Решение от 19 сентября 2017 г. по делу № А73-11328/2017

Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-11328/2017
г. Хабаровск
19 сентября 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 13.09.2017.


Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи С.Ю. Дацука,


при ведении протокола судебного заседания

секретарем ФИО1,


рассмотрел в заседании суда дело


по иску акционерного общества «Центр инновационных технологий города Хабаровска» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 680000, <...>; 680013, <...>)


к обществу с ограниченной ответственностью «Мечта» магазин 65 (ОГРН <***>, ИНН <***>, 680003, <...>)


о взыскании 1 935 664 руб. 00 коп., расторжении договора, об освобождении помещения,


при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2, представитель, доверенность от 27.12.2016 № 6139/0202;

от ответчика – не явился, о дате, времени и месте предварительного судебного заседания извещен надлежащим образом.


Акционерное общество «Центр инновационных технологий города Хабаровска» (далее – АО «ЦИТ») обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Мечта» магазин 65 (далее – ООО «Мечта» магазин 65) о расторжении договора аренды № 80/15 от 07.04.2015 (далее – договор № 80/15), возврате функционального помещения № 1(4, 11, 15-29, 31) по ул. Краснореченская, 67 в г. Хабаровске, площадью 455,8 кв. м., взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 935 664 руб. 00 коп.


Иск обоснован неисполнением условий договора № 80/15 в части своевременного внесения арендных платежей и покрытия бремени расходов по оплате коммунальных услуг, мотивирован положениями статей 15, 309, 314, 330, 450, 614, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).


Ответчик, надлежащим образом извещенный о начатом судебном разбирательстве в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в установленный определениями суда от 07.08.2017, 29.08.2017 срок письменный мотивированный отзыв на иск не представил, возражений относительно заявленных требований не выразил.


В судебном заседании представитель истца поддержал правовую позицию по спору, отраженную в иске, настаивал на удовлетворении иска.


Ответчик, извещенный о дате, времени и месте рассмотрения спора, явку представителя не обеспечил.


Дело рассмотрено в отсутствие неявившегося лица соблюдением процессуального порядка, регламентированного статьей 156 АПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, исследовав представленные доказательства, заслушав доводы представителя истца, арбитражный суд



УСТАНОВИЛ:

АО «ЦИТ» на праве собственности принадлежит функциональное помещение № 1(4, 11, 15-29, 31), расположенное по ул. Краснореченская, 67 в г. Хабаровске, площадью 455,8 кв. м. (свидетельство о государственной регистрации права от 07.06.2008 серии 27-АВ № 207183).


07.04.2015 между АО «ЦИТ» (арендодатель) и ООО «Мечта» магазин 65 (арендатор) заключен договор № 80/15 аренды объектов нежилого фонда, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору во временное пользование указанное функциональное помещение для использования под торговлю.


Во исполнение условия, закрепленного в пункте 3.1.1 договора № 80/15, передача объекта ответчику оформлена актом от 07.04.2015.


Согласно пункту 1.2 договора срок его действия определен с 01.03.2015 по 28.02.2020.


В порядке реализации требования о придании гражданским правам и обременениям режима публичной достоверности договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю 06.05.2015.


В соответствии с пунктом 2.1 договора арендная плата за пользование имуществом подлежит внесению арендодателю ежемесячно в срок до 10 числа текущего месяца за текущий месяц. При этом на момент заключения договора размер ежемесячной арендной платы составлял 182 320 руб. 00 коп. (в том числе НДС 18% в сумме 27 811 руб. 53 коп.). Арендная плата подлежит ежегодной индексации на уровень инфляции на 1 января соответствующего года.


В пункте 2.4 договора сторонами согласована возможность корректировки размера арендной платы и установлено, что при изменении порядка исчисления арендной платы и (или) размера арендной платы арендодатель письменно уведомляет об этом арендатора, при этом внесения соответствующих изменений в договор не требуется. Изменение значений коэффициентов, применяемых при исчислении арендной платы, согласно достигнутой сторонами договоренности, отраженной в данном пункте, не является изменением арендной платы в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ, поскольку представляет собой исполнение условий договора, устанавливающих способ расчета арендной платы.


Соглашением от 28.06.2016 к договору № 80/15 сторонами согласован размер ежемесячной арендной платы на период с 01.04.2016 по 31.12.2016 в сумме 182 320 руб. 00 коп. (в том числе НДС 27 811 руб. 53 коп.).


Соглашением от 09.03.2017 к договору № 80/15 сторонами согласован размер ежемесячной арендной платы на период с 01.01.2017 по 31.12.2017 в сумме 189 612 руб. 80 коп. (в том числе НДС 28 923 руб. 99 коп.).


Письмом от 16.05.2017 № 1450/03-04 ответчик извещен о наличии задолженности по арендной плате по состоянию на 15.05.2017 в размере 1 935 664 руб. 00 коп., начислении пени в сумме 72 231 руб. 07 коп.

Одновременно с этим ответчику предложено в пятидневный срок погасить задолженность либо расторгнуть договор и освободить помещение. Претензия получена ответчиком 25.05.2017, однако оставлена без ответа и удовлетворения.


Претензией от 31.05.2017 № 1638/10-13 ответчику сообщено о наличии задолженности по договору на отпуск тепловой энергии № 3/1/02324/864 перед ОАО «ДГК» - филиала «ХТСК» по состоянию на 01.05.2017 в размере 51 548 руб. 98 коп., предложено в трехдневный срок погасить задолженность и разъяснены последствия неоплаты в виде досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Претензия оставлена без удовлетворения.


Несмотря на предпринятые меры, направленные на урегулирование спора, обязанность по внесению арендных платежей по договору № 80/15 в период с 01.04.2016 по 31.05.2017 ответчиком не исполнена, что повлекло образование задолженности в сумме 1 935 664 руб. 00 коп. Помещение в установленный срок не освобождено.


Исследовав фактические обстоятельства и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения исковых требований.


Пунктом 1 статьи 8 ГК РФ предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности, в частности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров.


В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.


Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).


По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).


Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.


Совокупность представленных в материалы дела доказательств (договор № 80/15, передаточный акт от 07.04.2015) позволяет констатировать передачу во временное пользование ООО «Мечта» магазин 65, принадлежащего истцу на праве собственности функционального помещения № 1(4, 11, 15-29, 31), расположенного по ул. Краснореченская, 67 в г. Хабаровске, площадью 455,8 кв. м., а также использование указанного объекта.


Как следует из материалов дела и не оспаривается ответчиком, обязанность по внесению арендных платежей в период с 01.04.2016 по 31.05.2017 ООО «Мечта» магазин 65 вопреки условиям договора № 80/15 не исполнена, в результате чего образовалась задолженность в сумме 1 935 664 руб. 00 коп.


Принимая во внимание соответствие объема предъявленных ко взысканию платежей сумме арендной платы, установленной договором № 80/15 (с учетом последующих изменений, изложенных в соглашениях от 28.06.2016, 09.03.2017), задолженность в размере 1 935 664 руб. 00 коп. подлежит взысканию с ответчика на основании статей 309, 614 ГК РФ.


На момент рассмотрения спора срок действия договора № 80/15 не истек.


В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.


Пунктом 2 статьи 452 ГК РФ установлено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.


Специальные основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя регламентированы статьей 619 ГК РФ, к числу которых, в частности, относится невнесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа. При этом названная норма материального права допускает включение в договор аренды иных оснований досрочного расторжения договора по требованию арендодателя и предусматривает, что право арендодателя требовать досрочного расторжения договора может быть реализовано только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.


В пункте 6.2.3 договора № 80/15 сторонами согласована возможность его досрочного расторжения по требованию арендодателя в случае однократного нарушения арендатором установленного договором срока внесения арендной платы. Аналогичные последствия зафиксированы в пункте 6.2.5 договора № 386/13 на случай невыполнения арендатором обязательств, установленных пунктом 3.2.5 договора, к каковым относится нанесение арендодателю ущерба, вызванного неоплатой арендатором коммунальных услуг по заключенным им договорам.


В ходе судебного разбирательства нашли свое подтверждение факты невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении предусмотренного договором срока платежа, неоплаты ООО «Мечта» магазин 65 коммунальных услуг по заключенному договору теплоснабжения. Поскольку претензия АО «ЦИТ» от 16.05.2017 № 1450/03-04 о наличии задолженности по арендной плате и пени, с предложением погасить задолженность либо расторгнуть договор и освободить помещение, получена ответчиком 25.05.2017, но оставлена без ответа и удовлетворения, суд приходит к выводу о соблюдении истцом установленного порядка уведомления арендатора о досрочном расторжении договора.


Судом учтено, что по смыслу действующего законодательства расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений сторон, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны. Применению данной меры должно предшествовать предоставление обязанному лицу возможности исполнения принятых по договору обязательств.


При таких обстоятельствах суд находит требование АО «ЦИТ» о расторжении договора аренды № 80/15 законным, обоснованным и подлежащим удовлетворению.


Вследствие расторжения договора подлежит удовлетворению также требование АО «ЦИТ» о возложении на ООО «Мечта» магазин 65 обязанности возвратить арендуемое помещение в порядке, установленном статьей 655 ГК РФ.


Согласно пункту 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.


В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 Кодекса) либо договором, в том числе если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия.


Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы истца, понесенные в связи с оплатой государственной пошлины, возлагаются на ответчика.


Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



Р Е Ш И Л:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Мечта» магазин 65 (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу акционерного общества «Центр инновационных технологий города Хабаровска» (ОГРН <***>, ИНН <***>) задолженность по арендной плате по договору аренды объектов нежилого фонда от 07.04.2015 № 80/15 в размере 1 935 664 руб.


Расторгнуть договор аренды объектов нежилого фонда от 07.04.2015 № 80/15, заключенный между акционерным обществом «Центр инновационных технологий города Хабаровска» (ОГРН <***>, ИНН <***>) и обществом с ограниченной ответственностью «Мечта» магазин 65 (ОГРН <***>, ИНН <***>).


Обязать общество с ограниченной ответственностью «Мечта» магазин 65 (ОГРН <***>, ИНН <***>) возвратить акционерному обществу «Центр инновационных технологий города Хабаровска» (ОГРН <***>, ИНН <***>) функциональное помещение I (4, 11, 15-29, 31) площадью 455,8 кв.м., расположенное в Индустриальном районе г. Хабаровска по адресу: ул. Краснореченская, 67


Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Мечта» магазин 65 (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу акционерного общества «Центр инновационных технологий города Хабаровска» (ОГРН <***>, ИНН <***>) государственную пошлину в сумме 44 357 руб.


Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.


Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.



Судья С.Ю. Дацук