Решение от 21 июня 2019 г. по делу № А56-134699/2018

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-134699/2018
21 июня 2019 года
г.Санкт-Петербург


Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Кротова С.М.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Титовой М.И.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

Истец: Общество с ограниченной ответственностью "Политермо" (адрес: Россия 143590, тер. Городское Поселение Снегири, Московская обл., Истринский р-н, ул. Станционная 1, ОГРН: <***>)

Ответчик: Общество с ограниченной ответственностью "Санэл" (адрес: Россия 192242, <...>/литер В, ОГРН: <***>)

Третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (адрес: Россия 121170, Москва, Поклонная 13)

о признании договора купли-продажи земельного участка и производственного корпуса от 18.04.2017 недействительной ничтожной сделкой

при участии

- от истца: ФИО1, представитель по доверенности от 22.08.2018;

- от ответчика: ФИО2, представитель по доверенности от 25.02.2019;

- от третьего лица: не явился (извещен)

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Политермо" обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Санэл" о признании договора купли-продажи земельного участка и производственного корпуса от 18.04.2017 недействительной ничтожной сделкой.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.

В судебном заседании 13.06.2019 представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме.

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

Исследовав материалы настоящего дела и оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил следующее.

На основании договора купли-продажи от 18.04.2018 ООО «САНЭЛ» приобрело у ООО «Политермо» земельный участок с кадастровым номером 50:08:030104:0116, площадью 5 844 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под территорию производственного корпуса, и производственный корпус, здание механической мастерской, назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 4 783,8 кв.м, инв. №047:021-3235, лит.Б,Б1,Б2,БЗ,Б4,б, адрес: Московская область, Истринский район, г/п Снегири, <...> (далее - Объекты).

В соответствии с п.2.1. Договора купли-продажи стороны оценили Объекты в 39 990 000 руб.

Согласно п.2.5. Договора купли-продажи расчет между сторонами производится в следующем порядке: Покупатель производит авансовый платеж в размере 8 000 000 руб. на расчетный счет продавца по указанным реквизитам в течение 5 рабочих дней после подписания договора. После государственной регистрации прав собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области на Объекты покупатель производит оплату в размере 31 990 000 руб.

ООО «САНЭЛ» перечислил ООО «ПОЛИМТЕРМО» 8 000 000 руб., что подтверждается платежным поручением №117 от 20.04.2017.

Однако, после подачи документов в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области для регистрации перехода права собственности на Объекты, стороны договора купли-продажи были уведомлены о приостановлении государственной регистрации по следующим причинам:

1) договор купли-продажи от 18.04.2016 является ничтожной сделкой, посколькудействующим законодательством не допускается отчуждение земельного участка безнаходящихся на нем зданий и сооружений, принадлежащих одному лицу, а на отчуждаемом земельном участке с кадастровым номером 50:08:030104:0116, помимо производственного корпуса (здание механической мастерской) располагаются также объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности продавцу - ООО «ПОЛИТЕРМО»:

- газопровод высокого и низкого давления и ГРПШ, назначение: сооружение трубопроводного транспорта, протяженность 115 м, кадастровый номер: 50:08:0000000:154061 (далее - газопровод),

- незавершенное строительством отделение туннельных сушил и калориферная, назначение: нежилое, 0-этажный, общая площадь 10 477 кв.м, инв.№53, лит.А, кадастровый номер 50:08:0000000:148301;

2) согласно договору купли-продажи земельного участка и производственногокорпуса от 18.04.2016 расчет между сторонами на момент подачи документов нагосударственную регистрацию не произведен, а будет произведен после государственной регистрации права собственности на имя покупателя. Таким образом, исходя из положения ст.488 и п.3 ст.489 ГК РФ возникает ипотека в силу закона, которая осуществляется на основании заявления залогодателя или залогодержателя, которое не было представлено.

Уведомлением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области от 26.07.2017 №50/011/005/2017-7753,7754 было отказано в регистрации права собственности (перехода права) в отношении Объектов.

Ссылаясь на то, что на земельном участке расположены иные объекты недвижимости, не являющиеся предметом спорного договора купли-продажи, в связи с чем, отчуждение земельного участка в силу положений ч. 4 ст. 35 ЗК РФ является недопустимым, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Судом установлено, что посчитав отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области от 26.07.2017 №50/011/005/2017-7753,7754 в регистрации незаконным, ООО «САНЭЛ» обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением признать незаконным уведомление от 26.07.2017 №50/011/005/2017-7753, 7754 об отказе в государственной регистрации права собственности (перехода права) по договору купли-продажи земельного участка и производственного корпуса от 18.04.2017, заключенному между ООО «ПОЛИТЕРМО», продавцом, и ООО «САНЭЛ», покупателем на объекты недвижимости:

- Кадастровый номер 50:08:0000000:158278, производственный корпус, здание механической мастерской, назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 4 783,8 кв.м, инв. №047:021-3235, лит.Б,Б1,Б2,БЗ,Б4,б, адрес: Московская область, Истринский район, г/пСнегири, <...>

- Кадастровый номер 50:08:0030104:116, земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под территорию производственного корпуса и складское помещение, общая площадь 5 844 кв.м, расположенный по адресу: <...> д.1;

и обязании Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области зарегистрировать право собственности (переход права) за ООО «САНЭЛ» по договору купли-продажи земельного участка и производственного корпуса от 18.04.2017, заключенному между ООО «Политермо», продавцом, и ООО «САНЭЛ», покупателем, на указанные объекты недвижимости.

Решением Арбитражного суда Московской области от 10.07.2018 по делу № А41-80643/2017, вступившим в законную силу, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Вместе с тем, при рассмотрении дела № А41-80643/2017 судом установлено, что согласно сведениям ЕГРН объект недвижимости с кадастровым номером 50:08:0000000:154061 является нежилым зданием площадью 1 кв.м, наименование: газопровод высокого и низкого давления и ГРПШ.

При этом в деле правоустанавливающих документов на объект с номером 50:08:0000000:154061 имеется Акт о приемке выполненных работ и кадастровый паспорт на сооружение, указывающие, что сооружение трубопроводного транспорта поставлен на кадастровый учет под кадастровым номером 50:08:0030104:398, имеет протяженность 114,89 м, объект является подземным.

Согласно представленным в дело А41-80643/2017 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области пояснениям постановка на кадастровый учет объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 50:08:0030104:398 произведена ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Московской области (далее — кадастровая палат) на основании заявления ФИО3 03.10.2013, о чем внесена запись 50-0-1-49/3001/2013-11768.

Основанием для осуществления государственного кадастрового учета явились технический план от 01.10.2013, подготовленный МОБТИ. На основании представленных документов кадастровая палата осуществила постановку на кадастровый учет заявленного объекта и выдала заявителю в лице представителя ФИО3 кадастровый паспорт №МО-13/ЗВ-1434729 от 18.11.2013.

Объект недвижимого имущества с кадастровым номером 50:08:0000000:154061 имеет статус ранее учтенного, без уточнения границ, с присвоенным ранее условным номером 50-50-08/131/2013-060. Согласно сведений ЕГРН был поставлен на государственный кадастровый учет 11.05.2014 по заявлению правообладателя.

Таким образом, правообладателем газопровода была осуществлена двойная постановка одного объекта на кадастровый учет.

Согласно пояснениям Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в настоящее время в ЕГРН имеются сведения о праве собственности за ООО «ПОЛИТЕРМО» на газопровод высокого давления общей площадью 115 кв.м с кадастровым номером 50:08:0000000:154061.

Поскольку газопровод высокого давления является подземным сооружением, его прохождение в границах земельного участка с кадастровым номером 50:08:030104:0116 не препятствует отчуждению указанного участка.

Установленные в указанном решении обстоятельства являются преюдициальными и не подлежат доказыванию в соответствии с положениями статьи 69 АПК РФ.

Из дела правоустанавливающих документов № 50-50-08/118/2010-389 (50:08:0000000:158278), кадастрового паспорта от 19.10.2010 на здание, в соответствии с которым котельная под лит. Б1 (свидетельство о государственной регистрации права от 22.12.2009) вошла в состав здания — производственный корпус, здание механической мастерской, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права от 19.11.2010.

Таким образом, в соответствии с договором купли - продажи земельного участка и производственного корпуса от 18.04.2017, пункт 1.1, котельная под лит. Б1 входит в предмет договора купли-продажи.

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 22.11.2018, кадастровый номер отсутствует, котельная площадью 31 кв.м., год ввода в эксплуатацию — данные отсутствуют, год завершения строительства - данные отсутствуют, кадастровая стоимость - данные отсутствуют, кадастровые номера иных объектов недвижимости, в пределах которых расположен объект недвижимости - данные отсутствуют, правообладатель - данные о правообладателе отсутствуют, вид, номер и дата государственной регистрации права - не зарегистрирована.

При таких обстоятельствах, арбитражный суд приходит к выводу, что оснований для признания договора купли-продажи земельного участка и производственного корпуса от 18.04.2017 недействительной ничтожной сделкой в порядке ст. 166-168 ГК РФ не имеется, в связи с чем заявленные требования не подлежат удовлетворению.

Расходы по уплате госпошлины относятся на истца в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

СудьяКротов С.М.