Решение от 11 октября 2017 г. по делу № А82-4993/2016

99/2017-105171(1)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-4993/2016
г. Ярославль
11 октября 2017 года
Резолютивная часть решения оглашена 10.10.2017 года.

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Украинцевой Е.П.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Тепениной Ю.М., помощником председателя суда Танцевой В.А.,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление

муниципального казённого учреждения «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Дизель-Магистраль» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц без самостоятельных требований относительно предмета спора департамента архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8

о взыскании 641 002,7 руб.,

при участии стороны, третьи лица – не явились (извещены),

установил:

Муниципальное казённое учреждение «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» (далее - Агентство) обратилось в арбитражный суд с иском, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, к обществу с ограниченной ответственностью «Дизель-Магистраль» (далее - ООО «Дизель-Магистраль») о взыскании 641 002,7 руб., в том числе 356 131,43 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 23.01.2006 № 18336-о за период с июня 2014г. по 30.04.2017г. (доплаты с 01.04.2016г. по 30.04.2017г.), 284 871,27 руб. пени за период с 10.01.2014г. по 29.04.2017 года.

К участию в деле в качестве третьих лиц без самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены департамент архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5

Александровна, Калашников Геннадий Иосифович, Копытова Людмила Ефимовна, Анфалова Нина Викторовна (определения от 20.09.2016г., 31.10.2016г., от 29.11.2016г.).

От ответчика поступило заявление о признании предъявленных исковых требований в сумме 36 202,52 рубля.

Истец, департамент архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ФИО3, ФИО4, ФИО1, ФИО8, надлежащим образом уведомленные о времени и месте слушания дела в судебное заседание не явились, от истца поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

Определение суда о дате, времени и месте слушания дела, направленное в адрес ответчика, ФИО7, ФИО5, ФИО2, возвращено отделением связи с пометкой «истек срок хранения», а направленное по последнему известному суду адресу ФИО6 - возвращено по причине отсутствия адреса по указанному адресу. В силу части 2 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации данные лица считаются извещенными о дате и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

Спор рассматривается в отсутствие лиц, участвующих в деле в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании, состоявшемся 03.10.2017 г. объявлялся перерыв до 05.10.2017 г. 14.20 часов и до 10.10.2017 г. 16.00 часов. После перерывов судебное заседание продолжено.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

23.01.2006г. между Муниципальным казенным учреждением «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» и ООО «Дизель-Магистраль» был заключён договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 18336-о в редакции дополнительных соглашений от 06.11.2016 № 1, от 23.09.2009 № 2, 30.09.2010 № 3 и от 05.04.2015 № 4 (далее – договор), согласно которому арендодатель (Агентство) обязался предоставить в аренду земельный участок площадью 900 кв.м. из земель населённых пунктов, с кадастровым номером 76:23:031003:0019, расположенный в Кировском районе г. Ярославля, во дворе дома № 44а по ул. Рыбинской, а арендатор (ответчик) обязался принять указанный земельный участок, использовать его в соответствии с видом функционального использования, указанным в пункте 1.1 договора (для проектирования и строительства много-этажного жилого дома с встроенной автостоянкой с инженерными коммуникациями), принадлежностью к той или иной категории земель и разрешённым использованием и своевременно производить платежи за пользование (п.п 1.1., 2.4.1, 2.4.3. договора).

Арендатору передан земельный участок общей площадью 900 кв.м., расположенный в Кировском районе г. Ярославля, во дворе дома № 44а по ул. Рыбинской, по акту приема-передачи от 25.01.2006 г., в котором указано что земельный участок обществом используется с 19.09.2005 года.

Согласно п. 3.1. Договора, пользование земельным участком является платным. За аренду земельного участка, указанного в пункте 1.1 договора, в соответствии с действующим законодательством начисляется арендная плата в сумме, указанной в приложении № 3 настоящего договора. Оплата производится ежемесячно равными платежами с перечислением сумм по 9 число текущего месяца включительно (п.3.3. Договора). Арендная плата пересматривается арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с действующим законодательством, регламентирующим изменение ставок арендной платы за земельные участки в целом в городе Ярославле (п.3.4. Договора).

Пунктом 5.1 Договора сторонами предусмотрено, что в случае неуплаты арендной платы в установленный Договором срок Арендатору начисляются пени в размере 0.3 % от суммы недоимки за каждый день просрочки платежа.

Сторонами согласовано, что срок аренды земельного участка устанавливается с 19.09.2005 г. по 31.12.2012 года.

Согласно данным единого государственного реестра недвижимости (ранее - Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним) в отношении объекта незавершенного строительства площадью 311 кв м (степень готовности 100%, инв. № 28961, литер А) с кадастровым номером 76:23:010101:184750, расположенного по адресу <...> во дворе дома № 44а, на арендуемом ответчиком земельном участке произведена регистрация права общей долевой собственности (том 1 л.д. 56-57, 110-115) с участием:

- ФИО3, доля в праве 12100/117990 и 2250/117990 (дата регистрации 18.03.2011 г.),

- ФИО9, доли в праве 11980/117990 и 5000/117990 (дата регистрации 18.03.2011 г.), которые затем переданы ФИО4 (дата регистрации - 02.06.2011 г.),

- ФИО1, доля в праве 5970/117990 и 1100/117990 (дата регистрации 18.03.2011 г.),

- ФИО2, доли в праве 5970/117990 и 1100/117990 (дата регистрации 18.03.2011 г.),

- ФИО5, доли в праве 12000/117990 и 3600/117990 (дата регистрации 07.08.2014 г.),

- ООО «Дизель-Магистраль», доля в праве 11900/117990 (дата регистрации 23.07.2015 г.), которая затем передана ФИО8 (дата регистрации 17.08.2015 г.),

- ООО «Дизель-Магистраль», доля в праве 12700/117990 (дата регистрации 23.07.2015 г.), которая затем передана ФИО6 (дата регистрации 17.08.2015 г.),

- ООО «Дизель-Магистраль», доля в праве 11900/117990 (дата регистрации 23.07.2015 г.), которая затем передана ФИО8 (дата регистрации 17.08.2015 г.),

- ООО «Дизель-Магистраль», доля в праве 12180/117990 (дата регистрации 23.07.2015 г.), которая затем передана ФИО7 (дата регистрации 17.08.2015 г.),

- ООО «Дизель-Магистраль», доля в праве 8240/117990 (дата регистрации 02.10.2015 г.), из которой затем передано по 2746/117990 ФИО8, ФИО6 и ФИО7 (дата регистрации 30.10.2015 г.).

В связи с тем, что ООО «Дизель-Магистраль» не исполняло свои обязательства по своевременному внесению арендной платы по договору за периоды с 10.01.2014г. по 29.04.2017 г., истец обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.

Окончательно сформированная правовая позиция Агентства по делу состоит в том, что общество является застройщиком соответствующего земельного участка и ему выданы разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, поэтому оно обязано самостоятельно нести бремя внесения арендной платы независимо от оформления третьими лицами (инвесторами, дольщиками) права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в исковой период.

Оценивая приведенные сторонами доводы, с учетом частичного признания иска ответчиком, суд исходит из следующего.

В силу обязательства одно лицо (должник-ответчик) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора-истца) определенное действие (уплатить деньги), а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации). Обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения не допускается (ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 30 совместного постановления пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление № 10/22), объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

В соответствии со ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 59 Постановления № 10/22, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Исходя из положений ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны инвестора, а при неисполнении обязательства другой стороной - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и об определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства. Данная правовая позиция изложена в пункте 3 Обзора судебной практики Верховного суда РФ № 3 (2017) (утв. Президиумом Верховного суда РФ от 1207.2017 г.) и учитывается судом для целей единообразного применения и толкования норм права.

При оценке фактических обстоятельств дела суд исходит из положений ч. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ, согласно которым при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

По смыслу статей 552 Гражданского кодекса РФ, 35 Земельного кодекса РФ и статьи 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции, действующей до 01.01.2017 г.) при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка (п. 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от

25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

В соответствии с правовой позицией, приведённой в п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, по смыслу приведенных нормативных и правоприменительных положений, арендаторами земельного участка по рассматриваемому договору являются все участники общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, который расположен на этом земельном участке, поэтому соответствующие обязательства по внесению арендной платы возникают у каждого из них.

Материалами дела подтверждается, а истцом и третьими лицами не оспаривается, факт пользования земельным участком ответчиком, а затем соответствующими лицами в связи с вступлением в право общей собственности на объект незавершенного строительства, что влечет получение права аренды на земельный участок по рассматриваемого договору у каждого участника общей долевой собственности. При этом размер арендных обязательств новых собственников объекта определяется относительно площади земельного участка пропорционально их доле в праве, и влечет уменьшение соответствующих обязательств ответчика, а именно:

- с 18.03.2011 г. в части площади 346,84 кв.м. пропорционально сумме долей в праве ФИО3, ФИО9 (в дальнейшим - ФИО4), ФИО1, ФИО2,

- с 07.08.2014 г. в части площади 118,99 кв.м. пропорционально доле в праве ФИО5,

- с 17.08.2015 г. в части площади 371,32 кв.м. пропорционально сумме долей в праве ФИО8, ФИО6, ФИО7,

- с 30.10.2015 г. в части площади 62,84 кв.м. пропорционально сумме долей в праве ФИО8, ФИО6, ФИО7

Соответственно, учитывая, что по состоянию на 30.10.2015 г. права ответчика на объект незавершенного строительства прекращены полностью и с этой даты ООО «Дизель-Магистраль» фактически не использовало земельный участок, являющийся предметом договора аренды, суд полагает, что взыскание задолженности по арендной плате за период с 30.10.2015 г., означало бы неосновательное обогащение для новых арендаторов, что недопустимо в силу общих начал и принципов гражданского законодательства.

Доводы истца о наличии у этого общества статуса застройщика отклоняются судом, поскольку не учитывают принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости и сами по себе не могут быть правовым основанием для возложения на это лицо арендных обязательств.

С учётом данных обстоятельств, суд пришёл к выводу, что исковые требования в отношении ООО «Дизель-Магистраль» подлежат удовлетворению частично,

Исходя из справочного расчета истца, составленного с учетом площади земельного участка, приходящейся на ответчика за вычетом указанной выше площади, приходящейся на новых арендаторов, долг по арендной плате за период с июня 2014 г. по 29.10.2015 г. (с учетом доплат за период с 01.04.2014 г. по 29.10.2015 г., выставленных к оплате по сроку 06.11.2015 г.) составляет всего 22 320,27 руб. и

признан ответчиком полностью, поэтому данная сумма признается судом ко взысканию.

В рассматриваемой ситуации факт нарушения ООО «Дизель-Магистраль» сроков внесения арендной платы за периоды с 10.01.2014г. по 29.04.2017г., подтвержден материалами дела и признан ответчиком.

По расчету истца начисление пени за период с 10.06.2014 г. по 29.10.2015 г. в размере 13 882,25 руб., произведено с применением ставки 0,15%, соответствует ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 5.1 договора, подтверждено ответчиком, в связи с чем суд признает обоснованным требование истца о взыскании данной суммы пени с ООО «Дизель-Магистраль».

Также принимая во внимание разъяснения, приведенные в п. 66 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 (ред. от 07.02.2017) «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» суд полагает правомерным начисление ответчику пени за период с 30.10.2015 г. по 29.04.2017 г. в сумме 18 347,26 руб. (из расчета: 22 320,27 руб. х 0,15% х 548 дней) относительно пенеобразующей суммы, признанной ко взысканию по настоящему делу (22 320,27 руб.), поскольку переход прав арендатора к другому лицу в договоре аренды не прекращает обязательств ответчика по внесению соответствующей платы за указанный период пользования земельным участком.

Следовательно, исковые требования о взыскании с ООО «Дизель-Магистраль» пени в общей сумме 32 229,51 руб. за период с 10.06.2014 г. по 29.04.2017 г. подлежат удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины распределяются между сторонами пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Дизель-Магистраль» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 54 549,78 руб., в том числе 22 320,27 руб. арендной платы по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 23.01.2006 № 18336-о за период с июня 2014 г. по 29.10.2015 г. (с учетом доплат за период с 01.04.2014 г. по 29.10.2015 г., выставленных к оплате по сроку 06.11.2015 г.), 32 229,51 руб. пени за период с 10.06.2014 г. по 29.04.2017 года.

В остальной части исковые требования оставить без удовлетворения.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Дизель-Магистраль» в доход федерального бюджета 1 346 руб. государственной пошлины. Исполнительный лист выдать по истечении 10-дневного срока со дня вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Судья Украинцева Е.П.