Решение от 9 июля 2020 г. по делу № А68-8976/2019

Именем Российской Федерации

Арбитражный суд Тульской области

300041, Россия, <...>

тел./факс <***> 250-800http://www.tula.arbitr.ru


Р Е Ш Е Н И Е

г. Тула Дело № А68-8976/2019

Резолютивная часть решения объявлена 2 июля 2020 года

Полный текст решения изготовлен 9 июля 2020 года

Арбитражный суд Тульской области в составе судьи Рыжиковой Н.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Управления имущественных отношений администрации муниципального образования город – курорт Анапа (ИНН <***>, ОГРН <***>) к акционерному обществу «Конструкторское бюро приборостроения им. академика А.Г. Шипунова» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 24.03.2003 № 3700000844 за период с 01.04.2018 по 31.03.2019 в размере 395 719 руб. 16 коп., пени за период с 11.04.2018 по 03.07.2019 в размере 25 325 руб. 20 коп., встречному исковому заявлению акционерного общества «Конструкторское бюро приборостроения им. академика А. Г. Шипунова» к Управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город – курорт Анапа о признании договора аренды от 24.03.2003 № 3700000844 прекратившим действие с 28.02.2018; обязании принять по акту приема-передачи объект аренды, третьи лица: Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях, при участии в заседании: представителя истца по встречному иску – ФИО2 по доверенности от 21.02.2019, от Управления имущественных отношений администрации муниципального образования город – курорт Анапа, третьих лиц – не явились, извещены,

установил:

Управление имущественных отношений администрации муниципального образования город – курорт Анапа (далее по тексту решения также - Управление) обратилось в Арбитражный суд Тульской области с иском к акционерному обществу «Конструкторское бюро приборостроения им. академика А. Г. Шипунова» (далее также – АО «КБП», общество) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 24.03.2003 № 3700000844 за период с 01.04.2018 по 31.03.2019 в размере 395 719 руб. 16 коп., пени за период с 11.04.2018 по 03.07.2019 в размере 25 325 руб. 20 коп.

Акционерное общество «Конструкторское бюро приборостроения им. академика А.Г. Шипунова» обратилось со встречным исковым заявлением (с учетом уточнения) к Управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город – курорт Анапа о признании договора аренды от 24.03.2003 № 3700000844 прекратившим действие с 28.02.2018; обязании принять по акту приема-передачи объект аренды.

Ответчики по первоначальному и встречному искам возражали против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в отзывах.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях, Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея.

МТУ Росимущества в Тульской, Рязанской и Орловской областях представило отзыв, в котором поддержало встречные исковые требования.

Управление, третьи лица в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суд рассматривает дело в отсутствие истца по первоначальному иску, третьих лиц.

Как следует из материалов дела, 24.04.2003 между комитетом по управлению муниципальным имуществом города-курорта Анапа и ГУП «Конструкторское бюро приборостроения» г. Тула заключен договор № 3700000844 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения.

12.05.2014 управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (арендодатель) и ОАО «Конструкторское бюро приборостроения им. академика А. Г. Шипунова» (арендатор) заключили соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 24.04.2003 № 3700000844, зарегистрированное Управлением Росреестра по Краснодарскому краю в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды (в редакции соглашения от 12.05.2014) арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 1 200 кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <...>, в квартале № 23:37:0101013, кадастровый номер 23:37:0101013: 5, с видом разрешенного использования: ЗУ под незавершенным строительством банно-прачечного комбината.

Пунктом 7.1 договора аренды (в редакции соглашения от 12.05.2014) предусмотрено, что настоящий договор действует до 27.02.2018, при условии исполнения сторонами обязательств по договору.

Пунктом 2.3 договора предусмотрено, что арендная плата, подлежащая уплате, вносится арендатором ежеквартально в виде авансового платежа до 10 числа первого месяца каждого квартала.

Управление, считая, что за ответчиком имеется задолженность по уплате арендных платежей за период с 01.04.2018 по 31.03.2019 в размере 395 719 руб. 16 коп., направило претензию № 27.05-3372 от 15.05.2019 о необходимости погасить задолженность по арендной плате, а также пени за просрочку платежей.

Задолженность обществом не погашена, в связи с чем управление имущественных отношений администрации муниципального образования город – курорт Анапа обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Общество, не согласившись с исковыми требованиями управления, обратилось со встречным исковым заявлением.

При этом указывает, что в соответствии с пунктом 7.1 договором аренды установлен срок действия договора аренды - договор вступает в силу со дня его государственной регистрации и действует до 27.02.2018 включительно с даты фактического предоставления земельного участка.

В связи с предстоящим окончанием срока действия договора арендатор (АО «КБП») уведомил арендодателя письмом от 16.02.2018 № 06643-18/юр упр об отсутствии необходимости в дальнейшем продолжении аренды земельного участка с кадастровым номером 23:37:0101013:5, расположенного по адресу <...>, а также просил предоставить акт приема-передачи (сдачи) земельного участка и считать дату окончания срока действия договора, указанную в пункте 7.1 договора, а именно 27.02.2018 датой прекращения аренды. Тем самым указал на истечение срока аренды, отказался от продолжения арендных отношений, заявил о готовности возвратить объект аренды по акту приема-передачи. Уведомление об отказе от продолжения договора получено ответчиком (истцом по первоначальному иску) 27.02.2018, что подтверждается почтовым уведомлением № 30000817619663.

В ответ на письмо общество получило запрос управления от 03.04.2018 № 2702-2575 о предоставлении информации о собственнике объекта незавершенного строительства, по получению которой ответчик (истец по первоначальному иску) обязался вернуться к рассмотрению вопроса о прекращении правоотношений по договору. Просьба о предоставлении акта приема-передачи была оставлена ответчиком (истцом по первоначальному иску) без ответа и удовлетворения.

Письмом от 07.06.2018 № 23526-18 /юр упр АО «КБП» повторно сообщило о готовности возвратить объект аренды по акту приема-передачи, с просьбой подписать акт, свидетельствующий о прекращении правоотношений по договору аренды земельного участка от 24.04.2003 № 3700000844, одновременно сообщило о том, что не является собственником объекта незавершенного строительства, расположенного на арендованном земельном участке с кадастровым номером 23:37:0101013:5 и информацией о правообладателе не располагает. Данное письмо управлением получено 15.06.2019 , что подтверждается почтовым уведомлением № 30000823433529, и оставлено последним без удовлетворения.

Поскольку ответчик по встречному иску уклоняется от принятия объекта аренды по договору аренды от 24.04.2003 № 3700000844 и подписания акта приемки-передачи (сдачи) объекта аренды, общество просило признать договор аренды от 24.03.2003 №3700000844 прекратившим действие с 28.02.2018, обязать ответчика принять по акту приема-передачи объект аренды.

Оценив представленные доказательства, выслушав доводы представителя истца по встречному иску, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

Возникшие между сторонами отношения регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), определяющей правоотношения по договору аренды.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Управление имущественных отношений администрации муниципального образования город – курорт Анапа обратилось в суд с иском о взыскании с АО «КБП» задолженности по арендной плате по договору аренды от 24.03.2003 № 3700000844 за период с 01.04.2018 по 31.03.2019 в размере 395 719 руб. 16 коп., пени за период с 11.04.2018 по 03.07.2019 в размере 25 325 руб. 20 коп.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что комитет по управлению муниципальным имуществом города-курорта Анапа и ГУП «Конструкторское бюро приборостроения» г.Тула заключили договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 24.04.2003 № 3700000844.

Положениями статьи 212, 219 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) предусмотрено, что право собственности может быть приобретено, а как следствие, признано за собственником только по тем основаниям, которые предусмотрены действующим законодательством. При этом право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу пункта 1 статьи 299 ГК РФ право хозяйственного ведения имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за унитарным предприятием, возникает у этого предприятия с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника.

Государственное унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (статья 294 ГК РФ).

Согласно части 1 статьи 295 ГК РФ, собственник имущества, находящегося в хозяйственном ведении, в соответствии с законом решает вопросы создания предприятия, определения предмета и целей его деятельности, его реорганизации и ликвидации, назначает директора (руководителя) предприятия, осуществляет контроль за использованием по назначению и сохранностью принадлежащего предприятию имущества.

Из материалов дела следует, что на основании распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской области (правопредшественника МТУ Росимущества в Тульской, Рязанской и Орловской областях) от 31.12.2009 № 334-р «Об условиях приватизации государственного унитарного предприятия «Конструкторское бюро приборостроения» (далее - Распоряжение) государственное унитарное предприятие «Конструкторское бюро приборостроения» было реорганизовано в Открытое акционерное общество «Конструкторское бюро приборостроения». Запись о реорганизации была внесена в Единый государственный реестр юридических лиц 30.12.2011.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», состав подлежащего приватизации имущественного комплекса унитарного предприятия определяется в передаточном акте, в котором указываются все виды подлежащего приватизации имущества унитарного предприятия, включая объекты недвижимого имущества здания, строения, сооружения.

При этом законодатель не устанавливает, что отсутствие государственной регистрации права хозяйственного ведения на имущество, включенного в план приватизации или передаточный акт, влечет правовые последствия в виде признания сделки приватизации не соответствующей закону.

В абзаце 5 пункта 11 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление от 29.04.2010 № 10/22) разъяснено, что акционерное общество, созданное в результате преобразования государственного (муниципального) предприятия в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации, с момента его государственной регистрации в Едином государственном реестре юридических лиц становится как правопреемник собственником имущества, включенного в план приватизации или передаточный акт.

Согласно передаточному акту, утвержденному ТУ Росимущества в Тульской области 08.07.2011, ОАО «КБП» приняло объекты (в том числе исключительные права) на подлежащие приватизации в составе имущественного комплекса государственного унитарного предприятия «Конструкторское бюро приборостроения», в том числе обязательства по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 24.04.2003 № 3700000844.

Объект с наименованием: сооружение - незавершенное строительство банно- прачечного комбината, лит. Ж, общей площадью 402,6 кв.м в состав подлежащего приватизации имущественного комплекса государственного унитарного предприятия «Конструкторское бюро приборостроения» включен не был.

Наличие в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве хозяйственного ведения государственного унитарного предприятия «Конструкторское бюро приборостроения» не имеет правового значения по делу, поскольку за юридическим лицом, осуществляющим свою деятельность в организационной форме акционерного общества (АО «КБП»), такое закрепление федерального недвижимого имущества на праве хозяйственного ведения гражданским и иным действующим законодательством не предусмотрено.

12.05.2014 управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (арендодатель) и ОАО «Конструкторское бюро приборостроения им. академика А. Г. Шипунова» (арендатор) заключили соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 24.04.2003 № 3700000844.

В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды (в редакции соглашения от 12.05.2014) арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 1 200 кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <...>, в квартале № 23:37:0101013, кадастровый номер 23:37:0101013: 5, с видом разрешенного использования: ЗУ под незавершенным строительством банно-прачечного комбината.

Пунктом 7.1 договора аренды (в редакции соглашения от 12.05.2014) предусмотрено, что настоящий договор действует до 27.02.2018, при условии исполнения сторонами обязательств по договору.

Письмом от 16.02.2018 № 06643-18/юр упр общество отказалось от договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:37:0101013:5, расположенного по адресу <...>, а также просило предоставить акт приема-передачи (сдачи) земельного участка и считать дату окончания срока действия договора, указанную в пункте 7.1 договора (27.02.2018).

Согласно пункту 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу пункта 2 статьи 450.1 ГК РФ в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Правилами статьи 450.1 ГК РФ с учетом разъяснений, данных в пункте 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», а также постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.09.2008 № 5782/08 и от 16.02.2010 № 13057/09, предусмотрено право сторон договора аренды включить в него условия, позволяющие любой из его сторон заявить о досрочном одностороннем отказе от договора как в случае его нарушения другой стороной, так и без указания оснований.

В соответствии с положениями статьи 420 ГК РФ под договором понимают согласованное волеизъявление субъектов гражданского права, направленное на установление, изменение или прекращение правоотношений.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (статья 421 ГК РФ).

Частью 4 статьи 421 ГК РФ предусмотрено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В рассматриваемом случае стороны в пункте 4.1.1 соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 24.04.2003 № 3700000844 от 12.05.2014 предусмотрели право арендатора досрочно, по минованию надобности в участке, расторгнуть договор, направив не менее чем за 60 календарных дней письменное предложение арендодателю о расторжении договора.

Пунктом 8.1 договора предусмотрено, что действие договора прекращается по истечении срока аренды участка, а в части платежей после полного расчета.

Договор аренды подписан сторонами без разногласий, с требованиями об изменении условий договора в части порядка его расторжения и прекращения стороны в суд не обращались, доказательств иного материалы дела не содержат.

Изложенное свидетельствует о том, что стороны достигли соглашения, в том числе в отношении порядка расторжения и прекращения договора аренды.

Включение в указанный договор условия о его прекращении в одностороннем порядке не противоречит действующему законодательству.

Материалами дела подтверждается, что истец по встречному иску, воспользовавшись своим правом, предусмотренным пунктами 4.1.1 договора аренды, письмом от 16.02.2018 об отказе от договора аренды от 24.04.2003 № 3700000844, направленным в адрес ответчика, отказался в одностороннем порядке от спорного договора, которое получено управлением 27.02.2018.

Ввиду изложенного суд приходит к выводу о том, что обществом надлежащим образом выполнена обязанность по доведению до сведения арендодателя уведомления об отказе от договора аренды.

Таким образом, учитывая положения пунктов 4.1.1, 8.1 договора аренды, договор прекратил свое действие с 28.02.2018.

При изложенных обстоятельствах спора суд приходит к выводу об обоснованности заявленных обществом требований, в связи с чем удовлетворяет их и признает договор аренды от 24.04.2003 № 3700000844 прекратившим действие с 28.02.2018.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В связи с изложенным, учитывая, что договор аренды прекращен, суд удовлетворяет требование АО «КБП» об обязании управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа принять по акту приема-передачи объект аренды.

В силу пункта 3 статьи 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора. Согласно пункту 1 статьи 406 ГК РФ кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев делового оборота или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.

В пункте 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Поскольку встречные исковые требования судом удовлетворены, суд отказывает в удовлетворении первоначального иска, при этом, с учетом обстоятельств дела, суд исходит из того, что основания для внесения ответчиком арендной платы с 01.04.2018 отсутствовали, договор свое действие прекратил 28.02.2018, а управление, в свою очередь, уклонялось от приемки арендованного имущества.

Вопреки доводам истца по первоначальному иску, общество надлежащим образом уведомило истца об отказе от договора аренды.

Общество в полной мере представило все необходимые допустимые и достоверные доказательства надлежащего уведомления об отказе от договора, предусмотренные договором аренды.

Вопрос о распределении государственной пошлины по первоначальному иску судом не разрешался, поскольку управление от уплаты государственной пошлины освобождено в силу закона.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины по встречному иску в размере 12 000 рублей относятся на ответчика по встречному иску и подлежат взысканию в пользу общества.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа отказать.

Встречный иск акционерного общества «Конструкторское бюро приборостроения им. академика А.Г. Шипунова» удовлетворить.

Признать договор аренды от 24.04.2003 № 3700000844 прекратившим действие с 28.02.2018.

Обязать управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа принять от акционерного общества «Конструкторское бюро приборостроения им. академика А.Г. Шипунова» по акту приема-передачи объект аренды.

Взыскать с управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа в пользу акционерного общества «Конструкторское бюро приборостроения им. академика А.Г. Шипунова» судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 12 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Тульской области в месячный срок после его принятия.

Судья Н.А. Рыжикова