Решение от 6 декабря 2019 г. по делу № А34-13699/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРГАНСКОЙ ОБЛАСТИ

Климова ул., 62 д., Курган, 640002, http://kurgan.arbitr.ru,

тел. (3522) 46-64-84, факс (3522) 46-38-07

E-mail: info@kurgan.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А34-13699/2019
г. Курган
06 декабря 2019 года
Резолютивная часть решения оглашена 06 декабря 2019 года.

Решение в полном объеме изготовлено 06 декабря 2019 года.

Арбитражный суд Курганской области в составе судьи Тюриной И.Г., при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания помощником судьи Игумновой С.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Чистопрудненское» (ОГРН <***>)

к Администрации Шадринского района (ОГРН <***>)

об обязании заключить договор

при участии в заседании представителей:

от истца: ФИО1, доверенность 45 АА 1127546 от 27.09.2019, паспорт; ФИО2, директор, протокол от 29.12.2018 № 7, паспорт; после перерыва: явки нет, извещен,

от ответчика: явки нет, извещен;

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Чистопрудненское» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к Администрации Шадринского района (далее – ответчик) об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером: 45:20:052002:60, адрес (описание местоположения) 641825 <...>, примерное 40 метрах по направлению на запад от ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом, Адрес ориентира.

В судебном заседании представители истца на иске настаивали, заявили ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов, представленных через канцелярию суда, а также копии выписки из ЕГРП. В связи с допущенной технической опечаткой, уточнили кадастровый номер спорного земельного участка - 45:20:052002:860. Пояснили, что объект полностью построен, обществу необходимо предоставление спорного земельного участка в аренду для оформления акта ввода объекта в эксплуатацию.

Ответчик явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, через представителей истца представил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

В материалах дела имеется отзыв ответчика, в котором указывает, что возражений относительно предъявленных требований не имеет, решение вопроса оставляет на усмотрение суда (л.д.89-90).

Уточнение истцом исковых требований в части кадастрового номера земельного участка судом принято в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании 05.12.2019 в порядке ст.163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 11 час. 00 мин. 06.12.2019. После перерыва судебное заседание продолжено без участия сторон.

О перерыве лица, участвующие в деле, извещены путем размещения соответствующего объявления на официальном сайте Арбитражного суда Курганской области в сети Интернет (в деле), как предусмотрено разъяснениями, содержащимися в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.09.2006 № 113 «О применении ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации».

От истца через канцелярию суда поступило заявление, в котором указывает, что исковые требования поддерживает в полном объеме, просит рассмотреть дело в его отсутствие, в случае удовлетворения исковых требований все судебные расходы понесенные возложить на истца ООО «Чистопрудненское».

На основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей сторон.

На основании статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные документы приобщены к материалам дела.

Суд, заслушав представителей истца, исследовав имеющиеся в деле доказательства, установил следующие обстоятельства.

Между обществом с ограниченной ответственностью «Чистопрудненское» и Администрацией Шадринского района по итогам аукциона заключен договор аренды земельного участка №24 от 05.09.2017, согласно которому обществу в аренду был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 45:20:052002:860, площадью 2899кв.м, адрес (описание местоположения) 641825 <...>, примерное 40 метрах по направлению на запад от ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом, Адрес ориентира, для использования в целях общественного питания, сроком с 05.09.2017 по 05.03.2019 (л.д.13-17).

Государственная регистрация договора аренды произведена 05.09.2017.

13.10.2017 утвержден градостроительный план земельного участка (л.д.18-21).

07.06.2018 Администрацией Шадринского района выдано обществу разрешение на строительство сроком действия до 07.12.2019.

На основании выданного обществу разрешения на строительство на этом земельном участке выполнены работы по возведению объекта - нежилое здание столовой.

29.08.2019 обществом подготовлена техническая документация (л.д.42-48).

29.08.2019 зданию (столовая), расположенному на земельном участке с кадастровым номером 45:20:052002:860, присвоен адрес: Россия, Курганская область, Шадринский муниципальный район, сельское поселение Чистопрудненский сельсовет, <...> (л.д.24).

23.09.2019 обществом подготовлен технический план на нежилое здание столовой, площадью 652,4кв.м. (л.д.25-41).

Информация о зарегистрированных правах на нежилое здание столовой по адресу: Россия, Курганская область, Шадринский муниципальный район, сельское поселение Чистопрудненский сельсовет, <...>, отсутствует.

Согласно сведениям кадастрового инженера, подготовившего технический план, на дату обследования объекта 29.08.2019 здание столовой являлось завершенным строительством (в деле).

Таким образом, строительство объекта нежилого здания столовой на земельном участке с кадастровым номером 45:20:052002:860 было практически завершено к дате истечения срока его аренды – 05.03.2019.

29.08.2019 общество обратилось в Администрацию Шадринского района с просьбой о продлении договора аренды земельного участка №24 от 05.09.2017.

Письмом от 10.09.2019 Администрация, сославшись на то, что договор аренды окончил действие 05.03.2019, а право собственности на незавершенный строительством объект не зарегистрировано, указал на невозможность предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов.

Общество, полагая данный отказ незаконным и нарушающим его права и законные интересы, обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов (часть 1 статьи 4 Кодекса).

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (пункт 1 статьи 421 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).

Как следует из положений пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, установленный пунктом 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации.

Следовательно, по истечении срока договора аренды земельного участка такой договор прекращает свое действие.

В рассматриваемом случае, действие договора аренды земельного участка №24 от 05.09.2017 прекращено 05.03.2019. Согласно выписки из ЕГРП от 28.10.2019 (в деле) следует, что государственная регистрация договора прекращена.

В этой связи, а также с учетом положений пункта 3 статьи 3 ЗК РФ положения статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации относительно преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок не применяются после 1 марта 2015 года (пункт 15 статьи 39.8 ЗК РФ), в том числе положения указанной статьи Гражданского кодекса Российской Федерации в части возобновления договора аренды земельного участка на тех же условиях на неопределенный срок, в случае отсутствия возражений со стороны арендодателя.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 ЗК РФ, переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, заключается на торгах.

Случаи заключения договора аренды такого земельного участка без торгов предусмотрены пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов. Вводя льготный (без торгов) порядок получения в аренду публичного земельного участка для собственников незавершенных строительством объектов, законодатель адресует его добросовестным лицам (осуществивших строительство в рамках разрешительной документации), не использовавшим прежде право на продление договора и не имевшего правопредшественников, такое право реализовавших.

В силу подп. 6 п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта договор аренды заключается на срок до трех лет.

Данное положение согласуется с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), которым регламентировано, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 ЗК РФ.

Данный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

Перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, установлен Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12.01.2015 N 1.

В соответствии с пунктом 33 Приказа N 1 право подачи заявления о предоставлении земельного участка по основаниям, предусмотренным пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ либо подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, принадлежит собственнику объекта незавершенного строительства. При отсутствии зарегистрированного права собственности на такой объект заявитель представляет документы, удостоверяющие (устанавливающие) его права на объект незавершенного строительства, а также перечень всех зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, расположенных на испрашиваемом земельном участке, с указанием кадастровых (условных, инвентарных) номеров и адресных ориентиров зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, принадлежащих на соответствующем праве заявителю.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 19.09.2017 N 305-ЭС17-7338 разъяснено, что пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ прямо предусмотрено право общества, при наличии у него объекта незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства, при наличии предоставления такого земельного участка в аренду до 01.03.2015, и отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора.

В приведенной выше норме законодателем предусмотрен обязательный юридический факт, наличие которого, в числе прочего, является основанием для приобретения застройщиком земельного участка права приобрести такой земельный участок в аренду для завершения строительства без проведения торгов, а именно: наличие на земельном участке (на момент первичного продления договора аренды) объекта незавершенного строительства, для завершения строительства которого необходим земельный участок. Отсутствие на земельном участке объекта незавершенного строительства исключает применение приведенных выше положений закона.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом, по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Следовательно, положениями подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ и пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ предусмотрено однократное право приобретения земельного участка в аренду сроком на три года собственником объекта незавершенного строительства независимо от наличия государственной регистрации права собственности для завершения его строительства, при этом, учитывая, что такой объект возводился в установленном законом порядке.

Из материалов дела видно, что на основании приведенных норм, вступивших в силу с 01.03.2015, обществу земельный участок в аренду для завершения строительства не предоставлялся.

Срок действия разрешения на строительство на дату судебного заседания не истек (л.д.12-13).

Таким образом, общество вправе претендовать на заключение с ним договора аренды земельного участка для завершения строительства без проведения торгов при наличии на таком земельном участке того объекта незавершенного строительства, для строительства которого был предоставлен земельный участок.

В силу пункта 2 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, и разрешения на строительство.

В соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно пункту 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Предусмотренные пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации признаки недвижимости являются правовыми, установление которых является необходимым для суда, рассматривающего такой иск, на основании самостоятельной оценки всех доказательств по делу.

В подтверждение наличия в пределах испрашиваемого земельного участка здания столовой, истцом представлен технический план объекта (нежилое здание столовой), справка кадастрового инженера (в деле), согласно которым здание является завершенным строительством (л.д.25-41).

Из отзыва Администрации следует, что нежилой объект, возведенный на земельном участке с кадастровым номером 45:20:052002:860 не изымался для продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, требований об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов также не заявлялось.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суд установил, что к моменту обращения к ответчику о продлении договора на спорном земельном участке был возведен объект (нежилое здание столовой), таким образом, установленные нормой пункта 21 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001 N 137-ФЗ условия предоставления земельного участка в аренду однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, в настоящем случае выполнены.

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу, что исковые требования общества обоснованы и подлежат удовлетворению.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом (статья 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Истцом при подаче искового заявления была уплачена государственная пошлина в размере 6 000 руб. (платежное поручение №74 от 01.10.2019, л.д.12).

Учитывая ходатайство истца о возложении на истца ООО «Чистопрудненское» всех понесенных судебных расходов, судебные расходы по оплате государственной пошлины с ответчика не взыскиваются.

Руководствуясь статьями 167 – 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

иск удовлетворить.

Обязать Администрацию Шадринского района (ОГРН <***>) заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Чистопрудненское» (ОГРН <***>) на срок - три года договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 45:20:052002:860, площадью 2 899 кв. м., адрес (местоположение): местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <...>, для завершения строительства здания столовой.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Курганской области.


Судья

И.Г. Тюрина