Решение от 24 декабря 2018 г. по делу № А51-8205/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Светланская, 54

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-8205/2018
г. Владивосток
24 декабря 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 17 декабря 2018 года.

Полный текст решения изготовлен 24 декабря 2018 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Р.С.Скрягина,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя Богдановой Елены Анатольевны (ИНН 254002885089, ОГРН 310253923000018, дата регистрации: 18.08.2010)

к департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 21.06.2007)

третьи лица: Администрация города Владивостока (ИНН <***>); Дума города Владивостока (ИНН <***>)

об обязании заключить договор аренды земельного участка

при участии в заседании:

от истца: ФИО3, доверенность от 10.07.2017, паспорт;

от ответчика: ФИО4, доверенность от 13.12.2017, удостоверение;

от третьего лица Администрации: ФИО5, доверенность № 1-3/3462 от 28.12.2017, удостоверение (06-10.12.2018); ФИО6, доверенность № 1-3/2586 от 14.09.2018, удостоверение (17.12.2018);

от третьего лица Думы: ФИО7, доверенность № 3 от 25.07.2018, паспорт;

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Приморского края с иском к Департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края (далее - Департамент) об урегулировании разногласий по договору аренды земельного участка и просит обязать Департамент в недельный срок со дня вступления судебного акта в законную силу заключить договор аренды земельного участка площадью 11 003 кв.м с кадастровым № 25:28:050002:162, расположенного по адресу: г.Владивосток, <...> в редакции протокола разногласий от 28.02.2018: «в приложении «расчет арендной платы» в разделе (4) указать Кфи (коэффициент функционального использования) равным 1» (с учетом уточнения заявленных требований, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Стороны поддержали свои позиции по делу.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в судебном заседании назначенном на 06.12.2018 объявлен перерыв до 10.12.2018, в судебном заседании 10.12.2018 объявлен перерыв до 17.12.2018.

Истец заявил ходатайство об уточнении заявленных требований, просит урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора аренды № 28-4-22846 земельного участка между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и индивидуальным предпринимателем ФИО2.

- Пункт 2.1 договора аренды № 28-4-22846 изложить в следующей редакции: «за указанный в п. 1.1. настоящего договора Участок Арендатору устанавливается арендная плата в размере 20 535 (Двадцать тысяч пятьсот тридцать пять рублей) 72 копейки в месяц на основании расчета (прилагается), который является неотъемлемой частью Договора.»;

- в приложении № 3 к договору аренды земельного участка № 28-4-22846 «расчет арендной платы» в таблице, «Итоговый Коэффициент аренды (ед.) = Кфи * Ккор, столбец (4), принять «1*1»;

- в приложении № 3 к договору аренды земельного участка № 28-4-22846 «расчет арендной платы», после слов «Сумма арендной платы за полный год составляет» читать «246 428 рублей 69 копеек»;

- в приложении № 3 к договору аренды земельного участка № 28-4-22846 «расчет арендной платы», после слов «Сумма арендной платы за месяц составляет» читать «20 535 рублей 72 копейки».

Руководствуясь статьей 49 АПК РФ, суд принял заявленные уточнения как не противоречащие закону и не нарушающие права других лиц.

Исковые требования мотивированы тем, что при расчете арендной платы за испрашиваемый предпринимателем земельный участок с кадастровым номером 25:28:050002:162, Департаментом применен коэффициент функционального использования (Кфи), установленный подпунктом 1.9.1 пункта 1 приложения 1 к решению Думы города Владивостока от 30.07.2015 № 505 «Об установлении величин корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке» (далее - решение Думы города Владивостока от 30.07.2015 № 505), для вида функционального использования: земельные участки фабрик, заводов и комбинатов, производственных объединений, концернов, промышленно-производственных фирм, трестов (коэффициент функционального использования - 4).

Истец полагает, что поскольку земельный участок с кадастровым номером 25:28:050002:162 согласно выписке из ЕГРН имеет статус «ранее учтенного» объекта недвижимости в силу распоряжения Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 25.12.2015 № 1000-вр о предварительном согласовании предоставления ФИО2 данного участка, на котором расположены здания, принадлежащие истцу на праве собственности, расчет арендной платы должен производиться в соответствии с подпунктом 2.1 пункта 2 приложения 1 к решению Думы города Владивостока от 30.07.2015 № 505 - земельные участки с различными видами функционального использования, предоставленные в аренду в случаях, указанных в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), за исключением случаев, установленных пунктами 4, 5 статьи 39.7 ЗК РФ (коэффициент функционального использования - 1).

Ответчик и третьи лица против иска возражали, ссылаясь на то, что согласно выписке из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером 25:28:050002:162 установлен вид разрешенного использования - для дальнейшей эксплуатации зданий завода. Согласно приложению № 1 к решению Думы города Владивостока от 30.07.2015 № 505 такому виду использования земельного участка - земельные участки фабрик, заводов и комбинатов - соответствует коэффициент 4, (подпункт 1.9.1 пункта 1).

Коэффициент функционального использования равный 1 применяется при расчете размера арендной платы за земельные участки с различными видами функционального использования, предоставленные в аренду в случаях, указанных в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ, то есть в случае, если земельный участок имеет различные виды функционального использования.

При таких обстоятельствах, ответчик полагает, что размер арендной платы с применением коэффициента функционального использования в значении равном 4 Департаментом рассчитан корректно.

Из материалов дела, пояснений лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

01.10.2017 ИП ФИО2 в Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края подано заявление о предоставлении в аренду сроком на 49 лет земельного участка с кадастровым номером 25:28:05002:162 (далее – спорный участок) площадью 11 003 кв. м, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир - нежилое здание лит.6, почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Владивосток, ул. Лермонтова (п. Трудовое), д. 5 для эксплуатации зданий рем.стройцеха - РСЦ (лит.6), здания склада рем.стройцеха (лит. 15), здания склада (лит. 16), и заключении соответствующего договора аренды.

Указанные здания принадлежат заявителю на праве собственности на основании договора купли-продажи от 15.10.2010 и мирового соглашения от 30.09.2010, утвержденного определением Арбитражного суда Приморского края по делу № А51-11 10/2010 от 30.09.2010, о чем внесены соответствующие записи в ЕГРП и выданы свидетельства о праве собственности 25-АБ № 492168, 25-АБ №524663, 25-АБ №524664.

Расположенные на испрашиваемом земельном участке здания прошли технический и кадастровый учет с присвоением кадастровых/условных номеров соответственно:

1. здание рем.стройцеха - РСЦ общей площадью 629,70 кв. м (лит.6), инвентарный номер 2117, этажность 1, 2 - антресоль, назначением - нежилое, адрес объекта: Приморский край, г. Владивосток, <...> кадастровый номер: 25:28:050001:2200, условный номер: 25:28:0050002:0011.000:02117/6, запись в ЕГРП № 25-25-01/162/2010-485 от 16.11.2010.

2. здание склада рем.стройцеха общей площадью 215,70 кв. м (лит. 15), инвентарный номер: 2117, этажность 1, назначение - нежилое, адрес объекта: Приморский край, г. Владивосток, <...>, кадастровый номер: 25:28:000000:3062, условный номер 25:28:0050002:0011.000:02117/15, запись в ЕГРП № 25-25-01/154/2010-455 от 26.01.2011;

3. здание склада общей площадью 124,80 кв. м (лит.16), инвентарный номер: 2117, этажность 1, назначение - нежилое, адрес объекта: Приморский край, г. Владивосток, <...>, кадастровый номер: 25:28:000000:3063, условный номер 25:28:0050002:001 1.000:02117/16, запись в ЕГРП № 25-25-01/154/2010-156 от 26.01.2011.

Департаментом издано распоряжение № 1000-вр от 25.12.2015 «О предварительном согласовании предоставления ФИО2 земельного участка…».

В ответ на личное обращение предпринимателя, специалистом Департамента ФИО2 передан проект договора аренды, без даты и без подписи уполномоченного от имени Департамента лица.

ИП ФИО2 рассмотрев представленный проект договора, выразила несогласие по следующим пунктам договора, отраженным в протоколе разногласий, а именно: относительно размера арендной платы, указанного в пункте 2.1 договора 82 142 рубля 90 копеек в месяц; Кфи, указанного в Приложении к договору «Расчет арендной платы» в размере 4.

Указанный протокол разногласий с соответствующим заявлением направлен истцом в Департамент (расписка № 101/2018/116321 код 3871060 от 01.03.2018).

01.03.2018 в адрес истца поступило письмо № 20/04/02-09/48985, направленное ответчиком 24.02.2018, о направлении в адрес истца вышеуказанного проекта договора аренды.

По состоянию на 04.04.2018 ответчиком в адрес истца не направлено/не поступило документов, свидетельствующих о принятом по результатам рассмотрения протокола разногласий решения Департамента.

Поскольку протокол разногласий ответчиком истцу не направлен, предприниматель обратился в суд с рассматриваемым заявлением об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды.

Заслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, суд признал исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с частью 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Разногласия сторон касаются коэффициента функционального использования, подлежащего применению при расчете размера арендной платы.

Статья 65 ЗК РФ закрепляет принцип платности использования земельных участков в Российской Федерации.

Исходя из разъяснений, изложенных в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», плата за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, по общему правилу, является регулируемой.

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена».

Положениями пункта 4 Постановления Администрации Приморского края № 75-па от 11.03.2015 (в редакции Постановления Администрации ПК № 376-па от 11.08.2016) «О порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые на разграничена, на территории Приморского края, предоставленных в аренду без проведения торгов» размер арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, рассчитывается по формуле: А=К х Сап, где А - размер арендной платы за использование земельного участка, рублей в год; К - кадастровая стоимость земельного участка; Сап - ставка арендной платы за использование земельного участка.

Ставка арендной платы за использование земельного участка устанавливается равной ставке, принятой для земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Думой г. Владивостока 10.08.2015 принят муниципальный правовой акт № 208-мпа определяющий порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Владивостокского городского округа, предоставленные в аренду без торгов. Пунктом 2.4 названного правового акта определено, что в отношении земельных участков, указанных в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, расчет арендной платы осуществляется по формуле: Апл = Ас х Скд, где: Апл - арендная плата за год. руб.; Ас - ставка арендной платы, %; Скд - кадастровая стоимость земельного участка, руб.

Ставка арендной платы рассчитывается по формуле: Ас = Сзн х Кфи х Ккор, где: Сзн - ставка земельного налога, %; Кфи - коэффициент функционального использования; Ккор - корректирующий коэффициент.

Пунктом 2.5 муниципального правового акта № 208-мпа определено, что Кфи устанавливается Думой города Владивостока по предложению главы города Владивостока в зависимости от основного вида использования земельного участка, указанного в договоре аренды земельного участка.

Думой г. Владивостока 28.10.2005 принято решение № 108 о земельном налоге в городе Владивостоке, определяющее подпунктом 2 пункта 3 ставки налога на землю на территории Владивостокского городского округа в размере 1,5 процента от кадастровой стоимости земельного участка.

Решением Думы г. Владивостока № 505 от 30.07.2015 «Об установлении величин корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в г. Владивосток» пунктом 2.1 установлено значение коэффициента функционального использования равного 1 для земельных участков с различными видами функционального использования, предоставленных в аренду в случаях, указанных в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Положениями подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ установлены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду без торгов для собственников зданий, сооружений и помещений в них. При этом положениями подпункта 3 пункта 1 статьи 39.14, статьи 39.15 ЗК РФ для земельных участков ранее сформированных, имеющих статус «ранее учтенных», границы которых подлежат уточнению в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ, предусмотрен порядок предоставления путем издания распоряжения о предварительном согласовании предоставления с последующим уточнением границ и заключением соответствующего договора аренды без принятия решения и издании отдельного распорядительного акта о предоставлении испрашиваемого земельного участка в аренду.

Как следует из пункта 1.1 проекта договора аренды, представленного Департаментом на подписание ответчику, Арендодатель представляет земельный участок в аренду в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6, подпунктом 17 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ. То есть, спорный земельный участок предоставлен собственнику зданий, расположенных на испрашиваемом участке, что соответствует пунктам 2, 2.1 Приложения № 1 к решению Думы города Владивостока от 30.07.2015 № 505, которыми установлено Кфи 1.

Значение же коэффициента функционального использования равного 4, как предлагается ответчиком в проекте договора аренды спорного земельного участка, указанным нормативным актом подлежит применению к расчетам в отношении земельных участков, приведенным в пункте 1, подпунктах. 1.9, 1.9.1 «величины коэффициентов функционального использования, применяемых при расчете арендной платы за земельные участки, предоставленные в аренду до 01.03.2015, а также за земельные участки, предоставленные в аренду в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 34 ФЗ № 171-ФЗ от 23.06.2014 «О внесении изменений в ЗК РФ и отдельные законодательные акты РФ» «земельные участки фабрик, заводов и комбинатов», в связи с чем не подлежит применению в рассматриваемой ситуации.

10.08.2018 решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Приморскому краю № 13/10 была установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости - земельный участок с кадастровым номером 25:28:050002:162 в размере его рыночной стоимости в размере 12 070 000 рублей. Согласно сведениям об объектах недвижимости от 19.09.2018 (портал услуг Росреестр), сведения об изменении кадастровой стоимости в отношении указанного объекта были внесены в соответствующий раздел («кадастровая стоимость») реестра уполномоченным на ведение реестра органом.

Уполномоченным на ведение реестра органом в раздел «разрешенное использование» в отношении указанного объекта внесены сведения - «для размещения промышленных объектов». Таким образом вид разрешенного использования рассматриваемого земельного участка приведен в соответствие с видами разрешенного использования, предусмотренными генеральным планом ВГО (для функциональной зоны - «производственная зона, зона инженерной и транспортных инфраструктур», а также правилами землепользования и застройки ВГО (для градостроительной зоны П1 «производственная зона»).

Ответчик, признавая статус спорного земельного участка («ранее учтенный», сформированный изначально для эксплуатации зданий и сооружений завода, собственником которых является в настоящее время истец), осуществляя процедуру оформления прав истца на спорный земельный участок в порядке пункта 3 статьи 39.14, статьи 39.15 ЗК РФ путем издания распоряжения о предварительном согласовании предоставления истцу спорного земельного участка, и подготовкой проекта договора аренды на спорный земельный участок с отсылкой в качестве основания предоставления спорного земельного участка в аренду к положениям пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, в тоже время применяет для расчета величины арендной платы по спорному участку не относящиеся к нему правовые основания, неверно трактуя применение императивного специализированного нормативного правового акта.

Кроме этого, в пункте 1 в приложении № 1 к решению Думы города Владивостока от 30.07.2015 № 505 Величины коэффициента функционального использования, применяемого при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке, указаны величины коэффициента функционального использования, применяемого при расчете арендной платы за земельные участки, предоставленные в аренду до 01.03.2015, а также за земельные участки, предоставленные в аренду в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в том числе в разделе 1.9.1. коэффициент равный – 4.

Между тем, заявление о предоставлении в аренду ИП ФИО2 земельных участков подано последней 01.10.2017.

В силу подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

В пункте 2.1. приложения № 1 к решению Думы города Владивостока от 30.07.2015 № 505 предусмотрено, что к земельным участкам с различными видами функционального использования, предоставленные в аренду в случаях, указанных в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, установленных пунктами 4, 5 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации применяется коэффициент равный – 1.

В этой связи, утверждение ответчика о необходимости расчета арендной платы по спорному договору аренды исходя из коэффициента 4, отклоняются судом, как основанные на неверном толковании и понимании соответствующих норм материального права.

С учетом указанных нормативно-правовых актов, суд полагает обоснованным и законным порядок определения размера арендной платы за использование спорного земельного участка, предложенный истцом.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что в данном случае не имеется каких-либо законных основания для применение иного расчета арендной платы по спорному договору, в связи с чем признал расчет истца обоснованным, как соответствующий условиям договора и содержанию названных нормативно-правовых актов.

На основании вышеизложенного является обоснованным нижеследующий расчет арендной платы в отношении испрашиваемого земельного участка с кадастровым номером 25:28:050002:162 на 2018 год кадастровая стоимость участка - 16 428 579,30 рублей, ставка налога на землю - 1,5%, коэффициент функционального использования - 1 коэффициент корректирующий – 1 (164 28579,30 х 1,5% х 1 х 1= 246 428 рублей 69 копеек в год; 246 428,69/12 = 20 535 рублей 72 копейки в месяц).

Принимая во внимание указанные обстоятельства дела, суд признал исковые требования подлежащими удовлетворению, в связи с чем, спорные условия договора принимаются в редакции истца.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ оплате государственной пошлины по иску относятся на Департамент.

Руководствуясь статьями 167-170, 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

р е ш и л:

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора аренды № 28-4-22846 земельного участка между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и индивидуальным предпринимателем ФИО2.

- Пункт 2.1 договора аренды № 28-4-22846 изложить следующей редакции: «за указанный в п. 1.1 настоящего договора Участок Арендатору устанавливается арендная плата в размере 20 535 (Двадцать тысяч пятьсот тридцать пять рублей) 72 копейки в месяц на основании расчета (прилагается), который является неотъемлемой частью Договора.»;

- в приложении № 3 к договору аренды земельного участка № 28-4-22846 «расчет арендной платы» в таблице, «Итоговый Коэффициент аренды (ед.) = Кфи * Ккор, столбец (4), читать «1*1»;

- в приложении № 3 к договору аренды земельного участка № 28-4-22846 «расчет арендной платы», после слов «Сумма арендной платы за полный год составляет» читать «246 428 рублей 69 копеек»;

- в приложении № 3 к договору аренды земельного участка № 28-4-22846 «расчет арендной платы», после слов «Сумма арендной платы за месяц составляет» читать «20 535 рублей 72 копейки».

Взыскать с Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 6 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины по иску.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

Судья Р.С. Скрягин