Решение от 11 марта 2025 г. по делу № А40-16890/2024

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-16890/24-23-112
12 марта 2025 года
город Москва



Резолютивная часть решения объявлена 27 января 2025 года.

Решение в полном объеме изготовлено 12 марта 2025 года.

Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Гамулина А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Манджиевым А.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ТСЖ «КОРОНА-1»

к ООО «ГОРОДСКАЯ УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ»

о признании права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <...> на следующие помещения (эт. 1, пом. XV, ком.1-3, общей площадью 11,3 кв.м., кадастровый номер: 77:06:0001002:10207; эт. 1, пом. ХХII, ком. 1, общей площадью 4,4 кв.м., условный номер: 77-77-12/010/2005-364, кадастровый номер: 77:07:0014010:10336; эт. 1, пом. VIII, ком. 1-3, общей площадью 12,7 кв.м., кадастровый номер: 77:06:0001002:10197; подвал, пом. V, ком. 1, общей площадью 34,1 кв.м., условный номер: 77-77-12/010/2005-371, кадастровый номер: 77:07:0014010:10436; подвал, пом. VI, ком. 2, общей площадью 83,7 кв.м., условный номер: 77-77-12/010/2005-372, кадастровый номер: 77:07:0014010:10391, признании договоров купли-продажи указанных нежилых помещений общего имущества в многоквартирном доме № 5, № 7, № 12, № 13, № 14 от 25.05.2016г. недействительными,

третье лицо – Управление Росреестра по Москве,

при участии:

от истца – ФИО1 (доверенность от 15.04.2022г.),

от ответчика – ФИО2 (конкурсный управляющий),

от третьего лица – не явился,

У С Т А Н О В И Л:

ТСЖ «КОРОНА-1» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО «ГОРОДСКАЯ УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ» (далее – ответчик):

- о признании права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <...> на следующие помещения: (эт. 1, пом. XV, ком.1-3, общей площадью 11,3 кв.м., кадастровый номер: 77:06:0001002:10207; эт. 1, пом. ХХII, ком. 1, общей площадью 4,4 кв.м., условный номер: 77-77-12/010/2005-364, кадастровый номер: 77:07:0014010:10336; эт. 1, пом. VIII, ком. 1-3, общей площадью 12,7 кв.м., кадастровый номер: 77:06:0001002:10197; подвал, пом. V, ком. 1, общей площадью 34,1 кв.м., условный номер: 77-77-12/010/2005-371, кадастровый номер: 77:07:0014010:10436; подвал, пом. VI, ком. 2, общей площадью 83,7 кв.м., условный номер: 77-77-12/010/2005-372, кадастровый номер: 77:07:0014010:10391;

- о признании договоров купли-продажи указанных нежилых помещений общего имущества в многоквартирном доме № 5, № 7, № 12, № 13, № 14 от 25.05.2016г. недействительными.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Москве.

Дело рассматривалось в отсутствие представителя третьего лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в порядке, предусмотренном ст. 156 АПК РФ.

Представитель истца поддержал заявленные требования по доводам искового заявления.

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал..

Суд, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что согласно выпискам из ЕГРН, представленным в материалы дела, за ООО «Сервис-проект» (ИНН <***>) зарегистрировано право собственности на нежилые помещения:

- этаж 1, пом. XV, ком. 1-3, общей площадью 11,3 кв.м., кадастровый номер: 77:06:0001002:10207;

- этаж 1, пом. ХХII, ком. 1, общей площадью 4,4 кв.м., условный номер: 77-77-12/010/2005-364, кадастровый номер: 77:07:0014010:10336;

- этаж 1, пом. VIII, ком. 1-3, общей площадью 12,7 кв.м., кадастровый номер: 77:06:0001002:10197;

- подвал, пом. V, ком. 1, общей площадью 34,1 кв.м., условный номер: 77-77-12/010/2005-371, кадастровый номер: 77:07:0014010:10436;

- подвал, пом. VI, ком. 2, общей площадью 83,7 кв.м., условный номер: 77-77-12/010/2005-372, кадастровый номер: 77:07:0014010:10391.

Между ООО «Сервис-проект» (ИНН <***>) и ответчиком (покупатель) заключены договоры купли-продажи № 5 от 25.05.2016, № 7 от 20.05.2016, № 12 от 25.05.2016, № 13 от 25.05.2016, № 14 от 25.05.2016.

К договорам подписаны акты приема-передачи от 15.06.2016.

В отношении помещений наложены аресты в виде запрета государственной регистрации, что отражено в сведениях ЕГРН.

В соответствии с п. 1 ст. 291 ГК РФ собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников квартир (жилья).

В силу части 1 статьи 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Исходя из пункта 8 статьи 138 ЖК РФ, товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами, в том числе путем обращения в арбитражный суд.

Таким образом, право собственности на общее имущество многоквартирного дома на основании законодательных положений может принадлежать только собственникам помещений в этом доме, но не товариществу собственников жилья как юридическому лицу.

Предъявляя в арбитражный суд иск, товарищество не может иметь самостоятельного экономического интереса, отличного от интересов его членов, оно уполномочено действовать лишь в интересах собственников помещений в доме, которые и являются материальными истцами по делу. При этом собственники помещений в доме должны предоставить товариществу право на обращение в суд с подобным иском.

Данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 № 12537/09.

В силу ч. 1 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1-3.1 ч. 2 ст. 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

Решением общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома (протокол № 2-2023 от 25.05.2023) истец наделен полномочиями представления интересов собственников помещений многоквартирного жилого дома по адресу: <...> во всех судебных и государственных органах, в т.ч. по вопросу защиты прав собственности на общее имущество в МКД.

Согласно ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

В силу п. 1 ст. 290 ГК РФ, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64, при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В силу подп. «а» п. 2 постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Разъясняя смысл вышеназванных норм, Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 19.05.2009 № 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего, их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункте 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, для правильного рассмотрения данного спора необходимо установить, имеют ли спорные помещения самостоятельное назначение либо они предназначены для обслуживания нескольких или всех помещений многоквартирного жилого дома.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ № 13391/09 от 02.03.2010, с момента возникновения права индивидуальной собственности на помещение в здании, находящемся до этого полностью в собственности одного лица, правовой режим помещений, предназначенных для обслуживания более одного помещения в здании, в том числе лестниц, коридоров и тамбуров, определяется как общая долевая собственность.

Если на дату приватизации первой квартиры в доме спорные помещения были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло.

В Определении ВАС РФ № ВАС-10188/11 от 12.09.2011 также изложена правовая позиция, в соответствии с которой формированием самостоятельного объекта недвижимости является присвоение кадастрового номера; согласие на принятие в собственность и принятие на себя бремени расходов по содержанию общего долевого имущества предусматривается при приватизации или приобретении в собственность ранее приватизированных помещений. Отказ от права общей долевой собственности в данном случае законом не предусмотрен.

Таким образом, в данном случае моментом возникновения права общей долевой собственности может быть возникновение права собственности в отношении первого помещения в доме после ввода объекта в эксплуатацию.

Согласно выписке из ЕГРН, представленной по запросу суда, многоквартирный жилой дом, в котором находятся спорные помещения, построен в 2003 году.

Право собственности на первую квартиру № 18 зарегистрировано 30.09.2004 согласно свидетельству о государственной регистрации права 77 АВ № 257146 от 30.09.2004, копия которого представлена в материалы дела.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно документам технического учета ГБУ МосгорБТИ, представленным по запросу суда, спорные помещения имеют назначения: кладовая, помещение подсобное, санузел.

Истом представлен акт осмотра от 25.01.2017 с участием ООО «Сервис-проект», в котором спорные помещения отнесены к общему имуществу.

В целях выяснения обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения дела, с учетом приведенных разъяснений и правовых позиций, судом назначено проведение экспертизы, перед экспертом поставлены следующие вопросы:

1. Имеются ли в помещениях по адресу: <...>:

- эт. 1, пом. XV, ком.1-3, общей площадью 11,3 кв.м., кадастровый номер: 77:06:0001002:10207;

- эт. 1, пом. ХХII, ком. 1, общей площадью 4,4 кв.м., условный номер: 77-77-12/010/2005-364, кадастровый номер: 77:07:0014010:10336;

- эт. 1, пом. VIII, ком. 1-3, общей площадью 12,7 кв.м., кадастровый номер: 77:06:0001002:10197;

- подвал, пом. V, ком. 1, общей площадью 34,1 кв.м, условный номер: 77-77-12/010/2005-371, кадастровый номер: 77:07:0014010:10436;

- подвал, пом. VI, ком. 2, общей площадью 83,7 кв.м, условный номер: 77-77-12/010/2005-372, кадастровый номер: 77:07:0014010:10391

ограждающие несущие и ненесущие конструкции, инженерные коммуникации, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающие более одного помещения многоквартирного жилого дома по адресу: <...>?

2. Предназначены ли помещения по адресу: <...>:

- эт. 1, пом. XV, ком.1-3, общей площадью 11,3 кв.м., кадастровый номер: 77:06:0001002:10207;

- эт. 1, пом. ХХII, ком. 1, общей площадью 4,4 кв.м., условный номер: 77-77-12/010/2005-364, кадастровый номер: 77:07:0014010:10336;

- эт. 1, пом. VIII, ком. 1-3, общей площадью 12,7 кв.м., кадастровый номер: 77:06:0001002:10197;

- подвал, пом. V, ком. 1, общей площадью 34,1 кв.м, условный номер: 77-77-12/010/2005-371, кадастровый номер: 77:07:0014010:10436;

- подвал, пом. VI, ком. 2, общей площадью 83,7 кв.м, условный номер: 77-77-12/010/2005-372, кадастровый номер: 77:07:0014010:10391

для обслуживания более одного помещения многоквартирного жилого дома по адресу: <...>?

3. Имеется ли необходимость в постоянном беспрепятственном доступе в помещения по адресу: <...>:

- эт. 1, пом. XV, ком.1-3, общей площадью 11,3 кв.м., кадастровый номер: 77:06:0001002:10207;

- эт. 1, пом. ХХII, ком. 1, общей площадью 4,4 кв.м., условный номер: 77-77-12/010/2005-364, кадастровый номер: 77:07:0014010:10336;

- эт. 1, пом. VIII, ком. 1-3, общей площадью 12,7 кв.м., кадастровый номер: 77:06:0001002:10197;

- подвал, пом. V, ком. 1, общей площадью 34,1 кв.м, условный номер: 77-77-12/010/2005-371, кадастровый номер: 77:07:0014010:10436;

- подвал, пом. VI, ком. 2, общей площадью 83,7 кв.м, условный номер: 77-77-12/010/2005-372, кадастровый номер: 77:07:0014010:10391

для обслуживания, ремонта и контроля ограждающих несущих и ненесущих конструкций, инженерных коммуникаций, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающих более одного помещения многоквартирного жилого дома по адресу <...>?

4. Являются ли помещения по адресу: <...>:

- эт. 1, пом. XV, ком.1-3, общей площадью 11,3 кв.м., кадастровый номер: 77:06:0001002:10207;

- эт. 1, пом. ХХII, ком. 1, общей площадью 4,4 кв.м., условный номер: 77-77-12/010/2005-364, кадастровый номер: 77:07:0014010:10336;

- эт. 1, пом. VIII, ком. 1-3, общей площадью 12,7 кв.м., кадастровый номер: 77:06:0001002:10197;

- подвал, пом. V, ком. 1, общей площадью 34,1 кв.м, условный номер: 77-77-12/010/2005-371, кадастровый номер: 77:07:0014010:10436;

- подвал, пом. VI, ком. 2, общей площадью 83,7 кв.м, условный номер: 77-77-12/010/2005-372, кадастровый номер: 77:07:0014010:10391

техническими?

5. Имеют ли помещения по адресу: <...>:

- эт. 1, пом. XV, ком.1-3, общей площадью 11,3 кв.м., кадастровый номер: 77:06:0001002:10207;

- эт. 1, пом. ХХII, ком. 1, общей площадью 4,4 кв.м., условный номер: 77-77-12/010/2005-364, кадастровый номер: 77:07:0014010:10336;

- эт. 1, пом. VIII, ком. 1-3, общей площадью 12,7 кв.м., кадастровый номер: 77:06:0001002:10197;

- подвал, пом. V, ком. 1, общей площадью 34,1 кв.м, условный номер: 77-77-12/010/2005-371, кадастровый номер: 77:07:0014010:10436;

- подвал, пом. VI, ком. 2, общей площадью 83,7 кв.м, условный номер: 77-77-12/010/2005-372, кадастровый номер: 77:07:0014010:10391

самостоятельное назначение или являются вспомогательными по отношению к другим помещениям многоквартирного жилого дома по адресу: <...>?

6. Какое назначение имели помещения по адресу: <...>:

- эт. 1, пом. XV, ком.1-3, общей площадью 11,3 кв.м., кадастровый номер: 77:06:0001002:10207;

- эт. 1, пом. ХХII, ком. 1, общей площадью 4,4 кв.м., условный номер: 77-77-12/010/2005-364, кадастровый номер: 77:07:0014010:10336;

- эт. 1, пом. VIII, ком. 1-3, общей площадью 12,7 кв.м., кадастровый номер: 77:06:0001002:10197;

- подвал, пом. V, ком. 1, общей площадью 34,1 кв.м, условный номер: 77-77-12/010/2005-371, кадастровый номер: 77:07:0014010:10436;

- подвал, пом. VI, ком. 2, общей площадью 83,7 кв.м, условный номер: 77-77-12/010/2005-372, кадастровый номер: 77:07:0014010:10391

на момент приватизации первой квартиры в доме – 30.09.2004?

По результатам проведенной судебной экспертизы экспертами ООО Департамент экспертизы и оценки «ПРОФИТ ЭКСПЕРТ» ФИО3, ФИО4 в заключении № 08-1/8/2024СЭ от 19.09.2024 сделаны следующие выводы:

1. В помещениях по адресу: <...>:

- эт. 1, пом. XV, ком. 1-3, общей площадью 11,3 кв.м., кадастровый номер: 77:06:0001002:10207;

- эт. 1, пом. XXII, ком. 1, общей площадью 4,4 кв.м., условный номер: 77-77-12/010/2005-364, кадастровый номер: 77:07:0014010:10336;

- эт. 1, пом. VIII, ком. 1-3, общей площадью 12,7 кв.м., кадастровый номер 77:06:0001002:10197;

- подвал, пом. V, ком. 1, общей площадью 34,1 кв.м., условный номер: 77-77-12/010/2005-371, кадастровый номер: 77:07:0014010:10436;

- подвал, пом. VI, ком. 2, общей площадью 83,7 кв.м., условный номер: 77-77-12/010/2005-372, кадастровый номер: 77:07:0014010:10391

имеются ограждающие несущие и ненесущие конструкции, инженерные коммуникации, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающие более одного помещения многоквартирного жилого дома по адресу: <...>.

2. Помещения по адресу: <...>:

- эт. 1, пом. XV, ком. 1-3, общей площадью 11,3 кв.м., кадастровый номер: 77:06:0001002:10207;

- эт. 1, пом. VIII, ком. 1-3, общей площадью 12,7 кв.м., кадастровый номер 77:06:0001002:10197

предназначены для обслуживания более одного помещения многоквартирного жилого дома по адресу: <...>.

3. Необходимость в постоянном беспрепятственном доступе в помещения по адресу: <...>:

- эт. 1, пом. XV, ком. 1-3, общей площадью 11,3 кв.м., кадастровый номер: 77:06:0001002:10207;

- эт. 1, пом. XXII, ком. 1, общей площадью 4,4 кв.м., условный номер: 77-77-12/010/2005-364, кадастровый номер: 77:07:0014010:10336;

- эт. 1, пом. VIII, ком. 1-3, общей площадью 12,7 кв.м., кадастровый номер 77:06:0001002:10197;

- подвал, пом. V, ком. 1, общей площадью 34,1 кв.м., условный номер: 77-77-12/010/2005-371, кадастровый номер: 77:07:0014010:10436;

- подвал, пом. VI, ком. 2, общей площадью 83,7 кв.м., условный номер: 77-77-12/010/2005-372, кадастровый номер: 77:07:0014010:10391

для обслуживания, ремонта и контроля ограждающих несущих и ненесущих конструкций, инженерных коммуникаций, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающих более одного помещения многоквартирного жилого дома по адресу: <...> не имеется.

4. Помещения по адресу: <...>:

- эт. 1, пом. XV, ком. 1-3, общей площадью 11,3 кв.м., кадастровый номер: 77:06:0001002:10207;

- эт. 1, пом. VIII, ком. 1-3, общей площадью 12,7 кв.м., кадастровый номер 77:06:0001003:10197;

имеют в своем составе технические помещения.

5. Помещения по адресу: <...>:

- эт. 1, пом. XV, ком. 1-3, общей площадью 11,3 кв.м., кадастровый номер: 77:06:0001002:10207;

- эт. 1, пом. XXII, ком. 1, общей площадью 4,4 кв.м., условный номер: 77-77-12/010/2005-364, кадастровый номер: 77:07:0014010:10336;

- эт. 1, пом. VIII, ком. 1-3, общей площадью 12,7 кв.м., кадастровый номер 77:06:0001002:10197

являются вспомогательными по отношению к другим помещениям многоквартирного жилого дома по адресу: <...>.

Помещения по адресу: <...>:

- подвал, пом. V, ком. 1, общей площадью 34,1 кв.м., условный номер: 77-77-12/010/2005-371, кадастровый номер: 77:07:0014010:10436;

- подвал, пом. VI, ком. 2, общей площадью 83,7 кв.м., условный номер: 77-77-12/010/2005-372, кадастровый номер: 77:07:0014010:10391

имеют самостоятельное назначение по отношению к другим помещениям многоквартирного жилого дома по адресу: <...>.

6. Помещения по адресу: <...> имели назначение:

- эт. 1, пом. XV, ком. 1-3, общей площадью 11,3 кв.м., кадастровый номер: 77:06:0001002:10207 - подсобное помещение, санузел, подсобное помещение соответственно;

- эт. 1, пом. XXII, ком. 1, общей площадью 4,4 кв.м., условный номер:77-77-12/010/2005-364, кадастровый номер: 77:07:0014010:10336 - санузел;

- эт. 1, пом. VIII, ком. 1-3, общей площадью 12,7 кв.м., кадастровый номер 77:06:0001002:10197 - санузел, подсобное помещение, подсобное помещение соответственно;

- подвал, пом. V, ком. 1, общей площадью 34,1 кв.м., условный номер: 77-77-12/010/2005-371, кадастровый номер: 77:07:0014010:10436 - кладовая;

- подвал, пом. VI, ком. 2, общей площадью 83,7 кв.м., условный номер: 77-77-12/010/2005-372, кадастровый номер: 77:07:0014010:10391 - подсобное помещение

на момент приватизации первой квартиры в доме - 30.09.2004г.

Оснований считать выполненное экспертное заключение несоответствующим требованиям закона судом при рассмотрении дела не установлено.

В судебном заседании от 27.01.2025 экспертами даны пояснения по выполненному заключению, отраженные в протоколе судебного заседания, из которых следует, что во всех помещениях имеются коммуникации различного типа назначения, все пять помещений относятся к общедомовому имуществу и подразделяются только на технические и вспомогательные. Указание на отсутствие необходимости постоянного доступа сделано постольку, поскольку для помещений достаточно систематического исследования в рамках текущих осмотров, в помещениях имеются ограждающие несущие и ненесущие конструкции, смежные с иными помещениями, есть инженерные коммуникации.

Наличие в помещениях запорной арматуры общих коммуникаций, лежаков канализации, подающих трубопроводов, элементов общедомовой системы вентиляции видно и на сделанных экспертами по результатам осмотра фотоматериалах.

Учитывая выводы эксперта, с учетом данных в судебном заседании пояснений по выполненному заключению, и представленные документы, суд приходит к выводу, что спорные помещения, с учетом технических характеристик, отвечают требованиям, указанным в ст. 290 ГК РФ, входят в состав общего имущества всего многоквартирного жилого дома, не имеют самостоятельного назначения, в помещения требуется постоянный беспрепятственный доступ собственников помещений многоквартирного жилого дома, помещения непосредственно связаны с обслуживанием и эксплуатацией многоквартирного жилого дома.

Доказательств принятия собственниками жилого дома решения о передаче спорных помещений во владение иных лиц в материалы дела не представлено.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64, право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в настоящее время – Единый государственный реестр недвижимости). Таким образом, собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2011 № 1457/11, нарушение права общей долевой собственности собственников помещений на общее имущество здания заключается в наличии и сохранении записи об индивидуальном праве собственности ответчика на это имущество; право общей долевой собственности исключает наличие индивидуальной собственности на это же имущество.

Заявленное истцом требование о признании права общей долевой собственности направлено на устранение нарушения этого права, выразившегося в наличии в ЕГРН записи об индивидуальном праве собственности ООО «Сервис-проект» (ИНН <***>) на спорные помещения, при том, что в случае отсутствие запрета возможно внесение записи о переходе права собственности к ответчику на основании заключенных договоров купли-продажи.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64, если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).

Согласно исследовательской части экспертного заключения, представленному акту осмотра доступ к помещениях не ограничен.

Следовательно, формальное подписание актов приема-передачи к договорам купли-продажи, при наличии в помещении коммуникаций, не свидетельствует о том, что помещения выбыли из владения собственников помещений многоквартирного жилого дома.

В соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

При таких обстоятельствах, заключенные между ООО «Сервис-проект» (ИНН <***>) и ответчиком договоры купли-продажи, нарушающие права и законные интересы собственников помещений многоквартирного жилого дома, являются ничтожными в силу п. 2 ст. 168 ГК РФ.

В соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 150 АПК РФ, арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что организация, являющаяся стороной в деле, ликвидирована.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ в отношении ООО «Сервис-проект» (ИНН <***>), общество прекратило деятельность в связи с исключением 26.07.2019 из ЕГРЮЛ как недействующее юридическое лицо.

Согласно п. 2 ст. 64.2 ГК РФ, исключение недействующего юридического лица из единого государственного реестра юридических лиц влечет правовые последствия, предусмотренные настоящим Кодексом и другими законами применительно к ликвидированным юридическим лицам.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлениях Президиума ВАС РФ от 11.10.2005 № 7278/05, от 14.06.2007 № 6576/06, и поддержанной в определении ВС РФ от 28.09.2015 № 305-ЭС15-11436, спор о признании сделки недействительной не может быть рассмотрен без участия одного из ее контрагентов, в связи с тем, что права и обязанности сторон по сделке взаимосвязаны и не могут рассматриваться отдельно друг от друга.

Таким образом, производство по делу, на основании п. 5 ч. 1 ст. 150 АПК РФ подлежит прекращению в части требований о признании недействительными договоров купли-продажи.

Судом также принято во внимание, что поскольку оспариваемые сделки являлись ничтожными, самостоятельное их оспаривание в судебном порядке не требуется, и права собственников помещений многоквартирного жилого дома защищены путем предъявления требований о признании права общей долевой собственности к покупателю спорных помещений.

Оценив в соответствии со ст. 71 АПК РФ представленные доказательства, суд приходит к выводу, что спорные помещения находятся во владении собственников помещений многоквартирного жилого дома, используются для обслуживания и эксплуатации дома, в связи с чем, в соответствии со ст.ст. 290, 304 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, заявленные требования подлежат удовлетворению к лицу, являющемуся покупателем на основании ничтожных договоров, вне зависимости от сохранения при наличии арестов записи в ЕГРН о праве собственности общества, прекратившего деятельность в результате ликвидации.

Расходы по уплате государственной пошлины и расходы на проведение экспертизы, в соответствии со ст.ст. 106, 110 АПК РФ, подлежат взысканию с ответчика в пользу истца, и в части 18 000 руб. государственная пошлина подлежит взысканию в доход федерального бюджета.

На основании изложенного, ст.ст. 8, 11, 12, 289, 290, 291, 304 ГК РФ, ст.ст. 44, 46, 36, 135, 138 ЖК РФ, руководствуясь ст.ст. 64, 65, 71, 75, 106, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Прекратить производство по делу № А40-16890/24-23-112 в части требований о признании недействительными договоров купли-продажи нежилых помещений № 5, № 7, № 12, № 13, № 14 от 25.05.2016г.

Признать право общей долевой собственности за собственниками помещений многоквартирного жилого дома по адресу: <...> на нежилые помещения:

- этаж 1, пом. XV, ком. 1-3, общей площадью 11,3 кв.м., кадастровый номер: 77:06:0001002:10207;

- этаж 1, пом. ХХII, ком. 1, общей площадью 4,4 кв.м., условный номер: 77-77-12/010/2005-364, кадастровый номер: 77:07:0014010:10336;

- этаж 1, пом. VIII, ком. 1-3, общей площадью 12,7 кв.м., кадастровый номер: 77:06:0001002:10197;

- подвал, пом. V, ком. 1, общей площадью 34,1 кв.м., условный номер: 77-77-12/010/2005-371, кадастровый номер: 77:07:0014010:10436;

- подвал, пом. VI, ком. 2, общей площадью 83,7 кв.м., условный номер: 77-77-12/010/2005-372, кадастровый номер: 77:07:0014010:10391.

Взыскать с ООО «ГОРОДСКАЯ УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ» (ИНН <***>) в пользу ТСЖ «КОРОНА-1» (ИНН <***>) расходы на проведение экспертизы в сумме 120 000 руб. и расходы по уплате государственной пошлины в сумме 12 000 руб.

Взыскать с ООО «ГОРОДСКАЯ УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ» (ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 18 000 руб.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья А.А. Гамулин