Решение от 27 марта 2019 г. по делу № А46-15074/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-15074/2018
27 марта 2019 года
город Омск


Резолютивная часть решения объявлена 20 марта 2019 года. Полный текст решения изготовлен 27 марта 2019 года.

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Храмцова К.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Пантелеевой С.С.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Строймонтаж» (ИНН <***>, ОГРН <***>, 644070, <...>),

к обществу с ограниченной ответственностью «Квадр» (ИНН <***>, ОГРН <***>; 644074, <...>),

при участии в деле третьего лица: общества с ограниченной ответственностью «Престиж» (ИНН <***>, ОГРН <***>, 644070, <...>, помещение 1П), жилищно - строительного кооператива «Комарова 19» (ИНН <***>, ОГРН <***>, 644070, <...> П), ФИО1, акционерного общества Территориальный проектный институт «Омскгражданпроект», временного управляющего акционерного общества Территориальный проектный институт «Омскгражданпроект» ФИО2

в заседании суда приняли участие:

от истца – ФИО3 по доверенности от 18.01.219,

от ООО «Квадр» – ФИО4 по доверенности от 30.07.2018,

от ООО «Престиж» - не явились, извещены,

от ЖСК «Комарова 19» - ФИО5 по доверенности от 09.10.2018

от АО «Омскгражданпроект» - ФИО6 по доверенности от 14.02.2019

от ФИО1 – не явились, извещены;

от временного управляющего АО «Омскгражданпроект» – ФИО7 по доверенности от 05.03.2019

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Строймонтаж» (далее - ООО «Строймонтаж», истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Квадр» (далее - ООО «Квадр», ответчик) о расторжении договора от 03.07.2017 г. купли-продажи объекта незавершенного строительства, жилой дом - незавершенный строительством, назначение: многоквартирный дом, площадь застройки - 947,7 кв.м., степень готовности – 10 %, кадастровый номер земельных участков, в пределах которых расположен объект - 55:36:110106:383, 55:36:110106:378, расположенный по адресу: Омская область, проспект Комарова, стр. № 19, кадастровый номер - 55:36:110106:5716, заключенного между истцом и ответчиком, в связи с существенным нарушением ответчиком условий его исполнения и применении последствий расторжения договора купли-продажи в виде возврата ООО «Строймонтаж» данного объекта незавершенного строительства.

Определением суда от 24.09.2018 г. возбуждено производство по делу № А46-15074/2018.

Кроме того, ООО «Строймонтаж» обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к ООО «Квадр», обществу с ограниченной ответственностью «Престиж» (далее – ООО «Престиж», ответчик), жилищно-строительному кооперативу «Комарова 19» (далее - ЖСК «Комарова 19») о признании недействительной сделки по отчуждению ООО «Квадр» ООО «Престиж» объекта незавершенного строительства: жилой дом, незавершенный строительством, назначение: многоквартирный дом, площадь застройки - 947,7 кв.м., степень готовности – 10 %, кадастровый номер земельных участков, в пределах которых расположен объект - 55:36:110106:383, 55:36:110106:378, расположенный по адресу: Омская область, проспект Комарова, стр. № 19, кадастровый номер - 55:36:110106:5716; о признании недействительной сделки по отчуждению ООО «Престиж» ЖСК «Комарова 19» объекта незавершенного строительства: жилой дом, незавершенный строительством, назначение: многоквартирный дом, площадь застройки - 947,7 кв.м., степень готовности – 10 %, кадастровый номер земельных участков, в пределах которых расположен объект - 55:36:110106:383, 55:36:110106:378, расположенный по адресу: Омская область, проспект Комарова, стр. № 19, кадастровый номер - 55:36:110106:5716, и применении последствий недействительности вышеуказанных сделок в виде возврата ООО «Строймонтаж» объекта незавершенного строительства.

Определением суда от 21.12.2018 г. возбуждено производство по делу № А46-21449/2018.

Определением суда от 21.01.2019 г. по делу № А46-21449/2018 арбитражные дела № А46-15074/2018 и А46-21449/2018 объединены в одно производство для совместного рассмотрения за № А46-15074/2018.

Определениями суда от 24.09.2018, от 22.10.2018, от 19.12.2018, от 04.02.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «Престиж», ЖСК «Комарова 19», ФИО1 (далее – ФИО1), акционерное общество Территориальный проектный институт «Омскгражданпроект» (далее – АО ТПИ «Омскгражданпроект»), временный управляющий акционерного общества Территориальный проектный институт «Омскгражданпроект» ФИО2.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал.

Представитель ООО «Квадр» в устном выступлении в судебном заседании и представленном письменном отзыве исковые требования полагает необоснованными.

ООО «Престиж», надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения дела, явку представителя в судебное заседание не обеспечило, в представленном письменном отзыве исковые требования полагает необоснованными.

Представитель ЖСК «Комарова 19» в устном выступлении в судебном заседании и представленных возражениях иск не признал, полагая его необоснованным.

ФИО1, надлежащим образом извещенная о времени и месте рассмотрения дела, явку представителей в судебное заседание не обеспечила, в представленных письменных пояснениях факт оплаты по договору купли-продажи объекта незавершенного строительства от 03.07.2017 г. отрицает.

Представитель АО ТПИ «Омскгражданпроект» доводы искового заявления по существу не поддержал и не опроверг.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей участвующих в деле лиц, суд установил следующее.

03 июля 2017 г. между ООО «Строймонтаж» (продавец) и ООО «Квадр» (покупатель) заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, по условиям которого продавец продает, а покупатель приобретает в собственность объект (жилой дом, незавершенный строительством, назначение: многоквартирный дом, площадь застройки - 947,7 кв.м., степень готовности – 10 %, кадастровый номер земельных участков, в пределах которых расположен объект - 55:36:110106:383, 55:36:110106:378, расположенный по адресу: Омская область, проспект Комарова, стр. № 19, кадастровый номер - 55:36:110106:5716) на условиях настоящего договора. Стоимость объекта составляет сумму в размере 18 000 000 руб. Покупатель выплачивает продавцу стоимость объекта в течение 90 дней с момента подписания настоящего договора. Расчеты по настоящему договору осуществляются в форме безналичных перечислений или наличных платежей, или любым другим способом в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ.

09 августа 2017 года произведена государственная регистрация перехода права собственности.

25 августа 2017 г. между ООО «Квадр» (продавец) и ООО «Престиж» (покупатель) заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, по улсовиям которого продавец продает, а покупатель приобретает в собственность объект (жилой дом, незавершенный строительством, назначение: многоквартирный дом, площадь застройки - 947,7 кв.м., степень готовности – 10 %, кадастровый номер земельных участков, в пределах которых расположен объект - 55:36:110106:383, 55:36:110106:378, расположенный по адресу: Омская область, проспект Комарова, стр. № 19, кадастровый номер - 55:36:110106:5716) на условиях настоящего договора. Стоимость объекта составляет сумму в размере 20 000 000 руб. Покупатель выплачивает продавцу стоимость объекта в течение 5 лет с момента подписания настоящего договора. Расчеты по настоящему договору осуществляются в форме безналичных перечислений или наличных платежей, или любым другим способом в порядке, предусмотренным действующим законодательством РФ.

По акту приема-передачи объекта незавершенного строительства от 25.08.2017 г. объект (жилой дом, незавершенный строительством, назначение: многоквартирный дом, площадь застройки - 947,7 кв.м., степень готовности – 10 %, кадастровый номер земельных участков, в пределах которых расположен объект - 55:36:110106:383, 55:36:110106:378, расположенный по адресу: Омская область, проспект Комарова, стр. № 19, кадастровый номер - 55:36:110106:5716) передан покупателю.

Платежным поручением № 27 от 30.01.2018 г. ООО «Престиж» перечислило ООО «Квадр» денежные средства в сумме 393 032 руб. в счет оплаты по вышеуказанному договору купли-продажи.

19 апреля 2018 г. между ООО «Престиж» (продавец) и ЖСК «Комарова 19» (покупатель) заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, по условиям которого продавец продает, а покупатель приобретает в собственность объект (жилой дом, незавершенный строительством, назначение: многоквартирный дом, площадь застройки - 947,7 кв.м., степень готовности – 10 %, кадастровый номер земельных участков, в пределах которых расположен объект - 55:36:110106:383, 55:36:110106:378, расположенный по адресу: Омская область, проспект Комарова, стр. № 19, кадастровый номер - 55:36:110106:5716) на условиях настоящего договора. Стоимость объекта составляет сумму в размере 37 500 000 руб. Оплата по настоящему договору осуществляется покупателем путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца в срок не позднее 31.12.2020 г. Оплата по настоящему договору может быть произведена любым способом, не запрещенным действующим законодательством РФ и отдельно согласованным сторонами. Оплата по договору может быть произведена покупателем путем оплаты всей суммы как единоразово, так и по частям. Оплата по настоящему договору может быть произведена покупателем ранее указанного в настоящем договоре срока. Стороны пришли к соглашению, что до момента полного расчета между продавцом и покупателем, объект находится в залоге у продавца.

По акту приема-передачи объекта незавершенного строительства от 19.04.2018 г. объект (жилой дом, незавершенный строительством, назначение: многоквартирный дом, площадь застройки - 947,7 кв.м., степень готовности – 10 %, кадастровый номер земельных участков, в пределах которых расположен объект - 55:36:110106:383, 55:36:110106:378, расположенный по адресу: Омская область, проспект Комарова, стр. № 19, кадастровый номер - 55:36:110106:5716) передан покупателю.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 21.05.2018 г. спорный объект недвижимости принадлежит на праве собственности ЖСК «Комарова 19», в отношении данного объекта зарегистрирована ипотека в силу закона в пользу ООО «Престиж».

Претензия ООО «Строймонтаж» от 26.03.2018 г., направленная в адрес ООО «Квадр», о необходимости исполнения условий договора в части оплаты стоимости объекта в размере 18 000 000 руб. оставлена последним без удовлетворения.

В рамках дела № А46-6162/2018 истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявлял об уточнении исковых требований, просил расторгнуть заключенной между ООО «СтройМонтаж» и ООО «Квадр» 03.07.2017 года договор по купле – продаже объекта незавершенного строительства (кадастровый номер земельных участков в пределах которых расположен объект: № 55:36:110106:383, № 55:36:110106:378. Адрес объекта: <...>. Стр. № 19, кадастровый номер: № 55:36:110106:5716). Однако данные уточнения не были приняты судом к рассмотрению, дело рассмотрено по первоначально заявленным ООО «СтройМонтаж» о признании недействительной сделки от 03.07.2017 между ООО «СтройМонтаж» и ООО «Квадр» по купле – продаже объекта незавершенного строительства (кадастровый номер земельных участков в пределах которых расположен объект: № 55:36:110106:383, № 55:36:110106:378. Адрес объекта: <...>. Стр. № 19, кадастровый номер: № 55:36:110106:5716), как заключенной под влиянием обмана.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Омской области от 07.06.2018 г. по делу № А46-6162/2018 в удовлетворении исковых требований отказано.

В связи с вышеизложенными обстоятельствами досудебный порядок урегулирования спора по требованию о расторжении договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от 03.07.2017 г. истец считает соблюденным.

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства и полагая, что договор купли-продажи объекта незавершенного строительства от 03.07.2017 г. подлежит расторжению, поскольку ООО «Квадр» не выполнило свои обязательства по оплате покупной цены, а последующие сделки по продаже спорного объекта недвижимости являются недействительными, представляют собой злоупотребление правом по смыслу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку совершены с целью вывода имущества и недопущению обращения на него взыскания, и являются мнимыми как совершенными лишь для вида, без намерения создать соответствующие им правовые последствия, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, суд полагает, что заявленные требования подлежат частичному удовлетворению, исходя из следующего.

В силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения данного запрета суд, арбитражный суд или третейский суд на основании пункта 2 вышеуказанной статьи с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2015), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.03.2015 г. разъяснено, что злоупотребление правом при совершении сделки нарушает запрет, установленный статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, поэтому такая сделка признается недействительной на основании статей 10 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, действующее законодательство не исключает возможность предъявления иска о признании сделки недействительной по мотиву злоупотребления ее сторонами своими правами, что следует также из пункта 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.04.2009 № 32 «О некоторых вопросах, связанных с оспариванием сделок по основаниям, предусмотренным Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)», пункта 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 № 127 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации», пункта 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Под злоупотреблением правом понимается умышленное поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему гражданского права, причиняющего вред третьим лицам или создающее условия для наступления вреда. При этом, с учетом положений статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязательным признаком сделки для целей квалификации ее как ничтожной в соответствии с частью 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации является направленность такой сделки на нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд.

Кроме того, как разъяснено в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» к сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений статьи 10 и пунктов 1 или 2 статьи 168 ГК РФ. При наличии в законе специального основания недействительности такая сделка признается недействительной по этому основанию (например, по правилам статьи 170 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, договор купли-продажи объекта незавершенного строительства от 25.08.2017 г. между ООО «Квадр» и ООО «Престиж», а также договор купли-продажи объекта незавершенного строительства от 19.04.2018 г. между ООО «Престиж» и ЖСК «Комарова 19» оспариваются истцом как мнимые сделки.

Согласно пункту 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Как разъяснено в пункте 86 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.

Таким образом, обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из сторон. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения. Для признания сделки мнимой необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать правовые последствия, характерные для сделок данного вида.

В подтверждение реального характера совершенных сделок ООО «Престиж» указывает, что целью приобретения спорного объекта у ООО «Квадр» было осуществление строительства многоквартирного жилого дома, достигнуты договоренности с подрядчиками на выполнение строительных работ, начались поиски персонала. Однако в связи с болезнью и последующей смертью прежнего директора ООО «Престиж» деятельность по строительству не началась, общество фактически прекратило какую-либо деятельность. Поскольку новый директор общества не обладает необходимыми познаниями в сфере строительства, им было принято решение о продаже спорного объекта ЖСК «Комарова 19», в связи с чем был заключен договор купли-продажи от 19.04.2018 г. Изначально расчет с ООО «Квадр» планировался с прибыли, полученной от реализации квартир в построенном доме. В настоящий момент расчет с ООО «Квадр» планируется после получения денежных средств от ЖСК «Комарова 19».

В подтверждение реального характера договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от 19.04.2018 г. ЖСК «Комарова 19» представило в материалы дела соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора от 20.06.2018 г. к соглашению от 25.12.2017 г. о передаче прав арендатора по договору № Д-Кр-2-11-2005 аренды земельного участка от 20.10.2015 г., соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора от 20.06.2018 г. к соглашению от 25.12.2017 г. о передаче прав арендатора по договору аренды № ДГУ-К-32-152 находящегося в государственной собственности земельного участка, расположенного в городе Омске от 22.03.2007 г., устав кооператива, пояснив, что указанный договор заключен кооперативом с целью завершения строительства многоквартирного жилого дома за счет привлечения денежных средств граждан, что соответствует действующему законодательству и уставу ЖСК «Комарова 19». В настоящее время кооперативом предпринимаются действия по получению разрешения на строительство, что подтверждается заключением вышеуказанных соглашений о передаче прав и обязанностей арендатора. Вместе с тем, наличие настоящего судебного спора и принятых судом обеспечительных мер создают препятствия в оформлении разрешительной документации и привлечении инвесторов.

Указанные обстоятельства истцом не опровергнуты.

Как указано выше, для квалификации сделки как мнимой необходимо установить факт отсутствия у обеих сторон сделки намерения исполнять эту сделку или требовать ее исполнения.

Между тем, из материалов дела следует, что намерения, соответствующие спорным договорам купли-продажи объекта незавершенного строительства от 25.08.2017 г. между ООО «Квадр» и ООО «Престиж» и от 19.04.2018 г. между ООО «Престиж» и ЖСК «Комарова 19», реализованы: недвижимое имущество передано от покупателя продавцу, уплата покупной цены ООО «Престиж» частично произведена, отсрочка уплаты покупной цены не противоречит условиям заключенных договоров.

Таким образом, совокупность обстоятельств, необходимых для признания недействительными договоров купли-продажи объекта незавершенного строительства от 25.08.2017 г. между ООО «Квадр» и ООО «Престиж» и от 19.04.2018 г. между ООО «Престиж» и ЖСК «Комарова 19», как мнимых сделок, судом не установлена.

Из материалов дела не усматривается, что стороны договоров купли-продажи объекта незавершенного строительства от 25.08.2017 г. и от 19.04.2018 г. не имели намерения исполнять эти сделки или требовать их исполнения; доводы истца о том, что единственной целью их совершения являлся вывода имущества и недопущение обращения на него взыскания, не нашли подтверждения в судебном заседании.

Доказательства злоупотребления сторонами оспариваемых сделок правом по смыслу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации истцом не представлены.

В действиях сторон оспариваемых сделок не усматривается недобросовестного поведения с учетом критериев добросовестности, определенных в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

С учетом вышеизложенного, правовых оснований для удовлетворения исковых требований о признании недействительной сделки по отчуждению ООО «Квадр» ООО «Престиж» объекта незавершенного строительства: жилой дом, незавершенный строительством, назначение: многоквартирный дом, площадь застройки - 947,7 кв.м., степень готовности – 10 %, кадастровый номер земельных участков, в пределах которых расположен объект - 55:36:110106:383, 55:36:110106:378, расположенный по адресу: Омская область, проспект Комарова, стр. № 19, кадастровый номер - 55:36:110106:5716; о признании недействительной сделки по отчуждению ООО «Престиж» ЖСК «Комарова 19» объекта незавершенного строительства: жилой дом, незавершенный строительством, назначение: многоквартирный дом, площадь застройки - 947,7 кв.м., степень готовности – 10 %, кадастровый номер земельных участков, в пределах которых расположен объект - 55:36:110106:383, 55:36:110106:378, расположенный по адресу: Омская область, проспект Комарова, стр. № 19, кадастровый номер - 55:36:110106:5716, и применении последствий недействительности вышеуказанных сделок в виде возврата ООО «Строймонтаж» объекта незавершенного строительства у суда не имеется.

Оснований о прекращении производства по делу по пункту 2 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о чем заявлено ООО «Престиж», суд не усматривает, поскольку основания заявленных требований в деле № А46-6162/2018, и в настоящем деле, различны.

Требования ООО «Строймонтаж» о расторжении договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от 03.07.2017 г. подлежат удовлетворению в связи со следующим.

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно пунктом 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Как указано выше, пунктом 4.2 договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от 03.07.2017 г. предусмотрено внесение платы за приобретаемый объект в течение 90 дней с момента подписания настоящего договора.

Согласно пункту 3 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

В соответствии с пунктом 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Как разъяснено в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда, в частности, при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

По правилам статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017, неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

В подтверждение факта оплаты ООО «Квадр» ссылается, на справку ООО «Строймонтаж» от 03.07.2017 г., из которой следует, что согласно договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от 03.07.2017 г., заключенного между ООО «Строймонтаж» и ООО «Квадр», расчет на сумму 18 000 000 руб. произведен полностью, поясняя, что денежные средства наличными деньгами были переданы директором ООО «Строймонтаж» ФИО1, выполнявшей в обществе функции бухгалтера, для последующей передачи директору ООО «Строймонтаж» ФИО8

В ходе рассмотрения дела директор ООО «Строймонтаж» ФИО8 факт передачи ему денежных средств в счет уплаты покупной цены по договору купли-продажи объекта незавершенного строительства от 03.07.2017 г. отрицал, пояснив выдачу справки от 03.07.2017 г. желанием облегчить процедуру государственной регистрации перехода права собственности на отчужденный объект.

ФИО1 факт передачи ей денежных средств также отрицает.

Суд полагает, что в вышеуказанных действиях обеих сторон договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от 03.07.2017 г. в части оформления уплаты покупной цены усматривается отклонение от поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, поскольку как передача денежных средств без надлежащего оформления, так и выдача документа об оплате в отсутствие факта уплаты денежных средств не соответствуют ожидаемому поведению любого участника гражданского оборота в аналогичной ситуации.

Как следует из материалов дела и установлено судом, фактическая возможность оплатить покупную цену по договору купли-продажи объекта незавершенного строительства от 03.07.2017 г. у ООО «Квадр» имелась в связи с их привлечением по договору займа от 30.06.2017 г., заключенного с физическим лицом.

Вместе с тем, имеющиеся в деле доказательства в их совокупности и взаимной связи, в том числе показания свидетеля ФИО9, допрошенного в судебном заседании 27.02.2019 г., не подтверждают факт передачи денежных средств в счет уплаты покупной цены от ООО «Квадр» ООО «Строймонтаж».

В связи с этим, справка ООО «Строймонтаж» от 03.07.2017 г. в отсутствие первичных документов, подтверждающих расчет по договору купли-продажи объекта незавершенного строительства от 03.07.2017 г., не является достаточным доказательством, подтверждающим внесение ООО «Квадр» покупной цены.

С учетом всех обстоятельств в дела, в частности периода просрочки, размера задолженности в денежном выражении, неисполнение ответчиком обязательств по уплате покупной цены суд считает существенным нарушением договора.

В связи с этим, учитывая, что требования пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора о расторжении договора соблюдены (соответствующее заявление сделано в рамках дела № А46-6162/2018), доказательства внесения платежей, превышающих половину цены товара, в материалы дела не представлены, исковые требования о расторжении указанного выше договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от 03.07.2017 подлежат удовлетворению.

По правилам части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на сторон настоящего спора пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Строймонтаж» удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи объекта незавершенного строительства от 03.07.2017, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Строймонтаж» и обществом с ограниченной ответственностью «Квадр».

В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Квадр» (ИНН <***>, ОГРН <***>; 644074, <...>) в доход федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия и может быть обжаловано в этот же срок путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд.

Судья К.В. Храмцов