Решение от 1 августа 2017 г. по делу № А55-463/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443045, г.Самара, ул. Авроры,148, тел. (846) 226-56-17

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

02 августа 2017 года

Дело №

А55-463/2017

Резолютивная часть решения оглашена 26.07.2017

Решение в полном объеме изготовлено 02.08.2017

Арбитражный суд Самарской области

в составе

судьи Богдановой Р.М.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мельниковой Е.А.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

Индивидуальный предприниматель ФИО1

к Обществу с ограниченной ответственностью "Купаты-1", Комитету по управлению имуществом городского округа Отрадный Самарской области

третьи лица – 1. Администрация городского округа Отрадный Самарской области, 446300 <...>

2. Муниципальное унитарное предприятие "Архпроект" г. Отрадного.

о переводе прав и обязанностей покупателя и признании права собственности

при участии в заседании

от истца – ФИО1 (3615 132812)

ФИО2 (доверенность от 03.11.2016)

от ответчика – 1 – не явился. извещен.

2 – ФИО3 (доверенность от 01.06.2017)

от 3-х лиц – 1 - ФИО3 (доверенность от 02.06.2017)

2- не явились, извещены

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратилась в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Купаты-1" о переводе прав и обязанностей покупателя, определенного протоколом №2 об итогах аукциона по продаже муниципального имущества, являющегося собственностью городского округа Отрадный от 11.11.2016 года по извещению №121016/0134956/01 от 12.10.2016 (аукцион), с ООО «Купаты-1» на ФИО1 в отношении части нежилых помещений площадью 100,7 кв.м. (1 этаж, помещения №№36-41,44-46) по адресу: <...>), а именно:

Признать право собственности ИП ФИО1 в отношении комнат с номерами: 36,41,44 и 45;

Признать право общей долевой собственности ИП ФИО1 и ООО "Купаты-1" на комнаты с номерами: 37,38,40 и 46.

Определением от 19.05.2017 года Комитет по управлению имуществом городского округа Отрадный Самарской области привлечен в качестве соответчика.

Определением от 21.07.2017 года удовлетворено ходатайство истца об уточнении исковых требований, в котором истец просил перевести права и обязанности Покупателя по договору купли-продажи недвижимости №3 от 15. 11.2016 года, заключенного по итогам аукциона по продаже муниципального имущества, являющегося собственностью городского округа Оградный от 11.11.2016 года по извещению №121016/0134956/01 от 12.10.2016 (аукцион), с ООО «Купаты-1» на ИП ФИО1 в в отношении части нежилого помещения площадью 100.7 кв.м. (1 лаж. помещения №№ 36-41. 44-46)) по адресу: <...>). а именно:

-на комнаты №№36, 37, 38, 41, 44, 45 общей площадью 60,9 кв.м признать право собственности ИП ФИО1.

-на комнаты №№40. 46 общей площадью 16.7 кв.м. признать право общей долевой собственности ИП ФИО1 и ООО «Купаты-1». определив долю ИП ФИО1 в праве общей долевой собственности пропорционально общей площади комнат №№36. 37. 38. 41. 44 и 45.

-комнату №№39 площадью 23,1 кв.м оставить в собственности ООО «Купаты-1»: или

-на комнаты №№36, 41, 44, 45 общей площадью 57.5 кв.м признать право собственности ИП ФИО4

-на комнаты №№37, 38, 40, 46 общей площадью 20.1 кв.м. признать право общей долевой собственности ИП ФИО1 и ООО «Купаты-1». определив долю ИП ФИО1 в праве общей долевой собственности пропорционально общей площади комнат №№36. 41. 44 и 45.

-комнату №№39 площадью 23.1 кв.м оставить в собственности ООО «Купаты-1»;

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования, ходатайствовал о назначении экспертизы.

Представитель ответчика 2 возражал против удовлетворения иска.

Представитель ответчика 1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, в ранее представленном отзыве на иск в иске истцу просил отказать.

Третье лицо 2 в ранее представленном отзыве на иск поддержало позицию ответчиков.

На основании ч.1,3 ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие  представителей ответчика 1 и третьего лица 2 и по имеющимся в деле материалам.

      Как следует из материалов дела, истец - ИП ФИО1 арендует нежилое помещение площадью 73 кв.м. по адресу: <...> по договору аренды №16/14 от 10.06.2014г. сроком с 10.06.2014 до 09.06.2017г.

Договор аренды нежилых помещений №16/14 от 10.06.2014г. зарегистрирован Управлением Росреестра по Самарской области, что подтверждается уведомлением от 24.06.2014г. №06/501/2014-240 (63-63-06/501/2014-240).

До заключения договора аренды нежилых помещений №16/14 от 10.06.2014г. между Комитетом по управлению имуществом городского округа Отрадный Самарской области и Индивидуальным предпринимателем ФИО1 были заключены следующие договоры аренды:

Договор №06/13 от 19.02.2013г. со сроком аренды с 01.04.2013 по 28.02.2014г.,

Дополнительное соглашение от 24.02.2014 года к договору №06/13 от 19.02.2013г. о продлении срока аренды с 01.03.2014 по 31.03.2014г.,

Договор №16/12 от 20.04.2012г. со сроком аренды с 01.05.2012 по 31.03.2013г.

Согласно выписке из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства №ИЭ9965-16-134596 от 03.11.2016 года заявитель относится к категории «Микропредприятие».

Таким образом, ИП ФИО1 на основании ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ (ред. от 03.07.2016) пользуется преимущественным правом на приобретение помещения, арендованного по договору аренды №16/14 от 10.06.2014г., по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

06 июня 2016г. ИП ФИО1 обратилась к ответчику с заявлением о выкупе арендуемого помещения по адресу: <...>.

Письмом от 28.06.2916г. №1296/0502 заявителю было сообщено, что в настоящее время межевая организация МУП «АрхПроект» выполняет раздел нежилых помещений общей площадью 100,7 кв.м, расположенных по указанному адресу, путем выдела части помещений, предоставленных в аренду.

После проведения данных работ, Комитет по управлению имуществом готов вернуться к рассмотрению данного вопроса».

28.09.2016г. заявитель повторно обратился к ответчику с заявлением о выкупе арендуемого помещения.

Письмом от 17.10.2016г. №2235/0502 ответчик сообщил, что реализация преимущественного права на приобретение помещения, арендованного по договору №16/14 от 10.06.2014г. не представляется возможной.

Как видно из содержания письма от 17.10.2016г. основанием для отказа послужили следующие обстоятельства: «В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о праве собственности муниципального образования г.о. Отрадный на нежилое помещение общей площадью 100,7 кв.м, расположенное по ул. Сабирзянова, 7.

Провести раздел указанного нежилого помещения не представляется возможным в виду его технических особенностей, объектом договора купли – продажи может быть имущество, в отношении которого осуществлен государственный кадастровый учет.

28.10.2016г. ИП ФИО1 повторно обратился к ответчику, заявив о своем желании воспользоваться преимущественным правом выкупа, просила направить договор купли-продажи помещения, арендуемого по договору 14/16 от 10.06.2014г.

Письмом от 31.10.2016г. №2297/0502 ответчик повторно сообщил истцу, что реализация преимущественного права на приобретение и последующее заключение договора купли – продажи части нежилого помещения площадью 73,0 кв. м. невозможна, ссылаясь на обстоятельства, изложенные в письме от 17.10.2016г. №2235/0502.

Ответчик известил ИП ФИО1 о включении нежилого помещения площадью 100,7 кв.м (1 этаж, помещения №№ 36-41, 44-46), расположенного по адресу: <...>, в Программу приватизации муниципального имущества, и о проведении 11.11.2016г. аукциона по продаже этого нежилого помещения.

Согласно извещению, размещенному на сайте https://torgi.gov.ru (номер извещения - 121016/0134956/01 от 12.10.2016 (аукцион)) Комитетом по управлению имуществом городского округа Отрадный Самарской области объявлен аукцион по продаже нежилых помещений площадью 100,7 кв.м. (1 этаж, помещения №№ 36-41, 44-46) по адресу: <...>.

Согласно протоколу №2 от 11.11.2016 года ответчик – ООО «Купаты -1» признано победителем аукциона в отношении спорного помещения.

Поскольку с победителем аукциона был заключен договор купли – продажи , истец ссылаясь на Федеральный закон от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Ответчики иск не признали, ссылаясь на необоснованность исковых требований, а также на пропуск срока исковой давности.

Изучив имеющиеся в материалах дела документы, заслушав представителей сторон, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, регулируются Законом № 159-ФЗ.

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно ст 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законом субъектов Российской Федерации предельных значений площади арендованного имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности.

4)арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

5)сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Согласно п 8 Информационного письма №134 от 05.11.2009г. Президиума ВАС РФ реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Истец считает, что объективных причин, препятствующих выделению арендуемого помещения в самостоятельный объект из нежилого помещения площадью 100,7 кв.м, расположенною по адресу: <...>, не имеется.

Следовательно, отказ администрации городского округа Отрадный Самарской области в предоставлении Индивидуальному предпринимателю ФИО1 преимущественною права на приобретение нежилого помещения, арендованного по договору №16/14 от 10.06.2014г., по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", выраженный в письмах от 17.10.2016г. №2235/0502 и от 31.10.2016г. №2297/0502 является незаконным.

Согласно п. 2 ст. 6 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»: в случае продажи арендуемого имущества с нарушением преимущественного права па его приобретение субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, в течение двух месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о таком нарушении в отношении арендуемого имущества, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке.

Согласно выписке из технического паспорта и экспликации к нему на нежилое помещение площадью 100,7 кв.м, находящегося по адресу: <...>, нежилое помещение площадью 100,7 кв.м находящееся на первом этаже включает в себя 5 комнат и коридор, в комнате № 37 имеется санузел, вход один и общий.

Нежилые помещения, арендованные Индивидуальным предпринимателем ФИО1 являются частями нежилого помещения общей площадью 100,7 кв.м, с кадастровым номером 63-63-06/003/2008-456. Истец арендует комнаты 36-38,41,44,45, часть комнат 40, 46, общей площадью 73,0 кв.м. Арендованные истцом комнаты не сформированы в качестве самостоятельных объектов недвижимости, в отношении комнат арендованных ИП ФИО1 не произведен кадастровый учет.

Часть комнаты №39 входящая в нежилое помещение общей площадью 100,7 кв.м. арендована другим лицом.

Истец с требованием о выделении части помещений (комнат) в обособленный объект недвижимости, которые он арендует и о постановке помещений на кадастровый учет к ответчику 2 не обращался.

Согласно технического заключения о возможности раздела помещения, расположенного по адресу: <...>, выполненного МУП «Архпроект» б/н от 20.12.2016, при разделе помещения, расположенного по адресу: <...> на два помещения: помещение №1 комнаты 36,37,38,40,41,44,45,46, помещения №2 комната 39, нарушаются нормативные требования СП 1.13130.2009, свода правил СП 30.133330.2012 «СНиП» 2.04.01-85. При разделе помещение №2 останется без внутренних систем водоснабжения и канализации. В заключении сделан вывод, что натурный раздел помещения площадью 100,70 кв.м. на 2 помещения невозможен.

В отзыве на иск, третье лицо подтвердило, что раздел помещения, площадью 100, 70 кв.м на два отдельных помещения невозможен. Кроме того, был приложен протокол общего собрания собственников жилых помещений многоквартирного дома, в котором расположено спорное помещение. Собственники жилых помещений многоквартирного дома согласия на устройство отдельного входа не дали в связи с возможностью нарушения фасада здания.

Письмом от 17.10.2016 Комитет по управлению имуществом городского округа Отрадный Самарской области сообщил ответчику о невозможности раздела нежилого помещения ввиду его технических особенностей и предложил истцу принять участие в аукционе по передаче помещения площадью 10,7 кв.м. на общих основаниях.

Истец участия в аукционе не принимал. С заявлением о выделении арендованных истцом помещений в обособленный объект и постановке его на кадастровый учет и государственной регистрации права муниципальной собственности не обращался, с иском заключении с ним договора купли – продажи не обращался.

Истцом в суд было представлено заключение кадастрового инженера о вопросе раздела помещения с кадастровым номером 63:06:0303006:1190 на три самостоятельных помещения и заявлено ходатайство о назначении строительно - технической экспертизы.

Ходатайство истца о назначении по делу строительно – технической экспертизы судом отклонено в связи с отсутствием оснований, предусмотренных ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для его удовлетворения.

Формирование и выделение отдельных объектов недвижимости по инициативе арендатора с целью их выкупа не предусмотрено положениями Федерального закона №159-ФЗ. Указанный вывод соответствует выводам Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации, изложенным в Постановлении от 07.09.2010 №2427/10.

Арендованные истцом помещения не сформированы как обособленные объекты на момент обращения истца к ответчику о выкупе, не имеют самостоятельного выхода на улицу, не являются изолированными, а также арендованные ИП ФИО1 помещения (комнаты и часть комнат) не находятся на кадастровом учете объектов капитального строительства.

Кроме того, на реконструкцию помещения, путем раздела его на несколько помещений необходимо получение согласия собственников жилых помещений многоквартирного дома. Собственники жилых помещений многоквартирного дома согласия на проведение реконструкции не выразили.

Ранее ИП ФИО1 обращалась в арбитражный суд о признании незаконным, как несоответствующий статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» приказ Комитета по управлению имуществом городского округа Отрадный Самарской области от 10.10.2016 № 160 «О проведении аукциона

»; признании незаконным, как несоответствующий статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», отказ Администрации городского округа Отрадный Самарской области в предоставлении Индивидуальному предпринимателю ФИО1 преимущественного права на приобретение нежилого помещения, арендуемого по договору аренды нежилых помещений № 16/14 от 10.06.2014, и расположенного по адресу: <...>, выраженный в письмах от 18.10.2016 и от 31.10.2016; обязании Администрации городского округа Отрадный Самарской области принять по заявлению Индивидуального предпринимателя ФИО1 о предоставлении преимущественного права на приобретение нежилого помещения, арендуемого по договору аренды нежилых помещений № 16/14 от 10.06.2014, и расположенного по адресу: <...> решение в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Определением Арбитражного суда по делу №А55-27958/2016 производство по делу было прекращено в связи с отказом заявителя от заявленных требований.

Проведение ответчиком 2 торгов в форме аукциона недействительным не признано. Приказ Комитета по управлению имуществом городского округа Отрадный Самарской области от 10.10.2016 № 160 «О проведении аукциона по продаже муниципального имущества» недействительным не признан.

Таким образом, истцом не представлено доказательств, что сделка – торги в форме аукциона по продаже муниципального имущества совершена с нарушением действующего законодательства.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

Частью 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Согласно части 2 указанной статьи арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

По смыслу Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ (ред. от 03.07.2016) объектом купли – продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В соответствии с данными нормами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание, что предметом договора купли – продажи, заключенного ответчиками, является нежилое помещение площадью 100,70 кв.м., что помещения №36-41,44-46, которые арендует истец, не выделены как обособленные объекты недвижимости, то есть в отношении них в соответствии с требованиями действующего законодательства не осуществлен государственный кадастровый учет, право на помещения не зарегистрировано за муниципалитетом, суд пришел к выводу об отсутствии самостоятельного объекта, который может быть предметом договора купли-продажи, заключаемого в порядке реализации преимущественного права на основании статей 3,9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Кроме того, возможность обособления спорных помещений в будущем не является основанием для перевода прав и обязанностей покупателя по спорному договору купли – продажи и признания права собственности ИП ФИО1 на комнаты 36,41,44,45 и общей долевой собственности на комнаты 40,46.

Доводы ответчиков о пропуске истцом срока исковой давности являются несостоятельными, поскольку в данном случае, срок исковой давности истцом не пропущен.

При указанных обстоятельствах, правовых оснований для удовлетворения иска не имеется.

В иске истцу следует отказать.

В соответствии с п. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходы по оплате госпошлины возлагаются на истца.

Руководствуясь ст. 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Ходатайство истца о назначении по делу строительно – технической экспертизы отклонить.

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара в месячный срок с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

/
Р.М. Богданова