Решение от 12 декабря 2018 г. по делу № А41-65442/2018

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-65442/18
13 декабря 2018 года
г.Москва


Резолютивная часть объявлена 03 декабря 2018 года

Полный текст решения изготовлен 13 декабря 2018 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Ю.С.Петропавловской, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Администрации Волоколамского муниципального района Московской области к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ФЕРМЕРСКОЕ ОБЪЕДИНЕНИЕ "ГОРБУНОВСКОЕ",

третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Росреестра по Московской области, Министерство имущественных отношений МО, Главное управление архитектуры и градостроительства МО,

о взыскании.

При участии в судебном заседании- согласно протоколу с/з от 03.12.2018,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Волоколамского муниципального района Московской области (далее – истец, арендодатель, администрация) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "ФЕРМЕРСКОЕ ОБЪЕДИНЕНИЕ "ГОРБУНОВСКОЕ" (далее – ответчик, арендатор, общество) с требованиями о взыскании задолженности по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка от 15.01.2010 № 1353 за период с 01.01.2018 по 07.08.2018 в размере 20 895 руб. 56 коп., пеней за период с 16.03.2018 по 01.08.2018 в размере 1 207 руб. 95 коп.; о расторжении договора аренды земельного участка от 15.01.2010 № 1353; об обязании передать по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 50:07:0070207:230.

В обоснование заявленных требований истец указал, что в нарушение положений договора аренды земельного участка от 15.01.2010 № 1353 ответчик не исполняет принятые на себя обязательства по внесению арендной платы за владение и пользование земельным участком, в результате чего у него образовалась взыскиваемая задолженность, в связи с чем, истец просит взыскать данную задолженность и неустойку, начисленную на нее, а также расторгнуть договор аренды от 15.01.2010 № 1353 и передать по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 50:07:0070207:230.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, к участию в деле привлечены Управление Росреестра по Московской области, Министерство имущественных отношений МО, Главное управление архитектуры и градостроительства МО.

В судебном заседании участвовал представитель ответчика. Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований, представил доказательства погашения задолженности, а также письмо истца об отсутствии у ответчика задолженности за взыскиваемый период.

Судом в порядке статьи 163 АПК РФ был объявлен перерыв в судебном заседании до 03 декабря 2018 года в 13:40.

После перерыва стороны не явились.

В материалах дела имеются доказательства направления определения о назначении дела к судебному разбирательству в адрес сторон и третьих лиц. При таких обстоятельствах суд, руководствуясь ст. 123 АПК РФ, приходит к выводу, что стороны и третьи лица извещены надлежащим образом о дате, месте и времени судебного разбирательства. В то же время, стороны и третьи лица не направили представителей в судебное заседание.

Дело рассмотрено в порядке частей 3 и 5 статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителей сторон и третьих лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства надлежащим образом.

Арбитражный суд, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, установил следующее.

В соответствии со статьи 4 АПК РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, арбитражный суд приходит к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим обстоятельствам.

Из материалов дела следует, 15.01.2010 между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка № 1353 (далее – договор аренды).

Согласно пункту 1.1. договора аренды арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок, с кадастровым номером 50:07:0070207:230, общей площадью 5 000 кв.м, из земель категории: «земли населенных пунктов», разрешенный вид использования: «для строительства овощехранилища», расположенный по адресу: Московская область, р-н Волоколамский, с/пос. Спасское, <...>.

Договора аренды зарегистрирован в установленном законодательством порядке, о чем  24.02.2010 в ЕГРП внесена соответствующая регистрационная запись.

Пунктом 2.1. договора аренды предусмотрен срок аренды земельного участка – с 15.01.2010 по 14.01.2013. Договор аренды не расторгнут, считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ), что также подтверждается письмом Администрации от 05.07.2018 №770.

Размер арендной платы за земельный участок определен сторонами в приложении №1 к договору аренды и рассчитывается в соответствии с условиями договора аренды, а также Законом Московской области от 07.06.1996 года №23/96-03 «О регулировании земельных отношений в Московской области» (пункт 3.1. договора аренды).

В соответствии с пунктом 3.2. договора арендная плата вносится в срок до 15 числа последнего месяца текущего квартала.

В соответствии с пунктами 4.1.3., 6.2. договора аренды, арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при невнесении арендной платы два раза подряд (более чем за 6 месяцев), либо внесении её не в полном объеме на протяжении указанного периода.

Пунктом 5.2. договора аренды предусмотрено, что за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно расчету задолженности по договору аренды образовалась дебиторская задолженность по внесению арендной платы за период с 01.01.2018 по 07.08.2018 в размере 20 895 руб. 56 коп.

В связи с нарушением ответчиком сроков внесения арендных платежей, истец начислил пени за период с 16.03.2018 по 01.08.2018 в размере 1 207 руб. 95 коп.

Истцом 11.07.2018 в адрес ответчика направлена претензия от 11.07.2018 №817, в которой истец уведомил о необходимости погашения имеющейся задолженности по арендной плате и пеням в течение десяти дней со дня получения претензии.

Оставление указанной претензии без удовлетворения, послужило основанием для обращения в суд с настоящими требованиями.

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Согласно статьям 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно части 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Как усматривается из материалов дела, договором аренды определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).

Согласно части 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Как усматривается из материалов дела, договором аренды определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).

Пунктом 5.2. договора аренды установлено, что за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени из расчета 0,05% от размера неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Неустойкой (пеней, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (ст. 330 ГК РФ). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

Ответчиком представлены платежные поручения от 12.09.2018 №173 на сумму 2 895 руб. 56 коп., № 174 на сумму 18 000 руб. 00 коп., №175 на сумму 9 978 руб. 10 коп. в подтверждение уплаты арендной платы и начисленных пеней за взыскиваемый период.

Таким образом, задолженность и пени не подлежат взысканию.

Истцом также заявлено требование о расторжении договора аренды в связи с не оплатой арендной платы за пользование земельным участком в течение двух периодов.

Согласно пункту 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Оценка существенности нарушения того или иного условия договора производится судом (пункт 28 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

В то же время согласно правовой позиции, изложенной в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

По смыслу приведенных норм расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

В данном случае задолженность ответчика по арендной плате, наличие которой послужило основанием для обращения истца в суд с требованием о расторжении, погашена ответчиком в полном объеме, в связи с чем, расторжение договора по заявленным комитетом основаниям является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон.

Имущественные интересы арендодателя, ущемленные в результате ненадлежащего исполнения арендатором денежного обязательства, компенсированы начисленной неустойкой, которая также погашена ответчиком.

Материалами дела подтверждается, что в период пользования арендованным имуществом ответчик нарушал сроки внесения арендных платежей. Однако на момент вынесения решения суда первой инстанции ответчик погасил образовавшуюся задолженность в полном объеме.

Право требовать расторжения договора аренды возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения (пункт 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Анализ положений статьи 619 ГК РФ, с учетом разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, позволяет сделать вывод о том, что нормы указанной статьи направлены на сохранение арендных отношений при устранении арендатором в добровольном порядке допущенных нарушений.

Формальное наличие условий, поименованных в пункте 3 статьи 619 ГК РФ, с учетом обстоятельств конкретного дела не может быть признано достаточным правовым основанием для расторжения договора аренды.

Из материалов дела следует, что основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском явилось ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по уплате арендной платы.

Поскольку на момент рассмотрения дела по существу образовавшаяся за ответчиком задолженность по арендной плате была полностью погашена, суд приходит к выводу о том, что допущенные ответчиком нарушения по несвоевременному внесению арендных платежей не привели к наступлению ущерба для арендодателя, в связи с чем, данные нарушения нельзя отнести к существенным нарушениям договора аренды.

Исходя из части 2 статьи 9 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Таким образом, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требования о расторжении договора аренды.

При таких обстоятельствах требования не подлежат удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины (ч. 3 ст. 110 АПК РФ).

Руководствуясь статьями ст. 110, 156, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья Ю.С. Петропавловская