от 30.05.2022 б/н

рассмотрев в проведенном с использованием веб-конференции судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «СтройАртель»

на решение от 07.06.2022, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2022

по делу № А51-3402/2022 Арбитражного суда Приморского края

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «СтройАртель»

к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю

третье лицо: ФИО2

о признании незаконным уведомления об отказе государственной регистрации права

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «СтройАртель» (далее –ООО «СтройАртель», общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с заявлением к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (далее – управление Росреестра по Приморскому краю, управление, регистрирующий орган) о признании незаконным уведомления об отказе государственной регистрации права от 16.12.2021 № КУВД-001/2021-35039014/18.


В соответствии со статьёй 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечен ФИО2.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 07.06.2022 оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2022, в удовлетворении заявленного требования отказано.

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Дальневосточного округа, ООО «СтройАртель» просит указанные судебные акты отменить в связи с нарушением норм материального права, принять новое решение, заявление удовлетворить.

В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о том, что договор аренды заключен на 5 лет, поэтому ссылка управления на пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) несостоятельна, так как данная норма относится к договорам, заключенным более чем на 5 лет. По мнению заявителя жалобы, поскольку положения пункта 5 названной статьи не предусматривают таких оговорок, как указано в пункте 9 данной нормы (если иное не установлено федеральными законами), то по отношению к пункту 5 статьи 22 ЗК РФ положения пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), запрещающие уступку из обязательств по торгам, применяться не могут. В этой связи судом апелляционной инстанции не учтена позиция заявителя о приоритете норм земельного законодательства перед нормами гражданского законодательства. Более того, обращает внимание на то, что уведомление о неустранении причин приостановления регистрации препятствует осуществлению предпринимательской деятельности ООО «СтройАртель», не соответствует положениям действующего законодательства.

Отзыв на кассационную жалобу не поступил.

В судебном заседании кассационной инстанции, проведенном посредством веб-конференции, представитель общества поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Проверив законность принятых судебных актов, с учетом доводов кассационной жалобы, Арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены.

По материалам дела установлено, по результатам проведенного аукциона между управлением муниципальной собственности города Владивостока (УМС г. Владивостока, арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды от 12.03.2021 № 25-28-010038-АУ-А-НР-00572 в отношении земельного участка площадью 300 кв. м, с кадастровым номером 25:28:010038:2587, разрешенное использование: стоянки автомобильного транспорта, цель предоставления: не связанных со строительством: для размещения стоянки автомобильного трансопрта, сроком действия на 5 лет с момента подписания акта приема-передачи участка.

Передача арендатору указанного участка подтверждена актом от 12.03.2021, подписанным сторонами.

Впоследствии по договору от 25.08.2021 ФИО2 обязался переуступить права и обязанности по названному договору аренды ООО «СтройАртель».

В связи с чем, 28.08.2021 общество обратилось в управление Росреестра по Приморскому краю с заявлением № КУВД-001/2021-35039014 о регистрации перехода прав арендатора земельного участка, представив договор от 25.08.2021, по результатам рассмотрения которого уведомлением о приостановлении государственной регистрации от 07.09.2021 № КУВД-001/2021-35039014/1 заявителю разъяснено, что в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) в отношении указанного объекта недвижимости внесены сведения о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 06.08.2013 № 01-Ю-17361, дата регистрации: 10.09.2013 № 25-25-01/135/2013-410, в пользу иного лица.

17.09.2021 в управление обратилось УМС г. Владивосток с заявлением о государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды от 06.08.2013 № 01-Ю-17361 на основании распоряжения администрации г. Владивостока от 15.09.2021 № 3206/28.

28.09.2021 в ЕГРН внесена запись о прекращении ранее существовавшего ограничения (обременения) в виде аренды в отношении спорного участка.

01.10.2021 ФИО2 в регистрирующий орган подано заявление о том, что согласно письму УМС г. Владивостока от 21.09.2021 № 29424-ОГ/28 в адрес Росреестра направлено распоряжение о предоставлении заявления о прекращении аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:010038:2587 по договору аренды земельного участка от 06.08.2013 № 01-Ю-17361.

01.10.2021 управлением Росреестра по Приморскому краю вынесено уведомление о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав № КУВД-001/2021-35039014/4, которым уполномоченный орган сообщил о том, что в ЕГРН отсутствуют сведения о государственной регистрации договора аренды от 12.03.2021 № 25-28-010038-АУ-А-НР-00572 в пользу ФИО2, а государственная регистрация договора переуступки прав и обязанностей арендатора от 25.08.2021 возможна после государственной регистрации указанного договора аренды.

07.10.2021 ООО «СтройАртель» обратилось в управление с заявлением № КУВД001/2021-4196195 для устранения причин приостановления государственной регистрации договора от 25.08.2021.

08.10.2021 регистрирующим органом вынесено уведомление о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав № КУВД-001/2021-35039014/8, поскольку по состоянию на 08.10.2021 в ЕГРН отсутствуют сведения о государственной регистрации договора аренды в пользу ФИО2

20.10.2021 в ЕГРН внесена запись о государственной регистрации ограничения (обременения) в виде аренды на земельный участок в пользу ФИО2 на основании договора от 12.03.2021 № 25-28-010038-АУ-А-НР-00572.

20.10.2021 Росреестром вынесено уведомление о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав № КУВД-001/2021-35039014/11, мотивированное тем, что произвольная замена стороны в обязательстве посредством уступки прав, возникшем из заключенного на торгах договора, является недопустимой, в связи с чем государственная регистрация договора о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 25.08.2021 не может быть произведена.

16.12.2021 управлением вынесено уведомление об отказе государственной регистрации прав № КУВД-001/2021-35039014/18, в котором регистрирующий орган со ссылкой на положения пункта 7 статьи 448 ГК РФ, статьи 22 ЗК РФ указал, что произвольная замена стороны в обязательстве посредством уступки прав, возникшем из заключенного на торгах договора, является недопустимой, в связи с чем государственная регистрация договора о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 25.08.2021 не может быть произведена.

ООО «СтройАртель», считая свои права нарушенными, оспорило данный отказ управления как не соответствующий закону в судебном порядке путем подачи настоящего заявления, отказывая в удовлетворении которого суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 АПК РФ).


При рассмотрении спора суды, установив, что договор аренды земельного участка от 12.03.2021 заключен на основании протокола от 02.02.2021 № 2 о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена, учитывая положения пункта 7 статьи 448 ГК РФ, в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации», вступившего в силу 01.06.2015 и подлежащего применению к спорным правоотношениям, пришли к правильному выводу о том, что оспариваемое решение управления от 16.12.2021 об отказе государственной регистрации прав принято при наличии к тому правовых оснований и не привело к нарушению прав и законных интересов заявителя.

Доводы заявителя кассационной жалобы как основанные на неверном понимании и толковании норм права подлежат отклонению судом кассационной инстанции.

Фактически позиция представителя ООО «СтройАртель» сводится к тому, что поскольку договор аренды заключен на 5 лет, то в рассматриваемой ситуации пункт 9 статьи 22 ЗК РФ не применим, так как данная норма относится к договорам, заключенным более чем на 5 лет. Пункт 5 статьи 22 ЗК РФ не предусматривает таких оговорок, как указано в пункте 9 данной нормы (если иное не установлено федеральными законами), поэтому по отношению к пункту 5 статьи 22 ЗК РФ положения пункта 7 статьи 448 ГК РФ, запрещающие уступку из обязательств по торгам, применяться не могут.

Вместе с тем, заявитель жалобы не учитывает следующее.

Пунктом 2 статьи 615 ГК РФ предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В отличие от указанного общего правила пунктами 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено право арендатора земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Однако в соответствии с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Приведенные положения статьи 22 ЗК РФ направлены на установление законодателем содержания прав и обязанностей сторон при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок до пяти и более чем пять лет, то есть при долгосрочной аренде.

Вместе с тем в соответствии с пунктом 7 статьи 448 ГК РФ, в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ), вступившего в силу 01.06.2015 и подлежащего применению к спорным правоотношениям, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Приведенное исключение из общего правила направлено на соблюдение конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, участвовавшему и особенно не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ; на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов предусмотрено законом, - в обход закона, что расценивается как злоупотребление правом (пункт 3 статьи 10 ГК РФ).

Норма пункта 7 статьи 448 ГК РФ является императивной и, вопреки доводам заявителя жалобы, не вступает в противоречие с общими правилами переуступки прав аренды земли, закрепленными в пунктах 5 и 9 статьи 22 ЗК РФ.

Договор аренды от 12.03.2021 № 25-28-010038-АУ-А-НР-00572 заключен УМС г. Владивостока с ФИО2 в отношении публичного земельного участка по результатам проведения аукциона и после вступления в силу пункта 7 статьи 448 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ), следовательно, на него распространяются ограничения, введенные данной нормой (статья 4, пункт 2 статьи 422 ГК РФ).

В связи с чем произвольная замена стороны в обязательстве посредством заключения договора уступки прав и обязанностей от 25.08.2021 в данном случае является недопустимой, на что верно обратил внимание регистрирующий орган в оспариваемом уведомлении, поскольку фактически позволила арендатору по своему усмотрению определить в качестве стороны договора иное лицо - ООО «СтройАртель», без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений.

Таким образом, противоположная позиция общества по этому вопросу признается судом округа нормативно неверной, в связи с чем приведенные доводы кассационной жалобы отклоняются.

Новых аргументов, способных повлиять на результат рассмотрения спора, кассационная жалоба не содержит.

Нарушений норм материального и процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, судами не допущено.

При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 07.06.2022, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2022 по делу № А51-3402/2022 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.


Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.



Председательствующий судья В.А. Гребенщикова


Судьи М.Ю. Бурлова-Ульянова


Н.Ю. Мельникова