Решение от 11 сентября 2023 г. по делу № А21-4989/2023

Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236040

E-mail: info@kaliningrad.arbitr.ru http://www.kaliningrad.arbitr.ru
Р Е Ш Е Н И Е

г. Калининград Дело № А21-4989/2023

«11» сентября 2023 года «04» сентября 2023 года оглашена резолютивная часть

Арбитражный суд Калининградской области в составе: Судьи Гурьевой И. Л., при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания Грозной К.Р.,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению:

общества с ограниченной ответственностью «Аэро-Принт» (ОГРН 1023901955549, ИНН 3909020232) к Администрации Неманского городского округа Калининградской области (ОГРН 1023901956990, ИНН 3909010770)

о признании незаконными действий, бязании предоставить земельный участок,

третье лицо: Агентство по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области;

при участии: от общества – директор Леденева Л.И., Захаровская С.С. по доверенности, Кириллов С.А. по доверенности, Глинский А.Н. по доверенности, от Администрации – не явились, извещены, от Агентства – не явились, извещены;

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Аэро-Принт» (далее – ООО «Аэро-Принт», общество) обратилось в Арбитражный суд с заявлением к Администрации Неманского городского округа Калининградской области (далее – Администрация) о признании незаконным действия по отказу в предоставлении в аренду земельного участка в письме от 15.02.2023 № 849.

Обязать Неманского муниципального округа Калининградской области заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Аэро-Принт» договор аренды земельного участка с кадастровым номером 39:07:0100022:85 для завершения строительства объекта «Жилой дом № 6а в г. Неман Калининградской области» сроком на три года.

В качестве восстановления нарушенного права заявитель просит обязать Администрацию заключить с ООО «Аэро-Принт» договор аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 39:07:0100022:85 для завершения строительства объекта «Жилой дом № 6а в г. Неман Калининградской области» сроком на три года.

Администрация и Агентство представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте заседания извещались надлежащим образом согласно ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

От Администрации через канцелярию суда поступил отзыв на исковое заявление, согласно которому заинтересованное лицо не возражает против удовлетворения требований, просит рассмотреть дело на усмотрение суда.

Дело рассмотрено в отсутствие представителей в порядке статьи 156 АПК РФ.

В судебном заседании представители общества поддержали требования заявления в полном объеме, ссылаясь на фактическую готовность объекта строительства, а также нормы, касающиеся области прав собственника объекта незавершенного строительства.

Исследовав доказательства по делу и дав им оценку в соответствии со статьей 71АПК РФ, суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 18.07.2015 г. между администрацией Неманского муниципального района и ООО «Аэро-Принт» заключен договор аренды земельного участка № НСН-07/15, по условиям которого арендатор, как собственник объекта незавершенного строительства, принял в аренду сроком на 3 года земельный участок площадью 3267 кв.м с кадастровым номером 39:07:010022:85, с разрешенным использованием - под многоквартирный жилой дом незавершенный строительством.

Срок аренды договором был установлен до 18.07.2018 года.

Объект незавершенного строительства - недостроенный жилой дом общей площадью 3611 кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 39:07:010022:85, зарегистрирован за Обществом на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 14.03.2002 года 39-АА № 079316.

На основании решения суда по делу № А21-14197/2019 между сторонами был заключен новый договор аренды земельного участка от 02.03.2020 г. сроком на три года под многоквартирный дом, незавершенный строительством.

В рамках выполнения условий договора, общество надлежащим образом исполняло обязанности арендатора, а также в соответствии с целевым назначением земельного участка вело работы по строительству.

ООО «Аэро-Принт» обратилось в Администрацию с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в аренду для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Письмом от 15.02.2023 г. в заключение нового обществу было отказано по причине того, что заявитель уже ранее воспользовался правом на продление договора для завершения строительства.

Полагая, что данный отказ неправомерен, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Порядок рассмотрения дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц регулируется нормами главы 24 АПК РФ.

Согласно ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ.

В свою очередь, необходимые для реализации такого права условия установлены в пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ, согласно которому гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 названной статьи случаях, если:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

При этом по смыслу указанных положений названные лица имеют право на заключение нового договора аренды без проведения торгов лишь при наличии всей совокупности условий, перечисленных в пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ.

Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ допускается заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при предоставлении земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 названной статьи.

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Учитывая, что в пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка,

ввиду очевидных противоречий, суд трактует пп.2 п.5 ст. 39.6 ЗК РФ в части заявления уполномоченным органом требований об изъятии объекта в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, как исключение из общего правила.

Иной подход исключает применение данного пункта в принципе, т.к. его соблюдение (ожидание 6 месяцев с окончания аренды) ни при каких обстоятельствах не сможет составить совокупность, установленную п. 4 данной статьи.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ собственники зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной и муниципальной собственности, имеют исключительное право на приобретение в собственность или аренду земельных участков.

Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом РФ и иными федеральными законами.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до 49 лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке (подпункт 17 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 12 этой же статьи при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов срок этого договора устанавливается по выбору арендатора с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

Судом установлено и сторонами не оспаривается, что на испрашиваемом земельном участке расположен объект недвижимости.

Строительство объекта фактически завершено.

По смыслу приведенных норм правом на заключение на оформление нового договора аренды для завершения строительства объекта незавершенного строительства обладал (обладает) его собственник.

В силу п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно подп. 3.1 п. 2 вышеуказанной статьи принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (ст. 239.1 ГК РФ).

П. 1 ст. 239.1 ГК РФ, введенной в действие с 01.03.2015 в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в

Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ), предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (п. 6 ст. 239.1 ГК РФ).

Как указал Верховный суд РФ в Определении № 309-ЭС21-3466 от 13.09.21 г., совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Анализ указанных положений земельного и гражданского законодательства позволяет прийти к выводу о том, что права собственника публичного земельного участка на обращение с иском об изъятии объекта незавершенного строительства и собственника такого объекта на заключение договора аренды участка для завершения строительства связаны между собой. В отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства в целях устранения юридической неопределенности судьбы объекта и земельного участка, на котором он расположен, собственник объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

В данном случае собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ. Следовательно, у общества имеется право на предоставление в аренду

без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта.

Указанная правовая позиция изложена в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 N 308-ЭС22-3699, п.14 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (2023) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26 апреля 2023 г.).

Суд также считает важным и то обстоятельство, что общество длительно ведет работы по согласованию, проектированию и строительству многоквартирного дома.

Совершение означенных действий в своей совокупности свидетельствует о том, что обществом в течение срока действий договоров аренды, предпринимались меры, направленные на достижение предусмотренного договорами результата.

Согласно ч. 5 ст. 200 АПК РФ, обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Исходя из совокупности представленных доказательств, учитывая изложенные фактические обстоятельства дела, отказ Администрации нельзя признать законным и обоснованным, в связи с чем, заявленные требования подлежат удовлетворению по основаниям, предусмотренным ч. 2 ст. 201 АПК РФ.

В соответствии с пунктом 3 части 5 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должно содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

При этом согласно пункту 3 части 4 статьи 201 АПК РФ, суд должен сам выбрать способ восстановления нарушенных прав и законных интересов заявителя. Из изложенного следует, что, признав оспариваемое решение публичного органа незаконным, суд в резолютивной части решения должен

указать на обязанность соответствующего органа устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Принимая во внимание неправомерность отказа в заключение договора аренды, суд полагает, что надлежащим (эффективным) способом восстановления нарушенных прав и законных интересов заявителя в данной ситуации будет являться возложение на Администрацию обязанности заключить новый договор аренды спорного земельного участка сроком на три года.

В силу статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать незаконными действия Администрации Неманского муниципального округа Калининградской области по отказу в письме от 15.02.2023 № 849 обществу с ограниченной ответственностью «Аэро-Принт» в предоставлении в аренду земельного участка.

Обязать Администрацию Неманского муниципального округа Калининградской области заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Аэро-Принт» договор аренды земельного участка с кадастровым номером 39:07:0100022:85 для завершения строительства объекта «Жилой дом № 6а в г. Неман Калининградской области» сроком на три года.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья И.Л.Гурьева

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 17.03.2023 7:09:00Кому выдана Гурьева Ирина Леонидовна