Решение от 15 октября 2022 г. по делу № А82-18643/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-18643/2021
г. Ярославль
15 октября 2022 года
Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Секериной С.Е.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном онлайн заседании исковое заявление Закрытого акционерного общества Фирма "Ярстрой" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Муниципальному казенному учреждению "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>)

3-и лица: ООО «Специализированный застройщик Первый Бетонный ЖБИ», ООО СК «ВСК», Департамент градостроительства мэрии города Ярославля

об обязании произвести перерасчет размера арендной платы


при участии:

от истца – ФИО2, по дов. от 02.11.2021

от ответчика – ФИО3, по дов. от 04.04.2022

от 3-го лица ООО СК «ВСК» - ФИО2, по дов. от 02.09.2021

от ост. 3-х лиц – не явились

установил:

Закрытое акционерное общество Фирма "Ярстрой" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Муниципальному казенному учреждению "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля об обязании произвести перерасчет размера арендной платы в связи с изменением площади арендуемого земельного участка по договору аренды № 20062/1-о от 20.02.2018 с даты заключения договора, об обязании зачесть сумму переплаты в счет будущих периодов начисления арендной платы по договору аренды № 20062/1-о от 20.02.2018.

Определением суда от 11.07.2022 принято уточнение исковых требований, в котором истец просит обязать ответчика произвести перерасчет размера арендной платы в связи с изменением площади арендуемого земельного участка по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участкa с множественностью лиц на стороне арендатора № 20062/1-о от 20.02.2018 с даты заключения договора, исключив из расчета стоимости арендной платы площадь участка с к.н. 76:23:010406:0068 в размере 4 042 кв.м, а также исключив из расчета стоимости арендной платы площадь участка с к.н. 76:23:010406:0065 в размере 881 кв.м; зачесть сумму переплаты в счет будущих периодов начисления арендной платы по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № 20062/1-о от 20 февраля 2018 г.

Истец иск поддержал.

Ответчик представил отзыв, в иске просит отказать.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «Специализированный застройщик Первый Бетонный ЖБИ», ООО СК «ВСК», Департамент градостроительства мэрии города Ярославля.

ООО «Специализированный застройщик Первый Бетонный ЖБИ» представило отзыв, изложив правовую позицию о необходимости исключения из общей площади земельного участка той площади, которая занята введенными в эксплуатацию жилыми домами, иск поддерживает.

ООО СК «ВСК» придерживается правовой позиции истца.

Департамент градостроительства мэрии города Ярославля по запросу суда представил имеющуюся информацию в отношении рассматриваемого земельного участка.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

На основании постановлений мэра города Ярославля от 25.04.2005 № 1797, от 28.09.2015 № 4512, от 29.11.2005 № 5556, от 21.02.2006 № 537, от 25.05.2007 №1605 от имени города Ярославля между Управлением земельных ресурсов мэрии г. Ярославля в лице Муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» (арендодатель) и ЗАО фирма «Ярстрой» (арендатор) 12.07.2007 заключен договор № 20062-о аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, в соответствии с которым ответчику предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 76:23:000000:0103, общей площадью 140965,00 кв.м, состоящий из 6-ти земельных участков, расположенный по адресу: г. Ярославль, МКР №№ 12,13,15 для подготовки проектно-сметной документации и жилищного строительства.

Договор заключен на срок по 20.02.2011 и впоследствии продлен до 15.11.2014.

На основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» между МКУ «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» (Арендодатель) и ЗАО фирма «Ярстрой», ООО «Первый бетонный ЖБИ» (Арендаторы) заключен договор № 20062/1-о от 20.02.2018 земельного участка площадью 140965 кв. м с кадастровым номером 76:23:000000:103, расположенного по адресу: МКР №12, МКР №13, МКР №15. Вид разрешенного использования - на период подготовки проектно-сметной документации и жилищного строительства МКР №12, МКР №13, МКР №15. Земельный участок предоставлен для завершения строительства объектов незавершенного строительства - многоквартирных жилых домов. Срок действия договора установлен с 24.01.2018 по 23.01.2021.

19.11.2020 заключено дополнительное соглашение № 1 к договору аренды земельного участка от 20.02.2018 №20062/1-о о продлении срока действия договора с 24.01.2021 по 23.01.2024.

В соответствии с пунктом 7.4 договора от 20.02.2018 №20062/1-о с момента государственной регистрации договора аренды от 20.02.2018 №20062/1-о договор аренды земельного участка от 12.07.2007 №20062-о прекращает свое действие.

Таким образом, 14.03.2018 договор аренды земельного участка от 12.07.2007 №20062-о прекратил свое действие.

На основании п. 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ 05.05.2021 ЗАО Фирма «Ярстрой» передало Обществу с ограниченной ответственностью СК «ВСК» свои права и обязанности арендатора по договору аренды от 20.02.2018 № 20062/1-о на земельный участок: площадью 82083 кв.м из общей площади 140 965 кв.м, из земель населенных пунктов с кадастровым номером 76:23:000000:103 (единое землепользование), расположенный по адресу: МКР №12, МКР №13, МКР №15 в Дзержинском районе, о чем уведомлен арендодатель.

Согласно соглашения о переуступке, ООО СК «ВСК» в счет расчетов за аренду оплачивает задолженность по арендным платежам и пени за ЗАО фирма «Ярстрой» по договору № 20062/1-о от 20.02.2018.

Как указал истец, при приеме-передаче площадки, согласно соглашения о переуступке, установлено, что:

-предоставленный в аренду земельный участок с кадастровым номером 76:23:000000:103 (единое землепользование) общей площадью 140 965, 0 кв.м, состоит из 6-ти обособленных участков с учетными кадастровыми номерами (76:23:010405:0026; 76:23:010406:0064; 76:23:010406:0065; 76:23:010406:0066; 76:23:010406:0067; 76:23:010406:0068);

права и обязанности по договору в отношении части земельного участка площадью 33 023,0 кв.м (участок № 4) принадлежат ООО «Первый Бетонный ЖБИ»;

согласно приложения № 2 к договору № 20062/1-о «Расчет размера арендной платы», ежемесячный платеж для ЗАО фирма «Ярстрой» установлен исходя из используемой площади земельных участков в размере 82 083 кв.м.

В то же время, полагает истец, земельные участки с номерами 76:23:010406:0067, 76:23:010406:0068 использовать по целевому назначению невозможно ввиду того, что еще до момента заключения договора (до 20 февраля 2018 г.) на данных участках в 2013 – 2018 гг. построены и введены в эксплуатацию жилые дома, перечень которых приведен в иске.

Исходя из норм Земельного кодекса РФ и из правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 11642/11 с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а муниципальное образование утрачивает право на распоряжение им.

Поскольку с момента регистрации права собственности лиц на помещение в многоквартирном доме у собственников жилых помещений в этом жилом доме возникло право владения и пользования земельным участком, соответственно, право пользования земельным участком под ним у ответчика прекратилось, а следовательно, прекратилась обязанность внесения арендной платы по договору аренды за часть участка, расположенную под домом и необходимую для его использования.

В связи с вышеизложенным, полагает истец, арендная плата, установленная договором аренды № 20062/1-о от 20.02.2018, должна быть уменьшена с учетом уменьшения площади с даты заключения договора аренды.

Итоговая правовая позиция истца по расчетам площадей изложена истцом в ходатайстве от 09.02.2022 и состоит в следующем.

Часть участка с КН 76:23:010406:0068 площадью 4 042 кв.м должна быть исключена из расчета арендной платы, так как на этом участке располагается недостроенное строение с присвоенным адресом Тутаевское <...>, принадлежащее, по мнению истца, мэрии города Ярославля. Других участков, на которых возможно строительство на спорном участке нет. В связи с изложенным, истец полагает, что этот участок должен быть полностью исключен из расчета арендной платы.

Часть участка с КН 76:23:010406:0065 из площади 14 989,63 кв.м должна быть исключена ввиду проектируемой улицы Брагинской согласно утвержденного проекта планировки территории. В материалы дела истцом представлены постановление мэрии города Ярославля № 644 от 04.05.2017, лист проекта планировки и проекта межевания территории микрорайона № 12, скриншоты карт с обозначением дороги на спорном участке). ЗАО Фирма «Ярстрой» затрудняется в определении площади участка, занимаемого дорогой.

Истец настаивает на размере, складывающимся из площадей земельных участков:

участок с КН 76:23:010405:0026 - 7 358 кв.м + участок с КН 76:23:010406:0064 - 4 987,54 кв.м (часть участка) + участок с КН 76:23:010406:0065 - 14 989,63 кв.м (часть участка) = 27335,17 кв.м. При этом, как указано выше, по мнению истца из площади должна быть исключена площадь проектируемой улицы Брагинской.

В претензионном порядке спор не урегулирован, что явилось основанием для обращения истца в суд с рассматриваемым иском об обязании арендодателя произвести перерасчет размера арендной платы в связи с изменением площади арендуемого земельного участка по договору аренды № 20062/1-о от 20.02.2018 с даты заключения договора, об обязании зачесть сумму переплаты в счет будущих периодов начисления арендной платы по договору аренды № 20062/1-о от 20.02.2018.

МКУ «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля, возражая против иска, указало, что обстоятельства ввода жилых домов в эксплуатацию и регистрации права собственности на квартиры учтены им ранее и произведен расчет арендной платы.

Согласно приложению №2 к договору расчет арендной платы для ЗАО Фирма «Ярстрой» произведен, исходя из площади 82083 кв. м, а для ООО «Первый Бетонный ЖБИ», исходя из 33023 кв. м.

При этом площадь земельного участка 82083 кв. м (у ЗАО Фирма «Ярстрой») сформирована с учетом следующего:

140 965 кв. м. (общая площадь земельного участка 76:23:000000:103)

минус площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации дома с соответствующей даты регистрации права собственности на первую квартиру в жилом доме, 23 128 кв. м.:

строение №36 - ул. Пашуковская, д.9 введен в эксплуатацию (площадь дома с благоустройством 3367 кв. м уменьшена в договоре 20062-о);

строение №37 - ул. Пашуковская, д.11 введен в эксплуатацию (площадь дома с благоустройством 2742 кв. м. уменьшена в договоре 20062-о);

строение №33 - ул. Пашуковская, д. 1/7 введен в эксплуатацию (площадь дома с благоустройством 2422 кв. м. уменьшена в договоре 20062-о);

строение №22-ул. Брагинская, д.13 введен в эксплуатацию (площадь дома с благоустройством 2034 кв.м. уменьшена в договоре 20062-о);

строение №23 - ул. Брагинская, д.13, корп.2 введен в эксплуатацию (площадь дома с благоустройством 2731кв.м. вычтена в договоре 20062-о);

строения №6,7 (единый дом) - ул. Бабича, д.4, корп.2 введен в эксплуатацию (площадь дома с благоустройством 6439 кв. м. уменьшена в договоре 20062-о);

строения №9,10 (единый дом) - Тутаевское ш., д. 101, корп.2 введен в эксплуатацию (площадь дома с благоустройством 6124 кв. м. уменьшена в договоре 20062-о 03.02.2011);

минус 33023 кв. м - площадь земельного участка с кадастровым номером 76:23:010406:66 (у ООО «Первый Бетонный ЖБИ»)

= 82083 кв. м.

Как указал ответчик, приведенные сведения учтены сторонами и отражены в решении Арбитражного суда Ярославской области от 27.04.2018 по делу № А82-2143/2017, имеющего преюдициальное значение для данного дела.

По вступившим в законную силу решениям Арбитражного суда Ярославской области от 27.04.2018 по делу № А82-2143/2017, от 09.07.2019 по делу №А82-7296/2019, от 15.12.2020 по делу №А82-12149/2020 изменения площади учитывались в расчете арендной платы.

Агентством в адрес истца направлены уведомления об изменении арендной платы от 12.12.2018 № 11286, от 12.12.2018 № 12287, от 19.11.2019 № 10782, а также письмом от 14.10.2021 № 8168.

В части размещения на части арендованного истцом участка планируемой автодороги и наличия недостроенного объекта Агентство указало, что такими сведениями не располагает. Оснований для перерасчета не усматривает, просит в иске отказать.

Исследовав представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно положениям ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации при аренде недвижимого имущества арендатор уплачивает арендную плату арендодателю.

На рассматриваемом земельном участке, предоставленном истцу в аренду по договору № 20062/1-о от 20.02.2018, осуществляется проектирование и строительство жилых домов.

Часть территории земельного участка с кадастровым номером 76:23:000000:103, застроена жилыми домами.

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации данным в пунктах 66, 67 постановления № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

Вместе с тем, по смыслу частей 1, 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться земельным участком, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Как следует из правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 11642/11 с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а муниципальное образование утрачивает право на распоряжение им.

С учетом изложенного арендодателем (ответчиком) произведен перерасчет арендной платы по завершенным строительством жилым домам с учетом даты регистрации права собственности правообладателей квартир.

Указанное исследовано судом при рассмотрении дел №А82-17136/2013, №А82А82-18643/2021.

В деле №А82-2143/2017 определена площадь, подлежащая оплате на ноябрь 2016.

В соответствии с частью 1 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

По смыслу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. Преюдициальная связь судебных актов арбитражных судов обусловлена указанным свойством обязательности как элемента законной силы судебного акта, в силу которой в процессе судебного доказывания суд не должен дважды устанавливать один и тот же факт в отношениях между теми же сторонами. Иной подход означает возможность опровержения опосредованного вступившим в законную силу судебным актом вывода суда о фактических обстоятельствах другим судебным актом, что противоречит общеправовому принципу определенности, а также принципам процессуальной экономии и стабильности судебных решений (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 05.02.2007 № 2-П).

Таким образом, применительно к предыдущему договору аренды №20062-о от 12.07.2007 оставшаяся в аренде площадь земельного участка, приходящаяся на ЗАО «Фирма «Ярстрой», составила 82083 кв.м.

Эта площадь перешла потом в договор аренды №20062/1-о – исходная площадь, приходящаяся на ЗАО «Фирма «Ярстрой» по приложению №2 к договору.

В материалы дела ответчиком в отзыве от 29.12.2021 представлен подробный расчет изменения площади арендуемого истцом земельного участка (т.2 л/д 64-65), который суд признает обоснованным и документально подтвержденным.

После 2016 года дальнейшее изменение площади арендуемого земельного участка приведено арендодателем в уведомлениях об изменении размера арендной платы от 12.12.2018 № 11286, от 12.12.2018 № 12287, от 19.11.2019 № 10782, представленных в материалы дела (т.2 л/д 66-71). Площадь, приходящаяся на истца, составила 31377,17 кв.м.

Как обоснованно указано ответчиком, указанные изменения площади учтены арендодателем при взыскании с Общества долгов по аренде по делу № А82-2143/2017, №А82-7296/2019, №А82-12149/2020.

Возражений арендатором не было заявлено.

В связи с изложенным доводы истца о необходимости перерасчета по договору аренды земельного участка № 20062/1-о от 20.02.2018 с даты его заключения в связи с построенными домами, где зарегистрировано право собственности граждан, судом отклоняются, поскольку такой перерасчет уже произведен Агентством ранее. Обратного Обществом не доказано.

По доводам истца в отношении наличия на арендованном земельном участке недостроенного строения с присвоенным адресом Тутаевское <...>, права на которое не зарегистрированы в ЕГРН, суд исходит из следующего.

КУМИ от имени мэрии на запрос суда сообщило, что объект недвижимости по адресу: Тутаевское шоссе, д. 101, корп. 6 в муниципальную собственность не передавался.

Доказательства обратного суду не представлены.

Суд полагает, что с учетом нахождения в аренде у истца указанного участка с мая 2007 года, то именно арендатор отвечает за ведение какой-либо строительной деятельности на этом участке. Суду представляется ошибочной правовая позиция истца, принявшего участок большой площадью, несколько микрорайонов, с целью его освоения в целях жилищного строительства, вносившего за него арендную плату, а в 2022 году обратившегося к арендодателю за уменьшением площади арендуемого участка в связи с возведением неизвестными лицами некого объекта на арендованном Обществом земельном участке. При этом суд полагает, что истец не лишен возможности привлечь кадастрового инженера, определить площадь указанного им недостроенного объекта, точки координат с привязкой к земельному участку и разрешить в ином исковом порядке спор о правах на этот объект. В рассматриваемом деле, касающимся расчетов по договору аренды, суд считает невозможным разрешить спор о правах, поскольку предмет иска другой и ответчик, по функциям не относящийся к органам, выступающим в исках о правах на недвижимое имущество.

По требованию истца об исключении из участка с КН 76:23:010406:0065 проектируемой улицы Брагинской согласно утвержденного проекта планировки территории суд исходит из следующего.

В соответствии с Картой планируемого размещения объектов местного значения «Автомобильные дороги» в составе Генерального плана города Ярославля, утвержденного решением муниципалитета «Об утверждении Генерального плана г. Ярославля» от 06.04.2006 № 226, ул. Брагинская на участке ул. Малая Норская до ул. Бабича является планируемой улицей местного значения.

Красные линии по ул. Брагинской в 12 МКР утверждены постановлением мэрии города Ярославля от 20.02.2012 № 377 «Об утверждении проекта планировки и проекта межевания территории в районе ул. Малой Норской в Дзержинском районе города Ярославля».

Земельный участок с к.н. 76:23:101406:0065 расположен в границах территории,в отношении которой утверждена документация постановлением мэрии города Ярославля04.05.2017 № 644 «Об утверждении проекта планировки и проекта межевания территориимикрорайона № 12, ограниченного ул. Бабича, Тутаевским шоссе, ул. Малой Норской, ул.Блюхера в Дзержинском районе города Ярославля».

В отношении территории МКР 12 разрабатывается документация на основаниипостановления мэрии города Ярославля от 18.07.2019 № 806 «О подготовке проектапланировки и проекта межевания территории микрорайона № 12, ограниченного ул. Бабича,Тутаевским шоссе, ул. Малой Норской, ул. Блюхера в Дзержинском районе городаЯрославля», заказчиком выступает ООО «Первый Бетонный ЖБИ».

По информации департамента градостроительства, представленной в суд, в соответствии с кадастровым планом территории земельный участок с к.н. 76:23:101406:0065 расположен в границах МКР 12, перекрывает ул. Брагинскую, которая имеет ширину в красных линиях 15 метров. Ориентировочная площадь проектируемой дороги ул. Брагинская, проходящей |по земельному участку с КН 76:23:101406:0065 в красных линиях, по расчету департамента, составляет 881 кв.м.

Суд исходит из того, что спорная часть участка относится к планируемой дороге, не принята уполномоченным органом в установленном порядке.

При этом плата за пользование земельным участком в настоящем случае является регулируемой, то есть исчисляемой на основании норм действующего законодательства, соответственно, стороны обязаны руководствоваться договором и предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. В случае невозможности использования части участка истец вправе обратиться с иском об изменении условий договора аренды в соответствующей части, касающейся арендуемой площади.

В связи с изложенным в настоящее время оснований для уменьшения оплачиваемой истцом площади участка судом не установлено.

По приведенным основаниям суд не установил оснований для удовлетворения иска.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (ч.1 ст.177 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области на бумажном носителе или в электронном виде, в том числе в форме электронного документа, ( через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).



Судья

С.Е. Секерина