Решение от 4 октября 2021 г. по делу № А26-7170/2020

Арбитражный суд Республики Карелия

ул. Красноармейская, 24 а, г. Петрозаводск, 185910, тел./факс: (814-2) 790-590 / 790-625, E-mail: info@karelia.arbitr.ru

официальный сайт в сети Интернет: http://karelia.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело №

А26-7170/2020
г. Петрозаводск
04 октября 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 28 сентября 2021 года.

Полный текст решения изготовлен 04 октября 2021 года.


Судья Арбитражного суда Республики Карелия Гарист С.Н.,

при ведении протокола судебного заседания с применением технических средств аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску Администрации Кемского муниципального района Республики Карелия к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании 313 352 руб. и встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 к Администрации Кемского муниципального района Республики Карелия о расторжении договора аренды от 01.08.2019 и взыскании убытков в сумме 333 681 руб.,

при участии представителей:

от истца по первоначальному иску (ответчика по встречному исковому заявлению), Администрации Кемского муниципального района Республики Карелия, - не явился;

от ответчика по первоначальному иску (истца по встречному исковому заявлению), индивидуального предпринимателя ФИО2, - ФИО3, представитель по доверенности от 23.10.2020,



установил:

Администрация Кемского муниципального района Республики Карелия (далее – Администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2, предприниматель) о взыскании 313 352 руб. задолженности по арендной плате за период с августа 2019 года по март 2020 года включительно по договору от 01.08.2019 аренды муниципального недвижимого имущества.

Определением суда от 02.12.2020 к производству принято встречное исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО2 (далее – истец, предприниматель) к Администрации Кемского муниципального района Республики Карелия (далее – ответчик, Администрация) о расторжении договора аренды от 01.08.2019 и взыскании убытков в сумме 333 681 руб.

В рамках рассмотрения дела определением от 14.01.2021 суд удовлетворил ходатайство предпринимателя и назначил судебную строительно-техническую экспертизу, проведение которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью «Консалтинговая компания «КРОНОС-Карелия» ФИО4; приостановил производство по делу до получения судом заключения экспертизы.

Определением суда от 12.03.2021 по заявлению ООО «Консалтинговая компания «КРОНОС-Карелия» произведена замена эксперта ФИО4 на ФИО5.

Судебная экспертиза по вопросу № 2 проведена, экспертное заключение № 71-21-01/21 поступило в суд 13.04.2021. Эксперт пришел к выводу, что здание непригодно для эксплуатации, даже с учетом выполненных арендатором работ.

Определением суда от 20.04.2021 производство по делу №А26-7170/2020 возобновлено.

20.07.2021 в суд поступило экспертное заключение № 71-21-01/21-1 по вопросу №1 о пригодности здания для эксплуатации на момент заключения договора аренды муниципального недвижимого имущества от 01.08.2019 и соответствии его санитарным нормам и требованиям предъявляемым к нежилым помещениям, не создавало ли угрозу жизни и здоровью граждан. По данному вопросу эксперт пришел к выводу, что здание на дату заключения договора аренды могло создавать угрозу жизни и здоровью граждан.

В судебном заседании, 10.08.2021, представитель предпринимателя заявила ходатайство об уточнении исковых требований, просила расторгнуть договор аренды муниципального недвижимого имущества от 01.08.2019, заключенный между Администрацией Кемского муниципального района Республики Карелия и индивидуальным предпринимателем ФИО2 с 01.08.2019, взыскать с Администрации Кемского муниципального района Республики Карелия в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 убытки в размере затрат на стоимость работ по капитальному ремонту здания в размере 333 681 руб.

В соответствии с частью 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Судом принято уточнение встречных исковых требований.

Администрация в настоящее судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, направила отзыв от 01.09.2021 №05/3976, в котором указала, что договор аренды муниципального недвижимого имущества от 01 августа 2019 года в отношении муниципального недвижимого имущества - здание аптеки, назначение: нежилое здание, площадь 851,5 кв.м, количество этажей 1, в том числе подземных: подвал, адрес (местонахождение) объекта: Республика Карелия, <...> заключался по результату аукциона на основании статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» и в порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденном приказом Федеральной антимонопольной службы от 10.02.2010 № 67. 11.05.2021 между администрацией Кемского муниципального района и индивидуальным предпринимателем ФИО2 заключено Соглашение о расторжении договора аренды муниципального имущества от 01 августа 2019 года, 20 мая 2021 года муниципальное имущество передано администрации Кемского муниципального района по акту приема-передачи муниципального имущества.

Представитель ИП ФИО2 в судебном заседании против требований Администрации возражала, поддержала доводы, изложенные в возражениях и дополнительных письменных пояснениях; встречные исковые требования поддержала в полном объеме, высказались о том, что на момент передачи здания Арендатору оно находилось в неудовлетворительном состоянии и требовало капитального ремонта. Здание не было оснащено электроосвещением, канализационная система находится в аварийном состоянии, кровля содержала значительные дефекты, более 30% отсутствовало остекление оконных блоков. Арендодатель капитальный ремонт не осуществлял, а фактическое использование данного имущества по назначению возможно только после окончания производства капитального ремонта, частичное проведение которого с Арендодателем было согласовано письмом от 04.09.2019 №07-37/568.

Дело рассматривается в порядке части 3 статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителя Администрации.

Выслушав доводы представителя предпринимателя, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

01.08.2019 Администрация Кемского муниципального района (Арендодатель) заключила с индивидуальным предпринимателем ФИО2 (Арендатор) договор аренды муниципального недвижимого имущества (далее – договор), согласно пункту 1.1. которого, Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает за плату во временное владение и пользование муниципальное недвижимое имущество - здание аптеки, назначение: нежилое здание, площадь 851,5 кв.м., количество этажей: 1, в том числе подземных: подвал, адрес (местонахождение) объекта: Республика Карелия, Кемский район, г. Кемь, пр-кт Пролетарский, д. 13.

Договор в отношении муниципального недвижимого имущества заключался по результатам аукциона на основании статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции».

Имущество передано Арендатору по Акту приёма-передачи муниципального имущества от 01.08.2019 согласно пункту 3.1.1 договора.

В установленном законом порядке договор прошел государственную регистрацию 28.08.2019 за номером 10:02:0080314:282-10/046/2019-5.

В соответствии с пунктом 2.1.2 договора Арендатор обязан своевременно и в порядке, установленном договором, вносить арендную плату.

Разделом 4 договора сумма арендной платы в год составляет 470 028 руб. 00 копеек без учёта НДС. Сумма арендной платы в месяц составляет 39 169 руб. 00 коп.

Арендная плата вносится Арендатором ежемесячно не позднее 10 числа за оплачиваемый месяц без выставления Арендодателем счёта путём перечисления денежных средств на расчётный счёт Арендодателя.

Пунктом 7.1. Договора, срок действия Договора установлен с 1 августа 2019 года по 31 июля 2024 года.

За период с 01.08.2019 по 31.03.2020 включительно, предприниматель арендную плату не вносил, вследствие чего образовалась задолженность за указанный период в размере 313 352 руб. 00 коп.

В связи с этим, в адрес АП ФИО2 направлена претензия №07-37/236 от 19.03.2020.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как следует из представленных в материалы дела документов, Арендатор обязан выплачивать Арендодателю своевременно и полностью арендную плату за пользование объектом в порядке, предусмотренном договором.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. В силу положений статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Соглашением от 11.05.2021 договор аренды расторгнут сторонами и по акту приема - передачи от 20.05.2021 помещение возвращено Администрации.

Как следует из материалов дела, обязательства по оплате арендной платы ИП ФИО2 исполнялись ненадлежащим образом, в связи с чем, у него перед Администрацией образовалась задолженность за период 01.08.2019 по 31.03.2020 в размере 313 352 руб. 27 коп.

В соответствии со статьями 606, 614 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Факт передачи спорного имущества подтверждается материалами дела и не оспаривается ответчиком по первоначальному иску. Отсюда следует, что предусмотренные договором обязательства по передаче недвижимого имущества в аренду выполнены истцом надлежащим образом и без каких-либо претензий со стороны ответчика.

В свою очередь, обязательства по внесению арендных платежей в заявленный истцом период арендатором надлежащим образом исполнены не были. Следовательно, первоначальный иск подлежит удовлетворению.

Ответчик по первоначальному, он же истец по встречному иску, возражая против удовлетворения исковых требований, ссылается на то, что спорное помещение не могло использоваться по назначению в качестве торгового, в связи с чем он обратился в суд со встречным иском о взыскании с Администрации убытков в размере затрат на стоимость работ по капитальному ремонту здания в размере 333 681 руб. и о расторжении договора аренды муниципального недвижимого имущества от 01.08.2019.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора (пункт 1 статьи 612 ГК РФ).

Статьей 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Предприниматель доказал такие обстоятельства.

На момент передачи объект находился в неудовлетворительном состоянии и требовал капитального ремонта, Арендодатель ремонт не осуществлял, а фактическое использование данного имущества по назначению возможно только после окончания производства капитального ремонта, частичное проведение которого с арендодателем было согласовано.

Письмом от 04.09.2019 года № 07-37/568 (лист дела 77, том 1) Администрация в соответствии со статьей 5 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» согласовала осуществление следующих неотделимых улучшений арендуемого имущества: капительный ремонт кровли; замена оконных блоков; подключение к электрическим сетям и прокладка новой проводки внутри здания; замена входных дверей.

Арендатором были выполнены работы по капитальному ремонту здания, такие как капитальный ремонт кровли, замена оконных блоков, подключение к электрическим сетям и прокладка новой проводки в здании.

Согласно пункту 4.2.1 отчета № 0/60/03-2019 «Об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы за отдельно стоящее здание аптеки, расположенного по адресу - Республика Карелия, <...>», выполненному по заказу Администрации ИП ФИО6 (РосОценкой) 21.03.2019 года, здание находится в состоянии требующем капитального ремонта (стр. 14 отчета). Результат оценки использовался для сдачи в аренду.

Определением суда от 14.01.2021 назначена судебная строительно-техническая экспертиза здания аптеки по адресу: г. Кемь, Пролетарский проспект, д. 13, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Консалтинговая компания «КРОНОС-Карелия». На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:

- о пригодности здания для эксплуатации на момент заключения договора аренды муниципального недвижимого имущества от 01.08.2019 и соответствии его санитарным нормам и требованиям предъявляемым к нежилым помещениям, не создавало ли угрозу жизни и здоровью граждан;

- о пригодности здания для эксплуатации на дату проведения экспертизы с учетом выполненных арендатором ремонтных работ здания.

В заключении эксперта от 16.07.2021 №71-21-01/21/1 (листы дела 105-112, том 2) указано следующее.

Учитывая предоставленную информацию в отчете № О/60/03-2019 об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы за отдельно стоящее здание аптеки, расположенного по адресу: Республика Карелия, <...>., также сравнение фотографий исследования эксперта и фотографий в приложении к отчету об оценке, эксперт сделал вывод, что на момент заключения договора аренды муниципального недвижимого имущества от 01.08.2019 находился в неудовлетворительном состоянии. Согласно Рекомендации по оценке надежности строительных конструкций зданий и сооружений по внешним признакам, по категории технического состояния, неудовлетворительное, (неработоспособное) состояние - Существующие повреждения свидетельствуют о непригодности к эксплуатации конструкций. Требуется капитальный ремонт с усилением конструкций. До проведения усиления необходимо ограничение действующих нагрузок. Эксплуатация возможна только после ремонта и усиления. Здание на дату заключения договора аренды могло создавать угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ установлено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (пункт 1 статьи 612 ГК РФ).

В соответствии с абзацем 3 пункта 1 статьи 612 ГК РФ при обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.

Письмом от 27.07.2020 (лист дела 72, том 2) предприниматель обратился к Администрации с заявлением о предоставлении отсрочки, уменьшении арендной платы, проведении взаимозачета по договору аренды.

По правилам пункта 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Передача арендатору помещения производилась на основании заключенного между сторонами договора аренды и не отрицается сторонами, указанные работы должны рассматриваться в качестве произведенных арендатором улучшений арендованного имущества, в связи с чем и разрешение вопроса о возможности возмещения ему затрат по улучшению арендованного помещения также должно производиться в рамках сложившихся между сторонами арендных отношений.

По общему правилу пункта 2 статьи 623 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, арендатор после прекращения договора имеет право на возмещение стоимости улучшений арендованного имущества, неотделимых без вреда для этого имущества, и произведенных с согласия арендодателя.

К моменту вынесения настоящего решения договор аренды муниципального недвижимого имущества от 01.08.2019 уже был сторонами расторгнут 11.05.2021, следовательно, ИП ФИО2 имеет право на возмещение стоимости улучшений арендованного имущества.

В соответствии с пунктом 15 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 № 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований", независимо от того, оплачена ли стоимость ремонта подрядчику, улучшения арендованного имущества составляют имущество арендодателя как собственника арендованного имущества.

Судом установлено, что после согласования Администрацией 04.09.2019 работ по капитальному ремонту здания, за счет предпринимателя произведены работы по неотделимому улучшению арендованного имущества, такие как капитальный ремонт кровли, замен оконных блоков, подключение к электрическим сетям, прокладка новой проводки в здании

Стоимость неотделимых улучшений материалами дела подтверждается в сумме 333 681 руб.

Обязательство по возмещению стоимости неотделимых улучшений ответчиком по встречному иску не исполнено.

Поскольку стоимость работ превышает размер исковых требований по взысканию арендной платы за спорный период, суд считает, что удовлетворению подлежит сумма 313 352 руб.00 коп.

В удовлетворении требования предпринимателя о расторжении договора аренды от 01.08.2019 суд отказывает, поскольку договор уже расторгнут Соглашением от 11.05.2021.

Расходы на проведение строительно-технической экспертизы в размере 43000 руб. 00 коп. суд относит на ИП ФИО2

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

1. По первоначальному иску.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 318100100009770, ИНН100200004781) в пользу Администрации Кемского муниципального района Республики Карелия (ОГРН ИНН) задолженность по арендной плате в размере 313 352 руб.00 коп.

2. По встречному иску.

Взыскать с Администрации Кемского муниципального района Республики Карелия в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 313 352 руб. 00 коп. убытков. и расходы по государственной пошлине в размере 2 000 руб. коп.

В остальной части иска о расторжении договора аренды от 01.08.2019 отказать.

3.В результате зачета первоначальных и встречных удовлетворенных денежных требований взыскать с Администрации Кемского муниципального района Республики Карелия в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 2 000 руб.00 коп. расходов по оплате госпошлины.

4. Возвратить ФИО3 из федерального бюджета государственную пошлину в размере 7 674 руб. 00 коп., уплаченную по чеку-ордеру ПАО Сбербанк 23.11.2020

5. Решение может быть обжаловано:

- в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, <...>);

- в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в Арбитражный суд Северо-Западного округа (190000, г.Санкт-Петербург, ул. Якубовича,4) при условии, что данное решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Республики Карелия.


Судья

Гарист С.Н.