Решение от 2 марта 2020 г. по делу № А40-267304/2019

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-267304/19-181-2046
02 марта 2020 года
город Москва


Резолютивная часть решения объявлена 20 февраля 2020 года.

Решение в полном объеме изготовлено 02 марта 2020 года.

Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Хабаровой К.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

ООО "КИ ИНВЕСТ",

к Обществу с ограниченной ответственностью "Апрель-Девелопмент"

третье лицо:АО "ТрейдингИнвест" в лице КУ ФИО2, ООО "РАНТЬЕ КЛУБ М"

о признании Договор аренды нежилого помещения №ДА-2015-01/16 от 01.06.2015 заключенным между ООО "Апрель-Девелопмент" и АО "ТрейдингИнвест" расторгнутым с 30 августа 2019 года,

об обязании ООО "Апрель-Девелопмент" освободить нежилое помещение общей площадью 487,20 кв.м., находящегося в здании расположенного по адресу: <...>,

при участии:

от Истца: ФИО3 паспорт, решение № 01-11-2017/01 от 01.11.2017г.

от Ответчика: не явился, извещен,

от Третьего лица (ООО "РАНТЬЕ КЛУБ М") ФИО4 по доверенности № б/н от 18.12.2019г.,

(АО «Риетуму Банка») ФИО3 по доверенности № 2019-Р-25/146 от 09.12.2019г., от АО "ТрейдингИнвест" в лице КУ ФИО2: не явился, извещен.

У С Т А Н О В И Л:

АО «Трейдингинвест» обратилось в суд с иском о признании договора аренды нежилого помещения № ДА-2015-01/06 от 01.06.2015 расторгнутым в одностороннем внесудебном порядке с 30.08.2019 и обязании ответчика освободить помещения.

Определением суда от 14.11.2019, по ходатайству истца к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечен собственник помещений - ООО «КИ Инвест».

Определением суда от, суд в порядке процессуального правопреемства и на основании п. 33 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки», заменил первоначального истца на собственника предмета аренды - ООО «КИ Инвест».

Дело рассматривалось в отсутствие представителя Ответчика и третьего лица (АО "ТрейдингИнвест" в лице КУ ФИО2), извещенноых надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в порядке, предусмотренном ст. 156 АПК РФ.

От Ответчика поступил отзыв, против удовлетворения иска возражает по доводам отзыва.

Третье лицо (ООО "РАНТЬЕ КЛУБ М") представило отзыв, против удовлетворения иска возражает по доводам отзыва.

Заслушав доводы представителя истца и третьего лица, исследовав материалы дела, и оценив в совокупности представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что 01.06.2015 между АО «Трейдингинвест» и ООО «Апрель-Девелопмент» заключен договор аренды нежилого помещения № ДА-2015-01/06 (далее - Договор).

Согласно п. 2.1 Договора и Акта приема-передачи помещения от 01.06.2015 ООО «Апрель-Девелопмент» приняло во временное владение и пользование за плату нежилое помещение общей площадью 487,20 кв. м., находящееся в здании, расположенном по адресу: <...>.

В силу п. 10.2. Договора арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от договора в случае нарушения арендатором сроков внесения арендной платы на срок более чем 2 календарных месяца подряд (п. п. 10.2.1), а также в случае обращения взыскания на предмет аренды со стороны залогодержателя помещения - АО «Риетуму Банка» (п. 10.2.5).

В соответствии с п. 10.4. п. 10 для одностороннего внесудебного расторжения Договора, Сторона Договора обязуется направить письменное уведомление другой Стороне об одностороннем внесудебном отказе от исполнения Договора на основании п. 10.2, 10.3 Договора не менее чем за 15 дней до даты прекращения Договора, которая будет указана в уведомлении, при этом, арендатор обязуется освободить арендуемое помещение и, не позднее даты, указанной в уведомлении, передать его по Акту возврата Помещения.

Факт наступления обстоятельств для одностороннего внесудебного отказа исполнения Договора со стороны арендодателя подтверждается следующим.

Решением арбитражного суда г. Москвы от 11.04.2018 по делу № А40-1099/18-16-1 с ответчика взыскана задолженность по арендной плате по Договору в размере 10 114 053,66 руб.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2019 по делу № А40-273661/2018 с ответчика взыскана задолженность по арендной плате по Договору в размере 6 129 032,26 руб. Таким образом, подтвержден факт длительного (более 2 месяцев подряд) неисполнения ответчиком обязательств по Договору.

11.03.2013 между истцом (залогодателем) и АО «Риетуму Банка» (залогодержателем, далее также - Банк) заключен договор об ипотеке № 039/2013, по условиям которого, истец передал залогодержателю в залог помещение общей площадью 720 кв.м., находящееся в здании, расположенном по адресу: <...>.

Определением арбитражного суда г. Москвы от 07.12.2018 в деле о банкротстве истца, суд обратил взыскание на заложенное имущество истца и определил условия и порядок реализации предмета залога (аренды) в редакции Положения, предложенного залогодержателем, за исключением того обстоятельства, что имущество будет реализовано не одним, а двумя лотами. Определение суда вступило в законную силу 18.12.2018 и не обжаловалось.

Впоследствии, 28.05.2019 предмет договора аренды (залога) реализован на публичных торгах в деле о банкротстве истца, покупателем помещения стало ООО «КИ Инвест».

Более того, п. 6.2.2. договора об ипотеке, предусмотрено, что арендодатель вправе передавать предмет залога в аренду исключительно при условии получения письменного предварительного согласия Банка, как залогодержателя. Арендодатель Банк за получением письменного согласия не обращался. Отсутствие такого согласия также не позволило арендодателю и ответчику осуществить в последующем гос. регистрацию договора аренды.

В силу п. 4. ст. 346 ГК РФ (пользование и распоряжение предметом залога), в случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество вещные права, право, возникающее из договора аренды, иные права, возникающие из сделок по предоставлению имущества во владение или в пользование, которые предоставлены залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество.

Арендатор-ответчик проинформирован о передаче предмета аренды в залог, а также о всех юридических последствиях (п. 2.3. Договора).

09.08.2019 истец в соответствии с п.п.10.4 Договора письменно уведомил ответчика об отказе во внесудебном порядке от исполнения Договора по вышеуказанным основаниям.

Дата расторжения Договора и освобождения помещений установлена - 30.08.2019.

13.08.2019 ответчик письменные уведомления истца получил, однако помещения по Акту приема-передачи до сих пор не вернул ни первоначальному истцу, ни новому собственнику.

Довод Ответчика, что единственным основанием для расторжения договора аренды являлся факт обращения взыскания на предмет аренды, заложенный в пользу третьего лица (АО «Риетуму Банка») не соответствует действительности.

19.12.2019 при уточнении основания исковых требований, судом приобщены к материалам дела дополнительные письменные уведомления от 09.08.2019, направленные истцом в адрес ответчика о расторжении договора аренды и по иным основаниям. В частности, по пункту 10.2.1. договора аренды (нарушение сроков внесения арендной платы). Данное основание подтверждается нижеуказанными судебными актами, вступившими в законную силу.

Решением арбитражного суда г. Москвы от 11.04.2018 по делу № А40-1099/18-16-1 с ответчика взыскана задолженность по арендной плате по Договору в размере 10 114 053,66 руб.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2019 по делу № А40-273661/2018 с ответчика взыскана задолженность по арендной плате по Договору в размере 6 129 032,26 руб.

Судебными актами подтвержден факт длительного (более 2 месяцев подряд) неисполнения ответчиком обязательств по договору аренды.

Таким образом, учитывая возможность одностороннего внесудебного отказа от договора (п.10.2., 10.4.), истец реализовал свое право на расторжение сделки с недобросовестным контрагентом с 30.08.2019.

В пункте п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», разъяснено, что при наличии спора относительно установления обстоятельств одностороннего внесудебного отказа от договора, сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся. В случае нарушенного права, истец вправе избирать способ защиты гражданских прав (ст. 12 ПК РФ).

Доводы третьего лица подлежат отклонению как противоречащие фактическим обстоятельствам дела и противоречащие действующему законодательству.

Согласно п. 6.4.4. договора аренды, ответчик вправе сдавать помещение или его часть в субаренду, а также уступить права по договору аренды третьему лицу только с предварительного письменного согласия арендодателя (АО «Трейдингинвест») и залогодержателя (АО «Риетуму Банка»).

Учитывая отсутствие письменных согласий на заключение договора субаренды, такой договор прекращает свое действие в силу ст. 40 Закона об ипотеке, ст. 346 ГК РФ с момента обращения взыскания на заложенное имущество.

С прекращением действия основного договора аренды нежилых помещений №ДА-2015-01/06 от 01.06.2015 прекращено и действие всех договоров субаренды (ст. 618 ГК РФ).

Согласно п. 2.4. договора субаренды, ООО «Рантье Клуб М» осведомлено о наличии залога в пользу АО «Риетуму Банка» и всех правовых последствиях при обращении взыскания на залог.

Поскольку ответчик до настоящего времени не освободил указанное помещение, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В связи с тем, что судом установлены факт одностороннего внесудебного отказа от договора аренды № ДА-2015-01/06 от 01.06.2015, а также учитывая, что ответчиком не представлено доказательств возврата истцу нежилого помещения, занимаемого на основании указанного договора, требование истца об обязании ООО «Апрель-Девелопмент» (ОГРН <***>, ИНН <***>) освободить нежилое помещение общей площадью 487,20 кв. м. (нежилое помещение на 2 этаже здания общей площадью 244,1 кв. м., номера на поэтажном плане: этаж 2, помещение 1-комната 7,8; нежилое помещение на 3 этаже здания общей площадью 243,1 кв. м.: номера на поэтажном плане: чердак, помещение 1-комнаты 5,6.), находящееся в здании, расположенном по адресу: <...>, подлежит удовлетворению.

Таким образом, исковое заявление является обоснованным, подтверждено материалами дела и подлежит удовлетворению в полном объеме.

Государственная пошлина в размере 12 000 руб. в соответствии со ст. 110 АПК РФ подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

На основании изложенного, ст.ст. 309, 310, 330, 606, 614, 619, 622 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 64, 65, 71, 75, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать Договор аренды нежилого помещения № ДА-2015-01/06 от 01.06.2015 заключенный между ООО «Апрель-Девелопмент» и АО «Трейдингинвест» расторгнутым с 30.08.2019.

Обязать ООО «Апрель-Девелопмент» (ОГРН <***>, ИНН <***>) освободить нежилое помещение общей площадью 487,20 кв. м. (нежилое помещение на 2 этаже здания общей площадью 244,1 кв. м., номера на поэтажном плане: этаж 2, помещение 1-комната 7,8; нежилое помещение на 3 этаже здания общей площадью 243,1 кв. м.: номера на поэтажном плане: чердак, помещение 1-комнаты 5,6.), находящееся в здании, расположенном по адресу: <...>.

Взыскать с ООО «Апрель-Девелопмент» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 12 000 руб. (двенадцать тысяч рублей 00 копеек).

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Решение направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет". По ходатайству копии решения на бумажном носителе могут быть направлены в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья К.М. Хабарова