Решение от 27 октября 2020 г. по делу № А51-2238/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-2238/2020
г. Владивосток
27 октября 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 20 октября 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 27 октября 2020 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Левченко Е.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Деруновой Е.С., рассмотрев исковое заявление Администрации Красноармейского муниципального района (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Обществу с ограниченной ответственностью "КОЛХОЗ РУСАНОВСКИЙ" (ИНН <***>, ОГРН <***>) о расторжении договора аренды от 30.11.2015, при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, временного управляющего ФИО1

при участии: стороны не явились, извещены;

установил:

Администрация Красноармейского муниципального района (далее – истец, администрация) обратилась Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Колхоз Русановский" (далее – ответчик, ООО «Колхоз Русановский») о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 25:06:040201:13 общей площадью 150453 кв.м. от 30.11.2015 № 63/1.

Определением суда от 13.07.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – АПК РФ) был привлечен временный управляющий ФИО1.

Ответчик отзыв на иск не представил, по заявленным требованиям не возразил.

Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились. В соответствии со статьей 156 АПК РФ судебное заседание проводится в отсутствие сторон.

Как установлено судом и подтверждено материалами дела, 30.11.2015 Администрация Красноармейского муниципального района (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "Колхоз Русановский" (арендатор) заключили договор № 63/1 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:06:040201:13 общей площадью 150453 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за приделами земельного участка. Ориентир жилой дом, участок находится примерно в 300м от ориентира по направлению на запад, адрес ориентира: <...>, для сельскохозяйственного использования, сроком на 10 лет до 30.11.2025, сторонами подписан акт приема передачи в аренду земельного участка.

Настоящий договор заключается на 10 лет (п. 2.1).

В соответствии с п.п. 3.2; 3.3. договора - размер арендной платы по договору составляет 992, 99 руб.

Пунктом 3.4 договора аренды земельного участка № 63/1 установлена оплата суммы по договору производится: ежемесячно, до 25 числа расчетного месяца, в размере 1/12 от суммы, указанной в п. 3.2 договора аренды земельного участка № 63/1 от 30 ноября 2015 года.

Согласно п. 4.1 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора аренды в случае использования участка не в соответствии с разрешенным использованием, а так же при использовании способами, приводящими к его порче, и нарушении других условий договора, требований законодательства по использованию участка; досрочно в одностороннем порядке расторгнуть договор в случае нарушения арендатором условий договора.

Как указывает истец, ответчик в нарушение принятых им на себя обязательств по договору в период с 26.03.2016 по 15.11.2019 не вносит арендные платежи.

20.11.2019 истцом в адрес ответчика направлена претензия за исх № 11-4737 о имеющейся задолженности по арендным платежам. Согласно почтовому уведомлению о вручении, претензия получена Истцом на руки 25.11.2019.

15.01.2020г. истцом в адрес ответчика, заказным письмом с уведомлением был направлен проект Соглашения о досрочном расторжении договора аренды земельного участка № 63/1 от 30 ноября 2015 года и Акт приёма передачи (возврата) земельного участка.

Ответчик на претензию не ответил, задолженность по арендным платежам не оплатил, в связи с чем, истец обратился в суд с иском о расторжении договора.

Исследовав материалы дела, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Оценив условия договора, суд приходит к выводу, что между истцом и ответчиком сложились договорные отношения, связанные с исполнением обязательств по аренде недвижимого имущества, которые подлежат регулированию главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ установлено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Таким образом, в связи с особым объектом регулирования, нормы земельного законодательства являются специальными по отношению к нормам гражданского законодательства.

Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Таким образом, пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено специальное правило, применяемое к договорам аренды земельного участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности, срок действия которых превышает пять лет.

Согласно правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 23 Постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В этой связи, по смыслу приведенных норм, право на одностороннее расторжение договора аренды должно быть специально предусмотрено договором, а что касается договоров аренды земельного участка, заключенных на срок более пяти лет, то их досрочное расторжение возможно только по решению суда, поскольку ЗК РФ прямо запрещен односторонний отказ от исполнения такого договора аренды земельного участка во внесудебном порядке.

Согласно п. 4.1 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора аренды в случае использования участка не в соответствии с разрешенным использованием, а так же при использовании способами, приводящими к его порче, и нарушении других условий договора, требований законодательства по использованию участка; досрочно в одностороннем порядке расторгнуть договор в случае нарушения арендатором условий договора.

20.11.2019 истцом в адрес ответчика направлена претензия за исх № 11-4737 о имеющейся задолженности по арендным платежам.

06.05.2020 в адрес истца поступило заявление от ответчика из содержания которого следует просьба ответчика подготовить и заключить дополнительное соглашение об отсрочке и уменьшении арендной платы за 2020.

В ответ на вышеуказанное заявление истцом в адрес ответчика направлено письмо с напоминанием того, что в связи с систематическим неисполнением ответчиком условий Договора № 63/1, в части своевременного внесения платежей, была направлена претензия с требованиями о погашении задолженности. Также истцом в настоящем письме исходя из того, что задолженность в указанные в претензии сроки не погашена, было предложено ответчику заключить соглашение о досрочном расторжении договора аренды № 63/1, соглашение о расторжении договора прилагалась к данному письму.

Согласно почтовому уведомлению о вручении, вышеуказанное письмо получено ответчиком 22.05.2020.

Ответ в адрес истца не поступил, соглашение о расторжении не подписано.

Ввиду изложенного, материалами дела подтверждается, что истец направлял в адрес ответчика претензию с требованиями о погашении задолженности по арендным платежам, а также предложение о расторжении договора аренды.

Следовательно, истец надлежащим образом исполнил свою обязанность соблюдения досудебного порядка урегулирования спора.

Таким образом, суд считает заявленные требования о расторжении договора аренды от 30.11.2015 № 63/1, заключенного между Администрацией Красноармейского муниципального района и Обществом с ограниченной ответственностью "КОЛХОЗ РУСАНОВСКИЙ" обоснованными и подлежащими удовлетворению, поскольку истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный ст.ст. 452, 619 ГК РФ, доказано наличие нарушений условий действующего договора аренды со стороны ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Расторгнуть договор аренды земельного участка с кадастровым номером 25:06:040201:13 общей площадью 150453 кв.м № 63/1, заключенного 30 ноября 2015 между Обществом с ограниченной ответственностью "КОЛХОЗ РУСАНОВСКИЙ" и Администрацией Красноармейского муниципального района.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "КОЛХОЗ РУСАНОВСКИЙ" в доход федерального бюджета 6000 рублей государственной пошлины.

Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.



Судья Левченко Е.А.