Решение от 11 мая 2017 г. по делу № А63-15193/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А63-15193/2016
г. Ставрополь
11 мая 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 02 мая 2017 года

Решение изготовлено в полном объеме 11 мая 2017 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Быкова А.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

комитета имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края, г. Михайловск, ОГРН <***>,

к обществу с ограниченной ответственностью «КРК-Регион», г. Михайловск, ОГРН <***>,

третьи лица: администрация Шпаковского муниципального района Ставропольского края, г. Михайловск, ОГРН <***>,

публичное акционерное общество Банк «Финансовая корпорация Открытие», г. Москва, ОГРН <***>,

индивидуальный предприниматель ФИО2, с. Казинка, ОГРНИП 315265100043511,

управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, г. Ставрополь, ОГРН <***>,

о взыскании задолженности по арендной плате и пени и расторжении договора аренды,

при участии до перерыва: от комитета – ФИО3 Н.А.О. по доверенности от 09.03.2017 № 8, от третьих лиц: от администрации - ФИО3 Н.А.О. по доверенности от 30.01.2017 № 139/01-11, в отсутствие иных лиц,

после перерыва: в отсутствие сторон и третьих лиц, надлежащим образом извещенных,

УСТАНОВИЛ:

комитет имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края (далее – истец, комитет) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО «КРК-Регион» (далее – ответчик, общество) и просил:

- взыскать с общества задолженность по арендной плате по договору аренды от 07.07.2011 № 254 земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:11:010504:784, расположенного по адресу: Ставропольский край, Шпаковский р-н, с. Казинка, разъезд дорог: с. Казинка – с. Петропавловка – с. Дубовка в размере 182 007,45 рублей за период с 07.07.2011 по 03.02.2015 и пени в размере 62 305,44 рублей;

- расторгнуть договор аренды от 07.07.2011 № 254, заключенный между комитетом и обществом и обязать ответчика вернуть участок в 10-тидневный срок после вступления решения суда в законную силу;

- указать в резолютивной части решения суда, что данное решение является основанием для погашения регистрационной записи обременения в виде аренды земельного участка с кадастровым номером 26:11:010504:784 по договору от 07.07.2011 № 254, зарегистрированного в ЕГРП 21.07.2011 за № 26-26-33/021/2011-111 (согласно уточнениям).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация Шпаковского муниципального района Ставропольского края (далее – администрация), публичное акционерное общество Банк «Финансовая корпорация Открытие» (далее – банк), индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - предприниматель), управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - управление).

Представитель истца в судебном заседании представил дополнительные документы, требования поддержал в полном объеме. Исковые требования мотивированы тем, что ответчик не вносил арендную плату по договору аренды от 07.07.2011 № 254 за период с 07.07.2011 по 03.02.2015. Невнесение арендной платы по договору аренды явилось основанием для начисления пени, направления в адрес ответчика претензии, обращения в арбитражный суд с иском о взыскании арендной платы и пени и расторжении договора аренды.

Представитель ответчика, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного заседания (статья 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)), в суд не явился, дополнительные документы, в том числе отзыв на иск, в суд не представил.

Представитель администрации в судебном заседании требования истца подержал, просил удовлетворить в полном объеме.

Представители банка и предприниматель, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд не явились, документы и пояснения по делу не представили.

Представитель управления известил суд о рассмотрении дела в свое отсутствие, представил отзыв на иск, в котором пояснил, что регистрация права на спорный земельный участок проведена на основании договора от 07.07.2011 № 254. На государственную регистрацию были представлены все документы в соответствии с требованиями закона. Документы, послужившие основанием для проведения государственной регистрации, не были отменены или оспорены в установленном законом порядке. Просил рассмотреть дело и вынести решение в соответствии с действующим законодательством.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 02.05.2017 до 15 часов 00 минут. После перерыва судебное заседание продолжено в отсутствие сторон и лиц, участвующих в деле.

Как видно из материалов дела, на основании постановления администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края от 07.07.2011 № 420 между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 07.07.2011 № 254 (далее - договор), согласно которому арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:11:010504:784, общей площадью 1 500 кв. м, расположенный по адресу: Ставропольский край, р-н Шпаковский, с. Казинка, разъезд дорог: с. Казинка – с. Петропавловка – с. Дубовка под АЗС. На земельном участке расположен объект недвижимости: автозаправочная станция контейнерного типа, назначение: сооружение (литер А), площадью 23,5 кв. м, этажностью 1 (пункты 1.1, 1.2). Договор заключен на срок с 07.07.2011 по 06.07.2060 (пункт 2.1). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 21.07.2011.

Земельный участок передан обществу по акту приема-передачи от 07.07.2011.

Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями путем перечисления на расчетный счет, указанный в договоре (пункт 3.2). Пунктом 3.3 установлено, что арендная плата начисляется с момента подписания сторонами акта приема-передачи.

Пунктом 5.2 предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает пени из расчета 0,07% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

В соответствии с пунктом 4.1.1 договора арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в случае невнесения арендной платы более чем за 6 месяцев.

Комитетом в адрес ответчика направлена претензия от 24.08.2016 № 811/03-05 с требованием о погашении образовавшейся по договору аренды от 07.07.2011 № 254 задолженности. Ответа на претензию не получено.

В связи с неисполнением требований, изложенных в претензии от 24.08.2016, истец направил в адрес общества письмо от 03.10.2016 № 938/03-05 с требованием в добровольном порядке досрочно расторгнуть договор аренды от 07.07.2011 № 254. Ответа не последовало.

Поскольку ответчик в добровольном порядке задолженность по арендной плате и пеню не оплатил, учитывая те обстоятельства, что период задолженности превышает установленные договором 6 месяцев, комитет обратился с иском о взыскании с ответчика в пользу истца суммы задолженности по арендной плате и пени и расторжении договора аренды.

Исследовав материалы дела, выслушав пояснения представителей сторон и лиц, участвующих в деле, оценив представленные доказательства, суд пришел к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению в части.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) определяет, что размер арендной платы устанавливается договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

По общему правилу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. В статье 310 ГК РФ установлена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства.

Истец просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 182 007,45 рублей за период с 07.07.2011 по 03.02.2015.

Суд, произведя расчет подлежащей к взысканию задолженности на основании постановления Правительства Ставропольского края от 16.04.2008 № 64-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», Приказа министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25.12.2012 № 202 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в Ставропольском крае», а также учитывая сведения о площади участка, арендуемого обществом, пришел к выводу, что заявленная комитетом к взысканию сумма задолженности по арендной плате за период с 07.07.2011 по 03.02.2015 в размере 182 007,45 рублей правомерна и подлежит удовлетворению в полном объеме.

Истец просил взыскать с ответчика пени в размере 62 305,44 рублей в соответствии с пунктом 5.2 договора.

В силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Расчет пени произведен истцом в соответствии с пунктом 5.2 договора аренды, проверен судом, признан арифметически верным, в связи с чем требования о взыскании пени в размере 62 305,44 рублей подлежат удовлетворению в полном объеме.

Истец также заявил требование о расторжении договора аренды земельного участка от 07.07.2011 № 254.

Вместе с тем при обращении в суд истцом не учтено следующее.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что на спорном земельном участке расположен объект недвижимости: автозаправочная станция контейнерного типа, площадью 23,5 кв.м, литер А, этажность 1, с кадастровым номером 26:11:000000:4226, находящаяся по адресу: Ставропольский край, р-н Шпаковский, разъезд дорог: с. Казинка – с. Петропавловка – с. Дубовка.

Ответчик произвел отчуждение принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, о чем 03.02.2015 в ЕГРН внесена запись о переходе (прекращении) права собственности общества на указанный объект. Согласно выписке из ЕРГН о переходе прав на объект недвижимого имущества указанный объект недвижимости с 03.02.2015 по 23.07.2015 находился в собственности ПАО Банк «Финансовая корпорация Открытие».

11 июня 2015 года между банком и предпринимателем заключен договор купли-продажи № ПРД-01-2015/1102, согласно которому предприниматель принял в собственность недвижимое имущество - автозаправочную станцию контейнерного типа, расположенную на спорном земельном участке (пункт 1.1 договора). Пунктом 1.4 договора купли-продажи предусмотрено, что при переходе права собственности на недвижимое имущество к покупателю переходит право аренды на земельный участок с кадастровым номером 26:11:010504:784. Право собственности предпринимателя на объект недвижимости зарегистрировано 23.07.2015.

В то же время сведений, свидетельствующих о нахождении на спорном земельном участке иных объектов недвижимости, принадлежащих на праве собственности ответчику, в материалы дела не представлено.

Пункты 13 и 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление Пленума от 24.03.2005 № 11) разъясняют, что в соответствии с положениями пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

При этом покупатель здания, строения, сооружения, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, право аренды на земельный участок возникает у приобретателя объекта недвижимости на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, в силу закона с даты государственной регистрации у него права собственности (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.11.2011 № 7088/11) независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между собственником объекта недвижимости и собственником земельного участка.

В силу правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.2009 № 8611/09, переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 постановления Пленума от 24.03.2005 № 11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

При таких обстоятельствах, заявленное комитетом требование о расторжении договора аренды, предъявленное к обществу, не подлежит удовлетворению, поскольку при прекращении права собственности ответчика на объект надвижимости (03.02.2015), расположенный на спорном участке, прекращено право аренды общества на спорный участок и арендатором земельного участка по договору аренды является иное лицо, в частности с 23.07.2015 предприниматель (с момента регистрации права собственности на объект недвижимости).

Таким образом, с прекращением права собственности на автозаправочную станцию общество в силу прямого указания закона выбыло из обязательства по аренде спорного земельного участка, и является ненадлежащим ответчиком по предъявленному иску.

С учетом изложенного и поскольку истец в судебном заседании отказался от замены ненадлежащего ответчика на предпринимателя и не дал согласия на привлечение его в качестве соответчика правовых оснований для удовлетворения требований о расторжении договора аренды не имеется.

Согласно части 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходы по уплате государственной пошлины, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить в части.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «КРК-Регион», г. Михайловск, ОГРН <***>, в пользу комитета имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края, г. Михайловск, ОГРН <***>, денежные средства в размере 244 312,89 руб., из которых задолженность по арендной плате по договору аренды от 07.07.2011 № 254 в сумме 182 007,45 руб. и пени в сумме 62 305,44 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «КРК-Регион», г. Михайловск, ОГРН <***>, в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 7 886 руб.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья А.С. Быков