Решение от 28 апреля 2021 г. по делу № А07-9842/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89,

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-9842/2020
г. Уфа
28 апреля 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 26 апреля 2021 года

Полный текст решения изготовлен 28 апреля 2021 года

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Перемышлева И. В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Куликовой К.В., рассмотрев дело по исковому заявлению

Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 304026118100089)

к Администрации городского поселения город Ишимбай муниципального района Ишимбайский район Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка №2323 от 09.04.2019

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2, паспорт; ФИО3, доверенность от 01.06.2017г., паспорт.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов составу суда не заявлено.

На рассмотрение Арбитражного суда Республики Башкортостан поступило исковое заявление Индивидуального предпринимателя ФИО2 к Администрации городского поселения город Ишимбай муниципального района Ишимбайский район Республики Башкортостан об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка №2323 от 09.04.2019.

Определением суда 08.05.2020 г. назначено предварительное судебное заседание арбитражного суда первой инстанции на 15.06.2020 г.

Определением суда 15.06.2020 г. предварительное судебное заседание отложено на 24.08.2020 г.

15 июня 2020 года от ответчика в материалы дела поступил отзыв на исковое заявление, ходатайство о проведении судебного заседания без участия ответчика. Отзыв и ходатайство приобщены к материалам дела.

Определением суда 24.08.2020 г. дело назначено к судебному разбирательству и отложено судебное разбирательство на 05.10.2020 г.

Определением суда 05.10.2020 г. отложено судебное разбирательство на 23.11.2020 г.

Определением суда 23.11.2020 г. отложено судебное разбирательство на 16.12.2020 г.

Определением суда 16.12.2020 г. отложено судебное разбирательство на 10.02.2021 г.

Определением суда 10.02.2021 г. отложено судебное разбирательство на 10.03.2021 г.

Определением суда 10.03.2021 г. отложено судебное разбирательство на 21.04.2021 г.

15 марта 2021 года от ответчика в материалы дела поступило ходатайство, просит рассмотреть дело без участия ответчика. Ходатайство приобщено к материалам дела.

14 апреля 2021 года от ответчика в материалы дела поступило ходатайство, просит рассмотреть дело без участия ответчика. Ходатайство приобщено к материалам дела.

21 апреля 2021 года от истца в материалы дела поступили объяснения. Объяснения приобщены к материалам дела.

Судом объявлен перерыв до 26.04.2021г. 15 час. 40 мин. После перерыва судебное заседание продолжено.

От истца поступило уточнение исковых требований, согласно которого истец просит принять договор купли-продажи земельного участка от 09 апреля 2019 года № 2323 в редакции покупателя, а именно: исключить из названного договора купли-продажи пункт 4.1.6 следующего содержания: «4.1.6. Предоставлять возможность прокладки и использования линий электропередачи, связи и трубопроводов, централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения, систем и мелиорации»; исключить названного договора купли-продажи абзац первый пункта 6.4 следующего содержания: «6.4. Продавец согласовывает, подписывает и скрепляет печатью со своей стороны настоящий договор после подписания его продавцом и полной оплаты имеющейся задолженности по договору аренды земельного участка и или за его фактическое пользование (неосновательное обогащение)».

Судом уточнение принято в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев уточненные требования, изучив материалы дела, выслушав представителя истца, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Как указывает истец, ФИО2 (истец) является собственником здания диагностики автомобиля, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 134,5 кв. метра, инв. номер 5542, литера А, а также проходного пункта, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 8,8 кв. метра, инв. номер 5542, литера Б, расположенных по адресу: Башкортостан, <...>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28.02.2011 произведена запись регистрации № 02-04-09/006/2011-114.

Данное обстоятельство подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности 04 АГ № 010332 и 04 АГ № 010333 от 28.02.2011г.

Указанные строения расположены на земельном участке с кадастровым номером 02:58:020315:2, расположенного по адресу: <...>, для эксплуатации недвижимого имущества.

Земельный участок площадью 1 200 кв. метров предоставлен истцу в аренду согласно договору аренды № 2178 от 12.05.2008, срок действия с 25.03.2007г. по 25.05.2017г.

В связи с окончанием срока действия договора аренды земельного участка заявитель ФИО2 обратился с заявлением в администрацию городского поселения о предоставлении земельного участка в аренду, администрация оставила данное заявление без рассмотрения и ответа.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 31.10.2017г. по делу № А07-16941/2017 признано незаконным бездействие администрации городского поселения г. Ишимбай муниципального района Ишимбайский район РБ, выразившееся в непринятии решения по заявлению ФИО2 о предоставлении ему в аренду земельного участка с кадастровым номером 02:58:020315:2, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, <...>.

Истец указал, что до настоящего времени стороны не оформили право пользования земельного участка, на котором расположены принадлежащие истцу объекты недвижимости (здание диагностики автомобиля, проходной пункт).

23.11.2018г. ФИО2 обратился в администрации городского поселения с просьбой о продаже земельного участка с кадастровым номером 02:58:020315:2, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, <...>, на котором расположены вышеуказанные объекты недвижимости.

09.04.2019 Администрация города передала истцу проект договора купли-продажи земельного участка с актом приема-передачи. Проект договора и приложенные к нему документы не были подписаны со стороны продавца.

Не согласившись с установлением в договоре обязанностью собственника допускать ограниченное использование земельного участка иными лицами, а также оплаты имеющейся задолженности по договору, не связанной с приватизацией земельного участка истец направил ответчику протокол разногласий от 14.05.2019г. об исключении из договора спорных положений.

Администрация письмом от 27.05.2019 № 2036 отклонила данный вариант проекта договора купли-продажи в редакции истца, изложенный им в протоколе разногласий.

Истец пояснил, что поскольку включение положения о внесении в договор обязанности покупателя в части оплаты имеющейся задолженности по договору аренды земельного участка ответчик понуждал истца признать спорную задолженность, которую он не признавал и оспаривал в суде общей юрисдикции, вследствие чего истец приостановил совершение сделки купли-продажи земельного участка до окончания разрешения спора о заложенности в судах общей юрисдикции.

Решением Ишимбайского городского суда от 12.11.2019 исковые требования администрации удовлетворены. Апелляционным определением от 28.01.2020 решение суда первой инстанции оставлены без изменения, а жалоба без удовлетворения. В связи с чем по состоянию 05.02.2020 задолженность истца перед ответчиком за использование земельного участка в сумме 186 448 руб. 59 коп. полностью погашена в рамках исполнительного производства.

В связи с погашением задолженности, истец повторно направил ответчику протокол разногласий № 2 от 04.03.2020 с предложением об исключении из проекта договора положения, в том числе об оплате задолженности по договору аренды земельного участка.

Письмом от 23.03.2020 № 928 Администрация отклонила вариант проекта договора купли-продажи в редакции истца, изложенный в протоколе разногласий № 2 от 04.03.2020.

Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного земельного участка между сторонами возникли разногласия в части п. 4.1.6 и п. 6. 4 договора, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

На основании изложенного, истец просит принять договор купли-продажи земельного участка от 09 апреля 2019 года № 2323 в редакции покупателя, а именно:

- исключить из названного договора купли-продажи пункт 4.1.6 следующего содержания: «4.1.6. Предоставлять возможность прокладки и использования линий электропередачи, связи и трубопроводов, централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения, систем и мелиорации»;

- исключить названного договора купли-продажи абзац первый пункта 6.4 следующего содержания: «6.4. Продавец согласовывает, подписывает и скрепляет печатью со своей стороны настоящий договор после подписания его продавцом и полной оплаты имеющейся задолженности по договору аренды земельного участка и или за его фактическое пользование (неосновательное обогащение)».

Оценив все представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает иск подлежащим удовлетворению на основании следующего.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Разрешая разногласия сторон, суд исходит из того, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статьи 421, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Разногласия, которые возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, не подлежат урегулированию в судебном порядке (пункт 2 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случае пропуска управомоченной стороной тридцатидневного срока, установленного статьей 445 ГК РФ для передачи протокола разногласий на рассмотрение суда, суд отказывает в удовлетворении такого требования лишь при наличии соответствующего заявления другой стороны.

По смыслу пункта 2 статьи 446 ГК РФ, если разногласия возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, суд отказывает в удовлетворении требования об их урегулировании, если только ответчик по такому иску прямо не выразит согласия на рассмотрение спора судом.

Если во время рассмотрения спора о заключении договора одна сторона осуществляет предоставление, а другая сторона его принимает, то пропуск сроков на обращение в суд, установленных статьями 445 и 446 ГК РФ, не является основанием для отказа в удовлетворении иска (п. 41 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора").

Анализ механизма предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, позволяет сделать вывод о применении норм как публичного права, так и гражданского законодательства, что, в свою очередь, может свидетельствовать об отнесении ряда вопросов в сфере земельных правоотношений к комплексным законодательным актам.

Вопросы об условиях договора и разногласий по ним регулируются нормами гражданского законодательства, которое основано на свободе в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В договоре купли-продажи земельного участка ответчик предусмотрел обязанность истца как покупателя, предоставлять возможность прокладки и использования линий электропередач, связи и трубопроводов, систем водоснабжения, канализации и мелиорации (пункт 4.1.6 договора).

Согласно пункту 1 статьи 31 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ (ред. от 31.07.2020) "О приватизации государственного и муниципального имущества" при отчуждении государственного или муниципального имущества в порядке приватизации соответствующее имущество может быть обременено ограничениями, предусмотренными данным законом или иными федеральными законами, и публичным сервитутом.

Публичным сервитутом может являться обязанность собственника допускать ограниченное использование приватизированного государственного или муниципального имущества (в том числе земельных участков и других объектов недвижимости) иными лицами, а именно:

- обеспечивать беспрепятственный доступ, проход, проезд;

- обеспечивать возможность размещения межевых, геодезических и иных знаков;

- обеспечивать возможность прокладки и использования линий электропередачи, связи и трубопроводов, централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения, систем и мелиорации (пункт 3 статьи 31 Закона N 178-ФЗ).

Согласно ч. 4 ст. 31 Закона о приватизации решение об установлении обременения, в том числе публичного сервитута, принимается одновременно с принятием решения об условиях приватизации государственного или муниципального имущества. Обременение, в том числе публичный сервитут, в случаях, если об их установлении принято соответствующее решение, является существенным условием сделки приватизации. Сведения об установлении обременения, в том числе публичного сервитута, должны быть указаны в информационном сообщении о приватизации государственного или муниципального имущества.

Судом установлено, что поскольку постановление Администрации городского поселения город Ишимбай от 19.12.2018 № 1398 является решением о приватизации земельного участка, принятым органом местного самоуправления в соответствии с п. 6 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, то из текста постановления не следует принятие решения об установлении обременения земельного участка.

В постановлении определены условия и порядок приватизации названного земельного участка, обязательные для исполнения конкретных лиц (покупателя и продавца земельного участка). При этом отсутствует указание на наличие какого-либо обременения в отношении земельного участка, в том числе правом предоставлять возможность прокладки и использования линий электропередачи, связи и трубопроводов, централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения, систем и мелиорации.

Такое обременение в отношении названного земельного участка не было установлено постановлением Администрации городского поселения город Ишимбай от 19.12.2018 № 1398.

Кроме того, в договоре купли-продажи земельного участка ответчик предусмотрел условие, что продавец согласовывает, подписывает и скрепляет печатью со своей стороны настоящий договор после подписания его продавцом и полной оплаты имеющейся задолженности по договору аренды земельного участка и или за его фактическое пользование (неосновательное обогащение) (абз. 1 пункт 6.4 договора).

Оценив названное условие, суд приходит к выводу, что включение спорного пункта в договор не основано на нормах закона, поскольку земельное законодательство Российской Федерации не устанавливает условием оформления в собственность юридического лица наличие или отсутствие неосновательного обогащения (сведений об этом), а также внесения каких-либо платежей помимо цены выкупа земельного участка.

Кроме того, свое право на получение платы за пользование земельным участком ответчик может реализовать путем подачи соответствующего искового заявления в суд о взыскании суммы неосновательного обогащения.

В договоре купли-продажи земельного участка указаны все существенные условия: предмет договора, цена выкупа земельного участка, а также указаны стороны договора и другие необходимые условия.

Обязанность по передаче земельного участка в собственность покупателя нельзя ставить в зависимость от исполнения иного обязательства по оплате неосновательного обогащения, по которому стороны соглашения не достигли.

При этом, включая в проект договора купли-продажи земельного участка условие об оплате задолженности по договору аренды земельного участка, ответчик необоснованно ставит в зависимость результат правоотношений по выкупу земельного участка от наличия задолженности по пользованию земельным участком.

На основании изложенного, исковые требования истца признаются судом правомерными и подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине возлагаются на ответчика в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между Индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 304026118100089) и Администрацией городского поселения город Ишимбай муниципального района Ишимбайский район Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) при заключении договора купли-продажи земельного участка (с условием о рассрочке платежа) № 2323 от 09 апреля 2019 года, исключив из договора купли-продажи:

- пункт 4.1.6 следующего содержания: «4.1.6. Предоставлять возможность прокладки и использования линий электропередач, связи и трубопроводов, систем водоснабжения, канализации и мелиорации»;

- абзац первый пункта 6.4 следующего содержания: «6.4. Продавец согласовывает, подписывает и скрепляет печатью со своей стороны настоящий договор после подписания его продавцом и полной оплаты имеющейся задолженности по договору аренды земельного участка и (или) за его фактическое пользование (неосновательное обогащение)».

Взыскать с Администрации городского поселения город Ишимбай муниципального района Ишимбайский район Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 304026118100089) 6 000 руб. 00 коп. расходов по уплате государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по ходатайству взыскателя.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья И. В. Перемышлев