Решение от 14 августа 2025 г. по делу № А26-6839/2024

Арбитражный суд Республики Карелия

ул. Красноармейская, 24 а, <...>, тел./факс: <***> / 790-625

официальный сайт в сети Интернет: http://karelia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №

А26-6839/2024
г. Петрозаводск
15 августа 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 05 августа 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 15 августа 2025 года.

Арбитражный суд Республики Карелия в составе судьи Лайтинен В.Э., при ведении протокола судебного заседания секретарем Рыбалкиной Т.В. (до перерыва), помощником судьи Никифоровой А.И. (после перерыва), рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску акционерного общества «Тандер» к индивидуальному предпринимателю Мочалову Геннадию Вячеславовичу о государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды,

третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия, ФИО2,

при участии представителей:

истца – ФИО3 (доверенность от 19.06.2024),

ответчика – ФИО4 (доверенность от 24.04.2065),

установил:

акционерное общество «Тандер» (ОГРН: 102230159549, ИНН: 2310031475, адрес: 350002, Краснодарский край, г. Краснодар, ул. им. Ливаневского, д. 185; далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к индивидуальному предпринимателю Мочалову Геннадию Вячеславовичу (ОГРНИП: 304100126700198, ИНН: 100101358211, далее – ответчик, ИП Мочалов Г.В.) о регистрации дополнительного соглашения от 03.11.2021 к договору аренды недвижимого имущества № Птрф/316/11 от 07.10.2011 (с учетом уточнений).

Иск обоснован ссылкой на статьи 131, 165, 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статью 51 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ).

Ответчик в отзыве на иск заявленные требования не признал, указал на несогласие с размером арендной платы, указанной в дополнительном соглашении, заявил о пропуске истцом срока давности по заявленным требованиям.

Истец представил возражения на отзыв ответчика.

Определениями суда от 14.08.2024, 28.05.2024 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия и ФИО2.

Управление Росреестра по Республике Карелия в отзыве на иск указало, что в случае удовлетворения заявленного требования вступившее в законную силу решение суда при условии обращении стороны договора за государственной регистрацией дополнительного соглашения в установленном законом порядке будет являться основанием для осуществления регистрационных действий.

ФИО2 в отзыве на иск поддержала правовую позицию ответчика, указав, что 19.07.2023 отозвала согласие у своего супруга ИП ФИО1 на распоряжение данным спорным совместным имуществом, поскольку дополнительное соглашение от 03.11.2021 было подписано супругом без совместного обсуждения и учета мнения супруги, вытекающего из законных материальных интересов; в том числе отозвано согласие на любые подписания и государственную регистрацию дополнительных соглашений, таким образом, на сегодняшний день ИП ФИО1 не вправе самостоятельно принимать решение о государственной регистрации спорного дополнительного соглашения. Требования истца не подлежат удовлетворению ввиду истечения срока исковой давности. Суд обязан с учетом принципа преюдиции принять во внимание выводы суда, указанные в решении по делу № А26-1831/2022, и отказать в удовлетворении иска АО «Тандер».

В судебном заседании 23.07.2025 представители истца и ответчика поддержали свои правовые позиции, изложенные в исковом заявлении и отзыве на него, а также представленных в материалы дела письменных пояснениях.

Третьи лица в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Судом в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв в судебном заседании до 05.08.2025. После перерыва судебное заседание продолжено с участием тех же представителей сторон. ФИО2 представила в материалы дополнительные доказательства, а также пояснила, что готовит исковое заявление в суд о разделе нежилого помещения между супругами в равных долях.

Дело рассмотрено в отсутствие представителей третьих лиц в порядке части 5 статьи 156 АПК РФ.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

07.10.2011 между ИП ФИО1 (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества № Птрф/316/11, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование встроенные помещения слесарного участка, общей площадью 487,9 кв.м, расположенные на первом этаже по адресу: <...>, в целях организации розничной торговли смешанными группами товаров (пункт 1.2). Договор заключен сроком на 7 лет (пункт 6.1).

Помещение передано арендатору по акту приема передачи 07.10.2011.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 18.11.2011.

Истец и ответчик 03.11.2021 подписали дополнительное соглашение к договору аренды, согласно которому арендодатель согласовал арендатору производство в объекте строительно-монтажных, ремонтных работ, указанных в приложениях №№ 1, 2, 3 к соглашению (пункт 1), стороны продлили срок действия договора по 06.10.2031 включительно (пункт 2), а также в пункт 5.2.1 договора стороны внесли изменения: постоянная часть арендной платы с 01.11.2021 по 06.10.2031 составила 400000 руб. в месяц, без НДС, при этом стороны пришли к соглашению, что снижение постоянной части арендной платы является обязательным условием проведения ремонтно-строительных работ согласно приложению № 1; внесены изменения в пункт 5.1 договора, пункт 5.2.3 исключен и добавлен пункт 5.4, согласно которому арендатор помимо внесения постоянной части арендной платы принял на себя обязательство вносить плату с торгового оборота.

В пункте 12 дополнительного соглашения стороны установили, что соглашение подлежит государственной регистрации; расходы, связанные с государственной регистрацией, несет арендатор.

Дополнительное соглашение от 03.11.2021 прошло государственную регистрацию по заявлению арендатора, вместе с тем, решением Арбитражного суда Республики Карелия от 28.06.2022 по делу № А26-1831/2022 действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия по внесению записи в ЕГРН за № 10:01:0010150:62-10/040/2021-4 от 08.12.2021 о государственной регистрации дополнительного соглашения от 03.11.2021 к договору аренды нежилого помещения № Птрф/316/11, признаны незаконными как не соответствующие положениям Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», поскольку совершены без личного участия собственника (его законного представителя) при наличии в ЕГРН записи о поступлении соответствующего заявления от ИП ФИО1

В связи с установлением ответчиком запрета на осуществление регистрационных действий в его отсутствие, Общество письмами от 10.02.2023, 15.02.2023, 02.07.2024 приглашало ИП ФИО1 в МФЦ Республики Карелия для совместной подачи заявления о государственной регистрации дополнительного соглашения от 03.11.2021. Письма получены ответчиком, что не оспаривалось его представителем в ходе судебного разбирательства.

Поскольку ИП ФИО1 отказался от государственной регистрации дополнительного соглашения, мотивировав свой отказ несогласием с его условиями в части размера арендной платы, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Эти положения применяются и к аренде нежилых помещений.

Поскольку договор аренды недвижимого имущества № Птрф/316/11 от 07.10.2011, заключенный между сторонами, прошел государственную регистрацию, то на основании пункта 1 статьи 452 ГК РФ дополнительное соглашение от 03.11.2021 к данному договору также подлежит регистрации.

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено: в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ). В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В соответствии с пунктом 2 статьи 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Таким образом, требование о государственной регистрации сделки может быть предъявлено одной из сторон сделки к другой стороне, уклоняющейся от исполнения обязанности, связанной с государственной регистрацией сделки. Для вынесения решения о государственной регистрации сделки истец должен доказать, что другая сторона уклоняется от ее государственной регистрации. Под уклонением от государственной регистрации следует понимать бездействие стороны в сделке, подлежащей государственной регистрации, выраженное в невыполнении установленных законом или договором действий, необходимых для проведения государственной регистрации.

Ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности.

Между тем, к спорным правоотношениям срок исковой давности применению не подлежит в силу следующих обстоятельств.

Пунктом 4 статьи 165 ГК РФ установлен годичный срок исковой давности по требованиям о государственной регистрации сделок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 199 ГК РФ и пунктом 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации сделки, регистрация может быть произведена без ее участия по решению суда, вынесенному по требованию другой стороны (пункт 2 статьи 165 ГК РФ).

Причем сторона, которая фактически исполнила договор до его необходимой государственной регистрации (передала имущество, уплатила деньги), не вправе ссылаться на истечение срока исковой давности по требованию другой стороны о его государственной регистрации. Такое поведение будет расцениваться как злоупотребление правом, что повлечет за собой отказ в защите права со стороны суда (пункт 2 статьи 10 ГК РФ, пункт 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Как разъяснено в определении Верховного суда Российской Федерации от 26.01.2016 № 301-ЭС15-5443, в силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребления в иных формах.

Злоупотребление правом может быть вызвано такими действиями лица, в результате которых другая сторона не могла реализовать принадлежащие ей права. Непосредственной целью санкции, содержащейся в статье 10 ГК РФ, а именно отказа в защите права лицу, злоупотребившему правом, является не наказание лица, злоупотребившего правом, а защита прав лица, потерпевшего от этого злоупотребления. Следовательно, для защиты нарушенных прав потерпевшего суд может не принять доводы лица, злоупотребившего правом, ссылающегося на соответствие своих действий по осуществлению принадлежащего ему права формальным требованиям законодательства. Поэтому упомянутая норма закона может применяться как в отношении истца, так и в отношении ответчика (пункт 5 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 № 127 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации»). О злоупотреблении правом, которое может быть вызвано такими действиями лица, которые ставили другую сторону в положение, когда она не могла реализовать принадлежащие ей права, указано и в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.05.2013 № 17388/12.

Применительно к рассматриваемому спору, условиями дополнительного соглашения от 03.11.2021 к договору аренды обязанность по государственной регистрации соглашения возложена на АО «Тандер».

При этом, судом установлено, что стороны фактически приступили к исполнению договора аренды в редакции дополнительного соглашения от 03.11.2021, в частности арендатор исполняет обязанность по внесению арендной платы в размере, установленном дополнительным соглашением, представляет акты о месячном объеме валового товарооборота, произвел строительно-монтажные ремонтные работы в помещении, согласованные ответчиком в дополнительном соглашении, а арендодатель принимает встречное исполнение, то есть фактически исполняет условия договора аренды недвижимого имущества № Птрф/316/11 от 07.10.2011 в редакции дополнительного соглашения от 03.11.2021.

Следовательно, ИП ФИО1 не вправе ссылаться на истечение срока исковой давности.

Судом установлено, что спорное дополнительное соглашение по содержанию и форме соответствует требованиям действующего законодательства.

Факт уклонения ответчика от государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды подтвержден материалами дела и последним не оспаривается. При этом, в рассматриваемом случае при оценке возражений ИП ФИО5 судом не установлено каких-либо объективных обстоятельств, свидетельствующих о существовании препятствий в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору.

Кроме того, судом принято во внимание, что ИП ФИО5, возражая против государственной регистрации дополнительного соглашения от 03.11.2021, в установленном законом порядке не заявляет о его недействительности, о внесении в него каких-либо изменений либо о его расторжении.

Довод ответчика и третьего лица о преюдициальном значении решения суда по делу № А26-1831/2022 судом отклонен, поскольку применительно к обстоятельствам настоящего дела названный судебный акт не является преюдициально значимым, принят по иным фактическим обстоятельствам, между иными лицами и с другим предметом спора.

Установив, что арендодатель уклоняется от государственной регистрации дополнительного соглашения к договору, когда такая регистрация является обязательной, при том, что сделка является заключенной, исполняется сторонами, срок ее действия не истек и необходимость в регистрации не отпала, суд пришел к выводу об обоснованности заявленного АО «Тандер» требования, вследствие чего иск удовлетворен судом.

Судебные расходы по уплате госпошлины относятся на ответчика в порядке части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Иск удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию дополнительного соглашения от 03.11.2021 к договору аренды недвижимого имущества № ПтрФ/316/11 от 07.10.2011, заключенного между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и акционерным обществом «Тандер».

2. Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) в пользу акционерного общества «Тандер» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) 6000 руб. 00 коп. судебных расходов по уплате госпошлины.

3. Решение может быть обжаловано:

- в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, <...>);

- в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в Арбитражный суд Северо-Западного округа (190000, <...>).

Судья

Лайтинен В.Э.