Решение от 1 июня 2018 г. по делу № А64-2948/2018

Арбитражный суд Тамбовской области

392020, г. Тамбов, ул. Пензенская, д. 67/12

http://tambov.arbitr.ru


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ



г. Тамбов

«01» июня 2018г. Дело № А64-2948/2018


Резолютивная часть решения объявлена 29.05.2018.

Полный текст решения изготовлен 01.06.2018.


Арбитражный суд Тамбовской области в составе судьи А.В. Захарова

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи помощником судьи Е.В. Китаевой

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

ООО «Империал-Строй», Тамбовская область Тамбовский район,

к Комитету земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова, г. Тамбов,

о понуждении заключить договор

при участии в судебном заседании

от истца – ФИО1, доверенность от 27.04.2018, ФИО2, доверенность от 27.04.2018,

от ответчика – не явился, надлежаще извещен.


Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.



установил:

ООО «Империал-Строй», Тамбовская область Тамбовский район, обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с иском к Комитету земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова, г. Тамбов о понуждении заключить с 31.07.2018г. договор аренды земельного участка площадью 25000 кв.м. с кадастровым номером 68:29:0210001:1, расположенным по адресу: <...>/Северо-Западная, д.7/1, вид разрешенного использования: для завершения строительства 16-этажного многоквартирного жилого дома, с помещениями офисов, объектами делового, культурного, обслуживающего и торгового назначения по адресу: <...>/Северо-Западная, д.7/1, сроком на три года с 31.07.2018 года по 31.07.2021 года.

Истец исковые требования поддержал по основаниям, указанным в исковом заявлении.

Ответчик исковые требования не признал по основаниям, указанным в отзыве на иск, в судебное заседание не явился, надлежаще извещен.

Исследовав материалы дела, заслушав истца, суд выяснил, что 13.01.2005 между муниципальным образованием город Тамбов (Арендодатель) и ООО «Кит-Кэпитал» (Арендатор) был заключен Договор №2 аренды земельного участка в г. Тамбове (далее – Договор №2 от 13.01.2005), согласно п. 1.1Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимал и использовал на условиях аренды земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 68:29:02/10/001:0001, находящийся по адресу по ул. Чичерина/Северо-Западная, 7/1, для использования в целях под проектирование и строительство торгово-развлекательного центра, в границах, согласно чертежу (схеме) или кадастровой карте (плану) участка, прилагаемых к настоящему Договору и являющимися его неотъемлемой частью, общей площадью 25000 кв.м.

П. 2.1 Договора №2 от 13.01.2005 в редакции Дополнительного соглашения от 07.12.2012 срок аренды земельного участка устанавливался до 28.02.2016.

Договор №2 от 13.01.2005 был зарегистрирован в установленном законом порядке 24.03.2005, регистрационный номер 68-68-04/005/2005-205.

20.04.2013 ООО «Фортуна-Плюс» приобрело в собственность на основании договора купли-продажи №836 торгово-развлекательный центр: назначение незавершенное строительство, общая площадь застройки 8619.2 кв.м., степень готовности: 23%, инвентарный номер: 1642/А/329, литер: А, этажность 1, условный номер: 68-68-01/025/2008-170, расположен по адресу: <...>/Северо-Западная, д. 9/2.

С 26.04.2013 г. арендатором земельного участка по названному адресу по договору аренды земельного участка от 13.01.2005 г. стало ООО «Фортуна-Плюс». Назначение земельного участка - строительство торгово-развлекательного центра.

Постановлением администрации города Тамбова от 13.08.2013 г. N 6745 «О предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка по ул. Чичерина, 9/2» ООО «Фортуна-Плюс» предоставлено разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка площадью 25000 кв.м. с кадастровым номером 68:29:0210001:1 по ул. Чичерина, 9/2 - под строительство многоквартирных жилых домов смешанного использования с квартирами на верхних этажах и размещением на нижних этажах офисов и объектов делового, культурного и обслуживающего назначения при условии поэтажного разделения жилого и нежилого видов использования.

Постановлением администрации города Тамбова от 27.11.2013 г. №10151 «О внесении изменения в Постановление администрации города Тамбова от 13.08.2013 г. №6745 «О предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка по ул. Чичерина, 9/2» внесено изменение в наименование адреса земельного участка: в заголовке, преамбуле, тексте постановления вместо «ул. Чичерина, 9/2» читать «ул. Чичерина, 7/1».

На основании названного постановления администрации г. Тамбова от 13.08.2013 г, ООО «Фортуна-Плюс» стало осуществлять строительство 16-этажного многоквартирного жилого дома, с помещениями офисов, объектами делового, культурного, обслуживающего и торгового назначения по адресу: <...>/Северо-Западная, 7/1 согласно Федеральному закону от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости в о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Согласно пояснениям истца, ООО «Фортуна-Плюс» в 2014-2015 годах было заключено 92 договора участия в долевом строительстве Объекта с гражданами.

14.08.2015 между Комитетом земельных ресурсов и землепользования администрации г. Тамбова (Арендодатель), и ООО «Фортуна-Плюс» (Арендатор), был заключен Договор №164 аренды земельного участка в г. Тамбове (далее – Договор №164 от 14.08.2015), согласно п. 1.1 которого Арендодатель предоставлял, а Арендатор принимал и использовал на условиях аренды земельные участки из земель населенных пунктов с кадастровыми номерами:

- 68:29:0210001:7001 площадью 10435 кв.м. по ул. Чичерина/Северо-Западная, 7/1, корпус 1,

- 68:29:0210001:7002, площадью 7035 кв.м. по ул. Чичерина/Северо-Западная, 7/1, корпус 3,

- 68:29:0210001:7003, площадью 7530 кв.м. по ул. Чичерина/Северо-Западная, 7/1, корпус 2,

с видом разрешенного использования - для завершения строительства 16-этажных многоквартирных жилых домов, с помещениями офисов, объектами делового, культурного, обслуживающего и торгового назначения, в границах, согласно кадастровому паспорту (плану, выписки) участка, прилагаемых к настоящему Договору и являющимися его неотъемлемой частью.

Земельный участок предоставлен на основании п. 21 ст. 3 ФЗ РФ от 25.10.2001 №137-ФЗ, договора аренды земельного участка в г. Тамбове от 13.01.2005. №2.

П. 2.1 Договора №164 от 14.08.2015срок аренды земельного участка устанавливался сроком на 3 года с 30.07.2015 по 30.07.2018.

Договор был зарегистрирован в установленном законом порядке 08.09.2015, регистрационный номер 68-68/001-68/001/035/2015-479/1.

20.11.2015 между ООО «Фортуна-Плюс» (Продавец) и ООО «Империал-Строй» (Покупатель) был заключен Договор купли-продажи торгово-развлекательного центра: назначение незавершенное строительство, общая площадь застройки 8619.2 кв.м., степень готовности: 23%, инвентарный номер: 1642/А/329, литер: А, этажность 1, условный номер: 68-68-01/025/2008-170, расположен по адресу: <...>/Северо-Западная, д. 7/1.

20.11.2015 между ООО «Фортуна-Плюс» (Сторона 1) и ООО «Империал-Строй» (Сторона 2) было заключено Соглашение о передаче прав и обязанностей, согласно п. 1 которого Сторона 1 передавала, а Сторона 2 принимала на себя в полном объеме права и обязанности застройщика по договорам участия в долевом строительстве 16-этажного многоквартирного жилого дома, с помещениями офисов, объектами делового, культурного, обслуживающего и торгового назначения по адресу: <...>/Северо-Западная, 7/1, корпус 1, а также все права и обязанности по договору аренды земельного участка в г. Тамбове от 14.08.2015 №164, заключенному между Стороной 1 и Комитетом земельных ресурсов и землепользования администрации г. Тамбова и зарегистрированному в ЕГРП 08.09.2015 за № 68-68/001-68/001/035/2015-479/1.

С декабря 2015 года по 01.12.2017 года фактическое строительство Объекта ООО «Империал-Строй» не производил по причине отсутствия финансирования и заключения новых договоров участия в долевом строительстве граждан. О вынужденной приостановке строительства дома, Застройщик уведомил Комитет и иные надзорные органы.

Таким образом, с декабря 2015 года по 01 декабря 2017 года, в течение двух лет, договор аренды земельных участков по адресу: <...>/Северо-Западная, д. 7/1, со стороны Арендатора не исполнялся, а именно не производились активные работы по завершению строительства Объекта.

01.09.2017 между ООО «Империал-Строй» и АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Тамбовской области» был заключен договор доверительного управления, согласно которому ООО «Империал-Строй» - Учредитель управления - передает АО АИЖК - Доверительному управляющему - в доверительное управление полномочия по управлению строительством 16-этажного многоквартирного жилого дома, с помещениями офисов, объектами делового, культурного, обслуживающего и торгового назначения по адресу: <...>/Северо-Западная, 7/1 - Объект. Помимо прочего, доверительный управляющий осуществляет финансирование продолжения и окончания

строительства Объекта, в том числе, из средств, полученных от реализации квартир и коммерческих площадей в строящемся Объекте, которые получает право реализовывать момента подписания настоящего Договора (п. 1.6. Договора).

27.07.2017 г. со всеми участниками долевого строительства Объекта заключены дополнительные соглашения о продлении срока строительства Объекта на 1 год, до 31.12.2018 г.

24.11.2017 г. в вышеуказанный договор внесено изменение, согласно которому права и обязанности доверительного управляющего приняло на себя ООО «АИЖК Строй», ИНН <***>.

20.11.2017 г. ООО «Империал-Строй» заключило с ООО «Империал» договор строительного подряда, согласно которому ООО «Империал-Строй» принимал на себя права и обязанности заказчика строительства Объекта, а ООО «Империал» - права и обязанности генерального подрядчика строительства Объекта.

Согласно дополнительным соглашениям к договорам участия в долевом строительстве Объекта строительство первого корпуса Объекта должно быть завершено 31 декабря 2018 года. Договор аренды земельного участка от 14.08.2015 г. №164 заканчивает свое действие 30.07.2018.

14.12.2017 ООО «Империал-Строй» обратилось в Комитет земельных ресурсов и землепользования администрации г. Тамбова с заявлением о продлении срока действия договора аренды земельных участков с кадастровыми номерами 68:29:0210001:7001 площадью 10435 кв.м. по ул. Чичерина/Северо-Западная, 7/1, корпус 1, сроком до 30.07.2019 г.; 68:29:0210001:7002, площадью 7035 кв.м. по ул. Чичерина/Северо-Западная, 7/1, корпус 3, сроком до 30.07.2021 г.; 68:29:0210001:7003, площадью 7530 кв.м. по ул. Чичерина/Северо-Западная, 7/1, корпус 2, сроком до 30.07.2021 г.

Комитет земельных ресурсов и землепользования администрации г. Тамбова, рассмотрев заявление ООО «Империал-Строй», 12.01.2018 вынес решение №23-30-2455/7, отказав в требовании ООО «Империал-Строй» в полном объеме, обосновав ссылкой на п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. №137-Ф3 и тот факт, что предыдущий собственник ООО «Фортуна-Плюс» воспользовалось правом на предоставление в аренду земельного участка сроком на три года однократно для завершения строительства объекта без проведения торгов.

Ссылаясь на тот факт, что ответчиком необоснованно было отказано в удовлетворении заявления, а также на тот факт, что отказ в продлении срока договора аренды приведет к невозможности ввести Объект в эксплуатацию, что нарушит права граждан -участников долевого строительства на принятие Объекта в эксплуатацию, истец обратился в арбитражный суд Тамбовской области с требованием о понуждении заключить с 31.07.2018 договор аренды земельного участка площадью 25000 кв.м. с кадастровым номером 68:29:0210001:1, расположенным по адресу: <...>/Северо-Западная, д.7/1, вид разрешенного использования: для завершения строительства 16-этажного многоквартирного жилого дома, с помещениями офисов, объектами делового, культурного, обслуживающего и торгового назначения по адресу: <...>/Северо-Западная, д.7/1, сроком на три года с 31.07.2018 года по 31.07.2021 года.

Ответчик в отзыве на иск считает исковые требования необоснованными, неподлежащими удовлетворению, пояснил, что 14.08.2015 между Комитетом земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова и ООО «Фортуна-Плюс» был заключен договор №164 аренды земельных участков с кадастровыми номерами 68:29:0210001:7001 площадью 10435 кв.м., 68:29:0210001:7002, площадью 7035 кв.м., 68:29:0210001:7003, площадью 7530 кв.м. для завершения строительства 16-этажных многоквартирных жилых домов, с помещениями офисов, объектами делового, культурного, обслуживающего и торгового назначения, по ул. Чичерина/Северо-Западная, 7/1.

Как отмечал в отзыве ответчик, п. 2.1, 2.3 Договора аренды земельного участка от 14.08.2015 №164 срок аренды земельного участка устанавливался сроком на 3 года с 30.07.2015 по 30.07.2018, договор аренды по окончанию срока его действия продлению не подлежит.

Ответчик в отзыве на иск также отметил, что основания для заключения нового договора аренды без соблюдения установленной законодательством процедуры отсутствуют, поскольку противоречит п. 21 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в связи с тем, что ранее земельный участок предоставлялся предыдущему собственнику для завершения строительства. В соответствии с уведомлением Управления Росреестра по Тамбовской области о проведенной государственной регистрации ограничения (обременения) права от 22.12.2015 №68/001/048/2015-459 права и обязанности по указанному договору аренды перешли от ООО «Фортуна-Плюс» к ООО «Империал-Строй».

Оценив представленные документы, суд находит иск не подлежащим удовлетворению.

При этом суд руководствовался следующим.

В силу статей 1, 2, 9, 421, 423, 606 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) договор аренды относится к возмездным сделкам гражданско-правового характера, и заключившие его стороны реализуют свои права на добровольной основе, с учетом равенства участников гражданского оборота.

Согласно абз. 1 п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.

По смыслу статьи 35 Земельного кодекса РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка (постановления Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 N 8985/2008, от 18.09.2012 N 4464/2012).

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с пп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

На основании пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

На основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения названного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Как следует из материалов дела, предыдущему собственнику объекта незавершенного строительства ООО «Фортуна-Плюс» спорный земельный участок предоставлялся для завершения строительства на срок 3 года на основании п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", что подтверждено представленным в материалы дела Договором №164 аренды земельного участка в г. Тамбове от 14.08.2015, согласно п. 1.1 которого Арендодатель предоставлял, а Арендатор принимал и использовал на условиях аренды земельные участки из земель населенных пунктов с кадастровыми номерами:

- 68:29:0210001:7001 площадью 10435 кв.м. по ул. Чичерина/Северо-Западная, 7/1, корпус 1,

- 68:29:0210001:7002, площадью 7035 кв.м. по ул. Чичерина/Северо-Западная, 7/1, корпус 3,

- 68:29:0210001:7003, площадью 7530 кв.м. по ул. Чичерина/Северо-Западная, 7/1, корпус 2,

с видом разрешенного использования - для завершения строительства 16-этажных многоквартирных жилых домов, с помещениями офисов, объектами делового, культурного, обслуживающего и торгового назначения, в границах, согласно кадастровому паспорту (плану, выписки) участка, прилагаемых к настоящему Договору и являющимися его неотъемлемой частью.

Земельный участок предоставлен на основании п. 21 ст. 3 ФЗ РФ от 25.10.2001 №137-ФЗ, договора аренды земельного участка в г. Тамбове от 13.01.2005. №2.

Договор был зарегистрирован в установленном законом порядке 08.09.2015, регистрационный номер 68-68/001-68/001/035/2015-479/1.

Довод истца о том, что договор аренды от 13.01.2005 №2 не может служить первоначальным договором, для ООО «Фортуна-Плюс», поскольку заключен с иным лицом и с иным основанием, судом отклоняется, поскольку противоречит материалам дела, условиям Договора №164 аренды земельного участка в г. Тамбове от 14.08.2015, а также абз. 2 п. 3 ст. 552 ГК РФ, п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Исследовав обстоятельства дела, оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

В соответствии со статьями 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине следует отнести на истца.

Руководствуясь статьями 102, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Истцу в удовлетворении исковых требований отказать.

2. Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы, решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд, находящийся по адресу 394006, <...> через Арбитражный суд Тамбовской области.



Судья А.В. Захаров