Решение от 22 июля 2019 г. по делу № А66-4099/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А66-4099/2019
г.Тверь
22 июля 2019 года


Резолютивная часть решения объявлена 15 июля 2019 года.

Арбитражный суд Тверской области в составе судьи Беловой А.Г., при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания секретарем ФИО1 (до перерыва), ФИО2 (после перерыва), при участии представителей: заявителя - ФИО3, ответчика - ФИО4, ФИО5, ФИО6, третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, - ФИО7 (акционерное общество "Тандер"), ФИО8, ФИО6, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлениям общества с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости "Наш Дом", индивидуального предпринимателя ФИО9 к администрации города Твери

третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, - акционерное общество "Тандер", ФИО10, ФИО11, ФИО12, Департамент архитектуры и градостроительства администрации города Твери,

о признании незаконным отказа в изменении вида разрешённого использования

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости "Наш Дом", индивидуальный предприниматель ФИО9 (далее - заявители) обратились в Арбитражный суд Тверской области с заявлением к администрации города Твери (далее - администрация) о признании незаконным отказа администрации, выраженного в письме от 24.12.2018 № 01/7610и в изменении вида разрешённого использования земельного участка с кадастровым номером 69:40:0100083:13 на вид разрешённого использования "магазины" и обязании администрации изменить вид разрешённого использования земельного участка с кадастровым номером 69:40:0100083:13 на вид разрешённого использования "магазины" (л.д.7,8, 183-184).

В обоснование заявленного заявители указали, что с вводом спорного объекта в эксплуатацию и регистрацией права собственности на него, цель договора аренды, заключенного по результатам проведённых торгов, является исполненной; в силу статьи 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Администрация с требованиями не согласилась по основаниям письменного отзыва (л.д.132-135, 150-151) и дополнений к нему.

Департамент архитектуры и градостроительства администрации города Твери в письменном отзыве поддержал позицию администрации, считает, что в нарушение части 3 статьи 37 ГрК РФ при смене вида разрешённого использования земельного участка не будут соблюдены требования градостроительного регламента.

ФИО10, ФИО11, ФИО12 о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, представителей для участия в заседании не направили. Дело рассмотрено в порядке статей 123, 156 АПК РФ в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц.

Исследовав представленные сторонами документы и доказательства в их совокупности, суд приходит к мнению о необоснованности заявленных требований.

Как следует из материалов дела, постановлением администрации от 28.09.2015 № 1586 О предоставлении разрешения на условно разрешённый вид использования земельного участка с кадастровым номером 69:40:0100083:13 (почтовый адрес ориентира: <...>) в Заволжском районе города Твери в отношении земельного участка был установлен условно разрешённый вид использования земельного участка "под сооружение для постоянного и временного хранения транспортных средств (многоуровневую автостоянку)".

Указанный земельный участок был предоставлен по договору аренды № 718-1 от 15.09.2016 ООО "Агентство недвижимости "Наш дом", заключенному по результатам проведенных торгов для строительства многоуровневой автостоянки.

В качестве существенных условий договора аренды договор предусматривал цель использования земельного участка - под строительство многоуровневой автостоянки (пункт 7.5 договора). Изменение вида разрешённого использования земельного участка не предусматривалось (пункт 7.6 договора).

ООО "Агентство недвижимости "Наш дом" было получено разрешение от 25.04.2017 на строительство многоуровневой авто-мото стоянки.

Разрешением на ввод в эксплуатацию от 03.08.2018 был разрешён ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства - многоуровневой автостоянки.

14.08.2018 объект - нежилое здание, многоуровневая авто-мото стоянка по адресу: <...>, общей площадью 1 119,5 кв.м, кадастровый номер 69:40:0100083:1544, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 69:40:0100083:13, поставлено на государственный кадастровый учет и зарегистрировано право собственности и общей долевой собственности ФИО9, ФИО13, ФИО12, ФИО11 на нежилые помещения, расположенные в данном здании.

16.11.2018 после переоборудования здания многоуровневой авто-мото стоянки в торговый центр в ЕГРН внесены сведения об изменении наименования объекта с "многоуровневой авто-мото стоянки" на "административно-офисное, торговое здание" (л.д.161).

04.12.2018 заявители обратились в Департамент управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери с заявлением (л.д.123-125) об изменении вида разрешённого использования земельного участка с кадастровым номером 69:40:0100083:1544 с "под сооружение для постоянного и временного хранения транспортных средств (многоуровневую автостоянку)" (условно разрешённый) на "магазины" (основной).

Письмом от 24.12.2018 № 01/7610и (л.д.126-127) администрация отказала заявителям в изменении вида разрешённого использования данного земельного участка.

ООО "Агентство недвижимости "Наш Дом", ИП ФИО9 обратились в арбитражный суд с заявлением о признании данного отказа незаконным и об обязании администрации изменить вид разрешённого использования

При рассмотрении дела суд исходил из следующего.

Из анализа норм статей 198, 200 названного АПК РФ следует, что для удовлетворения требований заявителя необходимо установить наличие в совокупности двух обстоятельств: незаконность решения заинтересованного лица и нарушение данным решением прав и законных интересов заявителя.

В силу части 5 статьи 200 названного Кодекса обязанность доказывания законности оспариваемого решения лежит на соответствующем органе. Вместе с тем, в соответствии со статьей 65 Кодекса, поскольку каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, бремя доказывания наличия факта нарушения оспариваемым решением прав и законных интересов заявителя лежит на последнем.

Земельным кодексом Российской Федерации установлен принцип целевого использования земельных участков, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (подпункт 1 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Разрешённое использование земельного участка определяет особенности правового режима этого участка и устанавливается градостроительным регламентом, входящим в состав правил землепользования и застройки (пункты 6-9 статьи 1, части 1,3,6 статьи 30, статья 36 ГрК РФ).

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 37 ГрК РФ разрешённое использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (часть 3 статьи 37 ГрК РФ).

На основании пункта 2.2.75 Региональных нормативов градостроительного проектирования Тверской области, утвержденных постановлением администрации Тверской области от 14.06.2011 № 283-па, показателями интенсивности использования территории населенных пунктов, в том числе, является коэффициент застройки (Кз) - отношение площади, занятой под зданиями и сооружениями, к площади участка (квартала).

В силу пункта 4.4. Правил землепользования и застройки города Твери, утвержденных решением Тверской городской Думы от 02.07.2003 № 71, параметры застройки для нежилых зданий в зоне Ж-4 в части максимального коэффициента застройки земельного участка (Кз) предусмотрен в размере 0,4 от площади земельного участка.

Проектом строительства многоуровневой авто-мото стоянки по адресу: <...> (раздел архитектурные решения № 0417-АР) предусмотрены технико-экономические показатели: площадь земельного участка 972 кв.м, площадь застройки 616,5 кв.м.

Исходя их этих данных Кз будет равен 0,6 (616,5/972), что превышает разрешенный 0,4.

Приказ Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков" предусматривает, кроме прочего, следующие виды разрешенного использования земельных участков:

Код 4.4 "Магазины" - размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. м.;

Код 4.2 "Объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)" - размещение объектов капитального строительства, общей площадью свыше 5000 кв. м с целью размещения одной или нескольких организаций, осуществляющих продажу товаров, и (или) оказание услуг в соответствии с содержанием видов разрешенного использования с кодами 4.5 -4.8.2; размещение гаражей и (или) стоянок для автомобилей сотрудников и посетителей торгового центра;

Код 4.0 "Предпринимательство" - размещение объектов капитального строительства в целях извлечения прибыли на основании торговой, банковской и иной предпринимательской деятельности. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования, предусмотренных кодами 4.1 - 4.10.

Согласно выписке из ЕГРН объект с кадастровым номером 69:40:0100083:1544 имеет назначение "административно-офисное, торговое здание".

Заявители просили администрацию города Твери изменить вид разрешенного использования земельного участка на "Магазины". Однако такой вид не соответствует уже установленному назначению здания.

Градостроительный регламент зоны Ж-4 согласно Правилам землепользования и застройки города Твери не предусматривает в разрешённых или вспомогательных видах наименование объекта "Административно-офисное торговое здание". Данный объект допускается в разрешенном виде "Предпринимательство", который вообще не предусмотрен в зоне Ж4.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В связи с наличием договорных отношений изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

Следовательно, ООО "Агентство недвижимости "Наш Дом", приняв права и обязанности по договору аренды земельного участка № 718-1 от 15.09.2016 как арендатор выразило согласие на использование земельного участка с указанным в договоре видом разрешенного использования.

Кроме того, в соответствии со статьей 447 ГК РФ торги представляют собой особый способ заключения договора, при котором договор заключается с лицом, предложившим наиболее высокую цену или лучшие условия исполнения договора. Процедура проведения торгов основана на состязательности участников торгов. Пунктом 17 статьи 39.8 ЗК РФ установлен запрет на внесение изменений в заключенный по результатам аукциона договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка.

Установление указанного запрета обусловлено тем, что в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка решается, например, вопрос о начальной цене предмета аукциона по продаже земельного участка (пункт 12 статьи 39.11 ЗК РФ) и, как следствие, о цене земельного участка.

Арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать арендодателя изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка. Воля арендатора, как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иначе, нежели установлено в договоре, в том числе с изменением вида разрешенного использования этого участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка, иных лиц и ограничивать конкуренцию.

В данном случае изменение вида разрешенного использования земельного участка приведет к ограничению конкуренции, предоставлении преимуществ в приобретении прав на земельный участок для целей (вида разрешенного использования), которые не были предусмотрены аукционной документацией.

Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в пунктах 2 и 3 "Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешённого использования земельного участка", утв. Президиумом ВС РФ 14.11.2018, вид разрешённого использования земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не может быть изменён, если предоставление земельного участка в аренду на торгах было обусловлено обязанностью его использования в целях, в которых он предоставлялся.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что использование спорного участка ограничено условиями аукциона и договора аренды, заключенного по результатам аукциона, в связи с чем, арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать арендодателя изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка, следовательно, оспариваемый отказ является законным и не нарушает прав заявителей.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 110, 167–170, 176, 180, 181, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении заявленных требований общества с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости "Наш Дом" - отказать.

в удовлетворении заявленных требований индивидуального предпринимателя ФИО9 - отказать.

Расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3 000 руб. оставить на заявителях.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости "Наш Дом" государственную пошлину в сумме 4 500 руб., уплаченную по чеку-ордеру от 22.03.2019.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО9 государственную пошлину в сумме 4 500 руб., уплаченную по чеку-ордеру от 13.06.2019.

На возврат государственной пошлины выдать справки.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Вологда) в месячный срок со дня его принятия.

Судья

А.Г.Белова