Решение от 25 апреля 2024 г. по делу № А83-23325/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

295000, Симферополь, ул. Александра Невского, 29/11

E-mail: info@crimea.arbitr.ru

http://www.crimea.arbitr.ru



Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А83-23325/2023
25 апреля 2024 года
г. Симферополь



Резолютивная часть решения объявлена 11 апреля 2024 года.

В полном объеме решение изготовлено 25 апреля 2024 года.

Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Куртлушаева М.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Маленькой Е.А., рассмотрев исковое заявление Администрации города Феодосии Республики Крым к Индивидуальному предпринимателю ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка от 15.10.2018 № 1104 и понуждении возвратить земельный участок,

с участием представителей: не явились

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Феодосии Республики Крым (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Крым с заявлением к Индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее - предприниматель), в котором просит:

1. Расторгнуть договор аренды земельного участка от 15.10.2018 № 1104, заключенный между Администрацией города Феодосии Республики Крым и Индивидуальным предпринимателем ФИО1 в отношении земельного участка площадью 10000 м2, категория земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 90:24:010115:179, расположенного по адресу: <...> район Ближние Камыши, зона «Ближние Камыши».

2. Обязать Индивидуального предпринимателя ФИО1 в течение 15 дней с момента вступления решения суда в силу возвратить Администрации города Феодосии Республики Крым по Акту приема-передачи земельный участок площадью 10000 м2, категория земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 90:24:010115:179, расположенного по адресу: <...> район Ближние Камыши, зона «Ближние Камыши».

Администрация полагает, что ответчиком допущены нарушения существенных условий договора аренды земельного участка от 15.10.2018 № 1104, выраженные в длительном (более четырех лет) не использовании земельного участка в соответствии с целью, для которой он предоставлен, а также видом разрешенного использования.

Ответчик относительно исковых требований возражал, мотивируя тем, что отсутствие возведенного объекта не означает нарушение ответчиком взятых по договору аренды обязательств, поскольку им выполнен ряд действий, без которых строительство капитальных объектов не может быть начато, а именно:

- 28.01.2019 заключен договор на геодезические работы №269гф-18;

- 23.07.2021 получен Градостроительный план земельного участка;

- в 2021-2022 гг. индивидуальным предпринимателем за счет своих средств произведена отсыпка автомобильной дороги для подъезда к земельному участку,

14.06.2023 заключен договор подряда на выполнение работ по топографической съемке для проектирования следующего этапа строительства,

03.07.2023 заключен договор на выполнение научно-технической продукции по разработке эскизного проекта туристической базы на 70 мест, который был изготовлен и получен 30.10.2023.

Также пояснил, что арендованный земельный участок расположен за городской чертой застройки без какой- либо инженерной инфраструктуры (водоснабжение, водоотведение и т.д.) и подъездной дороги к земельному участку. Большая часть земельного участка не была пригодна для застройки, так как находилась в открытой заболоченной земле, в том числе в низинных болотах.

Будучи надлежащим образом извещенными, представители сторон в итоговое судебное заседание не явились.

Учитывая то, что неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом, не препятствует рассмотрению дела по существу в их отсутствие (ч. 3, 5 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суд рассмотрел дело в отсутствие сторон, по имеющимся в материалах дела документам.

Исследовав материалы дела, судом было установлено следующее.

15.10.2018 между Администрацией города Феодосии Республики Крым (Арендодатель) и Индивидуальным предпринимателем ФИО1 (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 1104, согласно которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 10 000 м2, категория земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 90:24:010115:179, в границах, указанных в кадастровом паспорте (плане), прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью, расположенный по адресу: <...> район Ближние Камыши, зона «Ближние Камыши», цель предоставления - для строительства пансионата, в соответствии с видом разрешенного использования - туристическое обслуживание.

На земельном участке расположен объект - административное нежилое здание (свидетельство о государственной регистрации права собственности от 15.02.2016 № 90- 90-016-90/016/986/2015-1790/1).

Договор аренды заключен сроком до 31.08.2056 (п. 2.1 Договора).

В п. 4.2 Договора сторонами согласовано, что Арендатор обязан:

- использовать земельный участок в соответствии с целью, для которой он предоставлен, видом разрешенного использования (пп. 4.2.2.);

- обеспечить содержание арендуемой территории и расположенных на ней объектов благоустройства в надлежащем состоянии, своими силами и средствами либо путем заключения договоров со специализированными организациями, соблюдая Правила благоустройства на территории муниципального образования городской округ ФИО2. Не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на арендуемом Участке и прилегающих к нему территориях, ухудшению состояния земель (пп. 4.2.7);

- приступить к использованию земельного участка в течении трёх лет с момента вступления в силу Договора (4.2.18).

В силу п. 5.1 Договора Арендодатель имеет право осуществлять контроль за выполнением Арендатором условий Договора, использованием земли в соответствии с целью, для которой он был предоставлен и видом разрешенного использования; досрочно расторгнуть Договор в случаях, предусмотренных гражданским и земельным законодательством.

В соответствии с пп. 7.4 Договора, он может быть расторгнут по требованию Арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским, земельным законодательством, а также в случаях, указанных в п. 5.1.1.

В п. 9.2. Договора стороны определили, что существенным нарушением условий договора является систематическое (более двух раз в течении одного года либо длящееся более трёх месяцев) нарушение требований, предусмотренных разделами 4, 5 Договора.

Согласно уведомлению о выявлении самовольной постройки № 01- 34/9579/6.2 от 16.12.2022, поступившему в Администрацию города Феодосии Республики Крым из Министерства жилищной политики и государственного строительного надзора Республики Крым, по результатам проведенного наблюдения за соблюдением обязательных требований на земельном участке с кадастровым номером 90:24:010115:179, выявлен факт возведения (создания), реконструкции здания, сооружения или другого строения - «Строительство объекта капитального строительства на территории земельного участка с кадастровым номером 90:24:010115:179, по адресу: <...>» с нарушением ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В ходе проведения контрольных (надзорных) мероприятий установлено, что на земельном участке с кадастровым номером: 90:24:010115:179 выполнены работы по строительству фундамента объекта капитального строительства, обладающего признаками самовольной постройки, сведения о котором на публичной кадастровой карте как об объекте незавершенного строительства - отсутствуют.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Администрации в Арбитражный суд Республики Крым с иском о сносе объекта незавершенного строительства, в рамках дела № А83-471/2023.

Определением Арбитражного суда Республики Крым от 14.03.2023 производство по указанному делу прекращено в связи с отказом истца от иска, поскольку ИП ФИО1 осуществлен снос объекта незавершенного строительства в добровольном порядке.

16.01.2023 сотрудниками Управления муниципального контроля Администрации города Феодосии осуществлен осмотр земельного участка с кадастровым номером 90:24:010115:179, в ходе которого установлено, что на земельном участке расположен одноэтажный объект капитального строительства с кадастровым номером 90:24:010115:441, строение не эксплуатируется, оконные и дверные проемы не заполнены, здание частично затоплено.

Администрация отмечает, что согласно сведениям ЕГРН нежилое здание с кадастровым номером 90:24:010115:441, площадью 214,3 м2 завершено строительством в 2013 году, введено в эксплуатацию в 2014 году, таким образом, указанный объект капитального строительства не может рассматриваться как результат принятых индивидуальным предпринимателем мер, направленных на освоение земельного участка в установленный Договором срок, более того данный объект фактически не эксплуатируется, частично затоплен.

С учетом изложенного, Администрация города Феодосии Республики Крым полагает, что ответчиком допущены нарушения существенных условий договора аренды земельного участка, выраженные в длительном (более четырех лет) неиспользовании земельного участка в соответствии с целью, для которой он предоставлен, а также видом разрешенного использования.

Невыполнение условий Договора по использованию земельного участка для строительства пансионата послужило основанием для обращения в арбитражный суд с исковым заявлением.

Давая правовую оценку обоснованности доводов и заявленным требованиям истца, суд руководствуется следующим.

Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ в отношении договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пяти лет, установлено, что такой договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

В пункте 1 статьи 46 ЗК РФ предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из статьи 619 ГК РФ следует, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, а также, если более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно правовой позицией, изложенной в пункте 23 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункта 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Исходя из содержания шестого абзаца подпункта 1 пункта 2 статьи 45, статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Действующее законодательство разделяет два понятия "освоение земельного участка" и "использование земельного участка". При этом, под "освоением земельного участка" понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

Как указано в Определении СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 14.03.2017 № 18- КГ17-14, понятие "использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием" и понятие "своевременное использование (освоение) земельного участка" являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

При этом, в период действия Договора, в подтверждение выполнения договорных обязательств по освоению земельного участка предпринимателем были совершены следующие действия:

1) 28.01.2019 между ФИО1 и ИП ФИО3 был заключен договор на геодезические работы №269гф-18 от 28.01.2019 по выполнению полосовой топографической съемки масштабом 1:500, сечением рельефа 0,5 метра для проектирования инженерных сетей;

2) Постановлением Администрации города Феодосии от 04.12.2020 №3715 земельному участку и нежилому зданию присвоены юридические адреса - <...>;

3) 23.07.2021 индивидуальным предпринимателем получен Градостроительный план земельного участка №35726000-0811, где в пункте 5 содержатся сведения, что земельный участок находится в зоне подтопления/затопления;

4) В 2021-2022 гг. индивидуальным предпринимателем произведена отсыпка автомобильной дороги для подъезда к земельному участку объемом 3688,0 куб.м., а также отсыпка и планировка самого земельного участка объемом 4214 куб.м.;

5) 14.06.2023 между ФИО1 и ИП ФИО4 заключен договор подряда на выполнения работ №К-104-23 по топографической съемке для проектирования следующего этапа строительства.

6) 30.06.2023 между сторонами подписан акт сдачи-приемки услуг к договору подряда.

7) 03.07.2023 между индивидуальным предпринимателем и ООО «Архитектурно производственное Бюро» заключен Договор №6571-23 на выполнение научно-технической продукции по разработке эскизного проекта туристической базы на 70 мест, который был изготовлен и получен 30.10.2023.

Вместе с тем следует отметить, что на момент заключения спорного договора аренды и в настоящее время существует объект недвижимости - нежилое здание, административное лит. «А», площадью 214,20 кв.м, (кадастровый номер - 91:24:010115:441), которое принадлежит на праве собственности ФИО1 (право собственности зарегистрировано 15.02.2016 за №90-90/016-90/016/986/2015- 1790/1).

При этом, суд соглашается с выводами Администрации, что период постройки, параметры и техническое состояние данного объекта не позволяет квалифицировать действия ответчика, как - использование земельного участка.

Однако, с учетом проведенных мероприятий ответчиком, можно сделать вывод, что они имеют последовательный характер, так как прежде чем приступить непосредственно к осуществлению строительных работ, получен градостроительный план, произведена отсыпка дороги, обеспечивающая подъезд к земельному участку.

Кроме того, по причине заболоченности земельного участка необходимо принять меры инженерной защиты, которые в свою очередь предусмотрены действующим на момент рассмотрения спора Градостроительным планом земельного участка (срок до 23.07.2024).

Таким образом, ответчиком представлены как доказательства, подтверждающие совершение необходимых действий для освоения земельного участка, так и доказательства, которые указывают на наличие объективных причин, препятствующих приступить к строительству планируемого объекта в соответствии с целями аренды.

Следовательно, поведение арендатора, осуществляющего подготовку необходимой для строительства документации и предпринимающего действия, направленные на осуществление подготовки к строительству объекта в силу объективных причин, следует признать добросовестными.

В этой связи установленные обстоятельства свидетельствуют о том, что арендатор производит действия по освоению арендованного земельного участка, а исковые требования заявлены преждевременно и соответственно являются необоснованными.

На основании вышеуказанного, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объёме.

Так как истец по делу освобожден от уплаты государственной пошлины согласно статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, принимая во внимание положения абзаца 2 пункта 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" у суда отсутствуют правовые основания для взыскания государственной пошлины по делу.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд именем Российской Федерации



Р Е Ш И Л:

1. В удовлетворении исковых требований отказать в полном объёме.


Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд (299011, <...>) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Центрального округа (248001, <...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.

Информация о движении настоящего дела и о принятых судебных актах может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».



Судья М.И. Куртлушаев