Решение от 13 февраля 2021 г. по делу № А82-12980/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-12980/2020
г. Ярославль
13 февраля 2021 года
Резолютивная часть решения оглашена 26.01.2021.

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Секериной С.Е.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Новые автомобильные комплектующие" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании 315544.10 руб.,

при участии:

от истца – не явились

от ответчика – ФИО2 – по дов. от 26.08.2020

судебное заседание проведено с перерывом с 20.01.2021 по 26.01.2021 (вынесено определение)

установил:

Муниципальное казенное учреждение "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Новые автомобильные комплектующие" о взыскании 315544.10 руб. – неосновательного обогащения за фактическое использование земельного участка, расположенного по адресу: <...> (за домом 5) с кадастровым номером 76:23:030301:6054 за период с 25.02.2020 по 19.06.2020.

Истец в письменном ходатайстве требования поддержал, заявил о рассмотрении дела в отсутствие представителя (ходатайство судом удовлетворено).

Ответчик представил отзыв и письменные дополнения, в судебном заседании приведенные доводы поддержал.

Дело рассматривается судом без участия представителей истца в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, суд установил.

22.01.2013 между Департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области (арендодатель) и ЗАО «Новые автомобильные комплектующие» (арендатор») заключен договор № 707-яс аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, согласно которому Арендодатель предоставляет за плату, а Арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 76:23:030301:6054 из земель населенных пунктов общей площадью 2596 кв.м, расположенный по адресу: ул. Павлика ФИО3, за домом № 5, в Кировском районе г. Ярославля.

Участок передан по акту приёма-передачи, в котором указано, что используется арендатором с 22.01.2013.

Участок предоставлен для строительства здания спортивно-оздоровительного комплекса с инженерными коммуникациями.

Срок действия Договора установлен с 22.01.2013 по 21.01.2015.

20.12.2013 подписано дополнительное соглашение № 1 к договору от 22.01.2013 № 707-яс аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, которым внесены изменения в п. 3.1, п.3.2, а также в приложение № 2 в акт приема-передачи в части даты начала использования земельного участка (изменено на 22.10.2013).

06.05.2014 подписано дополнительное соглашение № 2 к договору от 22.01.2013 № 707-яс аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, которым внесены изменения в п. 1, п. 3.1, п. 3.2, п. 4.1, 4.2, п. 5.4.4, п. 5.4.10.

15.10.2015 подписано дополнительное соглашение № 3 к договору от 22.01.2013 № 707-яс аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, которым внесены изменения в п.1 - произведена смена стороны, в связи с реорганизацией с ЗАО «НАК» на ООО «НАК», а так же изменен вид разрешенного использования в п. 1.2 на вид разрешенного использования - магазины (объекты административного назначения для оказания услуг населению (юридические консультации, страховые, нотариальные и риэлтерские конторы, туристические агентства, рекламные агентства, копировальные центры, кредитно-финансовые учреждения и другие подобные объекты), в том числе встроенные, пристроенные и встроено-пристроенные; офисные центры).

30.12.2016 за ООО «НАК» зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 76:23:030301:6655 (площадь - 1002,9 кв.м, степень готовности - 11%), что подтверждается выпиской из ЕГРН от 19.06.2020 № 99/2020/333842486.

07 августа 2017 года между Департаментом архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля в лице истца (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор № 707/1-яс аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, в соответствии с которым арендатор принял в аренду земельный участок площадью 2596 кв.м с кадастровым номером 76:23:030301:6054, расположенный по адресу: <...> за домом 5, для завершения строительства объекта незавершенного строительства офисного здания.

Договор заключен на срок с 25.02.2017 по 24.02.2020.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи.

Согласно пункту 3.1. договора пользование земельным участком является платным.

Оплата производится ежемесячно равными платежами по 9-е число текущего месяца включительно (пункт 3.3. договора).

В пункте 5.1 договора сторонами предусмотрено, что в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатору начисляются пени в размере, определяемом действующим порядком определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена в Ярославской области.

Уведомлением от 12.03.2020 № 2391 ответчик был уведомлен об истечении срока действия договора аренды земельного участка от 07.02.2017 г. № 707/1-яс. Договор аренды прекратил своё действие 24.02.2020, запись погашена.

Актом осмотра земельного участка от 22.06.2020 № 356 установлено, что земельный участок огорожен забором, свайное поле заросло травой, строительство не ведется.

Земельный участок арендодателю не возвращен, что явилось основанием для обращения истца в суд об изъятии объекта незавершенного строительства.

Агентством направлено в адрес ответчика предписание от 02.07.2020 № 5158 с расчетом платы за пользование землей за период с 25.02.2020 (дата после прекращения договора) по 19.06.2020.

В связи с тем, что ответчик свои обязательства по освобождению земельного участка и внесению платы за его использование не исполнил, истец обратился в суд с рассматриваемым заявлением.

Возражая против иска, ответчик сослался на следующее.

Ответчику было отказано в продлении договора аренды на новый срок, а арендная плата продолжила начисляться в прежнем режиме за фактическое использование земельного участка. Между тем в стране произошли значительные изменения по причине распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19). Постановлением Правительства РФ N 434 от 03.04.2020 "Об утверждении перечня отраслей экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции" (в ред. Постановлений Правительства РФ от 10.04.2020 N 479, от 18.04.2020 N 540, от 12.05.2020, от 26.05.2020 N 745) утвержден перечень пострадавших отраслей экономики. Ответчик указал, что ООО «НАК» попало в список компаний (ОКВЭД 45.32 - Торговля розничная автомобильными деталями, узлами и принадлежностями), в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции. Пункт 3 статьи 401 ГК РФ предусматривает, что лицо, допустившее нарушение обязательства не несет ответственности, если это нарушением явилось следствием действий обстоятельств непреодолимой силы. Кроме этого, в письме Минэкономразвития РФ от 08.09.2009 № Д05-4387 приведен перечень обстоятельств непреодолимой силы, к которым относится эпидемия и иные обстоятельства, изменяющие обычные порядок общественных отношений. Положениями п. 4 ст. 614 ГК РФ предусмотрено право арендатора в отсутствие согласия арендодателя потребовать уменьшение арендных платежей при наступлении обстоятельств, существенно ухудшающих достигнутые ранее условия аренды. На основании изложенного Общество полагает, что требование Агентства об оплате арендных платежей в прежнем размере в сегодняшних условиях, когда ответчик не имеет возможности пользоваться арендованным имуществом, подлежит уменьшению. По мнению ответчика, арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации. Ответчик указал, что если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. В обоснование своей позиции ответчик сослался на правовую позицию, изложенную в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, пункт 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017 г.

По мнению ответчика, исходя из фактических обстоятельств, расчет платы по ставкам использования земли в целях строительства является необоснованным, т.к. строительство в рассматриваемый период не велось, договор не продлен. Ответчик полагает правильным произвести расчет аренды земли по ставкам складирования стройматериалов. По мнению ответчика, происходит «навязывание» со стороны истца арендных правоотношений при фактической невозможности использования ранее арендованного имущества.

ООО «НАК» заявило о невозможности исполнения своих обязательств по внесению арендных платежей за недвижимое имущество, расположенное по адресу: <...> за домом 5 в Кировском районе и просило суд уменьшить взыскиваемый размер арендной платы с учетом сложившихся обстоятельств, вызванных эпидемиологической обстановкой и приведенных доводов.

Оценивая обстоятельства дела и приведенные сторонами доводы, суд исходит из следующего.

Исходя из положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке, на условиях и сроки, предусмотренные договором.

Согласно положениям статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно разъяснениям пункта 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) к договору аренды, заключенному после введения в действие Земельного кодекса РФ, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с Земельным кодексом РФ; изменения регулируемой арендной платы применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Поскольку договор аренды земельного участка между сторонами был заключен в 2017 году, т.е. после введения в действие Земельного кодекса РФ, ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, поэтому в отношении земельного участка стороны обязаны руководствоваться исключительно предписанным размером арендной платы, который рассчитывается по утвержденной формуле расчета и по определенным показателям. Арендодатель не вправе применять другой размер арендной платы, уменьшать его, поскольку размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса РФ.

В рассматриваемом случае за период с 25.02.2020 по 17.04.2020 Агентством произведен расчет арендной платы по формуле, установленной Постановлением Правительства Ярославской области от 24.12.2008 N 710-п (ред. от 21.03.2019) "Об установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ярославской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области, предоставленные в аренду без торгов". Ставка арендной платы определена в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка и договора аренды – для завершения строительства объекта незавершенного строительства, что соответствует Постановлению мэрии г. Ярославля от 13.03.2013 N 516 (ред. от 26.02.2019) "О порядке расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Ярославля" (группа 7 б по приложению 2 к постановлению).

С 18.04.2020 расчет арендной платы производится по формуле и ставкам, которые утверждены Постановлением Правительства Ярославской области от 24.12.2008 N 710-п (ред. Постановления от 03.04.2020 N 303-п) "Об установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ярославской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области, предоставленные в аренду без торгов".

Земельный участок был сформирован и поставлен на кадастровый учет с видом разрешенного использования – магазины (объекты административного назначения). С этим же видом разрешенного использования участок был передан в аренду.

Расчет платы за землю представлен в материалы дела.

С учетом изложенного о регулируемой арендной плате за землю и установленной Правительством Ярославской области формуле расчета по утвержденным показателям суд признает ошибочными доводы ответчика о возможности уменьшения арендной платы за землю по приведенным им причинам. Судебная практика, на которую ссылается ответчик в отзыве и дополнении к нему, основана на других обстоятельствах дела и не касается предоставления в аренду земельных участков.

Ссылки ответчика на применение к рассматриваемым правоотношениям правовой позиции, изложенной в Обзорах Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015) № 3 (2017), необоснованны.

В пункте 4 части III Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 и в пункте 5 (раздела Разрешение споров, возникающих в связи с защитой права собственности и других вещных прав) Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, указано следующее. Арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

В рассматриваемом споре противоправных действий арендодателя и невозможности использования Обществом земельного участка судом не установлено.

Доказательств обратного в материалы дела Обществом не представлено.

Доводы ответчика о том, что ООО «НАК» попало в список компаний (ОКВЭД 45.32 - Торговля розничная автомобильными деталями, узлами и принадлежностями), в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции не могут быть приняты во внимание в рассматриваемой ситуации, поскольку плата за землю начислена в связи с занятием земельного участка в целях строительства, т.е. по другому виду деятельности, не включенному в перечень наиболее пострадавших отраслей российской экономики.

Доводы ответчика о невозможности использования земельного участка для целей строительства в виду неполучения дохода от указанного выше вида деятельности не принимаются судом в качестве доказательств наличия у него обстоятельств непреодолимой силы, поскольку указанные обстоятельства свидетельствуют о финансовой несостоятельности арендатора по выполнению условий договора, относятся к предпринимательским рискам.

Ошибочной является и правовая позиция ответчика о возможности расчета аренды земли по ставкам складирования стройматериалов, поскольку вид разрешенного использования земельного участка по ЕГРН, договор аренды и формула расчета арендной платы не предусматривают указанного ответчиком вида использования. Условия договора аренды стороны не изменяли.

В силу действующего нормативного регулирования земельных отношений судом не установлено навязывание истцом арендных правоотношений, тем более с принятием им мер по расторжению договора аренды.

Однако сам факт расторжения договора не влечет иного расчета арендной платы в последующие периоды при наличии факта использования (занятия) земельного участка арендатором.

В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. При этом указано, что если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в абзаце 5 пункта 38 Информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Суд пришел к выводу, что, исходя из расположения на земельном участке принадлежащего ответчику объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 76:23:030301:6655 и наличия в ЕГРН записи об этом, участок находится в фактическом пользовании ответчика и арендодателю не возвращен.

В настоящее время в судебном порядке по делу №А82-11344/2020 истцом проводится изъятие объекта незавершенного строительства, кадастровый номер 76:23:030301:6655, расположенный по адресу: <...> за домом 5 в Кировском районе г. Ярославля, путем продажи с торгов.

Таким образом, взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Пунктом 4 статьи 614 ГК РФ установлено, что если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из диспозиции данной нормы следует, что арендатор вправе требовать в одностороннем порядке уменьшения арендной платы при наличии двух оснований:

1) условия пользования, предусмотренные договором, или состояние имущества существенно ухудшились,

2) данные изменения возникли в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.

Вопреки доводам ответчика в рассматриваемом случае судом не установлены ни основания, ни обстоятельства для применения положений п. 4 ст. 614 ГК РФ.

Арендодатель ухудшающих условий пользования земельным участком не создал. Доказательства того, что состояние земельного участка существенно ухудшились, в материалы дела не представлено.

Невозможность использования земельного участка в целях строительства по вине арендодателя не доказана.

Судом исследованы доводы ответчика о принятии государством правовых актов, направленных на поддержку арендаторов в период распространения новой коронавирусной инфекции.

Исходя из пункта 1 Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 N 439, отсрочка предоставляется организациям и индивидуальным предпринимателям, которые осуществляют деятельность в отраслях, наиболее пострадавших в результате распространения коронавирусной инфекции.

В данном случае по договору аренды земельного участка ответчик осуществлял вид деятельности - строительство и доказательств отнесения этого вида деятельности к наиболее пострадавшим суду не представлено.

Доводы ответчика судом исследованы, отклонены.

Принимая во внимание изложенное, а также отсутствие внесения арендных платежей, суд считает подлежащими удовлетворению требование истца о взыскании с ответчика долга 315544,10 руб., рассчитанного в размере арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 76:23:030301:6054, расположенный по адресу: <...> за домом 5 за период с 25.02.2020 по 19.06.2020.

В соответствии с пунктом 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета.


Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



Р Е Ш И Л:

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Новые автомобильные комплектующие" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>) 315544.10 руб._ - долга за период с 25.02.2020 по 19.06.2020.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Новые автомобильные комплектующие" в доход федерального бюджета 9311 руб. государственной пошлины. Исполнительный лист выдать по истечении 10-дневного срока со дня вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, и другим заинтересованным лицам посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" - http://kad.arbitr.ru (ч.1 ст.177 АПК РФ). По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд.



Судья

Секерина С.Е.