Решение от 3 мая 2021 г. по делу № А82-12525/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-12525/2019
г. Ярославль
03 мая 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 05 апреля 2021 года

Полный текст решения изготовлен 03 мая 2021 года


Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Марусина В.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Департамента имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Рыбинск (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Книга" (ИНН <***>, ОГРН <***>), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третье лицо: Департамент архитектуры и градостроительства администрации городского округа город Рыбинск

о расторжении договора купли-продажи недвижимости, зарегистрированного за № 17/н 26.12.2016, заключенного между Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Рыбинск и обществом с ограниченной ответственностью "Книга";

о прекращении права собственности общества с ограниченной ответственностью "Книга" на земельный участок с кадастровым номером 76:20:080405:3, площадью 526 кв.м, расположенный по адресу: <...>

об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации,кадастра и картографии по Ярославской области погасить регистрационную запись№ 76:20:050405:3-76/008/2017-2 от 17.02.2017 о зарегистрированном праве обществас ограниченной ответственностью "Книга" на земельный участок с кадастровымномером 76:20:080405:3;

о признании права собственности на земельный участок с кадастровым номером 76:20:080405:3, площадью 526 кв.м, расположенный по адресу: <...> за городским округом город Рыбинск;

о прекращении права собственности общества с ограниченной ответственностью "Книга" на здание с кадастровым номером 76:20:0880405:16, площадью 327,5 кв.м, расположенное по адресу: <...>

об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации,кадастра и картографии по Ярославской области погасить регистрационную запись№ 76:20:080405:16-76/008/2017-2 от 17.02.2017 о зарегистрированном правеобщества с ограниченной ответственностью "Книга" на здание с кадастровымномером 76:20:0880405:16;

о снятии с кадастрового учета здания с кадастровым номером 76:20:0880405:16,площадью 327,5 кв.м, расположенного по адресу: <...><...>;


и встречный иск Общества с ограниченной ответственностью "Книга" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Департаменту имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Рыбинск (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств


при участии:

от истца по первоначальному иску – ФИО2, представитель по доверенности от 25.12.2020 (до перерыва);

от ответчика по первоначальному иску Общества с ограниченной ответственностью "Книга" – ФИО3, директор (до перерыва), ФИО4, представитель по доверенности от 29.03.2021 (до перерыва);

от ответчика по первоначальному иску Управления Росреестра по Ярославской области – не явились;

от третьего лица – не явились;



установил:

Департамент имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск (далее по тексту также «ДИЗО») обратился в Арбитражный суд Ярославской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Книга" (далее по тексту также «Общество»), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области о расторжении договора купли-продажи недвижимости, зарегистрированного за № 17/н 26.12.2016, заключенного между Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Рыбинск и обществом с ограниченной ответственностью "Книга"; о прекращении права собственности общества с ограниченной ответственностью "Книга" на земельный участок с кадастровым номером 76:20:080405:3, площадью 526 кв.м, расположенный по адресу: <...> об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области погасить регистрационную запись № 76:20:050405:3-76/008/2017-2 от 17.02.2017 о зарегистрированном праве обществас ограниченной ответственностью "Книга" на земельный участок с кадастровымномером 76:20:080405:3; о признании права собственности на земельный участок с кадастровым номером 76:20:080405:3, площадью 526 кв.м, расположенный по адресу: <...> за городским округом город Рыбинск; о прекращении права собственности общества с ограниченной ответственностью "Книга" на здание с кадастровым номером 76:20:0880405:16, площадью 327,5 кв.м, расположенное по адресу: <...> об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области погасить регистрационную запись № 76:20:080405:16-76/008/2017-2 от 17.02.2017 о зарегистрированном праве общества с ограниченной ответственностью "Книга" на здание с кадастровым номером 76:20:0880405:16; о снятии с кадастрового учета здания с кадастровым номером 76:20:0880405:16, площадью 327,5 кв.м, расположенного по адресу: <...>

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент архитектуры и градостроительства администрации городского округа город Рыбинск.

Определением Арбитражного суда Ярославской области от 29.10.2019 принят к производству встречный иск Общества с ограниченной ответственностью "Книга" к Департаменту имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Рыбинск об обязании Департамента имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Рыбинск изменить договор в части определения сроков, от которых отсчитывается выполнение договора: указанный в договоре срок получения разрешения и на строительство считать с момента изменения назначения земли территориальной зоны. Соответственно сдвинуть сроки строительства.

Определением арбитражного суда от 15.01.2020 производство по делу приостановлено до вступления в законную силу судебного акта, которым закончится рассмотрение дела № А82-21343/2019.

Определением от 15.10.2020 производство по делу возобновлено.

В судебном заседании до перерыва представители истца уточнили предмет встречного требования, просили расторгнуть договор 17/н 26.12.2016 в связи с существенно изменившимися обстоятельствами, определить последствия расторжения договора исходя из справедливого распределения затрат, обязать ДИЗО обосновать законность изъятия земельного участка для муниципальных или государственных нужд, в противном случае оставить участок в собственности ООО «Книга».

Уточнение встречных требований принято судом.

Представитель ДИЗО в судебном заседании поддержал свои исковые требования, заявил о несоблюдении ответчиком претензионного порядка по уточненным встречным требованиям.

Представители Общества требования ДИЗО не признали, настаивали на удовлетворении встречного иска.

Ответчик Управление Росреестра по ЯО и третье лиц явку свих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Управление Росреестра по ЯО в отзывах на первоначальный и встречный иск указало, что считает себя ненадлежащим ответчиком по делу.

Третье лицо в отзыве от 30.07.2019 поддержало правовую позицию ДИЗО.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

По результатам аукциона (протокол от 07.12.2016 № 49/н (лот № 1) по продаже муниципального имущества между ДДИЗО и Обществом – победителем торгов 14.12.2016 заключен договор купли-продажи недвижимости: 2-хэтажного нежилого здания общей площадью 357,5 кв.м. с кадастровым номером и земельного участка, на котором здание расположено, общей площадью 506 кв.м. с кадастровым номером 76:20:080405:3 с разрешенным видом использования: для эксплуатации жилого дома, категория земель: земли населенных пунктов, расположенных по адресу: <...>

Указанное недвижимое имущество приобретено Обществом за 3 723 000 руб., в том числе: нежилое здание за 1 978 000 руб., земельный участок за 1 745 000 руб. (пункты 5,6 договора).

Пунктом 11 договора установлено ограничение по использованию объекта в соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа город Рыбинск, утвержденными решением Муниципального Совета городского округа город Рыбинск от 29.07.2010 № 40 (в редакции решения Муниципального Совета городского округа город Рыбинск от 20.03.2014 № 316).

В пункте 13 установлены сроки и обязанность Общества получения градостроительного плана земельного участка (в течение 3-х месяцев с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект), разрешения на строительство (реконструкцию) здания (в течение 9 месяцев), осуществления строительства (реконструкции) здания, приведения вида разрешенного использования земельного участка в соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа город Рыбинск и внесения соответствующих изменений в Государственный кадастр недвижимости (в течение 27 месяцев).

Согласно пункту 14 договора невыполнение покупателем в указанный срок условий, предусмотренных пунктами 12, 13 договора является основанием для одностороннего расторжения договора продавцом. Расторжение договора влечет за собой возвращение нежилого здания и земельного участка в муниципальную собственность. В случае демонтажа конструктивных элементов здания или полного сноса здания покупателем и невыполнением им условий, предусмотренных пунктами 12,1 3 договора, при расторжении договора купли-продажи продавец возвращает покупателю стоимость земельного участка, полученную им по настоящему договору. Иные затраты покупателя, прямо или косвенно связанные с работами по демонтажу конструктивных элементов здания или полному сносу здания, а также иные расходы по исполнению настоящего договора покупателю не возмещаются.

Здание и земельный участок переданы Обществу по акту приема-передачи 26.12.2016 с указанием на отсутствие у сторон каких-либо претензий.

Право собственности Общества на приобретенные объекты зарегистрировано в ЕГРП 17.02.2017.

Градостроительный план земельного участка получен Обществом 12.05.2017.

Также Обществом осуществлен снос здания, расположенного на земельном участке, на участке выкопан котлован.

26 марта 2019 года ДИЗО обратилось к Обществу с претензией о невыполнении условий договора в части строительства нового здания на земельном участке и предложил расторгнуть договор купли-продажи.

Общество, в свою очередь, обращалось в ДИЗО с предложением об изменении сроков строительства, установленных договором, ссылаясь на возникшие препятствия в пользовании участком, в том числе длительность процедур получения ГПЗУ и согласования проекта строительства.

Письмом от 22.04.2019 ДИЗО отказалось вносить какие-либо изменения в договор купли-продажи, указав на несоблюдение Обществом сроков, установленных договором.

Свои исковые требования ДИЗО основывает на факте неисполнения Обществом обязательств, предусмотренных пунктом 13 договора купли-продажи.

Возражая против требований ДИЗО и предъявляя встречные требования, ответчик указывает, что после приобретения имущества Общество обнаружило, что границы земельного участка не установлены; земельный участок не свободен от прав третьих лиц, поскольку занят самовольными объектами (столб, ограждение); имеются противоречия в указании назначения здания между аукционной документацией (указано нежилое) и техническим паспортом (указано жилое).

В качестве обстоятельства, существенно повлиявшего на возможность исполнения договора, Общество указывает на решение Муниципального Совета городского округа город Рыбинск от 31.08.2017 № 261 "О внесении изменений в решение Муниципального Совета городского округа город Рыбинск от 29.07.2010 N 40 "О Правилах землепользования и застройки городского округа город Рыбинск", которым установлена минимальная площадь земельного участка для вида разрешенного использования «малоэтажная многоквартирная жилая застройка» 0,12 га, что препятствует получению разрешения на строительство, поскольку площадь земельного участка, принадлежащего Обществу, менее установленного минимального значения.

Оценивая материалы дела и доводы сторон, суд приходит к следующим выводам.

Согласно положениям статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Из материалов дела следует, что Общество, приобретя на аукционе из муниципальной собственности здание и земельный участок, обязалось в установленные договором купли-продажи сроки осуществить на земельном участке реконструкцию имеющегося или строительство нового здания.

Срок осуществления строительства, установленный договором, составил 27 месяцев с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание и земельный участок.

Поскольку государственная регистрация осуществлена 17.02.2017, срок выполнения Обществом работ по строительству истек 17.05.2019.

За время действия договора Обществом выполнены только работы по получению ГПЗУ.

Работы по сносу здания, как следует из материалов дела, осуществлены Обществом без получения разрешения на строительство.

Таким образом, материалами дела подтверждается факт невыполнения Обществом условий пункта 13 договора купли-продажи.

Торги и заключенный договор купли-продажи оспаривались Обществом в деле А82-21343/2019. Вступившим в законную силу решением от 03.08.2020 в иске Обществу отказано.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Как уже указано выше, пунктом 14 заключенного сторонами договора предусмотрена возможность его одностороннего расторжения по требованию продавца в случае невыполнения покупателем в указанный срок условий, предусмотренных пунктами 12, 13 договора.

Поскольку факт неисполнения договора со стороны покупателя подтвержден материалами дела и последним не оспаривается, суд полагает, что исковые требования ДИЗО в части расторжения договора подлежат удовлетворению.

Доводы Общества о наличии препятствий в пользовании приобретенным имуществом уже получили правовую оценку в решении суда по делу № А82-21343/2109. В частности, суд указал, что, направляя заявку об участии в торгах, ответчик брал на себя риск принятия такого решения, мог и должен был проявить необходимую осмотрительность и разумность при подготовке предложений по приобретению спорного имущества. К тому же вся необходимая информация об отчуждаемом имуществе содержалась в аукционной документации и Общество с ней было ознакомлено.

Доводы Общества о внесении изменений в Правила землепользования и застройки городского округа город Рыбинск" решением Муниципального Совета городского округа город Рыбинск от 31.08.2017 № 261 не принимается судом.

Данным решением запрещена малоэтажная многоквартирная жилая застройка на земельных участках площадью менее 0,12 га.

Однако заключенный сторонами договор купли-продажи не ограничивал покупателя в выборе вида разрешенного использования земельного участка из установленных для данной территориальной зоны действующими ПЗЗ, в том числе не препятствовал ответчику как новому собственнику внести соответствующие изменения в части разрешенного использования земельного участка в ЕГРН.

Кроме того, суд отмечает, что и после внесения изменений в ПЗЗ Обществом не предпринято каких-либо действий по освоению земельного участка в соответствии с изменившимся градостроительным регламентом.

При таких обстоятельствах суд читает требования ДИЗО о расторжении договора купли-продажи подлежащими удовлетворению.

Также суд отмечает, что Обществом не представлено доказательств направления в адрес ДИЗО предложения о расторжении договора купли-продажи в связи с существенно изменившимися обстоятельствами и возмещении понесенных затрат.

Между тем, обязательный претензионный порядок расторжения договора предусмотрен пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ.

Обязательный претензионный порядок по требованиям из гражданско-правовых договоров предусмотрен пунктом 5 статьи 4 АПК РФ.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено федеральным законом.

Вместе с тем, Обществом заявлено требование об определении последствий расторжения договора. Данное требование является производным от требования ДИЗО о расторжении договора.

Как уже указано выше, пунктом 14 заключенного сторонами договора установлено, что его расторжение влечет за собой возвращение нежилого здания и земельного участка в муниципальную собственность. В случае демонтажа конструктивных элементов здания или полного сноса здания покупателем и невыполнением им условий, предусмотренных пунктами 12, 13 договора, при расторжении договора купли-продажи продавец возвращает покупателю стоимость земельного участка, полученную им по настоящему договору.

Факт полного демонтажа приобретенного Обществом здания подтвержден материалами дела, сторонами не оспаривается.

В связи с этим подлежат удовлетворению также требования ДИЗО о прекращении права собственности Общества на земельный участок и здание, признании права собственности на земельный участок за городским округом город Рыбинск, и требования Общества в части обязания Департамента имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Рыбинск возвратить 1745000,00 рублей, уплаченных за земельный участок с кадастровым номером 76:20:080405:3.

Частью 1 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" установлено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Среди оснований для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в части 2 указанной статьи закона указаны вступившие в законную силу судебные акты.

Истцом не представлено доказательств того, что внесение истребуемых сведений в ЕГРН невозможно путем обращения к государственному регистратору в общем, установленном законом порядке. В связи с этим суд не находит правовых оснований для удовлетворения требований ДИЗО в части обязания Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области погасить регистрационную запись № 76:20:050405:3-76/008/2017-2 от 17.02.2017 о зарегистрированном праве общества с ограниченной ответственностью "Книга" на земельный участок с кадастровым номером 76:20:080405:3 и регистрационную запись № 76:20:080405:16-76/008/2017-2 от 17.02.2017 о зарегистрированном праве общества с ограниченной ответственностью "Книга" на здание с кадастровым номером 76:20:0880405:16, а также о снятии с кадастрового учета здания с кадастровым номером 76:20:0880405:16.

Руководствуясь статьями 148,149,167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимости № 17/н 26.12.2016.

Прекратить право собственности Общества с ограниченной ответственностью "Книга" (ИНН <***>, ОГРН <***>) на земельный участок с кадастровым номером 76:20:080405:3 и на здание с кадастровым номером 76:20:0880405:16.

Признать право собственности на земельный участок с кадастровым номером 76:20:080405:3 за городским округом город Рыбинск.

В удовлетворении остальной части требований Департамента имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Рыбинск (ИНН <***>, ОГРН <***>) отказать.

Обязать Департамент имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Рыбинск (ИНН <***>, ОГРН <***>) в течение 30-ти дней с момента вступления решения в законную силу возвратить Обществу с ограниченной ответственностью "Книга" (ИНН <***>, ОГРН <***>) 1745000,00 рублей, уплаченных за земельный участок с кадастровым номером 76:20:080405:3.

В остальной части встречный иск оставить без рассмотрения.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).


Судья Марусин В.А.