Решение от 30 апреля 2021 г. по делу № А63-3707/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ


Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63-3707/2020
г. Ставрополь
30 апреля 2021 г.
Резолютивная часть решения объявлена 16 марта 2021 года

Решение изготовлено в полном объеме 30 апреля 2021 года


Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Орловского Э.И., при ведении протокола секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «ОПУС № 17», ОГРН <***>, г. Георгиевск,

к индивидуальному предпринимателю ФИО2, ОГРН <***>, г. Минеральные Воды,

третьи лица: - администрация Минераловодского городского округа Ставропольского края, ОГРН <***>, г. Минеральные Воды,

- ФИО3, г. Минеральные Воды,

- управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ОГРН <***>, г. Ставрополь,

об устранении препятствий в пользовании земельным участком, признании незаконным кадастрового учета и недействительным договора аренды земельного участка,

при участии в заседании руководителя истца ФИО4, в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

ООО «ОПУС № 17» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – предприниматель) об обязании устранить препятствия в пользовании земельным участком, а именно: перенести забор (ограждение) за границы земельного участка с кадастровым номером 26:24:030111:592, а также снести самовольное строение (с учетом уточнений).

Определением суда от 03.09.2020 с настоящим делом объединено дело № А63-9600/2020 по иску общества к предпринимателю о признании незаконной постановки на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 26:24:030111:742 и признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:24:030111:742.

Ответчик иск не признал, пояснил, что земельный участок с кадастровым номером 26:24:030111:592 разделен с образованием земельного участка с кадастровым номером 26:24:030111:742, на котором расположена погрузочно-разгрузочная площадка. Данное сооружение по итогам торгов, проведенных по поручению истца, приобретено ФИО3, которая продала его предпринимателю. Строение и ограждение, в отношении которых предъявлен иск, находятся на земельном участке с кадастровым номером 26:24:030111:742.

Исследовав и оценив доказательства по делу, суд установил следующее.

16 декабря 2013 года между администрацией Минераловодского муниципального района (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор № 259 аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:24:030111:592, площадью 26 304 кв.м, расположенного по адресу: Ставропольский край, Минераловодский район,<...>, с разрешенным использованием - производственная база, сроком по 10.12.2062.

Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в настоящее время – Единый государственный реестр недвижимости, ЕГРН) 05.03.2014 за номером 26-26-21/009/2014-125.

11 января 2019 года ФИО4 (являвшийся на тот момент директором общества) обратился в администрацию Минераловодского округа с заявлением в соответствии со статей 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) об утверждении схемы расположения земельного участка площадью 16 131 кв.м путем раздела земельного участка кадастровым номером 26:24:030111:592 с сохранением исходного участка в измененных границах.

Согласно приложенному к заявлению сообщению, содержащему перечень зданий, сооружений, расположенных на земельном участке, на измененном земельном участке расположены следующие объекты недвижимого имущества: административное здание 2-х этажное литер «А» общей площадью 274,3 кв.м с кадастровым номером 26:24:030111:260, административное здание 2-х этажное литер «Б» общей площадью 271,0 кв.м с кадастровым номером 26:24:030111:344, складское помещение литер «В» и пристройка литер «в» общей площадью 286,2 кв.м с кадастровым номером 26:24:030111:345, гаражи литер «Г» общей площадью 1107,2 кв.м с кадастровым номером 26:24:030111:346, складское помещение литер «Д» и пристройка литер «д» общей площадью 453,3 кв.м с кадастровым номером 26:24:030111:347 (местоположение которых: Минераловодский район, п. Первомайский, ул. Восточная, 5; на образуемом земельном участке расположены следующие объекты недвижимого имущества: сооружение - погрузочно-разгрузочная площадка литер А1 общей площадью 2494,7 кв.м с кадастровым номером 26:24:000000:4681 (местоположение которого: <...>).

Согласно представленных свидетельств о государственной регистрации права на недвижимое имущество от 25.08.199 серии КН26 №№ 016709, 016712, 016713 и 016711 административное здание лит. «А» площадью 274,3 кв.м, гаражи лит. «Г» общей площадью 1 107,2 кв.м, складское помещение лит. «Д» и пристройкой лит. «д» общей площадью 453,3 кв.м и складское помещение лит. «В» площадью 2862 кв.м, расположенные по адресу: <...>, принадлежат на праве собственности обществу.

Постановлением администрации Минераловодского городского округа от 11.02.2019 № 221 на основании вышеуказанного заявления утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории по земельному участку площадью 16 131 кв.м, местоположение: <...> образованному в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 26:24:030111:592, площадью 26 304 кв.м, с сохранением исходного земельного участка в измененных границах.

Как следует из материалов настоящего дела и установлено судебными актами по делу № А63-19587/2019, протоколом собрания участников ООО «ОПУС № 17» от 22.01.2019 принято решение о ликвидации общества, ликвидатором определен ФИО4

14 мая 2019 года протоколом общего собрания утверждено Положение об организации и проведении публичных торгов по продаже имущества общества, для чего между ним и ООО «Реализация арестованного имущества» был заключен договор об организации проведения публичных торгов от 14.05.2019.

24 июня 2019 года состоялись торги по продаже имущества общества – сооружения «погрузочно-разгрузочная площадка», литер А1, площадью 2494,7 кв.м, кадастровый номер 26:24:000000:4681, расположенного по адресу: <...> (лот № 3). Победителем торгов признана индивидуальный предприниматель ФИО3

По результатам торгов между ООО «Реализация арестованного имущества», действующего в интересах ООО «ОПУС №17» на основании договора № ОТ-1 от 14.05.2019, и индивидуальным предпринимателем ФИО3 подписан протокол № 1 от 24.06.2019 о результатах торгов по продаже имущества.

28 июня 2019 года (в заглавии договора указано «двадцать восьмое мая две тысячи девятнадцатого года», что является очевидной опечаткой, поскольку в тексте договора имеется ссылка на протокол о результатах торгов от 24.06.2019) обществом с индивидуальным предпринимателем ФИО3 заключен договор купли-продажи сооружения - погрузочно-разгрузочной площадки, литер А1, общей площадью 2494,7 кв.м, кадастровый номер 26:24:000000:4681. В пункте 2 договора купли-продажи указано, что сооружение расположено на земельном участке с кадастровым номером 26:24:030111:592, находящемся у продавца на основании договора аренды № 259 от 16.12.2013.

Переход права собственности на сооружение с кадастровым номером 26:24:000000:4681 от общества к ФИО3 зарегистрирован в ЕГРН 08.10.2019 (регистрационная запись 26:24:000000:4681-26/18/2019-14).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 05.02.2020 по делу № А63-20856/2019, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 15.06.2020 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 01.10.2020, отказано в удовлетворении требований общества о признании незаконным решения управления Росреестра по Ставропольскому краю о регистрации перехода права собственности от общества к индивидуальному предпринимателю ФИО3 в отношении сооружения с кадастровым номером 26:24:000000:4681 и об обязании восстановить регистрацию права собственности за обществом.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 13.07.2020 по делу № А63- 19587/2019, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 01.10.2020 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.12.2020, отказано в иске общества к индивидуальному предпринимателю ФИО3 о расторжении протокола № 1 от 24.06.2019 о результатах торгов по продаже имущества и договора купли-продажи от 28.06.2019.

06 ноября 2019 года произведена государственная регистрация перехода права собственности по договору купли-продажи от индивидуального предпринимателя ФИО3 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 в отношении сооружения с кадастровым номером 26:24:000000:4681 (запись о регистрации от 06.11.2019 № 26:24:000000:4681-26/018/2019-16).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 04.08.2020 по делу А63-22479/2019 отказано в удовлетворении требований общества о признании незаконным решения управления Росреестра по Ставропольскому краю о регистрации перехода права собственности от индивидуального предпринимателя ФИО3 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 в отношении сооружения с кадастровым номером 26:24:000000:4681 и обязании восстановить право собственности за обществом.

04 марта 2020 года по заявлению администрации Минераловодского городского округа в соответствии со схемой, утвержденной постановлением № 221 от 11.02.2019, на государственный кадастровый учет поставлен земельный участок площадью 16 131 кв.м, разрешенное использование – производственная база, образованный путем раздела земельного участка с кадастровым номером 2:24:030111:592, с присвоением образованному земельному участку кадастрового номера 26:24:030111:742.

Согласно заключения кадастрового инженера, содержащегося в Межевом плане от 27.02.2020, на основании которого осуществлен кадастровый учет земельного участка 26:24:030111:742, межевой план подготовлен в связи с образованием одного земельного участка путем раздела земельного участка с кадастровым номером 26:24:030111:592 с сохранением исходного земельного участка в измененных границах. На исходном земельном участке расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 26:24:030111:260, 26:24:030111:344, 26:24:030111:345, 26:24:030111:346, 26:24:030111:347, 26:24:000000:4681. После раздела объект недвижимости с кадастровым номером 26:24:000000:4681 находится на образуемом участке, остальные остаются на измененном земельном участке.

По договору аренды № 61 от 25.05.2020 индивидуальному предпринимателю ФИО2 представлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 26:24:030111:742 сроком по 29.04.2069.

Данный договор аренды зарегистрирован в ЕГРН 28.05.2020 за номером 26:24:030111:742-26/018/2020-1.

Из представленных истцом фотоснимков и схемы расположения забора следует, что на момент подачи иска по границе между земельным участком с кадастровым номером 26:24:030111:592 (в измененных границах) и земельным участком с кадастровым номером 26:24:030111:742 установлен забор из металлопрофиля. Кроме того на участке с кадастровым номером 26:24:030111:742 возводится постройка из металлоконструкций.

В соответствии со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ, Земельный кодекс) при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно статье 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ, Гражданский кодекс) продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено следующее: при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

Таким образом с момента отчуждения обществом сооружения с кадастровым номером 26:24:000000:4681 его покупатель (ФИО3) вступила в договор аренды земельного участка № 259 от 16.12.2013 на стороне арендатора, а после продажи этого сооружения ответчику последний заменил ФИО3 в договоре аренды.

Пунктом 1 статьи 11.2 ЗК РФ установлено, что земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 6 статьи 11.4 Земельного кодекса при разделе земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков с сохранением земельного участка, раздел которого осуществлен, в измененных границах в случае, если такой земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1 пункта 6 статьи 11.4 ЗК РФ).

Согласно пункту 4 статьи 11.2 Земельного кодекса образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков.

В целях раздела земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, аренды или безвозмездного пользования, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 39.2 ЗК РФ, в течение одного месяца со дня поступления от заинтересованного лица заявления об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории обязаны принять решение об утверждении этой схемы или решение об отказе в ее утверждении с указанием оснований для отказа (пункт 7 статьи 11.4 Земельного кодекса).

Как указано выше, раздел земельного участка с кадастровым номером 26:24:030111:592 произведен на основании заявления общества об утверждении схемы расположения земельного участка.

Следовательно общество, являвшееся на момент подачи указанного заявления единственным арендатором земельного участка, не только выразило согласие на раздел земельного участка, а само инициировало образование спорного земельного участка.

Пунктом 3 части 1 статьи 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) установлено, при осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав одновременно такие государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются по заявлению собственника исходного объекта недвижимости, из которого образованы новые объекты недвижимости, при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образованные объекты недвижимости.

С заявлением о постановке на кадастровый учет образованного земельного участка обратилось уполномоченное лицо – администрация Минераловодского городского округа с представлением необходимых для такого учета документов, предусмотренных частью 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ.

В дальнейшем образованный земельный участок с кадастровым номером 26:24:030111:742 предоставлен ответчику, что означает наличие и его согласия на раздел исходного земельного участка (учитывая, что на момент постановки образованного земельного участка на кадастровый учет ответчик вступил в договор аренды на стороне арендатора в связи с приобретением сооружения).

Нахождение на образованном земельном участке приобретенного ответчиком сооружения влечет возникновение у него исключительного права на заключение договора аренды такого земельного участка в силу положений статьи 39.20 ЗК РФ.

Таким образом, образование спорного земельного участка и его последующее предоставление ответчику произведено с соблюдением норм Земельного кодекса, в связи с чем оснований для признания незаконным постановки земельного участка на кадастровый учет и признания недействительным договора аренды не имеется.

Ссылка общества на акт от 17.12.2019 о наложении ареста (описи имущества) судебного пристава-исполнителя Минераловодского РОСП ФИО5 в рамках исполнительного производства № 157307/19/26023-ИП отклоняется судом, поскольку данным актом наложен арест на здания – 4 наименования: административное здание площадью 274,3 кв.м, склад площадью 453,3 кв.м, складское помещение площадью 286,2 кв.м и гаражи площадью 1107,2 кв.м.

В акте перечислены указанные здания и отражено, что они расположены на земельном участке с кадастровым номером 26:24:030111:592.

На сам земельный участок арест не накладывался.

Также не налагался запрет на совершение действий с земельным участком и определением суда о принятии обеспечительных мер от 01.11.2019 по делу № А63-19587/2019.

Оснований для удовлетворения требований об обязании перенести забор (ограждение) за границы земельного участка с кадастровым номером 26:24:030111:592 и снести самовольное строение (из металлоконструкций) также не имеется.

Указанный забор возведен ответчиком в целях ограждения предоставленного ему в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:24:030111:742, и из представленной истцом схемы расположения забора усматривается его прохождение по границе между этим земельным участком и земельным участком с кадастровым номером 26:24:030111:592 (в измененных границах).

Спорная постройка также находится на образованном земельном участке с кадастровым номером 26:24:030111:742.

В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ, Гражданский кодекс) собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно статьи 305 ГК РФ указанное право также принадлежит лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.

В пункте 45 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Истец не указывает на нарушение строительных норм при возведении забора и спорной постройки, влияющих на использование земельного участка с кадастровым номером 26:24:030111:592 в измененных границах.

Обращаясь с требованием о демонтаже забора и постройки, истец ссылался лишь на то, что они возведены на арендуемом им земельном участке с кадастровым номером 26:24:030111:592 (в его первоначальных границах). То есть целью подачи иска являлось освобождение занимаемой спорными объектами территории, которую истец считал частью арендуемого им земельного участка.

Однако судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером 26:24:030111:592 разделен и права аренды истца сохраняются только на измененные границы этого земельного участка, тогда как спорные объекты находятся на другом земельном участке (с кадастровым номером 26:24:030111:742).

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Э.И. Орловский