Решение от 29 мая 2019 г. по делу № А45-10546/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-10546/2019
г. Новосибирск
30 мая 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 27 мая 2019 года.

В полном объеме решение изготовлено 30 мая 2019 года.

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Петровой Ю.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело иску общества с ограниченной ответственностью «АктивСтройИнвест»

к мэрии города Новосибирска

о признании незаконным (недействительным) одностороннего отказа от договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 15.08.2013 № 116481р, оформленного уведомлением от 18.05.2018 № 31/19/05250; признании договора аренды земельного участка от 15.08.2013 № 116481р действующим,

при участии представителя истца – ФИО2, выписка из ЕГРЮЛ, паспорт, ФИО3, доверенность о 07.11.2018, удостоверение,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «АктивСтройИнвест» (далее по тексту – истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к мэрии города Новосибирска (далее по тексту – ответчик, мэрия) о признании незаконным (недействительным) одностороннего отказа от договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 15.08.2013 № 116481р, оформленного уведомлением от 18.05.2018 № 31/19/05250; признании договора аренды земельного участка от 15.08.2013 №116481р действующим.

Истец в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме, указав, что расторжение ответчиком договора аренды земельного участка в одностороннем порядке является незаконным, нарушающим его права и законные интересы.

Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явился, представил отзыв на исковое заявление, в соответствии с которым возражает против удовлетворения требований истца, ссылаясь на то, что оспариваемое уведомление от 18.05.2018 № 31/19/05250 отвечает признакам односторонней сделки, уведомляя истца о прекращении арендных отношений, мэрия действовала как сторона договора, реализуя свои гражданские права, а не властно-распорядительные полномочия. Кроме того указывает, что реализация представленного законом права на отказ от договора аренды земельного участка, возобновленного на неопределенный срок, при том, что данное право ничем не ограничено, злоупотреблением признаваться не может.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – АПК РФ) суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика.

Согласно статье 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как следует из материалов дела, между ответчиком (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью «Интехстрой» (арендатором) был заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 15.08.2013 № 116481р сроком действия с 15.08.2013 по 15.08.2016, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:041845:273, расположенный в пределах Калининского района города Новосибирска, площадью 1376 кв.м., для строительства надземно-подземной автостоянки закрытого типа по ул. Новая Заря.

16.09.2013 договор аренды в установленном законом порядке прошёл процедуру государственной регистрации.

10.06.2016 обществом с ограниченной ответственностью «Интехстрой» (стороной 1) и истцом (стороной 2) заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 15.08.2013 № 116481р, согласно пункту 1.1 (в редакции Дополнительного соглашения от 20.06.2016) которого сторона 1 с согласия мэрии города Новосибирска передает, а сторона 2 принимает на себя все права и все обязанности арендатора по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 15.08.2013 № 116481р, заключенного стороной 1 с мэрией города Новосибирска, в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:35:041845:273, площадью 1376 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства надземно-подземной автостоянки закрытого типа по ул. Новая Заря, местоположение: <...> предоставленного для строительства надземно-подземной автостоянки закрытого типа по ул. Новая Заря. Данное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке.

Поскольку после окончания срока действия договора истец продолжил пользоваться земельным участком при отсутствии возражений мэрии, указанный договор был возобновлен на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ).

Уведомлением от 18.05.2018 исх. № 31/19/05250 мэрия известила истца об отказе от договора аренды земельного участка от 15.08.2013 № 116481р на основании статей 610, 621 ГК РФ, указав, что после истечения трехмесячного срока договор аренды будет прекращен. Данное уведомление получено истцом 31.05.2018 вх. № 67.

18.09.2018 согласно данным Единого государственного реестра недвижимости погашена запись 54-54-01/930/2013-138 о государственной регистрации договора аренды на объект недвижимого имущества – земельный участок с кадастровым номером 54:35:041845:273, расположенный по адресу: <...>.

Вместе с тем, истцом 01.02.2017, то есть до расторжения договора аренды, получено разрешение на строительство № Ru 54303000-374/1И1-2017 надземно-подземной автостоянки на земельном участке с кадастровым номером 54:35:041845:273, выданное мэрией города Новосибирска, сроком действия до 27.10.2017, впоследствии срок действия разрешения продлен до 25.01.2019.

Полагая, что действия ответчика по расторжению договора аренды являются незаконными и нарушающими права и законные интересы истца, в связи с чем договор аренды являются действующими, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, суд находит требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению, при этом исходит из следующего.

В соответствии со статьей 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом.

Статьей 8 ГК РФ в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе

В данном случае между сторонами сложились правоотношения, регулируемые главой 34 ГК РФ (аренда).

В силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируется гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Статьей 22 ЗК РФ предусмотрено право аренды земельных участков.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В пункте 1 статьи 610 ГК РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 2 статьи 610 ГК РФ установлено, что если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Как отмечалось ранее, поскольку после окончания срока действия договора аренды земельного участка от 15.08.2013 № 116481р истец продолжил пользоваться земельным участком при отсутствии возражений мэрии, указанный договор был возобновлен на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ.

Ответчик уведомлением от 18.05.2018 исх. № 31/19/05250 известил истца об отказе от спорного договора аренды. В данном уведомлении указано, что договор аренды считался возобновленными на неопределенный срок и на основании статей 610, 621 ГК РФ мэрия уведомляет об отказе от договора, по истечении трехмесячного срока действие договора будет прекращено. Иных оснований для отказа от договора в уведомлении не указано.

Вместе с тем, как разъяснено в пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, несмотря на предусмотренную Гражданским кодексом Российской Федерации возможность отказа от договора аренды в одностороннем порядке, такой отказ не может быть произвольным и неразумным, действия ответчика подлежат оценке на предмет добросовестности.

Пунктом 1 статьи 10 ГК РФ установлен запрет на осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Из разъяснений, содержащихся в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», следует, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Учитывая, что предметом аренды является земельный участок, предоставленный истцу для целей строительства, то при рассмотрении вопроса о правомерности одностороннего отказа арендодателя от договора аренды подлежат применению нормы земельного законодательства, предусматривающие специальные основания для прекращения договора аренды.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8959/08, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Так, статьей 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В пункте 1 статьи 46 ЗК РФ указано, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 2 статьи 46 ЗК РФ наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

Пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ предусмотрены в том числе следующие основания прекращения аренды земельного участка:

1) при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при:

использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде;

порче земель;

невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв; невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;

неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

2) при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными настоящим Кодексом.

В силу положений статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8985/08).

Таким образом, обоснованность отказа в договоре аренды земельного участка, предоставленного для целей строительства, устанавливается в зависимости от действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

Как следует из материалов дела, истец стал арендатором земельного участка 10.06.2016 на основании соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 15.08.2013 № 116481р.

01.02.2017 истцу выдано разрешение на строительство № Ru 54303000-374/1И1-2017 надземно-подземной автостоянки на земельном участке с кадастровым номером 54:35:041845:273, сроком действия до 27.10.2017, впоследствии срок действия разрешения продлен до 25.01.2019.

Истцом в материалы дела представлено экспертное заключение от 18.02.2019 № 3, согласно которому основные конструкции объекта строительства выполнены. Уведомление мэрии от 18.05.2018 № 31/19/05250 направлено ответчику в период срока действия разрешения на строительство. Представитель ответчика в судебном заседании пояснил, что данное уведомление было направлено истцу без учета наличия на земельном участке строящегося объекта.

При названных обстоятельствах, с учетом указанной выше правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, суд приходит к выводу об отсутствии у мэрии оснований для расторжения договора аренды земельного участка и признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 15.08.2013 № 116481р, оформленного уведомлением от 18.05.2018 № 31/19/05250.

В качестве способа восстановления нарушенного права, с учетом признания недействительным одностороннего отказа от договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 15.08.2013 № 116481р, а также исключением из ЕГРН сведений о спорном договоре аренды, суд считает правомерным удовлетворить требования истца о признании действующим договора аренды от 15.08.2013 № 116481р.

Оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд приходит к выводу об обоснованности исковых требований о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 15.08.2013 № 116481р, оформленного уведомлением от 18.05.2018 № 31/19/05250, а также признании договора аренды земельного участка от 15.08.2013 № 116481р действующим.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины распределяются в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

иск удовлетворить.

Признать недействительным односторонний отказ мэрии города Новосибирска от договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 15.08.2013 № 116481р, оформленный уведомлением от 18.05.2018 № 31/19/05250. Признать действующим договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 15.08.2013 № 116481р.

Взыскать с мэрии города Новосибирска в пользу общества с ограниченной ответственностью «АктивСтройИнвест» расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 рублей.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья

Ю.А. Петрова