Решение от 11 сентября 2018 г. по делу № А75-9124/2018

Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

ул. Мира д. 27, г. Ханты-Мансийск, 628011, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А75-9124/2018
12 сентября 2018 г.
г. Ханты-Мансийск


Резолютивная часть решения объявлена 5 сентября 2018 г.

Полный текст решения изготовлен 12 сентября 2018 г.


Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе судьи Голубевой Е.А. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело № А75-9124/2018 по заявлению общества с ограниченной ответственностью Строительная фирма «Новострой» об оспаривании отказа администрации Сургутского района и возложении обязанности заключить договор аренды,

при участии представителей:

от заявителя – ФИО2, доверенность от 09.01.2018, ФИО3, доверенность от 09.01.2018,

от ответчика – не явились,

у с т а н о в и л :

общество с ограниченной ответственностью Строительная фирма «Новострой» (далее – заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры  с заявлением к администрации Сургутского района (далее – ответчик, Администрация) о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка с кадастровым номером  86:03:0051513:125 площадью 0,8844 га, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский           автономный округ – Югра, Сургутский район, п. Солнечный, <...>  в аренду, выраженный в письме от 04.05.2018 № 26-02-000710.

В отзыве на заявление Администрация просит отказать в удовлетворении требований, ссылаясь на то, что на основании пункта 10 части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ заявителю уже был ранее предоставлен земельный участок для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

От Администрации поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие ее представителей.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей ответчика, надлежащим образом извещенного о времени и месте проведения судебного заседания.

Представители заявителя в судебном заседании просили требования удовлетворить, ссылаясь на то, что на спорном земельном участке находится объект незавершенного строительства, принадлежащий на праве собственности Обществу, имеются действующие разрешения на строительства, выданные в установленном порядке Администрацией, фактически первая очередь строящегося многоквартирного дома готова к сдаче в эксплуатацию, сам многоквартирный дом является объектом долевого участия в строительстве, что подтверждается представленными в материалы дела договорами с гражданами.

Арбитражный суд, исследовав материалы дела, установил следующие фактические обстоятельства.

Изучив материалы дела, арбитражный суд установил, что земельный участок с кадастровым номером 86:03:0051513:125 площадью 0,8844 га, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, Сургутский район, п. Солнечный, <...> был предоставлен  ООО «Жилтраст» на основании договора аренды № 06 от 12.03.2012 под строительство многоэтажного жилого дома.

Права и обязанности по указанному договору аренды были переданы арендатором Обществу в 2015 году.

Как указывает заявитель, объект незавершенного строительства принадлежит Обществу на праве собственности, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права от 22.07.2015 (запись № 86-86/003-86/003/061/2015-273/1).

Для строительства указанного объекта (поэтапно) Администрацией в установленном порядке были  выданы соответствующие разрешения на строительство (т.1, л.д. 30-41), срок действия двух из которых на момент рассмотрения спора не истек.

Кроме того, в материалы дела представлено извещение от 26.04.2018 об окончании строительства объекта капитального строительства «Многоквартирный жилой дом со встроенными общественными помещениями по ул. Космонавтов – ул. Молодежная в п. Солнечный Сургутского района Тюменской области» 1 этап строительства. Блок секции № 1,2, а также документы, свидетельствующие о проведении проверки органа строительного надзора в отношении указанного объекта строительства (т.2, л.д. 81-83).

Из материалов дела следует, что 23.11.2015 между администрацией сельского поселения Солнечный (арендодатель) и Обществом (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 10717, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 86:03:0051513:125 площадью 0,8844 га, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, Сургутский район, п. Солнечный, <...> Указанный земельный участок предоставлен Обществу  на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ. Видом разрешенного использования указанного земельного участка согласно пункту 1.1 договора является  «Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)» (2,6), цель использования – для завершения строительства объекта незавершенного строительства многоквартирного жилого дома (т.1, л.д. 17-25).

Срок действия договора согласован  с 19.04.2015 по 19.04.2018.

В пункте 1.5 договора стороны согласовали, что по истечении указанного срока действие договора прекращается, использование земельного участка допускается только после заключения нового договора аренды.

13.02.2018 Общество обратилось к Администрации с заявлением о  предоставлении без торгов в аренду земельного участка с кадастровым номером 86:03:0051513:125 площадью 0,8844 га со ссылкой на подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ для завершения строительства многоквартирного дома (т.2, л.д. 94-95).

Письмом от 05.03.2018 Администрация рекомендовала завершить строительство в срок, указанный в договоре аренды земельного участка № 10717, разъяснив, что поскольку механизм предоставления земельных участков в случае расположения на земельном участке объекта долевого строительства Земельным кодексом РФ не определен, Администрацией направлены соответствующие запросы в  департамент по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа – Югры и Министерство экономического развития Российской Федерации и решение о возможности заключения нового договора  аренды без проведения торгов будет принято после получения соответствующих разъяснений (т.1, л.д. 26-27).

04.04.2018 заявитель обратился к арендодателю с заявлением о предоставлении названного земельного участка в аренду без торгов для завершения строительства многоквартирного жилого  дома со встроенными общественными помещениями (т.2, л.д. 93). Правовыми основаниями для предоставления в аренду испрашиваемого земельного участка Общество указало подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ и подпункт 21 статьи 3 Федерального закона «О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации» № 137-ФЗ от 25.10.2001.

Письмом от 04.05.2018 Администрация уведомила Общество об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером  86:03:0051513:125 площадью 0,8844 га, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, Сургутский район, п. Солнечный, <...>  в аренду. Указанный отказ мотивирован ссылками на то, что  статьей 39.6 Земельного кодекса РФ предусмотрено предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположен объект незавершенного строительства, однократно для завершения строительства  этого объекта собственнику этого объекта незавершенного строительства. Вместе с тем, пункт 11 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2014 «Об участии  в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости  и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусматривает, что положения  статьи 239.1 Гражданского кодекса РФ  относительно изъятия по решению суда путем продажи с публичных торгов у собственника объекта незавершенного строительства земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случае прекращения действия договора аренды такого земельного участка, не применяются.

По мнению Администрации, отсутствие правового регулирования  подобных случаев являются основанием для  разрешения вопроса только в судебном порядке (т.1, л.д. 28-29).

Не согласившись с отказом от 04.05.2018, Общество обратилось с настоящим заявлением в арбитражный суд.

В соответствии со статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации юридически значимыми обстоятельствами, которые подлежат доказыванию         по данному делу, являются обстоятельства, указывающие на то, что оспариваемое требование: не соответствует закону или иному нормативному правовому акту; нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Данные обстоятельства должны быть установлены арбитражным судом в совокупности.

Согласно части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия                 у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения.

Статьей 39.6 Земельного кодекса РФ определены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов. В силу положений пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 ЗК РФ).

На основании пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

При отсутствии в совокупности условий пунктов 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ).

Кроме того, пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Вместе с тем, суд принимает во внимание особенности правового регулирования отношений аренды земельных участков, на которых расположен объект долевого участия в строительстве.

Таки, пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ, введенной в действие с 01.03.2015 в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.


Вместе с тем, часть 11 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ) исключает возможность применения статьи 239.1 ГК РФ к объекту долевого строительства, строительство (создание) которого на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке на день прекращения действия договора аренды такого земельного участка не завершено.

Такое ограничение обусловлено целями защиты интересов участников долевого строительства, среди которых преобладают физические лица, вложившие денежные средства и являющиеся экономически более слабыми субъектами.

Таким образом, правовое регулирование арендных  отношений в сфере аренды земель, на которых расположены объекты долевого строительства, не завершенные строительством на момент прекращения действия договора аренды земельного участка, направлено на сохранение права лица, осуществляющего строительство, завершить строительство объекта.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 08.02.2017 № 304-ЭС16-6168, арендатор, получивший в аренду принадлежащий администрации города земельный участок для целей строительства без проведения торгов в соответствии с положениями статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, не успевший построить здание до окончания срока договора аренды, но предпринявший в этот срок меры к началу строительства (получивший разрешение на строительство, понесший расходы на подготовку строительства, заключивший соответствующие договоры с той же администрацией и т.п.), вправе претендовать на продление с ним договора аренды на новый срок без проведения торгов. Отказ администрации города, выдавшей арендатору разрешение на строительство незадолго до окончания срока аренды, от продления с таким арендатором договора может рассматриваться как злоупотребление администрацией правом в связи с нарушением разумных ожиданий арендатора.

В пункте 16 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 28.03.2018, разъясняющем, что заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи, и при отсутствии указанной совокупности условий арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона, рассматривается ситуация, при которой на испрашиваемом земельном участке отсутствует  объект незавершенного строительства.

При рассмотрении настоящего спора арбитражным судом установлено, что на спорном земельном участке находится объект незавершенного строительства, принадлежащий на праве собственности заявителю, у заявителя имеются действующие разрешения на строительство указанного объекта, выданные в установленном порядке Администрацией, фактически первая очередь строящегося многоквартирного дома готова к сдаче в эксплуатацию, сам многоквартирный дом является объектом долевого участия в строительстве, что подтверждается представленными в материалы дела договорами с гражданами.

Участие в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости является способом реализации права каждого на жилище, гарантированного Конституцией Российской Федерации (часть 2 статьи 40 Конституции Российской Федерации).

При рассмотрении настоящего спора суд принимает во внимание особое правовое регулирование отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства, обусловленное их социальной значимостью, и недопустимость действий, влекущих нарушение указанных прав.

В ходе рассмотрения настоящего спора установлено, что Общество, не успевшее построить многоквартирный дом до окончания срока договора аренды № 10717 от 23.11.2015, но предпринявшее в этот срок меры не только к началу строительства, как указывается в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 08.02.2017 № 304-ЭС16-6168, но и к завершению строительства части многоквартирного дома, что подтверждается извещением от 26.04.2018 об окончании строительства объекта капитального строительства «Многоквартирный жилой дом со встроенными общественными помещениями по ул. Космонавтов – ул. Молодежная в п. Солнечный Сургутского района Тюменской области» 1 этап строительства. Блок секции № 1,2, вправе претендовать на продление с ним договора аренды на новый срок без проведения торгов.

Установив указанные обстоятельства, принимая во внимание отсутствие доказательств злоупотребления Обществом предоставленными ему правами в ходе осуществления строительства многоквартирного дома либо  направленность действий Общества на затягивание процесса строительства, а также учитывая необходимость защиты интересов участников долевого строительства, среди которых преобладают физические лица, суд приходит к выводу о том, что отказ Администрации  в заключении с Обществом договор   аренды   земельного   участка   с кадастровым номером  86:03:0051513:125 площадью 0,8844 га, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, <...> для окончания строительства объекта незавершенного строительства «Многоквартирный жилой дом с встроенными общественными помещениями по ул. Космонавтов – ул. Молодежная в п.Солнечный Сургутского района Тюменской области», выраженный в письме от 04.05.2018, подлежит признанию незаконным, поскольку не соответствует положениям подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ и  части 11 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и нарушает права и законные интересы заявителя.

В соответствии с пунктом 3 части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения суда по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц должно содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Заявитель просит обязать ответчика  заключить с Обществом договор аренды спорного земельного участка.

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу, что  восстановление нарушенного права заявителя возможно путем обязания Администрации в  течение  15  (пятнадцати)  рабочих  дней  с  момента  вступления в законную силу решения суда по настоящему делу  оформить,  с  учётом  норм  действующего  законодательства  Российской Федерации, подписать и направить в адрес Общества договор   аренды   земельного   участка   с кадастровым номером  86:03:0051513:125 площадью 0,8844 га, для окончания строительства объекта незавершенного строительства «Многоквартирный жилой дом с встроенными общественными помещениями по ул. Космонавтов – ул. Молодежная в п.Солнечный Сургутского района Тюменской области».

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации расходы заявителя по оплате  госпошлины в сумме 3000 рублей относятся на ответчика.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 67, 68, 71, 167-170, 176, 180, 181, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры

Р Е Ш И Л :

заявление общества с ограниченной ответственностью Строительная фирма «Новострой» удовлетворить.

Признать незаконным и отменить решение администрации Сургутского района, изложенное в письме от 04.05.2018 № 26-02-000710.

Обязать администрацию Сургутского района в течение в  течение  15  (пятнадцати)  рабочих  дней  с  момента  вступления в законную силу решения суда по настоящему делу  оформить,  с  учётом  норм  действующего  законодательства  Российской Федерации, подписать и направить в адрес общества с ограниченной ответственностью Строительная фирма «Новострой»  договор   аренды   земельного   участка   с кадастровым номером  86:03:0051513:125 площадью 0,8844 га, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, <...> для окончания строительства объекта незавершенного строительства «Многоквартирный жилой дом с встроенными общественными помещениями по ул. Космонавтов – ул. Молодежная в п.Солнечный Сургутского района Тюменской области».

Взыскать с администрации Сургутского района в пользу общества с ограниченной ответственностью Строительная фирма «Новострой» судебные расходы, связанные с уплатой государственной пошлины в размере  3 000 рублей.

Решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Апелляционная жалоба может быть подана в течение одного месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

Судья                                                                                                  Е.А. Голубева