Решение от 12 ноября 2020 г. по делу № А43-28227/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43-28227/2020

г. Нижний Новгород 12 ноября 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 05.11.2020,

Решение в полном объеме изготовлено 12.11.2020,

Арбитражный суд Нижегородской области в составе судьи Андрюхиной Ю.Ю.,

(шифр 44-517), при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кузнецовой А.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску ООО ЧОО «Региональная служба безопасности «Поволжье-7» (ИНН <***>, 1185275030203), г. Нижний Новгород,

к МП города Нижнего Новгорода «Нижегородское метро» (ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Нижний Новгород,

об обязании зачета стоимости неотделимых улучшений в счет арендной платы,

при участии представителей сторон:

от истца: ФИО1, по доверенности от 22.09.2020, диплом 106824 1842331 от 01.07.2016), ликвидатор общества ФИО2, решение от 08.12.2019,

от ответчика: ФИО3, по доверенности от 01.01.2020, диплом ВСВ 1051625,

установил:

ООО ЧОО «Региональная служба безопасности «Поволжье-7» обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с исковым заявлением к МП города Нижнего Новгорода «Нижегородское метро» об обязании зачета стоимости неотделимых улучшений в счет арендной платы.

В процессе рассмотрения спора истец настаивал на удовлетворении заявленных требований.

Ответчик иск отклонил по основаниям, изложенным в отзыве.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

28.11.2018 между муниципальным предприятием города Нижнего Новгорода (Арендодатель) и ООО ЧОО «Региональная служба безопасности «Поволжье-7» (Арендатор) заключен договор аренды № 383 юр, согласно которому арендодатель передал в пользование на условиях аренды нежилое здание площадью 406,80 кв.м., с кадастровым номером 52:18:0040243:187, расположенное по адресу: <...>, назначение здания – офис.

В соответствии с пунктом 3.1 договора арендная плата составляет 91 456 руб. 78 коп. в месяц.

Письмом исх. 2/19 от 06.02.2020 истец уведомил ответчика о неудовлетворительном состоянии арендованного здания и намерении за счет собственных средств произвести капитальные ремонтные работы, зачесть стоимость неотделимых улучшений в счет арендной платы.

Согласно справке № 1 от 15.03.2019 о стоимости выполненных работ и затрат сумма расходов истца на капитальный ремонт здания составила 1 131 850 руб. 80 коп.

08.07.2019 истцом направлено в адрес ответчика письменное уведомление о начале процедуры ликвидации Общества и намерении расторгнуть договор аренды № 383юр от 28.11.2019.

10.07.2019 истец направил ответчику требование о зачете стоимости произведенных работ в счет арендной платы по договору № 383 юр от 28.11.2018, приложив к письму договора подряда № 5/19 от 15.02.219, справку № 1 о стоимости выполненных работ и затрат от 15.03.2019, унифицированную форму № КС-2 от 15.03.2019.

В ответ на требование о зачете стоимости произведенных затрат ответчиком предъявлено требование кредитора № 1767 о наличии задолженности по арендной плате в сумме 153 075 руб. 79 коп.

Отказ ответчика произвести зачет стоимости произведенных работ в счет арендной платы по договору № 383 юр от 28.11.2018 послужил основанием для истца обратиться в суд с настоящим иском.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, суд не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Из статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3 статьи 623 ГК РФ).

В силу данной нормы права затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, подлежат возмещению лицу, их осуществившему, при условии, если работы проведены и затраты понесены с согласия законного владельца имущества.

Из анализа названных норм права следует, что в предмет доказывания входят следующие обстоятельства: улучшение арендатором арендованного имущества; выполнение им этих улучшений с согласия арендодателя; отнесение результатов произведенных работ к неотделимым улучшениям арендованного имущества; действительная стоимость произведенных улучшений; выполнение улучшений арендованного имущества за счет собственных средств.

Вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ доказательств, свидетельствующих о согласовании с ответчиком улучшений арендованного имущества и готовности последнего компенсировать стоимость такого улучшения истцом не представлены.

Кроме того, в соответствии с пунктами 2.4.4, 2.4.5 договора арендатор обязуется содержать площади в чистоте и надлежащем состоянии с соблюдением установленных санитарных, технических, экологических, противопожарных норм и правил, нести ответственность за их нарушение, исполнять все требования и предписания соответствующих органов надзора и контроля.

В случае повреждения производить за свой счет ремонт арендуемых площадей, не ухудшающих их состояние.

При этом договор аренды № 383 юр от 28.11.2018 не содержит условий о компенсации арендодателем стоимости производимых арендатором ремонтных работ.

В данном случае требование истца не соответствует требованиям статьи 623 ГК РФ, и условиям договора аренды, в связи с чем не подлежат судом удовлетворению.

Кроме того, ответчиком представлен в материалы дела акт приема – передачи (возврата) площадей к договору аренды № 383юр от 28.11.2018, подписанный со стороны арендатора ликвидатором ООО ЧОО «РСБ «Поволжье – 7» ФИО2.

Из содержания данного акта следует, что при передаче площадей из аренды недостатки сторонами не выявлены, претензий друг к другу стороны не имеют.

Доводы истца о применении к спорным отношениям положений статьи 612 ГК РФ судом отклонены, поскольку основаны на неверном толковании истцом норм права.

Расходы по делу в виде государственной пошлины по правилам статьи 110 АПК РФ относятся на истца.

Руководствуясь статьи 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Андрюхина Ю.Ю.