Решение от 19 мая 2020 г. по делу № А45-42994/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ



дело № А45-42994/2019
город Новосибирск
19 мая 2020 года
резолютивная часть решения вынесена 18 мая 2020 года

в полном объёме решение изготовлено 19 мая 2020 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Поляковой В.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело

по иску мэрии города Новосибирска

к обществу с ограниченной ответственностью НОВОСИБИРСКАЯ СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ

при участии в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, жилищно-строительного кооператива СИБИРЯКОВ-ГВАРДЕЙЦЕВ

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка

установил

Мэрия города Новосибирска обратилась с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью НОВОСИБИРСКАЯ СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ 10 216 951 рубля 70 копеек задолженности по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 05.02.2007 № 46365 за период с декабря 2017 года по сентябрь 2019 года, 1 518 818 рублей 38 копеек неустойки за период с 10.01.2018 по 14.10.2019.

В судебное заседание участники процесса явку своих представителей не обеспечили, уведомлены надлежащим образом, от истца поступило ходатайство о рассмотрении дела без участия представителя мэрии города Новосибирска.

Изучив доводы искового заявления, исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд пришёл к следующим выводам.

Между мэрией города Новосибирска и открытым акционерным обществом ТЯЖСТАНКОГИДРОПРЕСС был заключён договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 05.02.2007 № 46365, по условиям которого в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 54:35:051835:0046, расположенный в пределах Кировского района города Новосибирска, общей площадью 14 446 кв. м для строительства многоэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения, подземной автостоянкой и трансформаторной подстанцией по улице Сибиряков-Гвардейцев.

Согласно дополнительному соглашению от 29.12.2011 № 4 и постановлению мэрии города Новосибирска от 06.12.2011 № 11647 арендатором по договору стало общество с ограниченной ответственностью НОВОСИБИРСКАЯ СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ.

Дополнительными соглашениями от 25.12.2013 № 6 стороны изменили порядок внесения арендных платежей (ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчётным месяцем) и размер неустойки (0, 05 % за каждый день просрочки от суммы задолженности за истекший месяц).

Согласно пункту 2.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 29.04.2016 № 7 размер арендной платы определён в соответствии с Постановлением Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 № 219-п на основании отчёта независимого оценщика и составил 4 767 000 рублей в год или 397 250 рублей в месяц.

Согласно пункту 4.2.6 договора арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за землю.

Вместе с тем, как утверждает мэрия города Новосибирска, в результате ненадлежащего исполнения обязательств по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 05.02.2007 № 46365 у ответчика образовалась задолженность по арендной плате в размере 10 216 951 рубля 70 копеек за период с декабря 2017 года по сентябрь 2019 года.

В связи с наличием задолженности по договору арендодателем начислена неустойка в размере 1 518 818 рублей 38 копеек за период с 10.01.2018 по 14.10.2019.

Доказательств внесения арендных платежей за предъявленный период ответчиком в материалы дела не представлено.

При оценке спорных правоотношений суд исходит из следующего правового регулирования.

По смыслу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии со статьёй 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, предусмотренной законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признаётся определённая законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Судом установлено, что обязательства по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 05.02.2007 № 46365 обществом с ограниченной ответственностью НОВОСИБИРСКАЯ СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ не исполнены, требования действующего законодательства в регулируемой сфере правоотношений нарушены.

Такое поведение нельзя признать добросовестным поведением участника гражданских правоотношений, в связи с чем заявленные мэрией города Новосибирска исковые требования признаны судом обоснованными.

Вместе с тем при определении размера задолженности суд не может не учитывать собранные по делу доказательства, которые свидетельствуют об уменьшении площади земельного участка, фактически оставшегося у ответчика в аренде после ввода жилого дома в эксплуатацию (первый этап строительства) и государственной регистрации прав собственности граждан на квартиры в этом доме.

Согласно имеющимся в материалах дела выпискам из единого государственного реестра недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 54:35:051835:46 расположены два объекта недвижимости с кадастровыми номерами 54:35:051835:1311 и 54:35:051835:2365.

В отношении земельного участка с кадастровым номером 54:35:051835:46 зарегистрировано обременение в виде аренды в пользу общества с ограниченной ответственностью НОВОСИБИРСКАЯ СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ с 05.02.2007 на неопределённый срок.

Здание с кадастровым номером 54:35:051835:1311 – многоквартирный жилой дом (адрес: <...>), год завершения строительства 2015.

Здание с кадастровым номером 54:35:051835:2365 – многоквартирный жилой дом (объект незавершённого строительства) степенью готовности 70 %, правообладатель жилищно-строительный кооператив СИБИРЯКОВ-ГВАРДЕЙЦЕВ, право собственности зарегистрировано 27.12.2019.

Согласно поступившим из Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области во исполнение определения суда об истребовании доказательств документам (выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 05.03.2020) в здании с кадастровым номером 54:35:051835:1311 – многоквартирный жилой дом (адрес: <...>) с 2015 года зарегистрированы права собственности граждан.

При таких условиях по смыслу статей 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также в соответствии с разъяснениями, приведёнными в пунктах 66 и 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», часть земельного участка с кадастровым номером 54:35:051835:46, занятая введённым в эксплуатацию жилым домом, права на квартиры в котором зарегистрированы за физическими лицами, перешла в долевую собственность собственников помещений в этом доме, а мэрия города Новосибирска утратила право распоряжения этой частью земельного участка.

Фактически в аренде у ответчика в спорный период находилась часть земельного участка с кадастровым номером 54:35:051835:46, на которой продолжалось строительство (второй, третий этап строительства).

Выписка из единого государственного реестра недвижимости в отношении объекта с кадастровым номером 54:35:051835:2365 от 06.02.2020 содержит следующие сведения: объект незавершённого строительства, расположен на земельном участке с кадастровым номером 54:35:051835:46, степень готовности 70 %, площадь застройки 7 677, 9 кв. метров.

Проектируемое назначение: многоэтажный жилой дом с помещениями общественного назначения, подземная автостоянка и трансформаторная подстанция, II этап строительства: блок-секция № 5, блок-секция № 6, блок-секция № 7 (по генплану), III этап строительства: подземная автостоянка.

Таким образом, в аренде у общества с ограниченной ответственностью НОВОСИБИРСКАЯ СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ в спорный период находилась часть земельного участка с кадастровым номером 54:35:051835:46 площадью 7 677, 9 кв. метров.

В этой связи из расчёта суммы задолженности и неустойки, подготовленного мэрией города Новосибирска, подлежит исключению арендная плата, начисленная на остальную часть площади земельного участка, занятую жилым домом, право собственности на квартиры в котором зарегистрированы за гражданами.

В указанной части договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 05.02.2007 № 46365 прекратил своё действие на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В оставшейся части договор продолжает действовать, в аренде остаётся площадь, на которой продолжается строительство многоквартирного жилого дома (второй и третий этап строительства - согласно выписке из единого государственного реестра недвижимости от 06.02.2020).

Поскольку иные расчёты участниками процесса, в том числе мэрией города Новосибирска, не представлены, судом самостоятельно исчислен размер задолженности по арендной плате за земельный участок с кадастровым номером 54:35:051835:46 в отношении площади 7 677, 9 кв. метров, оставшейся в аренде, а также размер неустойки, начисленной на эту задолженность.

Согласно расчёту суда взысканию с ответчика в пользу истца подлежит задолженность в размере 5 430 204 рублей 45 копеек за период с декабря 2017 года по сентябрь 2019 года и неустойка в размере 807 236 рублей 30 копеек за период с 10.01.2018 по 14.10.2019.

Довод мэрии города Новосибирска со ссылкой на пункт 5 статьи 16 федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» о том, что поскольку в установленном законом порядке не была сформирована часть земельного участка под многоквартирным жилым домом с кадастровым номером 54:35:051835:1311, размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 54:35:051835:46 не может быть уменьшен, судом проверен и признан необоснованным.

По смыслу пункта 1 статьи 16 федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу пункта 2 статьи 16 федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведён государственный кадастровый учёт, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с пунктом 3 статьи 16 федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об образовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Согласно пункту 4 статьи 16 федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» образование указанного в части 3 настоящей статьи земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является обязанностью органов государственной власти или органов местного самоуправления. В целях образования такого земельного участка уполномоченными органами государственной власти или органами местного самоуправления совершаются все необходимые действия, предусмотренные законом. Образование земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления также при отсутствии обращения собственников помещений в соответствующем многоквартирном дом (пункт 4.1 статьи 16 федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Со дня проведения государственного кадастрового учёта земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 5 статьи 16 федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Буквальное толкование положений статьи 16 федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» свидетельствует о том, что образование земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является обязанностью органов государственной власти или органов местного самоуправления.

Неосуществление таких действий органом местного самоуправления не может возлагать на арендатора обязанность по внесению арендных платежей на ту часть земельного участка, на которой уже введён в эксплуатацию жилой дом, а на квартиры в этом доме зарегистрированы права граждан.

Земельный участок в этой части уже освоен застройщиком.

Рассматриваемый довод мэрии города Новосибирска противоречит положениям статей 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, разъяснениям, приведённым в пунктах 66 и 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», кроме того, противоречит уже сложившейся судебной практике (определение Верховного Суда Российской Федерации от 17.12.2019 по делу № А11-4304/2018, постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 17.12.2018 по делу № А17-4111/2018, постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 31.01.2020 по делу № А45-17799/2016 с участием мэрии города Новосибирска).

Согласно приведённой судебной практике тот факт, что из земельного участка не были сформированы и определены границы земельного участка для целей эксплуатации жилого дома, введённого в эксплуатацию, с последующей регистрацией прав собственности на помещения в таком доме, не даёт права истцу требовать внесения арендной платы в полном объёме, согласованном в договоре аренды.

С момента первой регистрации права собственности на помещение в жилом доме у собственников жилых помещений возникло право владения и пользования земельным участком, следовательно, право пользования земельным участком, расположенным под жилым домом, у истца прекратилось, и обязанность по внесению арендной платы по договору аренды за часть участка, расположенного под построенным и введённым в эксплуатацию жилым домом, у ответчика отсутствует.

Более того, из плана границ земельного участка с кадастровым номером 54:35:051835:46 (приложение 1 к договору аренды, выписки из единого государственного реестра недвижимости в отношении объектов с кадастровыми номерами 54:35:051835:46, 54:35:051835:1311, 54:35:051835:2365) с очевидностью следует, что земельный участок был предоставлен для строительства одного многоквартирного жилого дома сложной конфигурации с тремя этапами строительства (включая несколько блок-секций с жилыми помещениями, а также помещениями общественного назначения, подземную автостоянку и трансформаторную подстанцию), в результате чего имеющиеся границы земельного участка будут совпадать с границами земельного участка, необходимого для эксплуатации всего дома по окончании строительства, в связи с чем оснований для формирования части земельного участка под многоквартирным жилым домом с кадастровым номером 54:35:051835:1311 (часть жилого дома), на что указывает мэрия города Новосибирска в своих письменных пояснениях, не имеется.

Судебные расходы в виде подлежащей перечислению в федеральный бюджет государственной пошлины распределяются по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и с учётом результатов рассмотрения дела относятся на ответчика пропорционально удовлетворённым требованиям.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, -

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью НОВОСИБИРСКАЯ СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ в пользу мэрии города Новосибирска 5 430 204 рубля 45 копеек задолженности и 807 236 рублей 30 копеек неустойки.

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью НОВОСИБИРСКАЯ СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ в доход федерального бюджета 43 412 рублей государственной пошлины.

Исполнительные листы выдать после вступления решения суда в законную силу.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (город Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (город Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Решение будет изготовлено в течение пяти рабочих дней.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети интернет не позднее следующего дня после дня его принятия.

судья В.А. Полякова