Решение от 5 мая 2024 г. по делу № А40-163220/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-163220/23-64-1339
г. Москва
06 мая 2024 г.
Резолютивная часть решения объявлена 08 апреля 2024года

Полный текст решения изготовлен 06 мая 2024 года


Арбитражный суд в составе судьи Чекмаревой Н.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Комиссаровой А.Б.,

рассмотрев  в  судебном  заседании  дело  по  исковому  заявлению  ОБЩЕСТВА  С

ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ДИСКУСДЕНТ" (125183, РОССИЯ, Г.

МОСКВА,     ВН.ТЕР.Г.     МУНИЦИПАЛЬНЫЙ    ОКРУГ     КОПТЕВО,     БОЛЬШАЯ АКАДЕМИЧЕСКАЯ   УЛ.,   Д.   77,   К.   2,   ПОМЕЩЕНИЕ   II,   КОМ.   1-14,   ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 10.02.2020, ИНН: <***>)

к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112,

<...>,

ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

об урегулирование разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,

при участии:

от истца- ген. дир. ФИО1 (лично), приказ от 12.02.2020

от ответчика - ФИО2 по дов. от 05.12.2023, диплом

слушатель - ФИО3 



УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью    "APT    ПРОЕКТ"   обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ,  к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших   при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости – нежилого помещения общей площадью 170,1 кв.м., с кадастровым номером 77:09:0003019:3692, расположенного по адресу: <...>/1, в соответствии с Законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, изложив:

Пункт 3.1 договора в следующей редакции: «3.1.Цена Объекта составляет 22 411 000  рублей 00 копеек в соответствии с экспертным заключением ООО «Центр Оценки Собственности».

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты  заключения Договора, цена Объекта (п.3.1. Договора), согласованная сторонами, пересмотру не подлежит. НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

Пункт 3.4. Договора в следующей редакции: «3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п.1.7). Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 266 798 (двести шестьдесят шесть тысяч семьсот девяносто восемь) рублей 00 копеек, и процентов за предоставленную рассрочку начисляемых на остаток основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (п.3.1 Договора). Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме.

В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части – в счет оплаты основного долга.».

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что ответчиком в адрес истца было направлено письмо  с приложением Проекта договора купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 170,1 кв.м., с кадастровым номером 77:09:0003019:3692, расположенного по адресу: <...>/1.

Истец, полагая, что рыночная стоимость спорного объекта, определенная в  отчете Департамента, является необоснованно завышенной, направил в адрес ответчика Протокол разногласий.

Ответчик Протокол разногласий истца  в установленный законом срок  не подписал, в связи с чем, истец со ссылкой на ст.ст. 421, 446 ГК РФ обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.

В судебном заседании истец поддержал исковые требования, изложенные в исковом в заявлении, с учетом уточнений в соответствии с результатами судебной экспертизы.

Ответчик в судебном заседании и письменных пояснениях на иск возражал против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на то, что истец неправомочен на заключение договора, на проведение оценки нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности городу Москва.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, исследовав и оценив, по правилам ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в деле доказательства, с учетом результатов судебной экспертизы, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела, 24 июля 2020 года между Обществом с ограниченной ответственностью «ДИСКУСДЕНТ» (Арендатор, истец) и Департаментом городского имущества города Москвы (Арендодатель, ответчик) заключен договор аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы № 00-00515/20 от 24.07.2020 г (по результатам аукциона), в редакции Дополнительного соглашения от 11 января 2023 года к Договору аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы № 00-00515/20 от 24.07.2020 г, в соответствии с которым истец является арендатором нежилого помещения общей площадью 170,1 кв.м., с кадастровым номером 77:09:0003019:3692, расположенного по адресу: <...>/1.

07 июля 2023 года Департамент городского имущества города Москвы в соответствии со статьей 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»  и распоряжением Департамента от 29.06.2023 № 39574 «О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/1, общей площадью 170,1 кв. м», направил в адрес Общества письмо № 33-6-390867/23-(0)- 3 «О предложении воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества».

Исходя из условий, предложенных ответчиком и урегулированных пунктом 3.1. Договора купли-продажи недвижимости № 59-8535 от 06 июля 2023 года цена Объекта составляет 28 985 000  руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 13.06.2023 № М636-1572-П/2023, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс», и экспертным заключением от 15.06.2023 № 400/707-23, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз  оценщиков».

Согласно письму от 07.07.2023 № № 33-6-390867/23-(0)-3 «О предложении воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества» в случае несогласия с ценой выкупаемой недвижимости Обществу необходимо передать разногласия в части цены приватизируемого объекта на рассмотрение Арбитражного суда города Москвы в соответствии с ч. 4.1 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ. При этом направлять протокол разногласий в Департамент не требуется.

Поскольку истец считает, что указанная цена в договоре купли-продажи № 59-8535 от 06 июля 2023 года является  завышенной, в целях определения стоимости выкупаемых объектов истец  обратился в ООО «ОЦЕНКА-ПРАВО» на проведение оценки рыночной стоимости объекта.

В соответствии с Отчетом № 0023Н-50 Об оценке рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 77:09:0003019:3692 общей площадью 176,7 кв.м., расположенного по адресу: <...> от 05 июля 2023 года, выполненным ООО «ОЦЕНКА-ПРАВО», цена Объекта составляет 8 933 374 руб. 00 коп.  руб. 00 коп.

В соответствии с ч. 4.1 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ истец воспользовался предоставленным ему правом и обратился с урегулированием возникших разногласий при заключении договора купли-продажи в Арбитражный суд города Москвы

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которые вступили в силу с 01.01.2009 (часть 2 статьи 10 Закона).

В соответствии со ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям.

Судом и материалами дела установлено, что истец является субъектом малого предпринимательства, согласно выписке из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, арендуемое имущество находится в пользовании истца в течение двух и более лет со дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ, отсутствует задолженность по арендной плате, а площадь арендуемого помещения, не превышает значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 17.12.2008 № 66».

Таким образом, суд установил, что истец обладает правом на преимущественное приобретение арендованных им помещений.

В соответствии с пунктом 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», в силу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле, а также может назначить экспертизу по своей инициативе, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором, необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства или проведения дополнительной либо повторной экспертизы.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле; круг и содержание вопросов, по которым должна быть проведена экспертиза, определяются арбитражным судом.

Из изложенного следует, что вопрос о необходимости проведения экспертизы, установление круга вопросов, которые должны быть разъяснены при проведении экспертизы, определение экспертного учреждения, которому будет поручено проведение экспертизы, находится в компетенции суда, разрешающего дело по существу.

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества, суд  в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением суда  от 23.12.2023г.  назначил судебную оценочную экспертизу по делу № А40-163220/23-64-1339, проведение которой поручено ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЦЕНТР ОЦЕНКИ СОБСТВЕННОСТИ",  эксперту ФИО4. На разрешение экспертов поставить следующий вопрос: «1. Какова рыночная стоимость без учета НДС нежилого помещения общей площадью 170,1 кв.м., с кадастровым номером 77:09:0003019:3692, расположенного по адресу: <...>/1 по состоянию: 07 июля 2023 года?».

Согласно Заключению эксперта рыночная стоимость объекта недвижимости (нежилого помещения) с кадастровым номером 77:09:0003019:3692, общей площадью 170,1 кв.м., расположенного по адресу: <...> по состоянию на 07 июля 2023, без учета НДС составляет 22 411 000  руб.

Имеющееся экспертное заключение соответствует требованиям Федерального закона 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки ФСО №1 (приказ Минэкономразвития № 1 от 20.07.2007 № 256), ФСО №2 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 № 255), ФСО № 3 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 № 254), ФСО №7 (приказ Минэкономразвития от 25.09.2014 № 611).

Исходя из положений частей 2, 3 ст. 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 7240/12 от 18 октября 2012 г.

Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

При этом, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (ч. 5 ст. 71 АПК РФ).

Исходя из пояснений сторон,  заключения  судебной экспертизы,  исследовав представленные в материалы дела отчеты о рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 77:09:0003019:3692, общей площадью 170,1 кв.м., расположенного по адресу: <...>, суд приходит к выводу о том, что рыночная цена спорного нежилого помещения по состоянию на 07.07.2023г. без НДС составляет 22 411 000  руб.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона № 135-ФЗ арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации, а по смыслу положений пункта 4 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ предусмотрена именно обязанность заключения договора купли-продажи арендуемого имущества с субъектом малого предпринимательства, согласившимся на использование преимущественного права и отвечающим критериям статьи 3 того же Федерального закона.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий (если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами) известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий, либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Статья 446 Кодекса устанавливает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда, при этом согласно ст. 173 АПК Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

На основании изложенного, исковые требования истца об урегулировании разногласий по договору купли-продажи  подлежат удовлетворению  в полном объеме.

В соответствии со ст.ст. 102, 110 АПК РФ расходы на проведение судебной экспертизы  в размере 35 000  руб. 00 коп.  возлагаются на ответчика.

Расходы по госпошлине  по иску относится на ответчика в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

На основании ст.ст. 8, 10, 11, 12, 307, 309, 310, 421, 424, 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, руководствуясь ст.ст. 8, 10, 49, 65, 71, 81, 102, 110,  167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд 



РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ДИСКУСДЕНТ" и ДЕПАРТАМЕНТОМ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости – нежилого помещения общей площадью 170,1 кв.м., с кадастровым номером 77:09:0003019:3692, расположенного по адресу: <...>/1, в соответствии с Законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, изложив:

Пункт 3.1 договора в следующей редакции: «3.1.Цена Объекта составляет 22 411 000 (двадцать два миллиона четыреста одиннадцать тысяч) рублей 00 копеек в соответствии с экспертным заключением ООО «Центр Оценки Собственности».

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты 2 заключения Договора, цена Объекта (п.3.1. Договора), согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит. НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

Пункт 3.4. Договора в следующей редакции: «3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п.1.7). Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 266 798 (двести шестьдесят шесть тысяч семьсот девяносто восемь) рублей 00 копеек, и процентов за предоставленную рассрочку начисляемых на остаток основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (п.3.1 Договора). Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме.

В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части – в счет оплаты основного долга.».

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ДИСКУСДЕНТ" (125183, РОССИЯ, Г. МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ КОПТЕВО, БОЛЬШАЯ АКАДЕМИЧЕСКАЯ УЛ., Д. 77, К. 2, ПОМЕЩЕНИЕ II, КОМ. 1-14, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 10.02.2020, ИНН: <***>) расходы на проведение судебной экспертизы в размере 35 000 (тридцать пять тысяч) рублей 00 копеек, а также расходы по госпошлине в размере 6 000 (шесть тысяч) рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятый арбитражный апелляционный суд.


Судья                                                                                        Н.А. Чекмарева