Решение от 29 февраля 2024 г. по делу № А41-71186/2023

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-71186/23
29 февраля 2024 года
г. Москва



Резолютивная часть решения объявлена 05 февраля 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 29 февраля 2024 года.


Арбитражный суд Московской области в составе судьи В.С. Желонкина, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Д.Д. Силагава, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации городского округа Химки Московской области (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, дата регистрации: 04.12.2002, юридический адрес: 141402, <...>) к ООО «ЗОДИАК» (123022, <...> этаж 2, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 22.09.2003, ИНН: <***>)

третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, дата регистрации: 18.08.2000, юридический адрес: 143407, <...>)

о расторжении договора аренды земельного участка №ЮА-75 от 25.12.2007, об обязании, о взыскании судебной неустойки,

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле - согласно протоколу,



УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Химки Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Зодиак» со следующими требованиями:

1. Расторгнуть с ООО «Зодиак» Договор аренды земельного участка №ЮА-75 от 25.12.2007, кадастровый номер 50:10:0020112:6, общей площадью 2 716 кв. м, по адресу: обл. Московская, г. Химки, вблизи квартала Старбеево, категория земель - «населенных пунктов», вид разрешенного использования «для строительства и эксплуатации многофункционального административно-торгового и развлекательного комплекса».

2. Обязать ООО «Зодиак» вернуть Администрации городского округа Химки Московской области земельный участок кадастровым номером 50:10:0020112:6, общей площадью 2 716 кв. м, по адресу: обл. Московская, г. Химки, вблизи квартала Старбеево. категория земель - «населенных пунктов», вид разрешенного использования «для строительства и эксплуатации многофункционального административно-торгового и развлекательного комплекса».

3. В случае неисполнения судебного акта в течение 14 дней с момента вступления судебного акта в законную силу взыскать с ООО «Зодиак» (ОГРН: <***> ИНН: <***>) в пользу Администрации городского округа Химки Московской области (ИНН: <***>. ОГРН: <***>) судебную неустойку (астрент) в порядке п. 1 ст. 308.3 ГК РФ за каждый день неисполнения начиная с 15 дня с момента вступления судебного акта в законную силу, в размере 5 000 рублей в течении первых 30 дней неисполнения судебного акта вступившего в законную силу, начиная с 31 дня неисполнения судебного акта с ежедневным прогрессивным увеличением судебной неустойки (астрента) на 2 000 руб. в день до момента фактического исполнения судебного акта.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных отношений Московской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие представителей истца и третьего лица.

Представитель ответчика против удовлетворения требований возражал по доводам, изложенным в письменном отзыве.

В соответствии с частью 5 статьи 158 АПК РФ арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.

Из изложенных правовых норм следует, что суд по своему усмотрению с учетом характера и сложности дела решает вопрос о возможности рассмотрения дела по существу либо отложении судебного разбирательства, то есть отложение дела является правом суда, а не обязанностью.

Не усмотрев оснований для отложения судебного разбирательства, с учетом того, что имеющиеся в деле доказательства являются достаточными для рассмотрения дела по существу, отложение судебного разбирательства является правом, а не обязанностью суда, а также, принимая во внимание, что судебное заседание от 04.12.2023 было отложено в целях предоставления истцу возможности ознакомления с отзывом ответчика и уточнении позиции по существу заявленных требований суд оставил без удовлетворения заявленное ходатайство.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 25.12.2007 между сторонами был заключен договор аренды № ЮА-75 земельного участка с кадастровым номером 50:10:0020112:6, общей площадью 2 716 кв.м., по адресу: обл. Московская, г. Химки, вблизи квартала Старбеево, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для строительства и эксплуатации многофункционального административно-торгового и развлекательного комплекса.

Согласно договору аренды, арендатор обязался выполнять в полном объеме все условия договора аренды, в частности, использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

В соответствии с условиями договора аренды, администрацией был произведён осмотр земельного участка, по результатам которого было выявлено, что земельный участок не огорожен, доступ не ограничен, на земельном участке отсутствуют объекты капитального строительства, территория участка частично покрыта древесно-кустарниковой растительностью.

Таким образом, земельный участок не освоен в соответствии с видом разрешенного использования по истечении 15 лет аренды, что является существенным нарушением условий договора.

Истец направил в адрес ответчика претензию, в которой предложил устранить допущенные нарушения в тридцатидневный срок с момента направления претензии, либо расторгнуть договор аренды и возвратить истцу арендованное имущество по акту приема-передачи.

По настоящее время мотивированный ответ на направленную претензию не поступил, что послужило основанием для обращения истца в суд с заявленными требованиями.

Заслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд пришел к выводу, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, самостоятельно определив способы их судебной защиты соответствующие статьей 12 ГК РФ.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или реальной защите законного интереса.



В силу статьи 309 Гражданского Кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

В силу положений пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

- при существенном нарушении договора другой стороной;

- в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса право пользования земельным участком прекращаются принудительно при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: неиспользовании земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Таким образом, в трехлетний период, в ходе которого земельный участок должен быть использован в целях строительства, не включается время, необходимое для освоения земельного участка, а также период, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению ввиду обстоятельств, исключающих такое использование.

По смыслу приведенных положений разрешение вопроса о наличии оснований для расторжения договора аренды земельного участка, предоставленного под строительство, связано с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

Из содержания норм статей 7 и 42 Земельного кодекса следует, что понятие "использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием" и понятие "своевременное использование (освоение) земельного участка" являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Исследовав материалы дела, арбитражным судом установлено, что ответчиком проведены подготовительные работы, а также действия, направленные на освоение земельного участка исходя из вида разрешенного использования – для строительства и эксплуатации многофункционального административно-торгового и развлекательного комплекса.

Судом установлено, что спорный земельный участок входит в единую зону комплексного и устойчивого развития территории (КУРТ-42) в соответствии с правилами землепользования и застройки г.о. Химки, утвержденными Решением совета депутатов г.о. Химки от 27.12.2017г. №15/15 - в которую также входят и иные участки, смежные с земельным участком с кадастровым номером 50:10:020112:6 и на которые зарегистрированы права ответчика, в том числе:

- с кадастровым номером 50:10:020112:8 – путем заключения договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 20.04.2017г., в соответствии с которым ООО «Аверус» передало все права и обязанности по договору аренды №ЮА-156 от 11.12.2009г. в пользу ООО «Зодиак»;

- с кадастровым номером 50:10:020112:9 – путем заключения договора уступки прав и обязанностей по Договору аренды земельного участка от 20.04.2017г. ООО «Мега Сити» передало все права и обязанности по договору аренды №ЮА-73 от 02.09.2008г. в пользу ООО «Зодиак»;

- с кадастровым номером 50:10:020112:12 – путем заключения 03.07.2019г. договора аренды с ФИО1.

Также между ООО «Зодиак», ООО «Монолит-град-строй», Администрацией городского округа Химки заключен договор о реализации мероприятий по осуществлению строительства и вводу в эксплуатацию проблемного объекта, расположенного по адресу: <...> от 05.02.2016г.

Согласно п. 1.11 и п. 5.1.1 договора по осуществлению строительства и вводу в эксплуатацию проблемного объекта Вишневая, д.31 администрация в целях реализации проекта должна была предоставить инвестору (ООО «Зодиак») права на компенсационные земельные участки, в том числе земельный участок с кадастровым номером 50:10:0020112:16, общей площадью 47 400 кв.м., разрешенное использование - для многоквартирной застройки, расположенный по адресу: Московская область, вблизи квартала Старбеево в результате проведения торгов не позднее 30 апреля 2016г.

Вместе с тем, как пояснил ответчик, данные обязательства, взятые администрацией, ей не исполняются, что влечет трудности в комплексном освоении участков.

Кроме того, ООО «Зодиак» осуществило следующие действия по подготовке к освоению земельного участка, а именно:

- Заключен договор №101 от 02.12.2013г. на проведение топографических и геодезических работ с ООО «РУМБ»;

- Заключен договор подряда №28-16/3-13-Н от 11.07.2013г. на выполнение предпроектных работ с ООО «Институт комплексного развития территории»;

- Заключено Соглашение о реализации инвестиционного проекта от 11.10.2017г., с учетом Дополнительного соглашения №1 от 26.08.2020г.;

- Заключен договор подряда №01-07-19/АГО от 01.07.2019г. на разработку архитектурно-градостроительной концепции объекта, расположенного по адресу: Московская область, г. Химки, вблизи квартала Старбеево;

- Заключен договор №1084 от 06.11.2019г. на выполнение топогрофо-геодезических работ на территории планируемой застройки;

- Заключен договор №447/19 от 10.12.2019г. на разработку градостроительной концепции;

- Заключен договор подряда №1839-12/19 от 19.12.2019г. на разработку проекта планировки и проекта межевания территории, планируемой к застройке;

- Заключен Договор подряда №1840-01/20 от 17.02.2020г. на разработку проекта планировки и проекта межевания территории, планируемой к застройке;

- Получено Письмо Управления Роспотребнадзора №50-00-04/30-20544-2020 от 04.05.2020г. по вопросу наложения зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения на территорию планируемой застройки;

- Разработан Эскизный проект планировки территории КУРТ 42;

- Получена схема наложения на земли лесного фонда земельных участков (Письмо Комитета лесного хозяйства Московской области от 03.06.2019г.;

- Получены Решение от 05.08.2019г., Решение от 21.08.2019 г., Решение от 01.08.2019 г., выданные Мособлкомлес о приведение в соответствие сведений государственного лесного реестра со сведениями ЕГРН (снятие наложения с лесным фондом);

- Получено выданное Мособлкомлес о приведение в соответствие сведений государственного лесного реестра со сведениями ЕГРН (снятие наложения с лесным фондом) по земельному участку 50:10:0020112:8;

- Получено выданное Мособлкомлес о приведение в соответствие сведений государственного лесного реестра со сведениями ЕГРН (снятие наложения с лесным фондом) по земельному участку 50:10:0020112:9;

- Получено Письмо от 13.07.2021г., ИСХ-20746/28-08, выданное Мособлкомлес об отсутствии пересечений с землями лесного фонда Московской области земельных участков с кадастровыми номерами 50:10:020112:6, 50:10:020112:8, 50:10:020112:9, 50:10:020112:12;

- Получено Письмо АО «Мосводоканал» №(01)02.09и-23133/19 от 30.09.2019г. об отсутствии наложения зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения на территорию земельного участка;

- Получено Письмо ФГБУ «Канал имени Москвы» №01-30/9007 от 22.10.2019 г. о зонах санитарной охраны;

- Получено письмо Химводосток №Т-133 от 24.09.2020 о предоставлении технических условий;

- Получен ответ Администрации г.о. Химки о необходимости внесения изменений в Соглашение о реализации инвестиционного проекта от 11.10.2017 г. (исх.132ИСХ-3539 от 24.03.2020 г.);

- Получен ответ (с учетом рекомендаций) Администрации г.о. Химки на АГР (исх.132ИСХ-5067 от 27.04.2020 г.);

- Получено письмо ООО «Газпром газораспределение Москва» №МЗ-15/2289 от 15.10.2020г. о подключении к сетям газораспределения;

- Получено письмо ООО «Газпром газораспределение Москва» №МЗ-15/492 от 02.03.2021г. о минимальных расстояниях;

- Получено письмо ООО «Газпром газораспределение Москва» №МЗ-15/1028 от 21.04.2021г. о минимальных расстояниях;

- Получено Заключение главного управления культурного наследия Московской области на №Р001-9766617624-42040415 от 18.01.2021г. об отсутствии объектов культурного наследия на земельном участке с кадастровым номером 50:10:020112:6;

- Получено письмо Министерства транспорта и дорожной инфраструктуры Московской области №р001-9766617624-41629363 о согласовании схемы транспортного обслуживания территории под размещение жилой застройки по адресу: Московская область городской округ Химки, жилой квартал Старбеево;

- Подготовлен Технический отчет об инженерно-геодезических изысканиях для разработки проекта жилой застройки по адресу: Московская область, г. Химки, вблизи квартала Старбеево;

- Подготовлен Технический отчет об изучении инженерно-экологических условий для объекта: «Жилой комплекс с объектами инженерии инфраструктуры», по адресу: Московская область, г. Химки, вблизи квартала Старбеево;

- Подготовлена градостроительная проработка инвестиционного проекта территории: Московская область, г. Химки, вблизи квартала Старбеево;

- Подготовлено техническое заключение об инженерно-геологических условиях объекта: «Жилой комплекс с объектами инженерии инфраструктуры», по адресу: Московская область, г. Химки, вблизи квартала Старбеево».

В соответствии со статьеи? 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условии? договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Оценка существенности нарушения того или иного условия договора производится судом (пункт 28 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Право требовать расторжения договора аренды возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумныи? срок арендатор не устранит соответствующие нарушения (пункт 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда России?скои? Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендои?").

Анализ положении? статьи 619 ГК РФ, с учетом разъяснении? Президиума Высшего Арбитражного Суда России?скои? Федерации, позволяет сделать вывод о том, что нормы указаннои? статьи направлены на сохранение арендных отношении? при устранении арендатором в добровольном порядке допущенных нарушении?.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды, поскольку арендатором приняты меры по освоению земельного участка с кадастровым номером 50:10:0020112:6 с целью обеспечения возможности использования земельного участка по целевому назначению, что свидетельствует о заинтересованности арендатора в сохранении арендных отношений.

На иные существенные нарушения условий договора, в том числе в части порядка внесения арендной платы, истец не ссылается.

Поскольку существенных нарушений условий договора со стороны арендатора судом не установлено, оснований для расторжения договора не имеется.

Поскольку требование о расторжении договора оставлено судом без удовлетворения, а договор является действующим, требование об обязании возвратить участок, а также требование о взыскании судебной неустойки также подлежит оставлению без удовлетворения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.


Судья В.С. Желонкин