Решение от 17 февраля 2022 г. по делу № А05-11614/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ


ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А05-11614/2021
г. Архангельск
17 февраля 2022 года




Резолютивная часть решения объявлена 10 февраля 2022 года

Полный текст решения изготовлен 17 февраля 2022 года

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Шапран Е.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Северодвинского муниципального унитарного предприятия «Управляющая организация «Созидание» (ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес: 164500, <...>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 308290221000030; ИНН <***>)

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

1) общества с ограниченной ответственностью «Адонис» (ОГРНИП 1172901009247; ИНН <***>; адрес: 163069, <...>/6)

2) общества с ограниченной ответственностью Микрокредитная компания «РОСТГРУПП» (ОГРН <***>; ИНН <***>; АДРЕС: 164522, <...> помещение 3-Н)

об обязании освободить нежилые помещения

при участии в судебном заседании представителей сторон:

от истца – ФИО3 – по доверенности от 10.01.2022

от ответчика – ФИО4 – по доверенности от 30.04.2021

установил:

Северодвинское муниципальное унитарное предприятие «Управляющая организация «Созидание» (далее - истец, Предприятие) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, Предприниматель) с требованиями об обязании освободить:

- нежилое помещение – часть лестничной площадки общей площадью 12,0 кв.м. в многоквартирном доме № 12 по ул. Гагарина в г. Северодвинске, переданное ответчику по договору аренды № 97-А-09 от 02.01.2009,

- нежилое помещение – часть подвала в осях 1-3/А-В в 3 подъезде общей площадью 64,5 кв.м. в многоквартирном доме № 12 по ул. Гагарина г. Северодвинске, переданное ответчику по договору аренды № 147/-10 а от 01.10.2011.

Ответчик с исковыми требованиями не согласен, ссылается на то, что истец не является лицом, уполномоченным на расторжение договоров аренды, ссылается также на протокол общего собрания №1 от 21.12.2021 собственников помещений в многоквартирном доме № 12 по ул. Гагарина в г. Северодвинске, в котором по вопросу 9 повестки собрания о наделении Предприятия полномочиями на расторжение договоров аренды, заключенных с Предпринимателем, собственники какого-либо решения не приняли.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил.

Как видно из материалов дела, Предприятие (ранее именовавшееся муниципальное унитарное предприятие «Жилищно-коммунальная контора) осуществляет управление многоквартирным домом 12 по ул. Гагарина в г. Северодвинске Архангельской области, что подтверждается договором управления многоквартирным домом от 31.07.2007.

На общем собрании собственники помещений многоквартирного дома 12 по ул. Гагарина в г. Северодвинске приняли решение о передаче в пользование Предпринимателю по договору аренды части общего имущества дома: помещения лестничной клетки подъезда № 3 внешней стороны дома, площадью 12 кв. м, а также о разрешении Предпринимателю произвести реконструкцию лестничной клетки с присоединением части общего имущества площадью 75,6 кв. м на условиях аренды с последующей пролонгацией договора аренды с устройством входа с ул. Гагарина (парадного входа).

Принятые решения оформлены протоколом подсчета голосов по вопросам повестки дня внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 31.12.2008 и протоколом от 30.04.2010 № 1/10 внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме соответственно.

На основании указанных протоколов истцом и ответчиком заключены договоры аренды от 02.01.2009 № 97-А-09, от 01.10.2011 № 147/-10а.

Согласно пункту 1.1 договора № 97-А-09 управляющая компания передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение (часть лестничной площадки) общей площадью 12 кв. м, расположенного на первом этаже 3-го подъезда дома 12 по ул. Гагарина г. Северодвинска Архангельской области с внешней стороны дома.

Срок действия договора установлен с 02.01.2009 по 31.12.2009. В случае если ни одна из сторон не заявит о его расторжении, то договор продлевается на следующий календарный год (пункт 5.6 договора № 97-А-09).

Согласно пункту 1.1 договора № 147/-10а управляющая организация передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение (подвал в осях 1-3/А-В в 3 подъезде) общей площадью 64,5 кв. м в доме 12 по ул. Гагарина г. Северодвинска Архангельской области для реконструкции с последующей арендной.

Срок действия договора установлен с 01.10.2011 по 29.09.2012; в случае если ни одна из сторон не заявит о его расторжении, то договор продлевается на следующий календарный год на тех же условиях (пункт 5.6 договора № 147/-10а).

Помещения, в отношении которых между истцом и ответчиком заключены договоры аренды, переданы ответчику в пользование, что подтверждается актами приема-передачи.

Из материалов дела следует, что после истечения первоначального срока каждого из договоров ни одна из сторон не заявила об их расторжении, в связи с чем договоры аренды пролонгировались на следующий календарный год, а именно договор №97-А-09 на срок по 31.12.2010, а договор №147/-10а – на срок по 29.09.2013.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Из материалов дела следует, что после истечения 31.12.2010 срока аренды (календарного года) по договору №97-А-09 и после истечения 29.09.2013 срока аренды (календарного года) по договору №147/-10а ответчик (арендатор) продолжил пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны истца (арендодателя), в связи с чем в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ договоры аренды №97-А-09 и №147/-10а возобновили свое действие на неопределенный срок.

Согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ в случае заключения (возобновления) договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Из материалов дела следует, что в письме от 11.08.2021 №4719 (том 1 л.д. 56) арендодатель сообщил арендатору о расторжении договоров аренды №97-А-09 от 02.01.2009 и №147/-10а от 01.10.2011, направив с указанным письмом соглашения о расторжении договоров аренды.

Письмо от 11.08.2021 №4719 получено ответчиком 07.09.2021, что подтверждается почтовым уведомлением о вручении (том 1 л.д. 60).

Уведомлениями от 24.09.2021 №5538 и №5549 истец сообщил ответчику о необходимости явиться для передачи арендуемого имущества 29.09.2021.

Ответчик в возражениях от 27.09.2021 (том 1 л.д. 64) не согласился с расторжением договоров во внесудебном порядке, сослался на отсутствие оснований, предусмотренных в статье 450 ГК РФ, для их расторжения.

29.09.2021 сторонами в присутствии представителей истца и ответчика произведен осмотр помещений и составлен акт (том 1 л.д. 72), в котором отражен отказ арендатора передать помещения и ключи со ссылкой на отсутствие оснований для расторжения договора.

Поскольку помещения не были освобождены, соглашения о расторжении договоров аренды с 29.09.2021 либо с иной даты не заключены, истец обратился в суд с настоящим иском.

В ходе рассмотрения настоящего дела судом установлено, что фактически переданные ответчику помещения были сданы ответчиком в субаренду ООО «Адонис» (помещения площадью 30 кв.м. на основании договора №1 от 28.01.2020 для использования в целях оказания ритуальных услуг) и ООО Микрокредитная компания «РОСТГРУПП» (помещения площадью 25 кв.м. на основании договора субаренды от 11.02.2020 для оказания финансовых услуг), в связи с чем определением суда от 15.12.2021 ООО «Адонис» и ООО Микрокредитная компания «РОСТГРУПП» были привлечены судом к участию в деле в качестве 3-х лиц, не заявляющих самостоятельные требования.

Ответчик с исковыми требованиями не согласен, ссылается на то, что истец не является лицом, уполномоченным требовать освобождения помещений, истец действует от имени собственников общего имущества МКД, собственники не принимали решение об отказе от договоров аренды, заключенных с ответчиком.

Из отзыва ответчика следует и ответчиком не оспаривается, что договоры аренды №97-А-09 и №147/-10а после истечения их срока возобновили свое действие на неопределенный срок.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Из протокола общего собрания собственников помещения от 31.12.2008 (том 1 л.д. 31-32), протокола общего собрания от 30.04.2010 №2/10 (том 1 л.д. 38) следует, что собственники на общем собрании наделили управляющую организацию правомочиями сдать общее имущество МКД в аренду ответчику, то есть выступить арендодателем общего имущества МКД.

При этом по смыслу положений статей 606 – 622 ГК РФ лицо, являющееся арендодателем по договору аренды, вправе осуществлять весь комплекс прав, принадлежащих арендодателю и предоставленных ему законом и договором, в том числе реализовать право на отказ от договора, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, требовать расторжения договора аренды, и должно надлежаще осуществлять обязанности арендодателя.

В письме от 11.08.2021 №4719, а также в письме от 24.09.2021 №5538 однозначно выражена воля арендодателя на отказ от договоров аренды №97-А-09 от 02.01.2009 и №147/-10а от 01.10.2011, которые к указанному моменту являлись договорами, заключенными на неопределенный срок.

Принятие собственниками общедомового имущества решения по вопросу о предоставлении управляющей организации – арендодателю права на расторжение ранее заключенных ею договоров аренды нормами жилищного законодательства не требуется (не предусмотрено), в связи с чем суд отклоняет доводы ответчика о том, что при проведении общего собрания собственников помещения, оформленного протоколом собрания №1 от 21.12.2021, собственниками не было принято решение о наделении истца полномочиями по расторжению договоров аренды, заключенных с ответчиком (вопрос 9 повестки собрания).

Кроме того из указанного выше протокола не явствует с очевидностью желание собственников сохранить арендные отношения с ответчиком на прежних (первоначальных) условиях.

Как видно из материалов дела и следует из пояснений истца, собственниками помещений в МКД было принято решение, оформленное протоколом от 08.11.2018 (том 1 л.д. 43-45) об изменении (увеличении) с 01.11.2018 размера арендной платы по договорам аренды №97-А-09 и №147/-10а, в связи с чем арендодатель направил в адрес арендатора дополнительные соглашения №1, которые арендатор не подписал.

При рассмотрении арбитражного дела №А05-4379/2021 суд установил, что условия договора №97-А-09 предусматривают возможность изменения размера арендной платы на основании решения общего собрания собственников, в то же время условия договора №147/-10а такого основания не содержат, в связи с чем решением суда от 20.10.2021 по делу №А05-4379/2021 с арендатора в пользу арендодателя взыскан долг по договору №97-А-09 исходя из размера арендной платы, установленной решением общего собрания с 01.11.2018, а во взыскании долга исходя из размера, установленного этим же собранием, по договору №147/-10а отказано.

Кроме того по смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в срок установленный законом или договором.

Предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 №16 "О свободе договора и ее пределах").

В условиях договоров аренды №97-А-09 и №147/-10а не установлен какой-либо срок для предупреждения об отказе от договора, следовательно, с учетом положения пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ и пункта 2 статьи 610 ГК РФ договоры аренды №97-А-09 и №147/-10а прекратили свое действие 11.11.2021 (по истечении трех месяцев с момента направления уведомления об отказе от договоров).

Учитывая вышесказанные положения, а также правовые позиции, сформированные в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 №8985/08, определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 №305-ЭС17-2608, поскольку договоры аренды прекратили свое действие в связи с отказом арендодателя от договора путем направления соглашения о расторжении договора, то истец вправе в судебном порядке требовать исполнения ответчиком обязанности по возврату арендованного имущества.

Позиция ответчика о том, что истец не является лицом, управомоченным расторгнуть договоры аренды и требовать освобождения помещений является непоследовательной и противоречащей фактически сложившимся правоотношениям сторон, которые свидетельствуют, что ответчик в период исполнения договоров считал истца арендодателем, то есть лицом, управомоченным лицом на реализацию прав, предоставленных арендодателю законом (статьи 606-622 ГК РФ), в частности, получал у истца согласие на передачу помещений в субаренду, что отражено в пункте 1.1. договора субаренды от 11.02.2020, заключенного с ООО Микрокредитная организация РоСТгрупп.

В связи с изложенным требования истца об освобождении ответчиком помещений подлежат удовлетворению. При этом суд не принимает к рассмотрению заявленные истцом в судебном заседании 10.02.2022 требования о признании договоров аренды№97-А-09 и №147/-10а расторгнутыми, поскольку данные требования являются дополнительными и непосредственно не направленными на восстановление нарушенного права в силу того, что обращение в суд преследовало цель освобождения ответчиком помещений, которая не может быть достигнута сама по себе лишь констатацией факта (признанием) договоров аренды прекратившими свое действие.

При вынесении решения суд в соответствии с пунктом 1 статьи 174 АПК РФ устанавливает срок, в течение которого ответчиком должны быть освобождены помещения, равный одному календарному месяцу с момента вступления судебного акта в законную силу, считая указанный срок достаточным и разумным. Кроме того суд принимает во внимание, что, по утверждению истца, не опровергаемого ответчиком, помещения, предоставленные в субаренду ООО Микрокредитная организация РоСТгрупп, на момент рассмотрения спора судом фактически освобождены.

На основании статьи 110 АПК РФ в связи с удовлетворением исковых требований госпошлина относится на ответчика и взыскивается в пользу истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 308290221000030; ИНН <***>) в течение одного месяца с момента вступления судебного акта в законную силу освободить нежилые помещения в многоквартирном доме № 12 по ул. Гагарина в г. Северодвинске, а именно: нежилое помещение – часть лестничной площадки общей площадью 12,0 кв.м., предоставленное по договору аренды № 97-А-09 от 02.01.2009, и нежилое помещение – часть подвала в осях 1-3/А-В в 3-м подъезде общей площадью 64,5 кв.м., предоставленное по договору аренды № 147/-10 а от 01.10.2011.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 308290221000030; ИНН <***>) в пользу Северодвинского муниципального унитарного предприятия «Управляющая организация «Созидание» (ОГРН <***>; ИНН <***>) 12 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.



Судья


Е.Б. Шапран