Решение от 4 декабря 2017 г. по делу № А56-12329/2017

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-12329/2017
05 декабря 2017 года
г. Санкт-Петербург



Резолютивная часть решения объявлена  28 ноября 2017 года.

Полный текст решения изготовлен  05 декабря 2017 года.


Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Галенкиной К.В.,


при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Индивидуальный предприниматель ФИО2 (ОГРНИП 308784715000029)

ответчик: Общество с ограниченной ответственностью «Павловск-Стройинвест» (196601, Санкт-Петербург, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>)

третьи лица: 1) ФИО3, 2) ФИО4, 3) ФИО5, 4) ФИО6, 5) ФИО7, 6) ФИО8, 7) ФИО9, 8) ФИО10, 9) ФИО11, 10) ФИО12, 11) ФИО13

о взыскании, обязании


при участии

- от истца: ФИО2, личность удостоверена по паспорту, представитель ФИО14, по доверенности,

- от ответчика: представитель ФИО15, по доверенности от 31.03.2017,

- от третьих лиц: представители не явились, извещены, 



установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Павловск-Стройинвест» (далее – ответчик, Общество) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 18.09.2015 за период с 01.08.2016 по 10.10.2017 в размере 860 000 руб., задолженности по оплате электроэнергии и коммунальных услуг в размере 155 970 руб. 42 коп., пеней в размере 351 000 руб., расходов на оплату судебной экспертизы в размере 40 000 руб., обязании ответчика в десятидневный срок со дня вступления в законную силу решения освободить арендуемое имущество: земельный участок с кадастровым номером 78:42:0016237:1, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, <...>, лит. А, путем демонтажа тротуара (18 кв.м), отмостки (9 кв.м), ската крыши, нависающего на расстоянии от 0,6 до 1,5 метров на участком истца с северного и западного фасадов здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <...>, лит. А; освободить нежилое здание с кадастровым номером 78:16237:0:6, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, <...>, лит. А, путем вывоза имущества ответчика: топчана, матрасов (6 шт.), подушек (6 шт.), стеллажа с посудой, строительных материалов (доски, металлические балки и строительный мусор).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11,  ФИО12, ФИО13.

В судебном заседании суд вынес на обсуждение сторон вопрос о выделении в отдельное производство требования истца об обязании ответчика в десятидневный срок со дня вступления в законную силу решения освободить арендуемое имущество: земельный участок с кадастровым номером 78:42:0016237:1, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, <...>, лит. А, путем демонтажа тротуара (18 кв.м), отмостки (9 кв.м), ската крыши, нависающего на расстоянии от 0,6 до 1,5 метров на участком истца с северного и западного фасадов здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <...>, лит. А, поскольку удовлетворение данного требования затронет права привлеченных к участию в деле третьих лиц, являющихся собственниками квартир, расположенных в здании, в свою очередь находящемся на участке с кадастровым номером 78:42:0016237:1.

Стороны против выделения указанного требования в отдельное производство не возражали.

Определением, резолютивная часть которого объявлена 28.11.2017, суд выделил в отдельное производство требование истца об обязании ответчика в десятидневный срок со дня вступления в законную силу решения освободить арендуемое имущество: земельный участок с кадастровым номером 78:42:0016237:1, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, <...>, лит. А, путем демонтажа тротуара (18 кв.м), отмостки (9 кв.м), ската крыши, нависающего на расстоянии от 0,6 до 1,5 метров на участком истца с северного и западного фасадов здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <...>, лит. А.

В судебном заседании истец заявил устное ходатайство (о чем имеется подпись представителя в протоколе судебного заседания) об отказе от иска в части требования об обязании ответчика освободить нежилое здание с кадастровым номером 78:16237:0:6, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, <...>, лит. А, путем вывоза имущества: топчана, матрасов (6 шт.), подушек (6 шт.), стеллажа с посудой, строительных материалов (доски, металлические балки и строительный мусор).

В соответствии с частью 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

В силу пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом.

Поскольку отказ истца от иска в указанной части не противоречит закону и не нарушает права других лиц, заявлен уполномоченным лицом, производство по делу в этой части подлежит прекращению.

В остальной части исковые требования предприниматель поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в письменных пояснениях.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

Как видно из материалов дела, между предпринимателем (арендодатель) и Обществом (арендатор) 18.09.2015 заключен договор аренды нежилого здания с кадастровым номером 78:16237:0:6, этажность 2, общей площадью 192,5 кв.м, совместно с земельным участком с кадастровым номером 78:16237:1 площадью 285 кв.м, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, <...>, лит. А (далее – договор).

Согласно пунктам 3.1, 3.3, 3.5 договора арендная плата составляет 60 000 руб. и подлежит оплате не позднее 10 числа оплачиваемого месяца; расходы за потребляемую электроэнергию и коммунальные услуги в арендную плату не включаются и компенсируются арендатором за фактически потребленные услуги на основании подтверждающих документов, представленных арендодателем; арендатор освобождается от выплаты арендной платы за последний месяц действия договора, уплатив залоговую сумму 60 000 руб.

Пунктом 4.2 договора предусмотрена ответственность арендатора за несвоевременное внесение арендных платежей в виде пеней в размере 10% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Здание совместно с земельным участком переданы ответчику в пользование по акту 18.09.2015.

В соответствии с пунктом 1.4 договора последний действует 11 месяцев с 18.09.2015.

В обоснование иска предприниматель указывает, что несмотря на истечение срока аренды 17.08.2016, ответчик арендованное имущество не вернул, в здании и на участке находится принадлежащее ответчику имущество.

09.12.2016 ответчик направил уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке со ссылкой на пункт 5.5 договора, согласно которому договор может быть прекращен в одностороннем порядке любой из сторон договора с обязательным письменным уведомлением об этом другой стороны не менее чем за один месяц до предполагаемой даты прекращения договора, без подписания соглашения о расторжении договора и акта приема-передачи объекта.

Телеграммой от 12.01.2017 истец сообщил ответчику о необходимости произвести передачу объектов 16.01.2017 в 15.00. Однако ответчик в предложенное время не явился.

Ссылаясь на то, что ответчиком арендованное имущество не передано в установленном порядке, указывая на наличие задолженности по арендной плате и коммунальным платежам, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

В силу пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

Пунктом 2 той же статьи предусмотрено, что при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

До момента подписания сторонами документа о передаче объекта аренды действует и обязанность арендатора оплачивать пользование этим объектом в силу статьи 622 ГК РФ.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю. Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

В материалы дела представлено письмо ответчика, датированное 09.12.2016 (т. 1, л.д. 86), в адрес предпринимателя, в котором Общество просит считать договор расторгнутым в одностороннем порядке.

Принимая во внимание положения пункта 5.5 договора, последний не может считаться расторгнутым ранее 09.01.2017.

В связи с этим Общество в любом случае должно оплатить предпринимателю арендную плату за период с 01.08.2016 по 09.01.2017.

Однако оценивая данное письмо с точки зрения соблюдений требований статей 622, 655 ГК РФ, суд не находит оснований считать его надлежащим доказательством освобождения арендуемого имущества и отсутствия в связи с этим обязанности Общества оплачивать фактическое пользование начиная с 10.01.2017.

Письмо ответчика от 09.01.2017 не содержит указания на освобождение здания, направление ключей от него, к письму не приложен односторонний акт возврата помещения, составленный ответчиком, в случае уклонения истца от его подписания.

Изучив материалы дела, суд полагает, что оплата за фактическое пользование объектами должна быть произведена ответчиком по 10.02.2017, когда Обществом в адрес предпринимателя было направлено письмо с просьбой подписать акт сдачи-приемки арендуемого имущества с приложением данного акта, подписанного ответчиком (т. 3, л.д. 15).

Действия Общества по направлению предпринимателю указанного письма с приложением акта возврата следует расценивать как отвечающие требованиям статьи 655 ГК РФ.

Предприниматель в свою очередь не представил доказательств принятия имущества по акту, не ответил на письмо Общества, что расценивается судом как уклонение от принятия объекта аренды.

Однако в случае, если арендодатель уклоняется от приемки арендованного имущества, у него отсутствует право требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора (пункт 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Суд считает необходимым отметить, что, несмотря на указание в пункте 5.5 договора на возможность прекращения договора в одностороннем порядке без подписания соглашения о расторжении договора и акта приема-передачи объекта, при взыскании задолженности за фактическое пользование арендуемым имуществом после прекращения договора ввиду одностороннего отказа стороны, в настоящем деле должны быть исследованы доказательства, подтверждающие факт освобождения объектов аренды. Кроме того, пункт 2.2.14 договора предусматривает обязательность составления такого акта не позднее 10 дней после прекращения договора.

В ходе судебного разбирательства Общество заявляло ходатайство о вызове в качестве свидетелей ФИО16 и Аракяна Гора, которые, по мнению ответчика, могут подтвердить момент фактического освобождения имущества.

Часть 1 статьи 56 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дает определение свидетеля как лица, располагающего сведениями о фактических обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения дела.

Согласно положениям части 1 статьи 88 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд вызывает свидетеля для участия в деле по ходатайству лица, участвующего в деле. При этом лицо, ходатайствующее о вызове свидетеля, обязано указать, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, может подтвердить свидетель, и сообщить его фамилию имя, отчество и место жительства. Свидетельские показания должны отвечать критериям относимости и допустимости в соответствии со статьями 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Данная норма не носит императивного характера, а предусматривает рассмотрение ходатайства и принятие судом решения об удовлетворении либо отклонении ходатайства.

В силу статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению и с позиций их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи в их совокупности.

Отклоняя ходатайство ответчика, суд исходил из того, что указанные ответчиком обстоятельства не могут быть подтверждены свидетельскими показаниями.

Учитывая представленные доказательства, суд полагает, что требования истца о взыскании задолженности по арендной плате подлежат удовлетворению в сумме 381 428 руб. 57 коп. исходя из периода 01.08.2016-10.02.2017.

С учетом внесенного ответчиком залогового платежа в размере 60 000 руб. (т. 4, платежное поручение от 25.09.2015 № 522), в пользу истца должно быть взыскано 321 428 руб. 57 коп.

Требования о взыскании задолженности по оплате электроэнергии и коммунальным услугам также подлежат частичному удовлетворению в  сумме 94 290 руб. 26 коп., исходя из аналогичного периода.

Требование о взыскании пеней в размере 351 000 руб. судом также удовлетворяется частично, ввиду чрезмерно высокого процента неустойки (10% в день) и заявленного ответчиком ходатайства о снижении размера штрафных санкций.

Следует также отметить, что при определении периода, за который должна быть взыскана плата за фактическое пользование зданием и участком, суд посчитал ссылки истца на наличие в арендуемом здании имущества ответчика несостоятельными, поскольку спорное имущество уже имелось в арендуемом здании на момент его передачи ответчику (18.09.2015), что подтверждается журналом фотофиксации, являющимся приложением к акту приема-передачи от 18.09.2015 (т. 1, л.д. 58-60, т. 4, л.д. 75-84). Доказательств принадлежности этого имущества ответчику истцом вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

Оснований для удовлетворения иска в оставшейся части ввиду отсутствия доказательств занятия ответчиком спорного имущества у суда не имеется.

Требование о взыскании расходов на оплату судебной экспертизы в размере 40 000 руб. подлежит рассмотрению при разрешении по существу требования истца об обязании ответчика в десятидневный срок со дня вступления в законную силу решения освободить арендуемое имущество: земельный участок с кадастровым номером 78:42:0016237:1, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, <...>, лит. А, путем демонтажа тротуара (18 кв.м), отмостки (9 кв.м), ската крыши, нависающего на расстоянии от 0,6 до 1,5 метров на участком истца с северного и западного фасадов здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <...>, лит. А, выделенного в отдельное производство, поскольку экспертиза была проведена в целях установления факта нависания ската крыши над участком истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Принять отказ от иска в части требования об обязании общества с ограниченной ответственностью «Павловск-Стройинвест» освободить нежилое здание с кадастровым номером 78:16237:0:6, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, <...>, лит. А, путем вывоза имущества: топчана, матрасов (6 шт.), подушек (6 шт.), стеллажа с посудой, строительных материалов (доски, металлические балки и строительный мусор). Производство по делу в этой части прекратить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Павловск-Стройинвест» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 321 428 руб. 57 коп. задолженности по арендной плате, 150 000 руб. пеней, 94 290 руб. 26 коп. задолженности по оплате электроэнергии и коммунальным услугам, 11 307 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета 3 430 руб. государственной пошлины.


Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.


Судья                                                                Галенкина К.В.