Решение от 13 января 2023 г. по делу № А64-4243/2022

Арбитражный суд Тамбовской области

392020, г. Тамбов, ул. Пензенская, д. 67/12

http://tambov.arbitr.ru


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №А64-4243/2022
13 января 2023 г.
г. Тамбов



Резолютивная часть решения объявлена 13.01.2023.

Решение в полном объеме изготовлено 13.01.2023.


Арбитражный суд Тамбовской области в составе судьи Прохоровской А.В.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи помощником судьи Ю.В. Яниной,

рассмотрел в судебном заседании дело по иску

Комитета градостроительства и землепользования администрации города Тамбова Тамбовской области, г. Тамбов (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Тамбов-15», Тамбов (ОГРН <***>, ИНН <***>)

об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов

и встречному исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Тамбов-15», Тамбов (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Комитету градостроительства и землепользования администрации города Тамбова Тамбовской области, г. Тамбов (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о продлении срока аренды земельного участка, обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Компания Козерог», г. Тамбов

при участии в судебном заседании:

от истца (ответчика по встречному иску): ФИО1, доверенность от 04.03.2022 №2-40-169/22, диплом;

от ответчика (истца по встречному иску): ФИО2, доверенность от 07.02.2022, диплом

от третьего лица: ФИО2, доверенность от 24.05.2021, диплом.

Отводов составу суда не заявлено.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Комитет градостроительства и землепользования администрации города Тамбова Тамбовской области, г. Тамбов, обратился в Арбитражный суд Тамбовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Тамбов-15», Тамбов, с требованием об изъятии путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства площадью 420,6 кв.м с кадастровым номером 68:29:0209047:11293 степенью готовности 5%, расположенного на земельном участке площадью 3526 кв.м с кадастровым номером 68:29:0209047:6014, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <...>.

Определением суда от 18.07.2022 исковое заявление Комитета градостроительства и землепользования администрации города Тамбова Тамбовской области принято к производству Арбитражного суда Тамбовской области, возбуждено производство по делу, в порядке ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Компания Козерог», г. Тамбов.

19.10.2022 в порядке ст. 132 АПК РФ в материалы дела представлено встречное исковое заявление ООО «Тамбов-15» к Комитету градостроительства и землепользования администрации города Тамбова Тамбовской области со следующими требованиями:

- о продлении срока аренды земельного участка с кадастровым номером 68:29:0209047:6014 общей площадью 3526 кв.м по адресу: <...> на два года для завершения строительства объекта недвижимости и ввода его в эксплуатацию;

- об обязании Комитета градостроительства и землепользования администрации города Тамбова Тамбовской области в течение пяти календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу заключить дополнительное соглашение к договору №2 аренды земельного участка от 25.01.2019, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: «2.1. Срок аренды земельного участка устанавливается до 25.10.2024».

Определением от 24.10.2022 встречное исковое заявление ООО «Тамбов-15» принято к производству Арбитражного суда Тамбовской области, назначено к рассмотрению совместно с первоначальным иском.

В судебном заседании 10.01.2023 представитель истца (ответчика по встречному иску) заявленные исковые требование поддержал.

Представитель ответчика (истца по встречному иску) исковые требования отклонил, представил заявление об уточнении встречных исковых требований от 10.01.2023, согласно которому просит:

- признать незаконным отказ Комитета земельных ресурсов и землепользования от 01.03.2022 в заключении с ООО «Тамбов-15» договора аренды земельного участка с кадастровым номером 68:29:0209047:6014 общей площадью 3526 кв.м., расположенного по адресу: <...>;

- обязать Комитет градостроительства и землепользования администрации города Тамбова Тамбовской области в течение пяти календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 68:29:0209047:6014 общей площадью 3526 кв.м., расположенного по адресу: <...>, от 25.01.2019.

Представитель третьего лица считает правовую позицию ответчика обоснованной.

В порядке ст. 163 АПК РФ в судебном заседании объявлен перерыв с 10.01.2023 до 13.01.2023 до 09 час. 15 мин.(протокол судебного заседания от 10.01.20023).

После перерыва судебное заседание по делу продолжено.

После перерыва представитель ответчика вновь уточнил встречные исковые требования, согласно письменному заявлению от 12.01.2023 №4/юр просит суд обязать Комитет градостроительства и землепользования администрации города Тамбова Тамбовской области в течение пяти календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 68:29:0209047:6014 общей площадью 3526 кв.м., расположенного по адресу: <...>, от 25.01.2019.

В материалы дела ответчиком представлен письменный отзыв на исковое заявление от 12.01.2023 №6/юр. Данный документ приобщен к материалам дела.

Правовая позиция истца по делу не изменилась.

Для ознакомления с заявлением об уточнении исковых требований и отзывом на иск в порядке ст. 163 АПК РФ в судебном заседании объявлен перерыв на один час, то есть до 10 час. 30 мин. 13.01.2023 (протокол судебного заседания от 13.01.20023).

После перерыва судебное заседание по делу продолжено.

После перерыва представитель ответчика заявление об уточнении исковых требований от 12.01.2023 №4/юр поддержал.

В соответствии с ч. 1 ст. 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Предметом иска является материально-правовое требование истца к ответчику; основанием иска - обстоятельства, на которые ссылается истец в подтверждение своих требований к ответчику.

Под изменением основания иска понимается замена фактов, указанных истцом первоначально в обоснование своего требования, новыми фактами либо приведение дополнительных фактов; возможно также исключение некоторых фактов из числа ранее указанных. Под изменением предмета иска подразумевается замена одного требования, указанного истцом, на другое, основанием которого являются первоначально указанные факты.

При изменении предмета или основания иска иск не должен меняться, он должен преследовать один и тот же интерес, тождество иска должно сохраниться, поэтому закон не допускает одновременного изменения истцом и предмета, и основания иска, так как в этом случае был бы предъявлен новый иск.

Как следует из встречного искового заявления предметом требований ООО «Тамбов-15» при обращении в суд было определено продление срока аренды земельного участка с кадастровым номером 68:29:0209047:6014 общей площадью 3526 кв.м по адресу: <...> на два года для завершения строительства объекта недвижимости и ввода его в эксплуатацию, а также обязание Комитета заключить соответствующее дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 25.01.2019 №2.

Между тем уточненное исковое заявление ООО «Тамбов-15» содержит требование об обязании Комитета заключить новый договор аренды земельного участка с кадастровым номером 68:29:0209047:6014 общей площадью 3526 кв.м., расположенного по адресу: <...>, от 25.01.2019, то есть иное требование, которое фактически являются новым требованием и, соответственно, может быть лишь предметом самостоятельного искового заявления, поскольку в силу требований ст. 49 АПК РФ изменение предмета и основания иска не допускается.

Суд отмечает, что продление срока действия договора и заключение нового договора - разные процедуры, имеющие различные основания и правовое обоснование.

Учитывая изложенное, суд отказывает в удовлетворении заявлений ООО «Тамбов-15» и принятии уточнений в связи с отсутствием правовых оснований и рассматривает встречное исковое заявление по первоначально заявленным требованиям совместно с исковым заявлением Комитета.

Исковые требования представитель истца (ответчика по встречному иску) поддержал, против встречных требований возражал.

Ответчик (истец по встречному иску) против требований истца возражал, заявленные встречные исковые требования поддержал.

Как следует из материалов дела, на основании протокола №2КО-13/1 приема заявок на участие в открытом аукционе по извещению №291113/1148974/01 от 27.12.2013 между Комитетом земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова (арендодатель) и ООО «Компания Козерог» (арендатор) 10.01.2014 заключен договор аренды земельного участка в г. Тамбове №1, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору, а арендатор принял на условиях аренды земельный участок из земель населенных пунктов с КН 68:29:0209047:5169, находящийся по адресу: в границах пересечения улиц Бабарыкина и Магистральной (нечетная сторона), вид разрешенного использования: для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, общей площадью 78392 кв.м. (пункт 1.1 договора).

Срок аренды земельного участка установлен на 5 лет: с 27.12.2013 по 27.12.2018 (пункт 2.1 договора).

В соответствии с пунктом 7.4 договора арендатор обязался:

- обеспечить подготовку документации по планировке территории в соответствии со ст. ст. 45, 46 Градостроительного кодекса РФ;

- обеспечить разработку проекта инженерного обеспечения в соответствии с техническими условиями эксплуатирующих организаций и осуществить строительство объектов инженерной инфраструктуры;

- получить разрешение на строительство объектов в уполномоченном органе администрации города Тамбова;

- обратиться по окончании строительства объектов и выполнения благоустройства территории в уполномоченный орган администрации города Тамбова для получения разрешения на ввод объектов в эксплуатацию, предоставив исполнительную документацию завершенного строительством объектов в соответствии с градостроительным кодексом РФ;

- поставить объекты на технический учет в органах технической инвентаризации.

Согласно пункту 7.8 договора после осуществления кадастровых работ арендатор обязан на основании утвержденного надлежащим образом проекта перепланировки территории и государственного кадастрового учета образуемых земельных участков, принять решение о выкупе образованных участков или заключении договоров аренды образованных участков.

Договор аренды зарегистрирован Управлением Росреестра по Тамбовкой области 10.01.2014.

Как указано ответчиком и третьим лицом, ООО «Компания Козерог» в соответствии с пунктом 7.4 договора от 10.01.2014 №1 произвело раздел земельного участка арендуемого земельного участка, в результате которого было образовано двадцать участков, на которые было зарегистрировано право собственности города Тамбова. После утверждения документации по планировке территории и осуществления государственного кадастрового учета образованных земельных участков арендатор заключил с Комитетом договоры аренды двадцати земельных участков сроком действия с 05.06.2014 до 27.12.2018, в том числе и договор аренды образованного земельного участка с КН 68:29:0209047:6014.

Соглашением от 19.08.2014 договор аренды земельного участка от 10.01.2014 №1 расторгнут. Обязательства сторон прекратились с 05.06.2014. Данное соглашение зарегистрировано в Управлении Росреестра по Тамбовской области 05.09.2014.

На основании протокола №2КО-13/1 приема заявок на участие в открытом аукционе по извещению №291113/1148974/01 от 27.12.2013 и постановления администрации города Тамбова от 07.07.2014 №5552 между Комитетом земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова (арендодатель) и ООО «Компания Козерог» (арендатор) 19.08.2014 заключен договор аренды земельного участка в г. Тамбове №167, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору, а арендатор принял на условиях аренды земельный участок из земель населенных пунктов с КН 68:29:0209047:6014, находящийся по адресу: по ул. Магистральной, 39А, общей площадью 3526 кв.м, вид разрешенного использования: под строительство 2-3-этажного общественного здания (магазина) (для его комплексного освоения в целях жилищного строительства) (пункт 1.1 договора).

Срок аренды земельного участка установлен с 05.06.2014 по 27.12.2018 (пункт 2.1 договора).

В соответствии с пунктом 2.3 договор аренды по окончании срока его действия не подлежит продлению в случае предоставления земельного участка под строительство, установку (организацию) и реконструкцию временных сооружений.

Данный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Тамбовской области 05.09.2014.

30.11.2018 Управлением градостроительства и архитектуры Тамбовской области ООО «Компания Козерог» выдано разрешение №68-306000-076-2018 на строительство объекта капитального строительства – магазин по ул. Магистральной, 39А в г. Тамбове на земельном участке с КН 68:29:0209047:6014. Срок действия разрешения (с учетом продления) – до 30.08.2020.

Согласно пояснениям ответчика и третьего лица в период действия договора аренды земельного участка на основании разрешения на строительство от 30.11.2018 и разработанной проектной документации ООО СЗ «Компания Козерог» на спорном земельном участке с КН 68:29:0209047:6014 возвело объект незавершенного строительства с КН 68:29:0209047:11293. Согласно выписке из ЕГРН от 29.12.2021 указанный объект незавершенного строительства степенью готовности 5% поставлен на кадастровый учет и право собственности на него зарегистрировано 22.12.2018.

В связи с окончанием срока аренды земельного участка на основании п.21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ, выписки из ЕГРН об объекте недвижимости от 09.01.2019 №КУВИ-001/2019-18082 между Комитетом земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова (арендодатель) и ООО «Компания Козерог» (арендатор) 25.01.2019 заключен договор аренды земельного участка №2, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял земельный участок из земель населенных пунктов с КН 68:29:0209047:6014, находящийся по адресу: по ул. Магистральной, 39А, общей площадью 3526 кв.м, вид разрешенного использования: для завершения строительства 2-3-этажного общественного здания (магазина) (пункт 1.1 договора).

Срок аренды земельного участка установлен на период 3 года: с 19.12.2018 по 19.12.2021 (пункт 2.1 договора).

В соответствии с пунктом 2.3 договор аренды по окончании срока его действия не подлежит продлению (за исключением случаев предоставления земельного участка, на котором расположено здание, сооружение, на которое зарегистрировано право собственности в установленном законом порядке).

Данный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Тамбовской области 04.02.2019.

Из пояснений ответчика следует, что в целях завершения строительства объекта (магазина) были привлечены денежные средства инвесторов и осуществлено дальнейшее строительство магазина, однако окончательно завершить строительство в предусмотренный срок ООО «Компания Козерог» не смогло, в связи с чем объект незавершенного строительства был передан в собственность инвесторам (по договору купли-продажи от 17.02.2021), которые также не смогли достроить магазин и продали его ООО «Тамбов-15» по договору купли-продажи от 22.12.2021 .

Согласно выпискам из ЕГРН от 29.12.2021 и от 16.03.2022 право собственности ООО «Тамбов-15» на объект незавершенного строительства с КН 68:29:0209047:11293 площадью 420,6 кв.м. степенью готовности 5%, расположенный по адресу: <...> зарегистрировано 28.12.2021 на основании договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от 22.12.2021.

В письме от 01.03.2022 №01-15-385 Комитет земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова Тамбовской области сообщил ООО «Тамбов-15», что земельный участок с КН 68:29:0209047:6014 площадью 3526 кв.м. по ул. Магистральной, 39А для завершения строительства 2-3 этажного общественного здания (магазина) уже однократно предоставлялся в силу действующего законодательства для завершения строительства сроком на три года без проведения торгов, в связи с чем оснований для заключения договора аренды земельного участка на новый срок у Комитета не имеется. При этом, ссылаясь на данные обстоятельства, Комитет указал, что в случае не предоставления в срок до 31.03.2022 документов, подтверждающих зарегистрированное право собственности на объект капитального строительства, Комитет будет вынужден обратиться в судебный орган с исковым требованием об изъятии объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке с КН 68:29:0209047:6014 площадью 3526 кв.м. по ул. Магистральной, 39А для дальнейшей продажи с публичных торгов.

В ответ на указанное письмо в письме от 15.03.2022 №63150, сославшись на положения ст. 239.1 ГК РФ, ООО СЗ «Компания Козерог» и ООО «Тамбов-15» просили предоставить новому собственнику объекта незавершенного строительства - ООО «Тамбов-15» возможность завершить строительство 2-3 этажного общественного здания (магазина) по ул. Магистральной, 39А, заключив договор аренды земельного участка сроком на 3 года без проведения торгов.

По состоянию на 20.03.2022 по заказу ООО «Тамбов-15» ГУПТИ Тамбовской области составлен технический план объекта незавершенного строительства с КН 68:29:0209047:11293, расположенного по адресу: <...>, согласно которому площадь объекта составила 4045 кв.м., степень готовности- 50%.

Постановлением администрации города Тамбова Тамбовской области от 29.03.2022 №1889 ООО «Тамбов-15» в предоставлении в аренду земельного участка с КН 68:29:0209047:6014 по ул. Магистральной г. Тамбова отказано.

Ссылаясь на истечение срока действия договора аренды земельного участка от 25.01.2019 №2, а также на отсутствие в ЕГРН зарегистрированного права собственности на здание магазина по ул. Магистральной в г. Тамбове, Комитет градостроительства и землепользования администрации города Тамбова Тамбовской области обратился в арбитражный суд с настоящим иском, согласно которому просит суд изъять у ООО «Тамбов-15» путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства площадью 420,6 кв.м с кадастровым номером 68:29:0209047:11293 степенью готовности 5%, расположенного на земельном участке площадью 3526 кв.м с кадастровым номером 68:29:0209047:6014, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <...>.

В свою очередь, указав, что остановка (задержка) строительства объекта произошла в силу объективных причин: запрет в 2019-2020 годах осуществления работ при введении мер по противодействию распространения новой короновирусной инфекции и болезнью рабочих и служащих; значительное удорожание строительных работ и строительных материалов; ведение строительства на средства частных инвесторов, при отсутствии финансирования которыми строительство остановилось; наличие у ответчика уважительных причин, по которым он был лишен возможности завершить строительство объекта в срок (срок аренды земельного участка на момент оформления права собственности ответчика уже истек), а также учитывая социальную значимость спорного объекта, строительство которого запланировано в новом микрорайоне г. Тамбова, и нарушение прав и интересов ответчика, ООО «Тамбов-15» обратилось со встречным исковым заявлением о продлении срока аренды земельного участка с кадастровым номером 68:29:0209047:6014 общей площадью 3526 кв.м по адресу: <...> на два года для завершения строительства объекта недвижимости и ввода его в эксплуатацию; об обязании Комитета градостроительства и землепользования администрации города Тамбова Тамбовской области заключить дополнительное соглашение к договору №2 аренды земельного участка от 25.01.2019, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: «2.1. Срок аренды земельного участка устанавливается до 25.10.2024».

Исследовав материалы дела, изучив представленные по делу доказательства и доводы сторон, суд находит первоначальный иск подлежащим удовлетворению в полном объеме, а встречный иск подлежащим отклонению на основании следующего.

Согласно пункту 1 статьи 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Требование о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект (пункт 2 указанной статьи).

Указанная норма реализует принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Вместе с тем, данная норма корреспондирует с ограничениями, предусмотренными статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших меры, направленные на получение необходимых документов в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

Объекты незавершенного строительства могут быть изъяты у собственника только по решению суда путем продажи с публичных торгов и только в случае прекращения действия договора аренды земельного участка.

Пунктом 6 статьи 239.1 ГК РФ предусмотрено распространение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Статья 239.1 введена в ГК РФ Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В силу пункта 33 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона. Согласно статье 35 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ настоящий закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу. Следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015.

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или, такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 – 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Таким образом, из указанных положений ЗК РФ следует, что земельный участок без проведения торгов может быть предоставлен в аренду только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи

Судом установлено, что договор аренды земельного участка в г. Тамбове от 19.08.2014 №167 в отношении земельного участка с КН 68:29:0209047:6014 был заключен ООО «Компания Козерог» в целях строительства 2-3-этажного общественного здания (магазина) (для его комплексного освоения в целях жилищного строительства).

Договор аренды земельного участка от 25.01.2019 №2 в отношении земельного участка с КН 68:29:0209047:6014 был заключен в связи с окончанием срока аренды земельного участка на основании п.21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ в целях завершения строительства 2-3-этажного общественного здания (магазина). Срок аренды земельного участка установлен на период 3 года: с 19.12.2018 по 19.12.2021.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что право на однократное предоставление земельного участка без проведения торгов для завершения строительства в отношении земельного участка с КН 68:29:0209047:6014 ООО «Компания Козерог» было реализовано. Такое же право повторного предоставления земельного участка без торгов у ООО «Тамбов-15» как нового собственника объекта в данном случае отсутствует.

Доказательств того, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект в материалы дела не представлено, как и не представлено никаких доказательств, подтверждающих, что имелись объективные причины невозможности завершения строительства объекта.

Принимая во внимание, что собственник объекта незавершенного строительства реализовал право на однократное получение в аренду земельного участка без проведения торгов для завершения строительства упомянутого объекта, однако в установленный договором срок строительство объекта не завершено, договор аренды земельного участка прекратил свое действие, право на заключение с ответчиком нового договора аренды земельного участка без проведения торгов для осуществления на нем строительства законом не предусмотрено, суд полагает заявленные требования Комитета подлежащими удовлетворению.

Относительно встречных исковых требований ООО «Тамбов-15» суд пришел к следующим выводам.

На основании пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

В то же время пунктом 3 статьи 607 ГК РФ предусмотрено, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Так, пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с подпунктом 32 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка без проведения торгов в случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, и при наличии в совокупности условий, перечисленных в пунктом 4 настоящей статьи.

При этом в силу пункта 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Согласно правовой позиции, отраженной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 12.09.2017 №306-КГ17-4881, не может быть продлен на неопределенный срок договор аренды недвижимого имущества, являющегося государственной или муниципальной собственностью, если законодатель ограничил возможность продления (заключения) договоров аренды указанного имущества на новый срок без проведения публичных процедур.

Из анализа указанных выше норм права следует, что договоры аренды земельных участков, заключенные после 01.03.2015 не могут считаться возобновленными на неопределенный срок по истечении срока их действия по правилам статьи 621 ГК РФ.

По вопросу продления срока аренды земельного участка с КН 68:29:0209047:6014 для завершения строительства объекта недвижимости и ввода его в эксплуатацию суд отмечает следующее.

Статьей 19 Закона №98-ФЗ установлено специальное регулирование обязательств, возникших из договоров аренды недвижимого имущества, которые заключены до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 №68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Частью 6 статьи 19 Закона №98-ФЗ (в редакции Закона №166-ФЗ) предусмотрено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, до 01.03.2021 вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 №68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды;

3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Частью 7 статьи 19 Закона №98-ФЗ предусмотрено, что срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 6 настоящей статьи, определяется арендатором, но не может превышать срок действия договора аренды земельного участка, согласованный сторонами до его увеличения, или три года, если срок действия договора составляет более чем три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации не применяются.

Арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение, указанное в части 6 настоящей статьи, в срок не позднее чем в течение пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении (часть 8 статьи 19 Закона №98-ФЗ).

https://login.consultant.ru/link/?req=doc&base;=LAW&n;=411435&dst;=100051&field;=134&date;=06.01.2023В 2022 году при предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, некоторые особенности установлены ст. 8 Федерального закона от 14.03.2022 №58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Так в соответствии с ч. 3 ст. 8 Федерального закона от 14.03.2022 №58-ФЗ до 1 марта 2023 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении данного договора аренды;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 3 настоящей статьи, не может превышать три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации не применяются (ч. 4 ст. 8 Федерального закона от 14.03.2022 №58-ФЗ.

В рассматриваемом случае ООО «Компания Козерог» и ООО «Тамбов-15» обратились в Комитет земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка сроком на 3 года без проведения торгов для завершения строительства объекта 15.03.2022, то есть после 01.03.2021 и после истечения срока действия договора аренды от 25.01.2019 №2, а также после получения 04.03.2022 от Комитета письма от 01.03.2022 №01-15-385 с указанием на истечение срока действия договора и отсутствие оснований для заключения договора аренды на новый срок.

В связи с тем, что договор аренды земельного участка от 25.01.2019 №2 заключен после 01.03.2015, он не может быть продлен на неопределенный срок и прекратил свое действие 20.12.2021. При этом суд отмечает, что на момент обращения с указанным заявлением ООО «Компания Козерог» уже не являлось собственником объекта незавершенного строительства, а ООО «Тамбов-15» ранее не являлось арендатором спорного земельного участка. Данные лица обратились с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка, а не дополнительного соглашения к ранее действовавшему договору.

Постановлением администрации города Тамбова Тамбовской области от 29.03.2022 №1889 ООО «Тамбов-15» в предоставлении в аренду земельного участка с КН 68:29:0209047:6014 по ул. Магистральной г. Тамбова отказано.

Доказательств оспаривания данного постановления в материалы дела не представлено.

При этом материалами дела подтверждаются доводы Комитета о реализации собственником объекта незавершенного строительства права на однократное предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства объекта.

Доказательств того, что объект завершен строительством и здание введено в эксплуатацию не представлено.

Учитывая, что на момент подачи ответчиком соответствующего заявления срок договора аренды земельного участка от 25.01.2019 №2 истек и договор прекращен, а ответчик не являлся арендатором земельного участка (по договору от 25.01.2019), заключение соглашения, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды земельного участка, является невозможным в связи с несоблюдением условий, установленных указанными выше нормами закона, что, в свою очередь, исключает удовлетворение требований Общества по встречному иску в полном объеме.

С учетом указанных выше обстоятельств, суд отклоняет доводы ответчика о нарушении его прав и о наличии уважительных причин, по которым ООО «Тамбов-15» было лишено возможности завершить строительство в срок, в том числе ввиду регистрации права собственности на объект после истечения срока аренды земельного участка.

Суд отмечает, что срок аренды земельного участка по договору аренды от 25.01.2019 №2 установлен на период 3 года и истек 20.12.2021. Срок действия разрешения на строительство объекта №68-306000-076-2018 от 30.11.2018 истек 30.08.2020. При этом объект незавершенного строительства был приобретен ООО «Тамбов-15» по договору купли-продажи от 22.12.2021, то есть уже после истечения срока действия договора аренды. Согласно выпискам из ЕГРН от 29.12.2021 и от 16.03.2022 право собственности ООО «Тамбов-15» зарегистрировано 28.12.2021на объект незавершенного строительства с КН 68:29:0209047:11293 площадью 420,6 кв.м. и степенью готовности 5%.

В силу статьи 2 ГК РФ предпринимательской деятельностью признается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, несет ответственность за нее, в том числе за совершение либо несовершение каких-либо действий.

При заключении договора купли-продажи объекта незавершенного строительства покупатель должен проявить значительную степень заботливости, предусмотрительности и осторожности. Добросовестность приобретателя выражается в том, что он интересуется состоянием и судьбой приобретаемого имущества.

При совершении сделки покупатель должен ознакомиться со всеми правоустанавливающими и иными документами на недвижимость, в том числе на земельный участок под ним, выяснить вопрос о законности основания возникновения у продавца права собственности на отчуждаемое им недвижимое имущество, наличии либо отсутствии каких-либо ограничений на приобретаемое имущество, получая указанные сведения, в том числе из открытых источников, включая органы местного самоуправления.

Действуя разумно и добросовестно, истец знал либо должен был знать о степени готовности объекта незавершенного строительства, сроках действия договора аренды земельного участка под объектом и разрешения на строительство.

В сложившейся ситуации, приобретая в собственность объект незавершенного строительства со степенью готовности 5% (либо 50% - как указано в техническом плане объекта) за пределами срока аренды земельного участка (с учетом уже реализованного права на его продление) и с истекшим сроком разрешения на строительство, ответчик должен был понимать о существовании рисков в виде невозможности дальнейшего осуществления строительства при отсутствии права на земельный участок и возможного изъятия объекта путем продажи с торгов.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 АПК РФ).

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Согласно ч.2 ст. 65 АПК РФ обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Представленные по делу и исследованные судом доказательства и обстоятельства по спору сторон согласно заявленным основаниям, предмету иска и встречного иска суд находит достаточными для разрешения спора по существу.

На основании изложенного, первоначальные исковые требования Комитета подлежат удовлетворению в полном объеме, в удовлетворении встречного иска ООО «Тамбов-15» следует отказать.

Согласно ч. 3 ст. 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

На основании вышеизложенного в соответствии со статьями 110, 112 АПК РФ расходы по государственной пошлине по иску подлежат взысканию с ответчика в доход федерального бюджета, расходы, понесенные ответчиком по встречному иску, надлежит оставить за ответчиком.

В соответствии с ч.1 ст. 177 АПК РФ решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 102, 110, 167-170, 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации


СУД РЕШИЛ:


Первоначальные исковые требования удовлетворить.

Изъять у общества с ограниченной ответственностью «Тамбов-15», Тамбов (ОГРН <***>, ИНН <***>) путем продажи с публичных торгов объект незавершенного строительства с кадастровым номером 68:29:0209047:11293, расположенный по адресу: <...> на земельном участке с кадастровым номером 68:29:0209047:6014 (местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <...>).

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Тамбов-15», Тамбов (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета 6000,00 руб. государственной пошлины.

Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

Встречный иск оставить без удовлетворения.

Копии решения на бумажном носителе выдаются лицам, участвующим в деле, по заявлению.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение суда, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке апелляционного производства через Арбитражный суд Тамбовской области в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд (394006, <...>).


Судья А.В. Прохоровская