Решение от 3 апреля 2017 г. по делу № А40-217632/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ 115191, г.Москва, ул. Большая Тульская, д. 17 http://www.msk.arbitr.ru

именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А40-217632/16-35-1864
г. Москва
03 апреля 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 27 марта 2017 года Арбитражный суд в составе: председательствующего: Панфиловой Г.Е.

членов суда: единолично при ведении протокола судебного заседания секретарем Драгун Е.Н.

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску ООО «БЭСТ ЛОГИСТИКА КАРГО» к ответчику ООО «Мэтр Роше Инвест»

о взыскании 353 000 руб.

с участием: от истца - ФИО1 по доверенности от 01.08.2016 г. № б/н

от ответчика - ФИО2 по доверенности от 04.12.2015 г. № б/н

УСТАНОВИЛ:

ООО «БЭСТ ЛОГИСТИКА КАРГО» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО «Мэтр Роше Инвест» о взыскании денежных средства, уплаченные по договору аренды нежилого помещения № ЭЛ/502/210 от 01.11.2013г. в качестве обеспечительного взноса в размере 353 000 руб.

Ответчик иск не признал на основании доводов, изложенных в отзыве.

Изучив материалы дела, суд считает, что требования истца подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям:

01.11.2013 г. между ООО «МЛК Континент» и ООО «Мэтр Роше Инвест» был заключен договор № ЭЛ/502/210 аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> стр. 12-13-14 помещение 210 (2-й этаж), общей площадью 196,10 кв. м.

В соответствии с договором уступки права требования № 018ц/9-16 от 08.09.2016 г., ООО «МЛК Континент» передал в полном объеме свои права требования, вытекающие из Договора аренды Истцу - ООО «БЭСТ ЛОГИСТИКА КАРГО».

Уведомление об уступки права требования с приложением оригинала Договора уступки права требования № 018ц/9- 16 от 08.09.2016 г. было направлено Ответчику 12.09.2016 г. с описью вложения в ценное письмо.

Таким образом, все права требования по Договору аренды в полном объеме в настоящее время настоящее время имеет Истец - ООО «БЭСТ ЛОГИСТИКА КАРГО» (ОГРН <***>).

Согласно листа записи от 23.04.2015 г. ЕГРЮЛ ООО «Спецжелком» переименовано в ООО «БЭСТ ЛОГИСТИКА КАРГО», поэтому в Свидетельстве о регистрации Истца указано ООО «Спецжилком», а не ООО «БЭСТ ЛОГИТИКА КАРГО».

Согласно п.3.4. Договора аренды, в качестве обеспечения исполнения своих обязательств по договору, Арендатор платежным поручением № 609 от 06.11.2013 г. уплатил Арендодателю обеспечительный взнос в сумме равной 2- кратной суммы базовой арендной плате, который составил 353 000 рублей.

Согласно п.3.6. Договора аренды, в случае надлежащего исполнения Арендатором обязательств по настоящему договору, сумма обеспечительного взноса (ее часть, в случаях

предусмотренных п.3.5. договора), должна быть возвращена Арендатору в течение 45 рабочих дней с момента прекращения Договора аренды.

Руководствуясь ч.1 ст.450 ГК РФ и п.4.2. Договора аренды, Арендатор своим информационным письмом (исх. № 8 от 25.04.2016 г.) уведомил Ответчика о досрочном расторжении Договор аренды с 25 июня 2016 г.

После получения Ответчиком вышеназванного письма о расторжении Договора аренды, Ответчик произвел предварительный осмотр освобождаемого Арендатором помещения на предмет определения перечня ремонтных работ, как это предусмотрено п.2.1.3. и 4.2. Договора аренды.

После предварительного осмотра помещения, Ответчик направил в адрес Арендатора смету от 02.06.2016 г. на ремонт помещения по договору ЭЛ/502/210 приложение к акту возврата нежилого помещения от 25.06.2016 г.

В период с 04.06.2016 г. по 20.06.2016 г. силами привлеченной специализированной организации-подрядчика в освобождаемом арендуемом помещении Арендатором был произведен ремонт, в полном соответствии с перечнем ремонтных работ определенных Ответчиком в вышеуказанной смете от 02.06.2016 г. к акту возврата нежилого помещения от 25.06.2016 г., что подтверждается договором подряда № 04/06-16 от 03.06.2016 г.

20.06.2016 г. по акту приема-передачи Арендатор принял выполненные ремонтно- отделочные работы по ремонту помещения и оплатил их в полном объеме (акт приемки работ и платежное поручение № 17 от 07.07.16 г. об оплате ремонтных работ на сумму 121 829 рублей)

Работы по ремонту арендованного помещения были выполнены специализированной организацией-подрядчиком с надлежащим качеством и в полном соответствии со сметой Ответчика от 02.06.2016 г. к акту возврата нежилого помещения от 25.06.2016 г.

Руководствуясь п.2.1.5. Договора аренды, после ремонта арендуемого помещения, Арендатор инициировал процедуру возврата помещения Ответчику, что подтверждается письмом Арендатора исх. № 317 от 22.06.2016 г. и ответным письмом Ответчика на № 317 от 22.06.2016 г., в котором говориться о получении Ответчиком письма Арендатора о возврате помещения.

В своем письме Арендатор просил представителя Арендодателя прибыть для проведения процедуры приема-передачи (возврата) арендованного помещения и подписания акта приема- передачи возвращаемого помещения, в противном случае Арендатор будет вынужден подписать акт приемки помещения в одностороннем порядке.

Письмо о приемке помещения было получено Арендодателем (Ответчиком), о чем свидетельствует накладная (экспедиторская расписка) 21-6324-2862 от 22.06.2016 г. и, о чем уже указывалось выше, ответное письмо Ответчика на № 317 от 22.06.2016 г., где сказано в получении Ответчиком письма Арендатора о возврате помещения.

В соответствии с п.2.3.3. Договора аренды, Арендодатель (Ответчик) по истечении срока аренды, а также в случае его досрочного расторжения обязан принять от Арендатора помещение по акту приема-передачи в установленном настоящим договором порядке.

24.06.2016 г. представители Ответчика осмотрели отремонтированное Арендатором помещение, забрали ключи от помещения, но в нарушение установленного порядка и условий Договора аренды, подписать акт приема-передачи (возврата) освобожденного помещения отказались, мотивировав это тем, что нужно еще вдобавок к проделанному Арендатором по смете Ответчика от 02.06.2016 г. ремонту, выполнить еще и дополнительный объем работ не предусмотренной сметой - заменить входную дверь и поменять замки в межкомнатных дверях.

После того, как Ответчик отказался подписывать акт приема-передачи (возврата) помещения, для фиксации факта проведения помещения, Арендатор был вынужден подписать акт возврата помещения от 25.06.2016 г. в предлагаемой форме в одностороннем порядке.

Экземпляр подписанного акта Ответчик отказался принимать, но ключи от арендуемого помещения, как указывалось уже выше забрал и заявил, что на уже упомянутое выше письмо Арендатора о приемке помещения (исх. № 317 от 22.06.2016г.) Ответчик направит Истцу письменный ответ со сметой дополнительных работ.

01.08.2016 г. Арендатор получил от Ответчика ответ на свое письмо (исх. № 317 от 22.06.2016 г.), согласно почтовому штампу на конверте, ответное письмо Ответчика прибыло на почтовое отделение 25.07.206 г.

В указанном письме Ответчик пишет, что сторонами был произведен предварительный осмотр помещения и что помещение требует ремонта, и далее Ответчик пишет, что Арендатор ремонт произвел самостоятельно, но не в полном объеме и что в течение 5-ти дней нужно закончить ремонтные работы.

К письму Ответчик приложил перечень ремонтных работ, т.е. Ответчик приложил уже новую смету на ремонт помещения, где уже как дополнение к своей смете от 02.06.16 г. к акту возврата нежилого помещения от 25.06.2016 г. в соответствии с которой Арендатор уже произвел ремонт помещения, было добавлено работ на 12 500 рублей по расценкам Ответчика (очистка 2 м. стен, замена замков, новая дверь) и материалы на 16 500 рублей также по расценкам Ответчика.

Истцу от Ответчика поступило письмо исх № 02/128 от 12.09.2016 г. на № 415 от 03.08.2016 г., в котором, говориться, что из обеспечительного взноса Арендатора взыскана стоимость дополнительных ремонтных работ и материалов в размере 28600 рублей, сумма аренды в размере 205916,67 рублей с 26.062016 г. по 31.07.2016 г., стоимость услуг по уборке арендованного помещения с 01.06.2016 г. по 31.07.2016 г. в размере 15688 рублей и пени за несвоевременную оплату по договору размере 56774,17 рублей.

Таким образом, как полагает Ответчик, из обеспечительного взноса (платежа) перечисленного ему Арендатором платежным поручением № 609 от 06.11.2013 г. в размере 353000 рублей, остается для возврата Истцу 46021,16 рублей.

Согласно пункту 4.2 Договора, стороны должны письменно уведомить друг друга о предстоящем прекращении действия настоящего договора как в связи с окончанием срока аренды, так и при досрочном его расторжении не позднее чем за 2 месяца.

В силу п.4.3. Договора, в случае если стороны не уведомили друг друга в соответствии с п.4.2. о прекращении срока аренды, то Договор считается пролонгированным на тот же срок.

В указанный срок ни истец, ни ответчик не уведомили друг друга о прекращении действий Договора и как следствие этого, договор аренды был продлен еще на 11 месяцев, т.е. на срок до 01.09.2015 г.

Согласно ст.621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Учитывая, что по окончании срока действия Договора (01.09.2015 г.) ни одна из сторон не уведомила другую сторону о прекращении договора аренды, то в силу п.2 ст.621 ГК РФ договор аренды был продлен на неопределенный срок.

В соответствии с п.2 ст.610 ГК РФ при заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Как указывалось уже выше, п.4.2. договора аренды стороны предусмотрели иной срок для предупреждения о расторжении Договора - 2 месяца.

Таким образом, у арендатора – истца имелось право на отказ от исполнения договора, с предварительным уведомлением арендодателя за два месяца, согласно с условиями договора.

Уведомлением (исх. № 8 от 25.04.2016 г.) полученным ответчиком 25.04.2016г. арендатор уведомил ответчика о расторжении договор аренды.

Как следствие этого, договор аренды прекратил свое действие с 25 июня 2016 г.

Действия ответчика по осмотру помещения и последующее направление сметы в адрес истца безусловно подтверждают намерения и волю ответчика на акцепт предложения истца прекращения арендных отношений.

Частью 2 ст. 450.1 ГК РФ установлено, что, в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

А поскольку договор прекратил свое действие, то обеспечительный взнос, в отсутствие доказательств ненадлежащего исполнения истцом договора в срок до 25.06.2016 г., подлежит возврату истцу, с учетом требований пункта 3.5. Договора.

Согласно ч.1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 настоящего Кодекса.

По общему правилу, как это вытекает из Закона, арендодатель не вправе отказаться от приемки возвращаемого из аренды имущества, в частности и в том, случае, когда такое имущество находится в состоянии худшем, чем предусмотрено обязательством.

Право на отказ арендодателя в приемки объекта аренды не предусмотрено и условиями Договора, а согласно положениям ст. 622 ГК РФ плата за фактическое пользование взимается лишь в случае, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно.

Пунктом 2.3.3. договора аренды прямо предусмотрена обязанность ответчика принять помещение по акту как по истечении срока аренды, так и при досрочном расторжении договора аренды.

Таким образом, фактически приемка возвращаемых помещений является обязанностью арендодателя, а в случае наличия разногласий относительно содержания, либо формы процедуры возврата помещений составляется акт, с фиксацией выявленных противоречий, однако в любом случае, такое имущество должно быть принято арендодателем.

В соответствии с п.1 ст.622 ГК РФ арендатор при прекращении договора аренды обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу п.1 ст.655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Вместе с тем, согласно абз.З п.1 ст.655 ГК РФ и п.37 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Исходя из изложенного, у ответчика отсутствует право на удержание обеспечительного платежа, внесенного истцом в счет оплаты аренды за сроками действия договора, т.е., с 25.06.2016 г. равно как и неустойки, начисленной за период после 25.06.2016 г

Кроме того, из материалов дела не усматривается оснований для возложения на истца обязательства по оплате 15688,00 рублей за коммунально-эксплуатационных услуги за период с 01706.2016 г. по 31.07.2016 г. в виду того, что договором аренды коммунально- эксплуатационные услуги не предусмотрены, а актов об оказании арендатору каких-то иных услуг в рамках договора аренды ответчиком не представлено.

Между тем, 24.06.2016 г. арендодатель письмом сообщил, что ремонтные работы проведены не в полном объеме, и приложил перечень необходимых ремонтных работ.

Указанное письмо получено на руки представителем арендатора ФИО1

Однако, впоследствии никаких действий арендатором произведено не было, за исключением последующих требований в августе 2016 г. о перечислении обеспечительного платежа.

Учитывая вышеизложенное, суд не усматривает в действиях арендатора, а точнее в его последующем (после получения претензий по ремонту) бездействии надлежащего исполнения обязательств по возврату помещения.

В связи с чем, суд полагает правомерным удержание из суммы обеспечения денежных средств в размере 28 600 рублей (согласно сметы, составленной арендодателем не оспоренной своевременно арендатором), составляющих расходы арендодателя на производство ремонтных работ, необходимых для приведения объекта аренды в состояние соответствующее состоянию помещения при возврата помещений из аренды.

В состав данных работ входят очистка поверхностей от краски, установка замков, а также материалы замок и краска.

Доводы истца, что данные работы не включены в смету при первоначальном осмотре, суд отклоняет, поскольку обязанность по возврату арендуемых помещений в надлежащем состояние, не поставлена в зависимость от сметных расходов, составленных при первичном осмотре.

Выявленные при повторном осмотре недостатки не относятся к естественному износу, напротив, представляют собой недостатки эксплуатационного характера, за устранение которых ответственен пользователь.

Согласно с п. 3.5 договора, в случае причинения арендатором убытков и вреда имуществу арендодателя, арендодатель вправе удержать сумму такого ущерба за счёт средств обеспечительного платежа.

Таким образом, у ответчика имелось основание для удержания суммы в размере 28 600 руб. за счёт средств обеспечительного платежа, в порядке п. 3.5 договора, в этой части требования следует отказать.

Кроме того, часть обеспечительного взноса в размере 46 021,16 руб. была возвращена арендатору платежным поручением № 507 от 16.11.2016 (на общую сумму 63 887,84 руб.), в связи с чем, в данной сумме иск также не подлежит удовлетворению.

В соответствии с п. 1. ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 110, 123, 150, 151, 156, 167, 168, 169, 170, 171, 176, 177 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ООО «Мэтр Роше Инвест» (ОГРН <***>) в пользу ООО «БЭСТ ЛОГИСТИКА КАРГО» (ОГРН <***>) денежные средства, уплаченные по договору аренды нежилого помещения № ЭЛ/502/210 от 01.11.2013 г. в качестве обеспечительного взноса в размере 278 378,84 руб., а так же расходы по уплате государственной пошлины в размере 9 488 руб.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд, в срок не превышающий месяца с момента изготовления решения в полном виде.

Судья Панфилова Г.Е.