Постановление от 26 октября 2025 г. по делу № А32-60402/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации


ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-60402/2023
г. Краснодар
27 октября 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 21 октября 2025 года Постановление в полном объеме изготовлено 27 октября 2025 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Авдяковой В.А. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от заявителя – общества с ограниченной ответственностью СМУ «Гражданстрой» (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО1 (конкурсный управляющий), от органов, осуществляющих публичные полномочия: администрации муниципального образования город Краснодар

(ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО2 (доверенность от 27.12.2024), департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН <***>,

ОГРН <***>) – ФИО2 (доверенность от 08.11.2024), рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.03.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2025 по делу

№ А32-60402/2023, установил следующее.

ООО СМУ «Гражданстрой» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к администрации муниципального образования город Краснодар

(далее – администрация), департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (далее – департамент),

в котором просило: признать незаконным отказ департамента, приведенный в письме

от 08.09.2023 № 24056/26, в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:43:0307019:30, как не соответствующий Земельному кодексу Российской Федерации (далее – Земельный кодекс); возложить на администрацию обязанность заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0307019:30, площадью 900 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, Центральный

внутригородской округ, ул. Ким, 52, направив в адрес заявителя проект договора аренды данного участка в месячный срок со дня вступления судебного акта в законную силу.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.03.2025, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда

от 05.06.2025, заявление удовлетворено. Признан незаконным, не соответствующим Земельному кодексу, ответ департамента, приведенный в письме от 08.09.2023

№ 24056/26, на заявление о заключении без проведения торгов нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0307019:30. На администрацию возложена обязанность заключить с обществом договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0307019:30, площадью 900 кв. м, для завершения строительства расположенного на данном земельном участке объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 23:43:0306056:355, направив в течение одного месяца с даты вступления решения суда в законную силу в адрес общества подписанный администрацией проект договора аренды указанного земельного участка.

В кассационной жалобе администрация, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение и постановление, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Податель жалобы полагает, что суды не учли факт нахождения общества в процедуре конкурсного производства. Данное обстоятельство свидетельствует о невозможности завершения строительства объекта. За все годы использования земельного участка объект недвижимости на нем не построен. Кроме того, участок расположен в зоне озелененных территорий общего пользования, возведение объекта капитального строительства в границах данной зоны невозможно.

Общество представило отзыв, в котором указало на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов.

В заседании представитель администрации и департамента на удовлетворении кассационной жалобы настаивал. Представитель общества полагал, что судебные акты являются законными и обоснованными.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и апелляционное постановление следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела, постановлением главы муниципального образования город Краснодар от 06.03.2008 № 501 обществу предоставлен из земель населенных пунктов в аренду сроком на три года земельный участок площадью 900 кв. м с

кадастровым номером 23:43:0307019:30, в том числе земельный участок площадью

276 кв. м, расположенный в охранной зоне инженерных коммуникаций, и земельный площадью 140 кв. м, расположенный за красной линией застройки (территория общего пользования) для строительства административного здания по ул. Ким 52, в Центральном внутригородском округе города Краснодара согласно кадастровому плану земельного участка. Участок предоставлен с предварительным согласованием места размещения административного здания.

На основании данного постановления администрация (арендодатель) и общество (арендатор) 28.03.2008 заключили договор № 4300015183 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0307019:30 площадью 900 кв. м для строительства административного здания. Срок действия договора установлен с 06.03.2008 по 06.03.2011. Договор зарегистрирован в установленном порядке 29.09.2008.

Общество 23.04.2010 получило разрешение на строительство

№ RU 23306000-1470-р объекта капитального строительства – административного здания на углу улиц Ковтюха и Ким в городе Краснодаре, площадь застройки – 610,76 кв. м, строительный объем – 17 963,73 куб. м, общая площадь здания – 4368,83 кв. м,

этажность – 9.

19 февраля 2014 года произведена государственная регистрация права собственности на не завершенное строительством здание площадью застройки 455 кв. м, степень готовности 3%, инвентарный номер 9393, кадастровый номер 23:43:0306056:355. В соответствии со сведениями ЕГРН указанный объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:43:0306056:355, степенью готовности 3%, расположен на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0307019:30.

Вступившими в законную силу судебными актами по делу № А32-28628/2015 на администрацию возложена обязанность в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу направить обществу проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0307019:30 общей площадью 900 кв. метров. Суды указали, что обществу для завершения строительства незавершенного строительством административного здания с кадастровым номером 23:43:0306056:355 необходима вся площадь земельного участка с кадастровым номером 23:43:0307019:30.

Во исполнение названных судебных актов администрация и общество заключили договор от 09.09.2020 № 4300024109 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0307019:30 площадью 900 кв. м для строительства административного здания сроком до 09.09.2023 (т. 1, л. д. 50 – 59).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 02.03.2023 по делу

№ А32-8808/2021 общество признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

В связи с истечением 09.09.2023 срока действия договора аренды от 09.09.2020

№ 4300024109 общество обратилось в администрацию с заявлением от 04.08.2023 о заключении нового договора аренды земельного участка без проведения торгов с кадастровым номером 23:43:0307019:30.

Департамент в письме от 08.09.2023 № 24056/26 сообщил, что рассмотрит возможность заключения без проведения торгов нового договора аренды земельного участка при поступлении соответствующего заявления с приложением необходимых документов (т. 1, л. <...>).

Общество, указывая, что отказ в предоставлении земельного участка в аренду не соответствует закону и нарушает принадлежащие ему права и законные интересы, обратилось с заявлением в арбитражный суд.

Законность судебных актов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Согласно части 1 статьи 198 Кодекса граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение, действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основанием для удовлетворения такого заявления является наличие двух условий: несоответствие оспариваемых акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (статьи 198, 200 и 201 Кодекса).

По общему правилу, заключение договора аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, осуществляется на торгах (пункт 1 статьи 39.6).

Пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса предусмотрено такое основание предоставления публичного участка в аренду без проведения торгов, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной

статьи (подпункт 10 пункт 2 статьи 39.6 Земельного кодекса).

В то же время в силу статей 39.11 (подпункт 8 пункта 8) и 39.16 (пункт 4) Земельного кодекса не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам. Уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов, если на указанном участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий гражданину или юридическому лицу.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Таким образом, при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без решения суда. Требование же о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект. В силу этого, возможность изъятия объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства. Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны

между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5

статьи 39.6 Земельного кодекса.

Приведенная правовая позиция сформулирована Верховным Судом Российской Федерации (кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 № 19-КАД21-17-К5, определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 № 308-ЭС22-3699) и закреплена в пункте 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2023.

В данном случае в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что уполномоченный орган воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов. Кроме того, вступившими в законную силу судебными актами по делу № А32-47189/2017 отказано в удовлетворении иска администрации о сносе объекта капитального строительства (фундамент), расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0307019:30.

Из материалов дела также следует, что названный объект незавершенного строительства возведен на участке, ранее предоставленном в аренду для целей строительства, за обществом зарегистрировано право собственности на него (т. 1,

л. д. 24 – 28, 91).

Следовательно, общество имеет право на предоставление в аренду без проведения торгов спорного земельного участка для завершения строительства принадлежащего ему объекта. Наличие незавершенного строительством объекта в границах испрашиваемого участка подтверждено представленными в дело доказательствами. Само по себе нахождение общества в процедуре конкурсного производства не исключает возможность реализации мероприятий, направленных на достройку объекта, либо надлежащее введение его в гражданский оборот.

Уполномоченный орган отказывает в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных

статьей 39.16 Земельного кодекса. Наличие таких оснований при производстве по данному делу уполномоченные органы не доказали (часть 5 статьи 200 Кодекса).

Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс) к основным принципам законодательства о градостроительной деятельности отнесены обеспечение комплексного и устойчивого развития территории на основе

территориального планирования, градостроительного зонирования и планировки территории, а также осуществление строительства на основе документов территориального планирования, правил землепользования и застройки и документации по планировке территории (статья 2). Утверждение в документах территориального планирования границ функциональных зон само по себе не влечет изменение правового режима земель в границах этих зон (часть 12 статьи 9).

Реализация документов территориального планирования осуществляется путем подготовки и утверждения соответствующей документации по планировке территории, принятия решений о резервировании земель, об изъятии земельных участков для публичных нужд и о переводе земель или земельных участков из одной категории в другую, создания на основании документации по планировке территории объектов федерального, регионального местного значения (часть 1 статьи 26 Градостроительного кодекса). При реализации генерального плана поселения (городского округа) выполняются мероприятия, предусмотренные утвержденными местной администрацией и осуществляемыми за счет средств местного бюджета программами комплексного развития систем коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, инвестиционными программами организаций коммунального комплекса (часть 5 статьи 26 Градостроительного кодекса).

Приведенные нормы сами по себе не исключают возможность заключения без проведения торгов договора аренды земельного участка, занятого правомерным объектом незавершенного строительства и необходимого для его достройки.

Оценив по правилам статьи 71 Кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив приведенные нормативные положения, суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили требования общества.

Вопреки доводам кассационной жалобы выводы судебных инстанций являются правильными. Заявитель вправе претендовать на заключение с ним договора аренды испрашиваемого участка (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса). Аргументация администрации об отнесении земельного участка к зоне озелененных территорий общего пользования подробно исследована судебными инстанциями и правильно отклонена с учетом положений пункта 4 статьи 85 Земельного кодекса, части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса, а также вступивших в законную силу судебных актов по делу № А32-28628/2015. Наличие иных оснований к отказу в предоставлении участка в аренду обществу администрация и департамент не доказали.

Другие доводы кассационной жалобы выводы судов не опровергают и направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной

инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть приведение иных по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводов относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Несогласие подателя кассационной жалобы с произведенной судебными инстанциями оценкой обстоятельств дела и представленных доказательств не свидетельствует о наличии оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами по правилам, предусмотренным статьями 67, 68 Кодекса, им дана надлежащая правовая оценка согласно статье 71 данного Кодекса.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции

(статья 288 Кодекса), суд кассационной инстанции не установил.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

От уплаты государственной пошлины по кассационной жалобе администрация освобождена.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.03.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2025 по делу

№ А32-60402/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий А.И. Мещерин Судьи В.А. Авдякова

И.В. Сидорова