Решение от 3 ноября 2020 г. по делу № А45-21884/2018

75/2020-226976(2)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-21884/2018
г. Новосибирск
03 ноября 2020 года
резолютивная часть решения объявлена 29 октября 2020 года решение в полном объеме изготовлено 03 ноября 2020 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Булаховой Е.И., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Галкиной Н.С., рас- смотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению мэрии города Новосибирска, г. Новосибирск к обществу с ограниченной ответственностью «Компания С4», г. Новосибирск о взыскании 31729172 рублей 60 копеек;

встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Компания С4», г. Новосибирск к мэрии города Новосибирска об изменении пункта 2.1. договора аренды земельного участка № 115948р от 08.10.2015

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора общество с ограниченной ответственностью «НСК-Инвест» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

при участии в судебном заседании представителей

истца – ФИО1 по доверенности от 21.02.2020, служебное удостовере- ние, диплом

ответчика – не явился, уведомлен третьего лица - не явился, уведомлён

установил:

мэрия города Новосибирска обратилась (далее – истец, мэрия) в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Компания С4» (далее – ответчик, общество) о взыскании 22969981 рубля 07 копеек задолженности по договору аренды земельного участка № 115948р от 08.10.2015 за период с июня 2016 года по сентябрь 2020 года, неустойку в сумме 8759191 рубль 53 копейки за период с 02.07.2016 по 20.10.2020,

расторжении договора аренды земельного участка от 08.10.2015 № 115948р, осво- бождении земельного участка с кадастровым номером 54:35:053490:10.

Определением от 23.01.2019 арбитражный суд принял для совместного рас- смотрения с первоначальным иском встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Компания С4», уточнённое в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к мэрии города Новосибирска об изменении пункта 2.1. договора аренды земельного участка № 115948р от 08.10.2015 и утверждении его в следующей редакции: «2.1. Размер арендной платы по Договору составляет 1589077 (один миллион пятьсот восемьдесят девять ты- сяч семьдесят семь) рублей 00 копеек в год или 132420, 33 (сто тридцать две тысячи четыреста двадцать) рублей 33 копейки в месяц».

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «НСК-Инвест».

Требования истца мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по оплате арендных платежей по договору аренды земельного участка № 115948р от 08.10.2015.

Ответчик в отзыве указал на несогласие с размером исковых требований, указывая на неправомерное повышение истцом размера арендной платы, заявил о чрезмерности неустойки, просил применить статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Встречные требования мотивирует тем, что общество не согласно с размером арендной платы, установленной в договоре, полагает, что обстоятельства, из которых общество исходило при заключении договора, существенно изменились, при заключении договора у общества не имелось возможности произвести предвари- тельную оценку права аренды земельного участка, а впоследствии обществом уста- новлено, что в договоре размер арендной платы завышен, в сравнении с другими арендаторами.

Представитель мэрии возражал против удовлетворения встречного иска, ука- зав, что внесение изменений в договор аренды в части размера арендной платы не предусмотрено.

Представители сторон в судебном заседании поддержали доводы в обоснование своих позиций.

Рассмотрев материалы дела, суд установил.

Между мэрией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 115948р от 08.10.2015, сроком действия с 08.10.2015 по 08.10.2025 (далее - договор). Договор в установленном законом порядке прошел государственную регистрацию, о чем имеется отметка в договоре.

Согласно пунктам 1.1., 1.3, 7.1 договора ответчику передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 54:35:053490:10, площадью 13200 кв. м, с ме- стоположением: в пределах Кировского района города Новосибирска, для строи- тельства торгово-развлекательного комплекса с подземной автостоянкой по пер. 18- му Бронному.

Согласно пункту 2.1. договора арендная плата устанавливается на основании отчета независимого оценщика и составляет 4884000 рублей в год или 407000 рублей месяц.

В соответствии с условиями пунктов 2.1, 2.3.2, подпункта 8 пункта 4.2 договора аренды, арендатор взял на себя обязанность по своевременной оплате арендных платежей, которые должны вноситься ежемесячно равными частями не позднее пер- вого числа месяца, следующего за расчетным. В нарушение взятых на себя обязательств у ответчика образовалась задолженность по арендным платежам за период с июня 2016 года по сентябрь 2020 года в сумме 22969981 рубля 07 копеек.

Согласно пункту 2.3.3 договора в случае неуплаты платежей в установлен- ный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку за каждый день просрочки в размере 0, 05% от суммы задолженности за истекший месяц.

В связи с наличием долга по арендной плате, истец начислил ответчику неустойку за период с 02.07.2016 по 20.10.2020 в сумме 8759191 рубль 53 копейки.

Истцом в адрес ответчика было направлено уведомление от 23.01.2018 № 31/20-0269, в котором ответчику было предложено оплатить долг и неустойку на день оплаты в срок до 20.02.2018, в случае не внесения указанных сумм ответчику предлагалось в срок до 21.02.2018 расторгнуть договор.

Сумма задолженности ответчиком не оплачена, договор не расторгнут, что послужило основанием для обращения мэрии в арбитражный суд с рассматривае- мым первоначальным иском.

Ответчик после заключения договора, полагая, что цена арендной платы за- вышена и не согласившись с оценкой, выполненной независимым оценщиком, обра-

тился к другому независимому оценщику для проведения оценки рыночной стоимо- сти арендной платы за земельный участок. Согласно отчету оценщика, расчетная ве- личина составила сумму значительно меньшую, чем сумма, указанная в договоре аренды: в договоре закреплен размер арендной платы на 08.10.2015 – 407000 рублей в месяц за пользованием всем земельным участком, а по результатам проведенной оценки арендная плата за общую площадь объекта на 08.10.2015 составила 132420 рублей 33 копейки в месяц, что более чем в три раза меньше указанной в договоре суммы.

Общество обращалось в мэрию с предложением об урегулировании условий договора о стоимости арендной платы.

Указывая, что со стороны арендодателя было допущено завышение стоимо- сти аренды земельного участка, о чем обществу стало известно после заключения договора, общество обратилось в арбитражный суд со встречным иском, ссылаясь на существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Изучив и проверив представленные доказательства, доводы истца и ответчика, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации пользование землей является платным. Формами платы за использование земли яв- ляются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Таким образом, действующее законодательство устанавливает презумпцию платности использования земельного участка, не принадлежащего лицу, осуществ- ляющему пользование, независимо от основания возникновения пользования.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Как следует из материалов дела, истец надлежащим образом выполнил при- нятые на себя обязательства, передав арендатору во временное пользование огово- ренный в договоре аренды земельный участок.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Подписав договор, стороны добровольно приняли на себя обязательства по исполнению его условий.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условия- ми обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии та- ких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Наличие задолженности по арендной плате подтверждено представленными доказательствами и по существу ответчиком не оспорено.

Довод ответчика о том, что оплата аренды не производилась в связи с несо- гласием с размером арендной платы, судом принят быть не может, так как данный довод не может являться основанием для освобождения арендатора от внесения арендной платы и ответственности за неисполнение этой обязанности в виде уплаты неустойки.

Общество обращалось в Арбитражный суд Новосибирской области с требо- ванием о признании недостоверным (недействительным) отчёта оценщика № 3995 от 17.08.2015, на основании которого установлен размер арендной платы по договору аренды земельного участка № 115948р от 08.10.2015 (дело № А45-20336/2019). Решением суда от 18.12.2019, вступившим в законную силу, в удовлетворении заяв- ленных требований отказано.

Факт наличия задолженности подтвержден материалами дела, доказательств уплаты задолженности по арендной плате за пользование земельным участком в спорный период ответчик не представил.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае не- исполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан до- казывать причинение ему убытков.

Таким образом, неустойка является способом обеспечения исполнения должником денежного обязательства и подлежит уплате с даты наступления начала просрочки исполнения обязательства.

Как следует из материалов дела, заключая договор аренды земельного участка, стороны согласовали уплату пени при просрочке внесения арендных платежей.

По расчету истца размер неустойки за период с 02.07.2016 по 20.10.2020 составляет 8759191 рубль 53 копейки.

В связи с наличием задолженности по аренной плате, начисление неустойки правомерно.

Ответчиком заявлено о несоразмерности начисленной неустойки последствиям нарушения обязательства, применении положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство наруше- но лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации). Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим пред- принимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды (пункт 2 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе, неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Граждан-

ского кодекса Российской Федерации только при наличии соответствующего заяв- ления со стороны ответчика. При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в част- ности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вслед- ствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (абзацы 2, 3 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81).

При рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чу- жими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, полу- чаемыми участниками оборота правомерно (пункт 2 Постановления Пленума Выс- шего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81).

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является од- ним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против злоупо- требления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц (определение Конституционного Су- да Российской Федерации от 15.01.2015 № 6-О).

При решении вопроса об уменьшении неустойки необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если под- лежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства (пункт 42 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации, ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8).

Поскольку ответчик обязательства по договору исполнил ненадлежащим образом, истец вправе требовать применения к нему мер гражданско-правовой ответственности в виде взыскания неустойки.

Арбитражный суд, отклоняя доводы ответчика о том, что предъявленная к взысканию неустойка несоразмерна последствиям нарушенного обязательства, от- мечает, что учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Гражданский кодекс Российской Федерации предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушен- ным интересом.

Между тем, ответчиком доказательств, подтверждающих явную несоразмер- ность неустойки последствиям нарушенного обязательства, не представлено.

Довод о несогласии с размером арендной платы не может являться основанием для освобождения арендатора от внесения арендной платы и ответственности за неисполнение этой обязанности в виде уплаты неустойки.

Более того, в силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предусмотрено законом или иными правовыми актами.

Согласно нормам гражданского права стороны вправе самостоятельно опре- делить в договоре размер неустойки, обеспечивающей исполнение обязательства.

В данном случае стороны воспользовались предоставленным им правом, са- мостоятельно согласовав в заключенном договоре аренды размер неустойки.

Таким образом, арбитражный суд, исходя из обстоятельств дела, учитывая, что уменьшение неустойки является правом суда, пришел к выводу об отсутствии оснований для уменьшения подлежащей взысканию неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Помимо требования о взыскании задолженности и неустойки мэрией на основании пункта 2 статьи 452, пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предъявлены требования о расторжении договора аренды и обязании ответчика освободить земельный участок.

В соответствии с положениями статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно рас- торгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении уста- новленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо не- получения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом ли- бо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Истцом досудебный порядок урегулирования спора соблюдён.

Мэрией города Новосибирска в адрес арендатора было направлено уведом- ление от 23.01.2018 № 31/20-0269 с предложением оплаты задолженности в срок до 20.02.2018. В случае неисполнения требований по внесению арендной платы и неустойки на день оплаты в срок до 20.08.2018 арендатору предложено в срок до 21.02.2018 расторгнуть договор аренды земельного участка от № 115948р от 08.10.2015.

В добровольном порядке арендатор задолженность не погасил, в связи с чем, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для расторжения договора аренды земельного участка № 115948р от 08.10.2015.

При этом суд отмечает, что по смыслу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нор- мального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку ответчиком нарушены требования статей 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и условия договора аренды земельного участка № 115948р от 08.10.2015, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований мэрии города Новосибирска в полном объ- ёме.

Относительно встречного требования ответчика о внесении изменений в договор аренды, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки,

ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государ- ственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Прави- тельством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно части 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к за- ключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность за- ключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заклю- ченным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пунктов 1, 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Размер арендной платы по договору был определён на основании отчёта не- зависимого оценщика в соответствии с Постановлением Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 № 219-п.

С указанным в договоре аренды земельного участка на территории города Новосибирска № 115948р от 08.10.2015 размером арендной платы ответчик в мо- мент заключения договора был согласен, возражений не заявил, равным образом не

заявил возражений в отношении переданного ему в аренду земельного участка. От- чет об оценке был оспорен ответчиком уже после заключения договора аренды.

Приведенные ответчиком обстоятельства не могут быть признаны судом су- щественным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды.

При таких обстоятельствах, правовых оснований для изменения размера арендой платы не имеется.

Судебные расходы по делу относятся на ответчика в порядке, предусмот- ренном частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд разъясняет лицам, участвующим в деле, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящее мотивированное решение выполнено в форме электронного докумен- та, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и счита- ется направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на офи- циальном сайте суда в сети «Интернет».

Руководствуясь статьями 110, 167, 168, 169, 170, 171, 173, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

арбитражный суд Р Е Ш И Л : Первоначальный иск удовлетворить в полном объёме.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Компания С4» (ИНН <***>) в пользу мэрии города Новосибирска (ИНН <***>) задолженность по арендной плате в сумме 22969981 рубль 07 копеек, неустойку в сумме 8759191 рубль 53 копейки.

Расторгнуть договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 08.10.2015 № 115948р, заключённый между мэрией города Новосибирска и обществом с ограниченной ответственностью «Компания С4» (ИНН <***>).

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Компания С4» (ИНН <***>) освободить земельный участок с кадастровым номером 54:35:053490:10, площадью 13200 кв.м., расположенный в пределах Кировского района города Новосибирска.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Компания С4» (ИНН 5404357157) в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 187646 рублей.

В удовлетворении встречного иска общества с ограниченной ответственностью «Компания С4» (ИНН <***>) к мэрии города Новосибирска об изменении п. 2.1. договора аренды земельного участка от 08.10.2015 № 115948р отказать.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в месяч- ный срок в Седьмой арбитражный апелляционный суд, находящийся в городе То- меске путём подачи апелляционных жалоб через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья Е.И. Булахова

Электронная подпись действительна.

Данные ЭП:Удостоверяющий центр ФГБУ ИАЦ Судебного

департамента Дата 15.04.2020 2:54:39

Кому выдана Булахова Елена Ивановна