Решение от 12 ноября 2018 г. по делу № А41-74035/2018

Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-74035/18
13 ноября 2018 года
г.Москва



Резолютивная часть объявлена 13 ноября 2018 года

Полный текст решения изготовлен 13 ноября 2018 года


Арбитражный суд Московской области в составе судьи Р.Ш. Бирюкова, при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 17.12.2015, юридический адрес: 142100, <...>)             

к Закрытому акционерному обществу «Подольский домостроительный комбинат» (ИНН <***> ОГРН <***>, дата регистрации: 02.10.1992, адрес: 142116, <...>) в лице Конкурсного управляющего ФИО2 (адрес: 115230, г. Москва, а/я 336)

о взыскании суммы задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 28.03.2005 г. № 1135 за 2-ой квартал 2018 г. в размере 1 254 412 руб. 61 коп. и пени в размере 21 952 руб. 22 коп. 

при участии в судебном заседании лиц, согласно протоколу, 



УСТАНОВИЛ:

Комитет имущественных и земельных отношений Администрации города Подольска (далее – истец) обратился  в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Закрытому акционерному обществу «Подольский домостроительный комбинат» (далее – ЗАО «Подольский домостроительный комбинат», Ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате, пени, и просит суд:

- взыскать с Закрытого акционерного общества «Подольский домостроительный комбинат» в пользу Комитета имущественных и земельных отношений Администрации города Подольска задолженность по арендной плате по Договору аренды земельного участка из земель городского поселения муниципального образования «Город Подольск Московской области» от 28.03.2005 года № 1135 за 2-ой квартал 2018 года в размере 1 254 412 руб. 61 коп., а также пени за период с 16.03.2018 года по 20.07.2018 года в размере 21 952 руб. 22 коп.

В обоснование своих требований истец указывает на то, что ответчик ненадлежащим образом исполняет взятые на себя обязательства по договору аренды земельного участка, а именно, не вносит плату за арендуемый земельный участок и имеет задолженность, истец просит суд заявленные требования удовлетворить в полном объеме.

Представители Комитета по доверенности в судебное заседание явились, заявленные требования поддержали в полном объеме.

Представители ЗАО «Подольский домостроительный комбинат» и конкурсного управляющего в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом. В представленном в материалы дела отзыве просили отказать в удовлетворении исковых требований.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в исковом заявлении, выслушав явившихся лиц, суд считает требования подлежащими удовлетворению в части по следующим основаниям.

Судом установлено и следует из материалов дела, что между Комитетом имущественных и земельных отношений Администрации города Подольска  и ЗАО «Подольский домостроительный комбинат» заключен договор аренды земельного участка от  28.03.2005 года № 1135 (далее – Договор № 1135), в соответствии с которым арендодатель предоставил арендатору земельный участок общей площадью 12513 кв.м.,  с кадастровым номером 50:55:0030303:0001, находящийся на землях городского поселения Муниципального образования "Город Подольск Московской области", расположенный по адресу: <...> для строительства многоэтажных жилых домов (в соответствии с постановлением Главы города Подольска № 642-п от 28.03.2005 г.).

В силу пункта 2.1 Договора аренды он заключен на срок с 28.03.2005 года по 26.03.2007 года.

Размер арендной платы определен в пункте 3.1 Договора аренды.

В соответствии с пунктом 3.2 Договора аренды, размер арендной платы изменяется арендодателем в случае изменения базовой ставки арендной платы.

Согласно пункту 3.5 Договора аренды (в редакции дополнительного соглашения от 13.03.2006 года) арендные платежи вносятся арендатором равными долями ежеквартально не позднее 15 числа последнего месяца текущего квартала.

Пунктом 5.2 Договора аренды за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает пеню в размере 0,05% от суммы просроченных платежей за каждый день просрочки.

28.04.2008 года между сторонами заключено Дополнительное соглашение к Договору аренды, в соответствии с которым Договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок согласно положениям статей 610. 621 ГК РФ.

Договор аренды и дополнительные соглашения к нему зарегистрированы в установленном законом порядке.

Как следует из расчета истца у ответчика образовалась задолженность по арендной плате за 2-ой квартал 2018 года в размере 1 254 412 руб. 61 коп., на которую истцом были начислены пени.

25.07.2018 года в целях урегулирования спора в досудебном порядке, истец направил в адрес ответчика претензию от 23.07.2018 года, в которой просил оплатить сумму основного долга и пени.

Факт направления претензии подтверждается материалами дела.

Поскольку в досудебном порядке ответчик сумму основного долга и пени не оплатил, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции от 25.01.2013 года), в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке, и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Абзацем 5 части 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ №О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, в связи с чем, арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы, определенного законом порядка, условий и сроков ее внесения.

На территории субъекта Российской Федерации - Московской области -  действует Закон Московской области от 07.06.1996 г. № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» (с учетом внесенных Законом от 20.04.2005 г. N 103/2005-ОЗ изменений), которым определен порядок исчисления арендной платы и установлено, что новый порядок расчета арендной платы применяется и для ранее заключенных договоров аренды.

В соответствии с положениями статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 г. № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» определение арендной платы, в том числе и для ранее заключенных договоров аренды с применением нового порядка определения размера арендной платы или с применением новых значений показателей (кадастровая стоимость земельного участка, коэффициент-дефлятор, Кд, Пкд, Км, Аб) осуществляется с 1 января года, следующего за годом вступления в силу нормативного правового акта, устанавливающего новый порядок определения размера арендной платы или новые значения показателей, за исключением случаев установления новых условий использования арендатором земельного участка или вида деятельности арендатора на земельном участке.

Согласно части 2 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» базовый размер арендной платы (Аб), применяемый для определения арендной платы в соответствующем финансовом году, устанавливается законом Московской области.

В соответствии с частью 3 статьи 14 Закона Московской области № 23/96-ОЗ значения коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, (Кд) устанавливаются в соответствии с приложением к настоящему Закону.

Если на земельном участке арендатор осуществляет различные виды деятельности или условия использования им земельного участка различны, значение Кд применяется в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка. В случае, если в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка арендатор осуществляет различные виды деятельности или условия использования им земельного участка различны, из всех возможных значений Кд применяется наибольшее.

Согласно части 4 статьи 14 Закона Московской области № 23/96-ОЗ корректирующие коэффициенты (Пкд) применяются только к коэффициентам, учитывающим вид разрешенного использования земельного участка, установленным приложением к настоящему Закону и частью 3.1 настоящей статьи.

В соответствии с частью 5 статьи 14 Закона Московской области № 23/96-ОЗ коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования, (Км) - коэффициент, учитывающий:

1) близость к административным центрам поселений, к объектам производственной деятельности и объектам транспортной инфраструктуры, к коммунальным, инженерным, электрическим и другим линиям и сетям;

2) историческую и ландшафтную ценность территории;

3) состояние окружающей среды;

4) инженерно-геологические условия;

5) рекреационную ценность территории.

При этом Пкд устанавливается в пределах от 1 до 3, а Км в пределах от 1 до 10 и утверждаются представительным органом местного самоуправления соответствующего муниципального образования, обладающего правом предоставления земельных участков.

Поскольку Договор аренды был заключен до вступления в силу положений  закона Московской области, регулирующих порядок определения размера арендной платы, и в Договоре предусмотрена возможность изменения размера арендной платы, в связи с изменением нормативных актов, подлежащих применению к данным правоотношениям, то суд считает, что истец правомерно при обращении в суд рассчитал арендную плату исходя из положений статьи 14 Закона Московской области «О регулировании земельных отношений в Московской области».

Между тем, обращаясь в суд с настоящими исковыми требованиями, истец не принял во внимание следующие обстоятельства.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

В соответствии с совместным постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).

В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Согласно п. 26 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в ред. Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 г. № 13) с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

В соответствии с положениями статьи 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Следовательно, с момента первой регистрации права собственности на помещения в соответствующем многоквартирном жилом доме, если земельный участок предоставлялся для строительства многоквартирного жилого дома, Договор аренды прекращает свое действие.

В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Решением Арбитражного суда Московской области от 18.03.2014 года по делу № А41-54466/13, вступившим в законную силу, и постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2014 года по делу № А41-33008/14 установлено, что в декабре 2011 года ЗАО «Подольский домостроительный комбинат» было построено и введено в эксплуатацию на данном земельном участке 2 жилых дома, а именно: жилой дом по ул. Барамзиной, д. 3, корп. 1 (дом введен в эксплуатацию 30.12.2011); жилой дом по ул. Барамзиной, д. 3, корп. 2 (дом введен в эксплуатацию 30.12.2011).

Права собственности на помещения, расположенные в данных домах зарегистрированы в установленном порядке.

Из вступивших в законную силу судебных актов по делам № А41-54466/13 и № А41-33008/14 усматривается, что согласно заключению государственной экспертизы № 50-1-4-0505-10 объектов капитального строительства — двух 17-ти этажных жилых дома с офисными помещениями на первых этажах № 1 и № 2 по адресу: <...> — указанными домами занято: площадь застройки 1 459 кв.м., а также площадь прилегающей к жилым домам территории: площадка для игр детей 499,5 кв.м., площадка для отдыха взрослого населения 73,3 кв.м., спортивная площадка 341 кв.м., хозяйственная площадка 110 кв.м., в сумме составляющая 1 023,80 кв.м.

В настоящее время ЗАО «Подольский домостроительный комбинат» не завершено строительство подземного паркинга № 1 по ул. Барамзиной, площадь застройки которого составляет: 12 513 кв.м. ( общая площадь участка) — 2 107,43 кв.м ( площадь застройки жилых домов) — 1 459 кв.м. (площадь перспективной застройки), — 1 023,80 (площадь придомовой территории) = 7 922,77 кв.м. (оставшаяся часть земельного участка, за вычетом площади участка, обремененного права третьих лиц).

При указанных обстоятельствах судами установлено прекращение договора аренды № 1135 от 28.03.2005 в части площади арендуемого земельного участка равной 4 590,23 кв.м.

При таких обстоятельствах арендная плата за 2-ой квартал 2018 года должна рассчитываться исходя из площади земельного участка равной 7922,77 кв.м.

Согласно расчету истца, представленного на основании поручения суда, арендная плата за 2-ой квартал 2018 года, исходя из вышеуказанной площади, составляет 794 247 руб. 79 коп.

Указанная сумма подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Поскольку судом частично удовлетворены требования о взыскании суммы основного долга по арендной плате, судом произведен перерасчет пени за взыскиваемый период (с 16.03.2018 года по 20.07.2018 года), который составляет 13 899 руб. 34 коп.

На основании изложенного с ответчика в ползу истца подлежит взысканию суммы задолженности по арендной плате за 2-ой квартал 2018 года в размере 794 247 руб. 79 коп. и пени за период с 16.103.2018 года по 20.07.2018 года в размере 13 899 руб. 34 коп.

В соответствии с ч. 3 ст. 110 АПК РФ, государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с Закрытого акционерного общества «Подольский домостроительный комбинат» в пользу Комитета имущественных и земельных отношений Администрации города Подольска задолженность по арендной плате по Договору аренды земельного участка из земель городского поселения муниципального образования «Город Подольск Московской области» от 28.03.2005 года № 1135 за 2-ой квартал 2018 года в размере 794 247 руб. 79 коп., а также пени за период с 16.03.2018 года по 20.07.2018 года в размере 13 899 руб. 34 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с Закрытого акционерного общества «Подольский домостроительный комбинат» в федеральный бюджет сумму государственной пошлины в размере 19 163 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.


Судья                                                                                        Р.Ш.Бирюков