Решение от 14 февраля 2020 г. по делу № А75-19142/2019

Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

ул. Мира д. 27, г. Ханты-Мансийск, 628011, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А75-19142/2019
14 февраля 2020 г.
г. Ханты-Мансийск


Резолютивная часть решения объявлена 13 февраля 2020 г.

Полный текст решения изготовлен 14 февраля 2020 г.

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе судьи Чешковой О.Г. при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению администрации города Сургута к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) о понуждении заключить дополнительное соглашение от 29.12.2018 к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 26.06.2013 № 474,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: ИП ФИО3, БУ ХМАО-Югры «Сургутская городская клиническая больница», БУ ХМАО-Югры «Окружной кардиологический диспансер «Центр диагностики и сердечно-сосудистой хирургии», ООО «Рукодельница», ООО «Дом мебели «Камея»,

при участии представителей:

от истца – не явились,

от ответчика – ФИО4 по доверенности от 30.08.2017, диплом от 29.11.2000 № 486,

от третьих лиц – не явились,

установил:

администрация города Сургута (далее – истец, Администрация) обратилась в суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее - ответчик, предприниматель, ИП ФИО2) о понуждении заключить дополнительное соглашение от 29.12.2018 к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 26.06.2013 № 474.

В просительной части иска допущена описка в указании даты и номера договора аренды, указано «18.10.2007 № 487), в то время как наименование и содержание иска, приложенные к иску доказательства позволяют установить правильные реквизиты договора аренды - «от 26.06.2013 № 474».

Суд полагает, что допущенная истцом описка очевидна и не влияет на возможность разрешения спора по существу.

К участию в деле привлечены третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: ИП ФИО3, БУ ХМАО-Югры «Сургутская городская клиническая больница», БУ ХМАО-Югры «Окружной кардиологический диспансер «Центр диагностики и сердечно-сосудистой хирургии», ООО «Рукодельница», ООО «Дом мебели «Камея».

Требования мотивированы ссылкой на нормы стате1451, 452, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьями 1, 39.20, 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

Ответчик исковые требования не признал по мотивам, изложенным в отзыве (том 1 л. д. 91-99).

Третьи лица отзывы не представили, своей заинтересованности в участии в рассмотрении спора не проявили.

Судебное заседание проводится в отсутствие надлежащим образом извещенных представителей истца и третьих лиц, в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Исследовав материалы дела, заслушав позицию ответчика, суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, между Администрацией (арендодатель), ООО «Дом мебели «Камея», гражданином ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 26.06.2013 № 474 (далее - договор), согласно которому ФИО2 была предоставлена часть земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101149:2088 общей площадью 1013 кв.м., расположенный по адресу: ул. Григория Кукуевицкого 15, город Сургут, Ханты-Мансийского автономного округа - Югры (далее - земельный участок).

Земельный участок предоставлялся арендатору на основании распоряжения от 20.06.2013 № 2136 под склад № 7.

Согласно выписки из Единого государственного реестра прав (ЕГРП) от 27.03.2013 ИП ФИО2 являлся собственником части нежилого здания площадью 532,4 кв.м., расположенного по адресу: ул. Григория Кукуевицкого, 15, город Сургут (том 1 л. д. 45). Площадь земельного участка, предоставленного арендатору, определена в договоре аренды исходя из площади части нежилого здания 532,4 кв.м. Арендная плата рассчитывалась исходя из площади занимаемого зданием земельного участка, необходимого для использования здания.

05.10.2010 предпринимателю выдано разрешение на реконструкцию части нежилого здания площадью 532,4 кв.м. № ru86310000-79 сроком до 01.05.2013.

В результате проведенной реконструкции площадь здания в собственности арендатора увеличилась до 2 762,1 кв.м., что следует из выданного предпринимателю 18.06.2014 разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № ru86310000-56 (том 1 л. д. 29).

10.11.2014 зарегистрировано право общей долевой собственности на объект:

2648/10000 принадлежит ИП ФИО5;

7352/10000 принадлежит ИП ФИО2 (том 1 л. д. 35).

Руководствуясь пунктом 10 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ ввиду изменения площади используемого ИП ФИО2 земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101149:2088 Администрация направила в адрес последнего проект дополнительного соглашения от 29.12.2018 к договору аренды, предложив подписать его.

В ответном письме от 22.02.2019 № 31-01-293/9 ИП ФИО2 отказался от подписания дополнительного соглашения.

Полагая, что изменение площади принадлежащей ответчику части здания влечет изменение объекта аренды в части площади арендуемого земельного участка, что существенно влияет на размер арендной платы, со ссылкой на положения статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), истец обратился в суд с рассматриваемым иском.

Ответчик, возражая относительно заявленных требований, полагает, что истец не правильно определяет площадь арендуемого им участка, поскольку объект аренды зависит не от площади здания, а от площади застройки, которая для ИП ФИО2 составляет 1005,1 кв.м. по данным технического плана земельного участка.

Ответчик в отзыве возразил относительно распространения изменений в договор аренды на прошлое время, в части перерасчета арендной платы за период с 2014 по 2018 год, который представлен в качестве обязательного приложения к дополнительному соглашению, представленному истцом (том 1 л. д. 18-24).

Кроме того, ответчик полагает, что у истца отсутствует правовое основание предъявлять иск о понуждении к заключению договора, а так же пропущен срок исковой давности.

Ответчик представил контррасчёт размера арендной платы с учетом своих доводов (том 1 л. д. 91-99).

Как следует из положений статьи 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Исходя из доводов стороны, ответчик не согласен с содержанием дополнительного соглашения, а так же со своей обязанностью его заключить.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п. 4 указанной статьи, если сторона, для которой заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

П. 2 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) установлено, что если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора

В течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды (п. 7 ст. 39.20 ЗК РФ).

П. 1 ст. 451 ГК РФ определяет, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа

При этом, изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (абз. 2 п. 1 ст. 451 ГК РФ).

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (пункт 4 статьи 451 ГК РФ).

Таким образом, по смыслу приведенной нормы эти обстоятельства должны измениться после того, как договор был заключен; стороны в момент заключения договора исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет и не могли даже разумно предвидеть наступление этих обстоятельств; наступление этих обстоятельств не входит в сферу риска заинтересованной стороны, сфера риска определяется обычаями делового оборота и существом договора; после того как прежние обстоятельства изменились, заинтересованная сторона не смогла (или не смогла бы) свести на нет их неблагоприятные последствия несмотря на то, что она приняла (или могла принять) определенные меры с той степенью заботливости и осмотрительности, какие от нее требовались, учитывая характер договора и условия оборота. Кроме того, изменение обстоятельств должно быть существенным.

В рассматриваемом случае при изменении в связи с реконструкцией площади части здания, принадлежащего на праве собственности ответчику, изменяется для него, а так же других арендаторов, объект аренды, а именно, площадь арендуемого земельного участка, что в силу статьи 607 ГК РФ относится к существенным условиям договора аренды.

С учетом приведенных правовых норм суд полагает, что истец вправе предъявить к ответчику, отказавшемуся от заключения договора аренды неделимого земельного участка, иск о понуждении к заключению как непосредственно договора аренды, так и дополнительного соглашения к нему при существенном изменении условий, на которых заключен договор (предмета договора).

(Данная позиция согласуется с изложенной в Определении Верховного Суда РФ от 21.08.2019 № 309-ЭС19-1374).

При наличии возражений ответчика относительно условий договора аренды для внесения определенности в отношения сторон спорные условия договора подлежат установлению судом.

У истца и ответчика возникли разногласия относительно условий пунктов 2, 3, а также приложения 1 к дополнительному соглашению, содержащему расчет арендной платы на 2014-2018 годы.

В силу п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Отклоняя предложенную ответчиком редакцию пунктов 2, 3 дополнительного соглашения (том 2 л. д. 15), согласно которой размер арендной платы для ответчика определяется пропорционально площади застройки в принадлежащей арендатору доли здания и площади земельного участка, суд руководствуется положениями п. 10 ст. 39.20 ЗК РФ предусматривающими, что размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2-4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них, а также разъяснениями, изложенными в пункте 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», согласно которым при определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов.

Доводы ответчика о необходимости принятия указанных пунктов договора в предложенном им редакции судом не принимаются как основанные на неверном толковании норм права.

Суд так же находит несостоятельными доводы ответчика о невозможности установления путём подписания дополнительного соглашения к договору расчета арендной платы за прошлый период, с 2014 по 2018 годы, поскольку по мнению ответчика это распространяет действие новой редакции на прошлое время при отсутствии согласия стороны и незаконно возлагает на него обязанность уплатить арендные платежи в ином, отличном от установленного договором размере за прошедшее время.

Арендная плата по договору от 26.06.2013 № 474 является регулируемой и подлежит внесению в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. В силу принципа платности землепользования, с учетом открытости сведений об установленных ставках арендной платы, формуле расчета арендной платы, кадастровой стоимости земельного участка и других показателей, которые устанавливаются законом и нормативными правовыми актами.

Согласно п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - Постановление № 73), к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона (в частности, ЗК РФ), предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим Федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Таким образом, размер арендной платы за государственные либо муниципальные земли относится к категории регулируемых цен, арендная плата за пользование которыми определяется с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды вне зависимости от внесения соответствующих изменений в условия договора аренды.

Как разъяснено в пункте 19 Постановления № 73, арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Из вышеприведенных норм следует, что независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

Соответственно, не имеется оснований для закрепления в договоре конкретной стоимости арендной платы, или порядка его расчета, поскольку ее изменение и применение происходит в силу положений закона независимо от воли сторон, чем обусловлены разъяснения Постановления № 73.

Таким образом, расчет арендной платы, являющийся обязательным приложениемк договору, носит информативный характер и не требует согласования сторон, поскольку должен выполняться в соответствии с действующим в определенный период механизмом её определения.

При таких обстоятельствах, арендодатель обоснованно представил расчет арендной платы как приложение к дополнительному соглашению за период с 2014 по 2018 год, в связи с изменившимися в этот период условиями её начисления, основанными на действовавших в указанный период нормах земельного законодательства.

Предложенная истцом редакция пункта 3 дополнительного соглашения и приложение к дополнительному соглашению не противоречит нормам действующего законодательства и является типовой для аналогичных договоров аренды земельных участков. Установленный в пункте 3 дополнительного соглашения порядок определения размера арендной платы для ответчика соответствует положениям п. 10 ст. 39.20 ЗК РФ.

Приложение с расчетом арендной платы не может быть исключено из договора аренды. При этом указанное приложение должно содержать расчет арендной платы на соответствующий период после заключения договора от 26.06.2013 № 474.

Таким образом, условие пункта 3 и приложение к дополнительному соглашению принимаются в редакции, предложенной истцом.

Данное обстоятельство вопреки доводам ответчика не свидетельствует о распространении условий договора в редакции дополнительного соглашения на период с 10.11.2014, применительно к которому составлен новый расчёт арендной платы.

По общему правилу договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (п. 1 ст. 425 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

Применительно к правоотношениям по аренде имущества арендатор и арендодатель вправе реализовать положения указанной нормы путем заключения соглашения о фактическом пользовании имуществом (п. 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Однако такое соглашение может быть заключено только по обоюдному согласию сторон, и нормативного обоснования, в силу которого допускается понуждение одной из сторон договора аренды к заключению договора на условиях распространения его действия на ранее возникшие отношения, истцом не приведено.

Согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Таким образом, при наличии возражений ответчика о распространении условий договора на ранее возникшие отношения, дата «10.11.2014», указанная в преамбуле дополнительного соглашения как начало действия соглашения подлежит исключению, а требование иска в части понуждения ответчика к заключению дополнительного соглашения на предложенных истцом условиях с 10.11.2014 не подлежит удовлетворению.

Вопрос взыскания арендной платы за прошлый период может быть предметом самостоятельного иска, где подлежат оценке доводы ответчика о пропуске срока исковой давности для взыскания.

При этом, вопреки доводам ответчика, срок исковой давности на требование о понуждении к заключению договора не распространяется.

Согласно правовой позиции, указанной в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 21.07.2009 № 132, судебный акт является самостоятельным основанием для государственной регистрации права на недвижимое имущество. Вступившие в законную силу судебные акты являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации, регистратор не вправе давать правовую оценку вступившему в законную силу судебному акту, а также осуществлять переоценку обстоятельств дела и доказательств, на которых основан вступивший в законную силу судебный акт. Отказ в государственной регистрации права в этом случае является незаконным.

Таким образом, дополнительное соглашение к договору № 474 будет являться заключенным с момента вступления судебного акта по настоящему спору в законную силу. После чего указанное дополнительное соглашение может быть представлено для государственной регистрации обременения земельного участка. В этой связи условия пунктов 5 и 6 дополнительного соглашения, предложенного истцом и пункта 5 предложенного ответчиком подлежат исключению, а в дополнительное соглашение следует включить следующее условие «5. Права и обязанности ФИО2 по настоящему соглашению возникают с момента вступления в законную силу судебного акта по делу № А75-19142/2019».

С учетом изложенного, требования истца подлежат удовлетворению, за исключением требования о распространении дополнительного соглашения на период с 10.11.2014.

В остальной части требований, дополнительное соглашение является заключенным на условиях, установленных судом.

Согласно статье 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску относятся на ответчика и подлежат взысканию в бюджет.

Руководствуясь статьями 15, 49, 67, 68, 71, 167-170, 176, 177, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

РЕШИЛ:

заявление удовлетворить частично.

Понудить индивидуального предпринимателя ФИО2 заключить с администрацией города Сургута дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 26.06.2013 № 474, на следующих условиях:

«1. В пункте 1.1 Договора слова «-площадью 1013 кв.м. для расчета арендной платы гражданину ФИО2, под склад № 7» исключить.

2. Размер обязательства «Арендатора» по Договору соразмерен доле в праве на здания, сооружения, помещения в них, расположенные на «Участке».

3. Размер арендной платы «Арендатора» по Договору устанавливается в соответствии с пунктом 2 настоящего Соглашения.

Размер арендной платы «Арендатора» на 2014-2018 г.г. указан в Приложении, являющемся неотъемлемой частью Соглашения.

4. Соглашение подлежит государственной регистрации в Сургутском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре.

5. Права и обязанности ФИО2 по настоящему соглашению возникают с момента вступления в законную силу судебного акта по делу № А75-19142/2019.

6. Соглашение составлено в трех экземплярах по одному каждой из сторон Соглашения, один для Сургутского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре.».

Приложением к Соглашению является расчет арендной платы для ФИО2, выполненный с учетом условий настоящего Соглашения за период с 2014 по 2018 годы, при следующих исходных данных:

«Кадастровый номер земельного участка: 86:10:0101149:2088.

Площадь земельного участка для расчета арендной платы, кв.м. - 1013 до 10.11.2014.

Площадь объектов, расположенных на земельном участке, кв.м. - 4625,5 кв.м. с 10.11.2014 (кадастровые номера 86:10:0000000:13907, 86:10:0101149:2107, 86:10:0101228:10656, 86:10:0101149:2171).

Площадь объектов, находящихся в собственности у арендатора, кв.м. - 2762,1 кв.м. с 10.11.2014 (кадастровый номер 86:10:0101149:2107, доля 7352/10000).».

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья О. Г. Чешкова